Inquilinos en Foreclosure: Protecciones Bajo Ley Federal S.896
Inquilinos al igual que propietarios tienen dificultad entendiendo que deberian hacer y cuales son sus derechos cuando se enfrentan a una ejecucion hipotecaria.
Dependiendo en las leyes estatales y las reglas de cada ciudad, inquilinos generalmente pueden ser desalojados por no pagar la renta o por no seguir las condiciones impuestas por el contrato de renta. Sin embargo, el propietario tenia que dar 60 dias a los inquilinos para salir de la propiedad antes de desalojarlos.
En una propiedad que esta en foreclosure, sin embargo, los inquilinos comunmente terminan “pagando los platos rotos.” En muchos casos el inquilino continua Read more
Crisis Financiera de los Estados Unidos: Quien Tiene La Culpa?
El Martes Henry Paulson, Secretario de Tesoreria de US, anuncio un plan que pondria $250 billiones para comprar stocks en por lo menos nueve de las mas grandes instituciones financieras. Esta infusion de dinero, hara que nuestros impuestos nos convierta en dueños en parte de estos bancos. El plan garantizaria un 5 por ciento de ganacias futura en esta inversion. Esto tambien ayudaria a los bancos a crear mas reservas y como resultado facilitarian el credito para el consumidor y negocios, al menos esto es lo que se espera que pase.
El Acta de Estabilizacion Economica de Emergencia del 2008 H.R. 1424 es conocido entre el publico (Main Street) como el plan para “rescatar a Wall Street.” Sin embargo, en Wall Street este es conocido como el plan de “rescate economico.” Cualquiera que sea el nombre; muchas personas Read more
H.R. 3221 Acta de Recuperacion Economica y Mercado Inmobiliario 2008 Pasa Nuevos Limites Hipotecarios Permanentes
La Camara de Representantes aprobo el Miercoles pasado un bill inmenso para el mercado inmobiliario, el Senado voto el Sabado para enviarlo al presidente y ayer el Presidente Bush firmo el “Acta de Recuperacion Economica y Mercado Inmobiliario 2008 HR 3221“ (Housing and Economic Recovery Act of 2008 HR 3221).
HR 3221 esta destinado a ayudar en la estabilizacion de nuestra economia, apoyar a dueños de casas primerizos y proveer alivio hipotecario para Read more
Alivio de Impuestos Sobre la Propiedad: Ayuda a Dueños de Casa pero Perjudica a Escuelas y Estudiantes
Una de las areas del Valley del Silicon que ha sufrido el golpe mas duro en el valor de las casas es el Este de San Jose mientras que areas como Sunnyvale, Palo Alto, Los Gatos y Cupertino todavia siguen manteniendo su valor.
Con los valores de las propiedades que siguen bajando en algunas areas, el valor asesorado por el condado de estas propiedades tambien ha bajado. Esto hara posbile que los dueños de casa que compraron casa desde el 2005 en adelante puedan recibir una reducion en Read more
Comprar un Casa en Short Sale o Pre-Reposecion (Pre-Foreclosure)
Aunque varios reportes dicen que el numero de prestamos hipotecarios atrasados han crecido continuamente y los intereses no han bajado como se esperaba, lo cual ha mantenido a los compradores cautelosos sobre la compra de una casa, estos reportes no mencionan que este es un buen tiempo para comprar.
Con los valores de las casas ya bajas, un gran numero de casas en venta, programas como: el FHA y CalHFA que ayuda a compradores a financiar hasta un 97 por ciento y en algunos casos hasta un 102 por ciento con la opcion de que el vendedor cubra el pago de entre (down payment) y los costos de cierre, este es en realidad un mercado perfecto para compradores.
Hoy mas y mas compradores estan preguntando sobre como comprar una casa que esta Read more
Comprar una Casa Reposeida en Subasta (Foreclosure Auction)
Como lo habia explicado anteriormente en el articulo sobre la “Compra una Casa en Short Sale o pre-reposecion,” un NOD (Notice of Default) se registrara en el titulo de la propiedad de un dueño de casa que no ha enviado los pagos y la fecha de venta seguira despues de la notificacion. Si el dueño de casa no puede vender la casa hantes de tal fecha, el banco tratara de vender la casa en una subasta de casas reposeidas, generalmente localizada en la entrada de la corte del condado o en un cuarto designado en un edificio gubernamental o municipalidad.
