SB 94: D.O.A. La Muerte De Todas Las Modificaciones de Prestamos

El alarme sobre el Bill del Senado 94 (SB 94) declarandolo como “La Muerte de las Modificaciones de Prestamos Hipotecarios” (Death Of All Loan Modifications) termino tan rapido como la controvercia que T-Pain (cantante/rappero) causo con sus comentarios sobre Jay-Z (cantante/rappero) y su cancion “D.O.A. (Death of Auto-Tune).”

Las palabras de critica por parte de Jay-Z en la cancion seguro que hizo a varios artistas pensar dos veces antes de usar el procesador de audio para alterar sus imperfeciones en sus voces. El uso del Auto-Tune, sin embargo, continuara siendo usado mientras que los fanaticos de la musica esten dispuestos a comprar tales albunes con voces alteradas.

De la misma manera cuando SB94 fue firmado como ley, este hizo que los artistas del fraude en las modificaciones de prestamos piensen dos veces antes de involucrarse nuevamente en modificaciones. La mayoria de estos profesionales del fraude, sin embargo, continuaran defraudando a dueños de casa si tales consumidores estan dispuestos a seguir creyendo las historias de les presentan.

El FBI ha dicho que actualmente existe un “clima de fraude hipotecario rampante,” y que California es uno de los estados con mas casos de fraude hipotecario.

Respondiendo a un incremento en el numero de predadores con licencia y sin licencia que toman ventaja de consumidores, particularmente en el area de modificaciones de presetamos hipotecarios, el Bill del Senado 94 (PDF), originalmente propuesto por el Sen. Ron S. Calderon, paso y ahora es ley en California desde Oct 11th, 2009. Por lo tanto, esta ley de California declara ilegal, hasta Enero 1, 2013, que cualquier persona, incluyendo abogados, corredores de bienes raices, agentes de bienes raices, corporaciones, companias, PARTNERSHIPSpartnerships, o cualquier otra persona o entidad con licencia o sin licencia, demande, cobre o colecte cualquier tipo de dinero, o cualquier otro tipo de compensacion de pre-pago, por adelantado, para trabajar en una modificacion de prestamos o servicios, o cualquier otro tipo de ayuda con la indulgencia en un prestamo hipotecario de propiedades residenciales de 1-4 unidades.

Consecuentemente, al igual que cualquier cambio en la legislatura, es debatible si esta ley protejera a dueños de casa o perjudica las posibilidades de una modificacion para un BORROWERprestatario calificado. Y como se esperaba, algunas companias ilegitimas y legitimas han criticado el SB 94.

Aunque las criticas en contra del SB 94 son substanciados en cierta parte, estas no son todas completamente verdaderas.

Todo esto deja a los dueños de casa con las mismas preguntas: Me protejera el SB 94 del fraude en las modificaciones de prestamos? O se hara mas dificil la negociacion de modificaciones con este bill?

Para ayudar dueños de casa a responder tales preguntas por si mismos, lo siguiente son partes del bill y mis explicaciones.

Y como dijo Jay-Z, yo se que, “Esto no es politicamente correcto. Esto talvez ofenda mis coneciones politicas,” pero a mi no me importa! Yo no sensoro mis pensamientos simplemente por que compañeros corredores/agentes o abogados se enojen por que soy muy transparente.

PERSONAS CON LICENCIA Y COBROS POR ADELANTADO

10026. The term “advance fee” as used in this part is a fee, regardless of the form, claimed, demanded, charged, received, or colected by a licensee from a principal before fully completing each and every service the licensee contracted to perform, or represented would be performed. Neither an advance fee nor the service to be performed shall be separated or divided into components for the purpose of avoiding the application of this section.

10085.6. (a) Notwithstanding any other provision of law, it shall be unlawful for any licensee who negotiates, attempts to negotiate, arranges, attempts to arrange, or otherwise offers to perform a mortgage loan modification or other form of mortgage loan forbearance for a fee or other compensation paid by the borrower to do any of the following:

Claim, demand, charge, collect, or receive any compensation until after the licensee has fully performed each and every service the licensee contracted to perform or represented that he, she, or it would perform.