Cualquier persona puede participar y poner una oferta en estas subastas. Generalmente la oferta minima requerida esta ya declarada para poder cubrir Read more
Comprar una Casa REO (Real Estate Owned)
Como lo habia explicado en mi previo articulo sobre “Compra una Casa en Short Sale o pre-reposecion,” estos tipos de casas ofrecen algunos beneficios pero no sin tener algunos retrasos. Y como habia explicado en mi otro articulo de “Comprar una Casa Reposeida en Subasta,” ahi hay mas riesgos que beneficios para un comprador regular.
Otra opcion disponible es una compra de un REO. Aunque la compra de una casa REO talvez no tome tanto tiempo como el de un short sale o sean tan riesgoso como una subasta, hay unos datos que usted debe entender cuando Read more
Oportunidad para Compradores en un Mercado Lento de Bienes Raices
El mercado de bienes raices de hoy en dia podria caracterisarze como uno de los peores que hayamos tenido. Un mercado con un creciente numero vendedores desesperados, casas que no se venden, short sales que no se venden por culpa de la inexperiencia del banco o por falta de conocimiento del mercado por parte del mismo, subastas de casas en foreclosure que no reciven ninguna oferta y luego son regresadas al banco y finalmente de regreso al mercado otra vez como propiedades REO. Estas son las noticias que se miran todos los dias.
El sexo y la sangre siempre atrae la atencion de las noticias y un mercado sangriento de bienes raices no es la exepcion. Sin embargo, los consumidores deberian enfocarse en tratar de entender que significan estas noticias para ellos y no para los reporteros. Read more
La Opportunidad de Mejorar la Compra de Casas en California No Cambio
Todos los que vivimos en California sabemos que vivimos en un estado de valores de vivienda muy altos. “California tiene el tercer precio mas alto de la nacion” dijo William E. Brown el Presidente de la Associacion de Realtors de California. Y aunque hemos visto los precios de las casas bajar en muchas de las areas, esto solo ha ayudado a un numero pequeño de compradores comprar su primera casa.
El precio medio de vivienda de los Estados Unidos hoy en dia es de $221,000 en comparacion con Read more
Los chismes del vecino llegan al internet
Mientras visitaba la pagina de Pittsburgh Homes Daily, encontre este interesante articulo en la pagina de Jackie Cueno con Zephyr Real Estate en San Francisco. Ella explica que uno de sus clientes (el cual Jackie decidio dejarlo como anonimo) le aviso de una nueva pagina donde cualquier dueño de casa o futuros dueños de casa pueden entrar y chequear quien Read more
Incentivos de Bienes Raices increibles para Compradores en el mercado de hoy dia
Si usted esta pensando comprar su casa hoy en dia, usted sabe que hay muchas oportunidades en casi cada esquina. Claro que usted debe estar muy bien preparado para realizar la compra primero pero usted como comprador tiene las de ganar por que hay muchas casas de donde escojer. Muchos de los vendedores se quieren mover fuera del area, otros estan desesperados por vender por que el interes de sus prestamos esta por cambiar o subir. Mientras que otros estan por perder sus casas en una Ejecucion Hipotecaria o Foreclosure y estan tratando de vender sus casas en Short Sale.
Usted como comprador, a mas de beneficiarse del incremento de inventorio de casas en venta, tambien podria benficiarse muy pronto de Read more
Anti-Discriminacion por el estatus migratorio de arrendatarios
Esta es una de las nuevas leyes que impactaria a los propietarios, arrendatarios y REALTORS® de California.