Take any wage assignment, any lien of any type on real or personal property, or other security to secure the payment of compensation.

Take any power of attorney from the borrower for any purpose.

Con el SB 94, la ley de California hace ilegal que cualquier persona, incluyendo aquellos con licencia de bienes raices, cobre “dinero por adelantado” (advance fees), sin importar de la forma que se colecte, antes de haber tramitado completamente cada uno de los servicios que la persona con licencia ofrecio PERFORMtramitar. Incluidos en esta restriccion estan los corredores de bienes raices que hayan previamente recibido la carta de “no objecion” (no objection) y estan listados en la pagina del Departamento de Bienes Raices. Recuerden que esta lista de corredores y/o companias no garantiza que sean legitimas companias de modificacion de prestamos.

ABOGADOS Y COBROS POR ADELANTADO

It shall constitute cause for the imposition of discipline of an attorney within the meaning of this chapter for an attorney to engage in any conduct in violation of Section 2944.6 or 2944.7 of the Civil Code.

El lenguaje legal de este bill prohibe que abogados colecten dinero por adelantado para tramitar una modificacion de prestamos, o que depositen este dinero en una cuenta de fideicomiso (trust account) aun asi no retiren el dinero hasta que los servicios se hayan tramitado completamente. La ley tambien prohibe que abogados colecten una “honorarios de retencion” (retainer fee) antes de tramitar completamente la modificacion de prestamo.

Los abogados de California pueden tramitar una modificacion de prestamos, pero solo cuando tales abogados proveen tales servicios de modificaciones dentro del curso y campo de aplicación de la practica de su negocio como abogado. Osea si un abogado se especializa en accidentes o matrimonios, este no es el mejor abogado adecuado para modificar un prestamo.

Aqui estan las Preguntas Mas Frecuentes al State Bar de California sobre SB 94 referiente a los cobros por adelantado por abogados (PDF).

COBRO DE DINERO DESPUES DE COMPLETAR UNA MODIFICACION DE PRESTAMOS

10147.6. (a) Any licensee who negotiates, attempts to negotiate, arranges, attempts to arrange, or otherwise offset to perform a mortgage loan modification or other form of mortgage loan forbearance for a fee or other form of compensation paid by the borrower, shall provide the following to the borrower, as a separate statement, in no less than 14-point bold type, prior to entering into any fee agreement with the borrower:

It is not necessary to pay a third party to arrange for a loan modification or other form of forbearance from your mortgage lender or servicer. You may call your lender directly to ask for a change in your loan terms. Nonprofit housing counseling agencies also offer these and other forms of borrower assistance free of charge. A list of nonprofit housing counseling agencies approved by the United States Department f Housing and Urban Development (HUD) is available from your local HUD office or by visiting www.HUD.gov

Como lo dice aqui, solo corredores de bienes raices o abogados pueden cobrar FEESfees despues de haber tramitado completamente una modificacion de prestamo. Adicionalmente, ellos deberan proveer un contrato, antes de entrar a cualquier acuerdo de pago. El contrato debera listar los servicios que seran dados y este parrafo indicando los servicios gratuitos disponibles por parte de agencias aprovadas por HUD.

sERVICIOS DE MODIFICACION DE PRESTAMOS OFRECIDOS EN OTROS IDIOMAS QUE NO SEA EL INGLES

(b) If loan modification or other mortgage loan forbearance services are offered or negotiated in one of the languages set forth in Section 1632 of the Civil Code, a translated copy of the statement in subdivision (a) shall be provided to the borrower in that foreign language.

Si el contrato y los servicios son ofrecidos y negociados con el prestatario en su lengua nativa, el mismo parrafo indicado anteriormente indicando los servicios gratuitos disponibles por parte de agencias aprovadas por HUD debe ser traducido a aquella lengua nativa del prestatario antes de entrar en un acuerdo de cobro. Adicionalmente, los consultores de ejecucion hipotecaria deben proveer sus contratos con una traduccion de todos los terminos del acuerdo en el contrato antes de que el dueño de casa lo firme.