Empezando Enero 1, 2008, un propietario o agente representante no puede preguntar sobre el estatus migratorio o de ciudadania de un arrendatario actual o de un futuro arrendatario. Sin embargo, un propietario si podra pedir informacion o documentacion necesaria, para determinar y verificar los requisitos finacieros del arrendatario aplicante o para identificar al arrendatario aplicante. Esta ley tambien prohibe Read more
Apreciacion positiva y negativa en el mercado de vivienda a travez de US
La tasa de apreciacion de casas en U.S. se mantubo lento pero positivo en los primeros 3 meses de 2007. Cada cuarto de año (3 meses) la Oficina de la Empresa Observatoria de Vivienda Federal (OFHEO), una entidad independiente dentro del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de U.S. (HUD), publica el reporte de vivienda Indice de Precios de Vivienda (HPI).
El HPI utiliza informacion de Freddie Mac y Fannie Mae para estimar precios de viviendas basado los cierres de hipotecas en la misma vivienda. Sin embargo, estas comparaciones de precios de venta o figuras de avaluo no Read more
Nuevas leyes mejoran los requerimientos para obtener una licensia de Bienes Raices (CALIFORNIA)
Desde que yo obtube mi licensia años atras, me sorprendi que tan facil era para otros obtener la licensia “condicional” en bienes raices. Esta licensia es condicional por que los applicantes con esta licensia condicional necesitan tomar dos clases mas dentro de 18 meses para poder recivir la licensia sin restricciones.
Basicamente caulquier persona desde su barbero a su vendedor de carros (sin insultar a estas profesiones) podria obtener su licensia y ponerse el titulo de “agente de bienes raices.” Y estas personas lo hacian sin tener ni siquiera una idea de lo basico de nuestra profesion y sin tener conocimiento de que tan importante es ayudar a la gente a realizar sus suenos y no mirar a cada consumidor como su proximo cheque de comission.
Las cosas estan mejorando para el consumidor y para nosostros los REALTORS® (si…si hay una GRAN diferencia entre un agente de bienes raices y un REALTOR®). De acuerdo a la nueva ley AB 2429, personas (en California) que Read more
Futuro Positivo para 2007 y Recuperacion dentro del 2008?
Segun la Associacion Nacional de Realtors® (NAR) el consumidor esta empezando a responder a un mercado con mas condiciones favorable en bienes raices pero construction de casas nuevas seguiran mal hasta que los inventarios bajen mas.
David Lereah, el jefe economista de NAR cree que hemos llegado al fondo en 2006 del enfriamiento del mercado y que el recuperamiento vendra dentro del 2008.
La prediction de Read more
Si usted vende, tiene que pagar al Tio Sam! O talvez no!
El siguiente articulo no sirve de ninguna manera como consejo de impuestos, al contrario deberia tomarse como un incentivo para los possibles compradores (compradores que se mueven a otra casa) y vendedores que consulten con un consejero calificado para los impuestos ANTES de entrar en una transaccion de compra y venta.
Antes de 1997, tipicos compradores que se mudaban a otra casa podian “transferir” las ganancias acumuladas de la venta a la nueva compra de la casa. Para ponerlo mas claro si una persona compraba una casa por $50,000 y despues la vendia por $60,000 y consecuentemente compraba una casa por $100,000. Los taxes de ganancias de $10,000 incurridos en la venta se podian transferir a la nueva casa. Pero en 1997, las reglas cambiaron. La regla de la “transferencia” cambio y basicamente fue reemplazada por exempciones a las cantidades que son taxables por ganancias de la venta para los primeros $250,000 de ganancias si es soltero y $500,000 si es casado.
Bajo las reglas presentes si un comprador soltero primero compra una casa por $500,000 y despues la vende por $800,000 y compra una casa por $900,000, el vendedor tendria que pagar impuestos por ganancias de la cantidad exceso de $250,000. En nuestro ejemplo el vendedor pagaria impuestos de ganancias sobre la cantidad de $50,000.
Una similar exemption aplica a parejas casadas pero la cantidad de la exepcion de impuestos de ganancias incrementa a $500,000.
Hay varias reglas que determinan la calificacion para la exepcion de impuestos de ganancias sobre $250,000 o de $500,000. Por ejemplo la propiedad debe ser la residencia principal y el dueno/vendedor debe haber vivido por lo menos 2 años de los ultimos 5 años. Tenga siempre en cuenta que mi descripcion de esta regla de impuestos sobre ganancias en este articulo es muy simple.
Consulte con un experto de impuestos para determinar su situacion especifica.
Si esta pensando en vender su casa y comprar otra usando las ganancias de la venta como el enganche, informese por que la venta podria crear que usted deba en impuesto de ganancias. Si en el caso que usted deba en impuestos de ganancias, asegureze bien de cuanto y cuando debe pagar.
Si usted no pone atencion a la posibilidad de pagar impuestos, usted podria terminar reciviendo algunas sorpreses no tan agradables, lo cual podria cortarle la disponibilidad de la cantidad para el enganche.
Dado el incremento de precios, no necesariamente este año pero si los ultimos años, muchos duenos de casa han ganado mucha “plus valia” (equity). Asi que, podrian obtener una inmensa ganancia de la venta y posiblemente una responsabilidad de pagar impuestos por la gancia. Esta responsabilidad podria ser no solo al IRS pero tambien al Franchise Tax Board (al estado).
En conclusion, las gancias completas obtenidas por la venta talvez no prodrian ser toda suya, asi que no se comprometa demasiado en su siguiente compra. Informese bien para que este preparado para cualquier responsabilidad de pagar impuestos que deba. Preferible ser cuidadoso que pagar miles de dolares en impuestos verdad?
Para mas nformacion visita www.irs.gov y busque por la forma IRS Pub 523
2006 El año del Comprador!!!
Empezemos con la realidad del año 2005. El año pasado, nosotros disfrutamos de una economia fuerte y tambien disfrutamos de unos intereses muy bajos. Los interese estubieron lo mas bajo en 2003, aunque han estado subiendo gradualmente cada año, la combinacion de bajos intereses y una economia fuerte le dio mucha fuerza y velocidad al mercado de Bienes Raices; pero el cual ahora parece haber parado al final del 2005. Para el 2006, los vendedores deben tener en mente que la fiesta ya paso. Si usted estaba reteniendo la propiedad en 2005 con las esperanzas de hacer dinero en 2006, les tengo unas noticias: “Usted llego tarde y el bote de los millionarios ya se fue.” Pero hay muchas cosas que usted todavia puede hacer y disfurtar de las ganancias de la venta de su hogar como arreglando la casa en si, remplazar la carpet, hacer esos reparos menores y menores, etc. Espero que mis lectores (vendedores) no piensen que estoy tratando de ponerlos en panico. Yo solo estoy tratando de hacerles entender que en muchas areas usted no puede vender la casa por el mismo precio que pudo haber vendido en 2005. Los precios han rebajado un poco y las casas se estan demorando en vender pero nosotros todavia tenemos un mercado normal, el cual es donde necesitabamos haber llegado. Los ultimos años no eran mercados normales, era un mercado de los vendedores pero se puso fuera de control en algunas areas del pais donde observaron demaciada appreciacion para su propio bienestar. Yo NO estoy diciendo que la “borbuja” del mercado ba ha estallar pero definitivamente desinflandose y esto mis queridos amigos, dara a muchos compradores una buena oportunidad de obtener una buena compra en su casa. El comprar casa es una inversion excellente, el Govierno nos da deducciones, todavia tenemos bajos intereses pero sobre todo Bienes Raices es el mejor inversion que hara en su vida. Si se encuentra actualmente pensando en comprar pero no se ha decidido, usted deberia saber que para el fin del año, los intereses estaran cerca del 7%, asi que necesita estar muy bien preparado y hacer sus indagaciones temprano. Si usted esta pensando actualmente en vender su hogar, entienda e indage bien el mercado local donde vive y haga los reparos necesarios para atraer a los compradores y recuerde que los compradores no quieren gastar mas dinero despues de haber hecho la compra de la casa.
Comprar una casa: Como empezar
El primer paso que debe tomar es arreglar su credito. Talvez no sea tan tarde para empezar y arreglar su credito. Si usted sabe que hacer y como hacerlo, usted podria disfrutar de ofertas con intereses bajos para su hipoteca si tiene un credito alto. Usted puede obtener su historial de credito una vez al año de cada uno de los bureaus de credito visitando el unico lugar que es legalmente authorizado para proveer este reporte GRATIS www.annualcreditreport.com. Este reporte solo le dara su historial de credito pero si desea obtener su puntaje, puede visitar www.equifax.com o www.experian.com o www.transunion.com.