PUBLICIDAD CON DECLARACIONES FALSAS Y DESCRIPCIONES ENGAÑOSAS

10177. The commissioner may suspend or revoke the license of a real estate licensee, or may deny the issuance of a licensee to an applicant, who has done any of the following….
(c) Knowingly authorized, directed, connived at, or aided in the publication, advertisement, distribution, or circulation of a material false statement or representation concerning his or her designation or certification of special education, credential, trade organization membership, or business….

Hay estafadores que se publican constantemente, en la radio, en la television, en los periodicos, a travez de la internet, con correos electronicos y el correo regular. Algunos inclusive van de puerta en puerta. A pesar de sus promesas, si cualquier persona garantiza una exitosa modificacion de prestamo, es definitivamente una estafa!

Aunque hay personas y entidades en el negocio de modificaciones que tienen licencia de bienes raices, son legitimos y calificados, todo consumidor sin duda debe ser cautelosos.

Los estafadores casi siempre ofrecen audazmente promesas de salvar a los propietarios de la ejecucion hipotecaria o que demoraran el proceso de la ejecucion utilizando litigacion y/o proceso de bancarrota. Ellos tambien diran que los abogados son el mejor recurso por que saben los procesos legales y garantizan el exito o que los servicios que ofrecen son respaldados por un abogado, afiliados con un abogado, basados en un servicio legal, pero no identifican al abogado o al bufete de abogados.

Si el abogado en realidad trabajara con una compania de modificaciones, entonces la compania de modificaciones se convierte en el cliente del abogado. Por lo tanto, los consumidores deberian verificar la condicion de la licencia del abogado, registros de su membrecia y cualquier notificacion de sanciones disciplinarias a travez de la pagina del California State Bar.

Muchas veces, estos individuos crean un negocio y le ponen por nombre “Servicios Legales” (Legal Services). Un negocio con el titulo de “Servicios Legales,” no es necesariamente una compania de abogados ni tampoco le proveera servicios legales que un abogado real le pueda proveer.

Otros nombres utilizados por estafadores son consultor de prevencion de foreclosure (foreclosure prevention consultant) o rescate de foreclosure (foreclosure rescue consultant), auditor de prestamo forense (forensic loan auditor), agente de reestructuracion de credito (loan restructuring agent), especialista en liquidacion de deudas (debt settlement specialist), experto de mitigacion de perdida (loss mitigation expert), especialista en modificacion de prestamos (loan modification specialist), consultor en modificacion de prestamos (mortgage modification consultant), o cualquier otro titulo que suene oficial. Estos individuos tambien afirmaran falsamente que son companias sin fines de lucro, y/o que estan afiliados con agencias o departamentos del gobierno, y sugieren tener el respaldo de la Administracion del Presidente Obama.

Sin embargo, muchos de estos individuos han resultado tener registros de antecedentes penales y/o disciplinarios, y sus companias son tansolo fabricas de fraude que se benefician al presionar al prestatario.

CONSULTORES DE EJECUCION HIPOTECARIA Y MODIFICACION DE PRESTAMOS

2945.1 (a) “Foreclosure consultant” means any person who makes any solicitation, representation, or offer to any owner to perform for compensation or who, for compensation, performs any service which the person in any manner represents will in any manner do any of the following:

Stop or postpone the foreclosure sale.

Obtain any forbearance from any beneficiary or mortgagee.

Assist the owner to exercise the right of reinstatement provided in Section 2924c.

Obtain any extension of the period within which the owner may reinstate his or her obligation.

Obtain any waiver of an acceleration clause contained in any promissory note or contract secured by a deed of trust or mortgage on a residence in foreclosure or contained that deed of trust or mortgage.

Assist the owner to obtain a loan or advance of funds.