Usted no necesita pagarle a nadie dinero para arreglar su puntaje de credito. Usted lo puede hacer solo/a. Una vez que ha reparado su credito, el siguiente paso es ser pre-calificado para un prestamo. Este paso es muy crucial ya que a muchos compradores y duenos de casa han sido victimas de engaños por la simple razon de no haber hecho preguntas.
Algunos consejos que deberia seguir cuando busque por un prestamo es empezar temprano, busque varias opciones y HAGA PREGUNTAS. Preguntele al prestamista o agente que le explique las ventajas y desventajas de cada programa de prestamo que le offresca para que usted lo pueda entender. Si el/la prestamista o agente no se toma el tiempo para hacer esto, no confie en este.
Un prestamista o agente que esta trabajando con usted para conseguirle un prestamo deberia darle un Good Faith Estimate (Estimado de Buena Fe GFE) dentro de 3 dias detalladamente con todos los cobros que se impondran. Si usted no esta deacuerdo o algunos de los cargos estan confusos, pregunte. Prestamistas y agents NO trabajan de caridad y merecemos que nos pagen por nuestro trabajo pero al mismo tiempo tenemos una obligacion de honradez. Tengan cuidado ya que hay muchos en este campo de trabajo que cuando lo miran a usted, solo miran los signos de dinero $$$.
Si usted decide buscar por una mejor offerta, utilize el GFE como guia para comparar otras ofertas. Usted tambien tiene que entender que cada oferta sera un poco diferente por que los intereses fluctuant diariamente pero usted podria comparar la mayoria de los costos y el tipo de prestamo entre los bancos.
Si usted esta buscando por un broker de Bienes Raices y/o Prestamos, trate de no responder a solicitaciones. Yo no estoy diciendo todos los que solicitan son predadores fraudulentos pero TODOS los predadores fraudulentos solicitan fuertemente.
Encuentre alguien que usted tenga confianza, con un buen historial o una referencia de un amigo cercano o familiar. Ya cuando haya empezado a buscar por una casa, NO se enamore de la casa que usted va ha poner la offerta. Al no hacer esto, usted esta negociando con su cartera y no su corazon. Si usted negocia con su corazon, su cartera sufrira las consecuencias de comprar una casa demasiado para sus fiancias, obtener un prestamo cualquiera tan solo para comprar la casa, etc.
Cuando hace su indagaciones a tiempo y usted no envuelve su corazon en el proceso, usted siempres saldra a delante cuando compre en Bienes Raices.
Usted Sabe que hacer cuando cierre el negocio de compra en su casa?
Le dare un ejemplo de una situacion comun que podria sucederle a usted para ver si puede responderla.
Asumamos que le han aprovado un prestamo para comprar una casa. Usted y su agente de bienes raices han hecho una oferta en una propiedad por $700,000 con $70,000 (10%) de enganche. Una hipoteca en primer lugar por $560,000 (80%) y una segunda hipoteca por los restantes $70,000 (10%). Sus costos no-recurrientes al cerrar el contrato (costos directamente atribuidos a la transaction) son de $14,000. Despues de haber hecho la inspecion de la casa con un profesional, la inspecion revela algunos reparos necesarios que amontan a $17,000 de trabajo de reparo. Asumemos que el vendedor esta de acuerdo con esta cantidad y offrece darle a usted $17,000 de credito por reparos.
Usted no tiene experiencia comprando y no esta seguro como algo asi deberia ser tomado asi que cual seria la mejor forma de arreglarlo:
A. Su Realtor prepara la documentacion necesaria que explica el vendedor le dara credito $17,000. El vendedor y usted firman el contrato documentando el credito y se lo dan al banco.
B. El vendedor le da un cheque a usted por $17,000 despues de haber terminado todos los tramites de cierre y esto no es demostrado al banco
C. El precio de compra ($700,000) se lo reduce $17,000 y su enganche y la cantidad del prestamo se ajustan acordando con el cambio del precio de compra
D. Su Realtor prepara la documentacion necesaria explicando que el vendedor le dara $14,000 de credito para los gastos no-recurrientes de cierre y el precio de venta ($700,000) se lo reduce $3,000 y su enganche y la cantidad del prestamo se ajustand acordando con el cambio del precio de compra
Sabe usted cual es la forma de arreglar este dilema? Cual es la peor forma de arreglar este dilema y por que?