Avoid or ameliorate the impairment of the owner’s credit resulting from the recording of a notice of default or the conduct of a foreclosure sale.

Save the owner’s residence from foreclosure.

Assist the owner in obtaining from the beneficiary, mortgagee, trustee under a power of sale, or counsel for the beneficiary, mortgagee, or trustee, the remaining proceeds from the foreclosure sale of the owner’s residence.

Ademas de agentes de bienes raices y abogados, “consultores de foreclosure” pueden tambien asistir a dueños de casa en estos asuntos. sin embargo, sus acuerdos tambien deben estar por escrito y contener divulgaciones (disclosures) especificas segun el Codigo Civil 2945.3. Los consultores de foreclosure tambien se les prohibe cobrar dinero por adelantado por cualquier servicio hasta que los servicios se hayan cumplido en su totalidad segun el Codigo Civil 2945.4(a).

Ademas, desde Julio 1, 2009, “consultores de foreclosure” podran cobrar dinero solo si se han registrado en la Oficina del Procurador General (Attorney General), hayan registrado un bono por $100,000 y hayan obtenido un certificado. Los consumidores deberian verificar tales registraciones si alguien esta ofreciendo cualquiera de los servicios enumerados anteriormente los cuales incluyen salvar casas de la ejecucion hipotecaria, detener el foreclosure, y reparar el credito del prestatario despues del foreclosure. Informacion esta disponible si se ponen en contacto con la Oficina del Procurador General.

ESQUEMAS UTILIZADOS EN CONTRA DEL SB 94

Aunque la nueva legislacion si proteje a los dueños de casa de los “estafadores” hasta cierto punto, estos siempre encontraran formas de desafiar las leyes y buscar maneras de no ser detectados si la ley prohibe sus aciones y seguiran defraudando a los dueños de casa.

Una forma que estos tratan de hacerlo es dividiendo el proceso de la modificacion en pasos o estapas separadas y solo cobrarian dinero despues de que cada etapa haya sido completada.

Por ejemplo ellos cobraran dinero solo por someter documentacion a los bancos o despues de que el abogado haya declarado que evaluaran la situacion del caso. Sin embargo, SB 94 claramente indica “Ni los honorarios ni los servicios que se realizaran deberan ser separados o divididos en partes con el proposito de evitar la aplicacion de esta seccion.”

Para completar este fraude, el abogado que se ha involucrado compartira sus honorarios recibidos del dueño de casa para pagar pagar a agente o individuo por la referencia del prestatario. Las relaciones de referencias entre abogados y los que no son abogados si estan permitidos por el California State Bar siempre y cuando no haya dinero de por medio. Muchas veces, sin embargo, individuos que refieren a sus clientes con abogados son corredores/agentes de bienes raices, agentes de seguros, tasadores, CPA’s, companias de reparo de credito, consultores de foreclosure, y otros, que buscan recibir compensacion monetaria de un abogado por referir a sus clientes.

Una de las razones que por la que se utilizan personas sin licencia de abogado para atraer a dueños de casa en problemas es por que el California State Bar no permite que abogados soliciten por telefono o en persona. Adicionalmente, las reglas de etica del California State Bar indican que los abogados no pueden compensar un honorario por referencia o por mercadeo a cualquier persona, entidad o cualquier otro que no sea abogado por referir al abogado propietarios que se encuentran en dificultades con sus hipotecas. Tambien se indica que ni un abogado ni una compania de abogados debera compartir directamente o indirectamente los honorarios por los servicios legales proveidos a prestatarios (cliente) con cualquier otra persona, entidad o cualquier otro que no sea abogado.

Aunque es ilegal, una forma que abogados tratan de explicar el reparto de sus honorarios en sus contratos estipulando que el cliente es el que quiere contratar a una compania XYZ, que no sea el abogado, para negociar o evaluar la documentacion.