La mayoria de bancos acceptan creditos de vendedores a compradores hasta cierto porcentaje del precio de venta, tipicamente no mas del 3% y solo para costos no-recurrientes. Aunque bancos acceptan raramente credito por los costos recurrientes de cierre, estos costos podrian ser el pago de un año de aseguranza, intereses pre-pagados, y ajusted calculados de impuestos por cierto tiempo. La regla comun es creditar los compradores por una cifra que no sobre pase los costos no-recurrientes de cierre.
Realtors sin experiencia usualmente escojen opcion A, el problema es que en este ejemplo los costos no-recurrientes de cierre on de $14,000 y mucho menos de $17,000. Opcion B seria la peor opcion por que usted, su Realtor y cualquier otra persona associada con la transacion y con conocimiento de que esto occurrio estaria comitiendo fraude.
La forma correcta de arreglar este dilema serian opcion C o D. Otra forma seria comprar el interes para que baje. Puntos del prestamo son costos no-recurrientes y $17,000 es 2.4 puntos en este ejemplo, y usted podria comprar el interes para que baje ahorrandole dinero en sus pagos mensuales. Siempre asegurese de incluir a su banco inmediatamente para prevenir algun problema o demoros.
Estas inseguro? Deberia rentar o comprar?
Todos tenemos diferentes necesidades y cada situacion es diferente, asi que es imposible lidiar con todos los factores en un ejemplo, estos factores deben ser tomados en consideracion.
Un factor que describire es el costo, el cual es el mas comun. Muchos deben haber leido sobre la explosion de la borbuja en el mercado de bienes raices o no, pero para la simplicidad de este ejemplo lo dejaremos neutral sin ninguna ganacia y perdida de valor. Al fin de este ejemplo anadare una calculacion extra por una apreciacion pequena.
Por la razon que utilizare deducciones de impuestos en este ejemplo, debo de reiterarles que no soy consejero de impuestos asi que tendra que visitar la persona que le ayuda con la preparacion de impuestos o con un CPA para un analisys mas completo.
Ejemplo:
Compradores: Esposo y esposa en un bracket combinado de impuestos (Federal y Estatal) de 45%
Renta: $2500
Precio de compra: $750,000
Financiamiento: 100% (cliente paga costos de cierre)
Plan de financiamiento: Solo Intereses 5.5%
Pagos mensuales de la hipoteca: $3438 (solo intereses)
Pagos mensuales a impuestos de propiedad: $781
Pagos mensuales a aseguranza de propiedad: $150 (este es el unico pago no-deductible)
Pago mensual total: $4369 (intereses, impuestos y aseguranza)
Parte deductible del pago total: $4219 (intereses e impuestos)
Usando el porcentaje combinado de 45%, esposo y esposa ahorran $1898 en pagos de impuestos. Siguiendo este ejemplo el pago efectivo mensual de la casa bajo a $2471 ($4369-$1898=$2471). Compara esto con el pago mensual de renta $2500 (todoas estas figuras son illustrivas, contactese con la persona que le prepara los impuestos o un CPA)
Ahora digamos que la propiedad se avalua un 5% por año ($3,125 por mes), la ventaja de comprar una casa se hace mas dulce.
Un factor que muchos deben estar informados el la “sopresa de pago” por que en este ejemplo sube de $2500 a $4369. Esta carga pordria ser reducida un poco si ajustara las deductiones mensuales lo mas cerca posible a sus ahorros de impuestos. Esto le ayudaria a tener mas dinero para hacer los pagos mensuales mas altos. Yo creo esto es mucho mas beneficioso que recibir dinero de regreso al fin de año despues de reportar los impuestos, no lo cree?
Este ejemplo tiene un pago mensual de $781 de impuestos de propiedad asumiendo usted tiene una cuenta de escrow con su banco, sino usted tendria que pagar 50% del impuesto anual cada Diciembre y Abril.
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