El contrato con el abogado podria indicar, “El costo de nuestros servicios son de $3,000. ABCD Law Group ha enlistado los servicios de XYZ Real Estate & Mortgage Inc para evaluar su situacion financiera actual y completar el papeleo preliminario. El honorario de $1,000 se pagara antes de de nuestro honorario de retencion, y este sera pagado inmediatamente a XYZ Real Estate & Mortgage Inc del costo total descrito en este parrafo.” Estos contratos de modificacion de prestamos pueden tener una clausula de “Indemnizacion y eximir de responsabilidad” (Indemnification and Hold Harmless) lo cual es prohibido.

Otra forma que abogados y no-abogados forma asociaciones ilegales es ofreciendo auditorias forenses de prestamos realizados por un corredor de bienes raices y/o un abogado. Sin embargo, el problema se encuentra en que la ley de limitaciones de tiempo (statue of limitations) relacionadas a las regulaciones de RESPA son solo 3 años. Por lo tanto, prestamos que fueron obtenidos mas de los 3 años de esta limitacion podrian tener ningun recurso legal del cual beneficiarse.

Otra forma que estafadores trabajan es vendiendo libros que indican como “Hacer una Modificacion de Prestamo Usted Mismo” y que dicen enseñar a dueños de casa como pueden completar exitosamente una modificacion por si mismos. Estos individuos tambien podrian presentar seminarios con el mismo proposito y cobrarian dinero por cada seminario. O podrian pedir que el dueño de casa transfiera parte del titulo de la propiedad a una corporacion o a una compania para detener el foreclosure.

Como una nota final, recuerden que el mercado es un oceano lleno de tiburones en lo que se refiere a salvar casas de una ejecucion hipotecaria asi que no firmen nada si no lo entienden completamente.

SB 94 se lee en su extremo final “Con foreclosures a niveles historicos, las estafas de rescate son penetrantes y desenfrenadas. Para prevenir que los dueños de casa que se encuentran en problemas financieros sean victimas y para proveerles con la protecion necesaria con la mayor brevedad posible, es necesario que esta ley tome efecto inmediatamente.”

[Update Abril 07, 2010] El DRE tiene esta alerta para el consumidor sobre la Modificacion de Prestamos (formato PDF).

Si usted piensa que ha sido victima del fraude por un abogado de modificacion de prestamos, agencia de bienes raices, o compania; envie su quejas a las siguientes agencias correspondientes:

Anuncio de Servico Public de un Mafioso en La Modificacion de Prestamos: “Esta es la Muerte de Todas Las Modificaciones de Prestamos, un momento de silencio por favor…………(en voz baja) en realidad no tontos!”

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Comentarios

3 Comentarios en “SB 94: D.O.A. La Muerte De Todas Las Modificaciones de Prestamos”

Miguel Perez Escobar on March 11th, 2010 9:13 PM

si esta pendiente una modificacion,el banco o la compania de cobros puede vender la casa sin esperar que se resuelva la modificacion si pudieran contestarme a mi email por fabor no tarden ,porque supuestamente el lunes 15 de marzo la compania de cobros que esta llevando a cabo el foreclosure vendera mi casa.pero alguien me dijo que mientras no se resuelvan la decision de modificacion ellos no pueden vender mi casa ,cual es la verdad ?
Ney on March 15th, 2010 7:33 AM

Miguel,

Los bancos que estan haciendo modificacion de prestamos bajo el programa de Making Home Affordable Modification Program (HAMP), se han comprometido a demorar el proceso de embargo hipotecario (foreclosure) si el caso del prestatario tienen los criterios minimos de eligibilidad bajo el programa HAMP.
Compania de Modificacion de Prestamos, Su Dueño, y un Agente Que Ofrecian Representacion Legal Entregan Sus Licencias al DRE : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on March 25th, 2010 1:36 PM

[...] importante para el consumidor sobre como prevenir ser victima del fraude. En Octubre de 2009, SB 94 fue firmada como ley la cual hace ilegal cobrar dinero por adelantado en relacion con los servicios de modificacion de [...]