Entendiendo el Programa de Modificaciones de Obama: Making Home Affordable MODIFICATION

El Miercoles, el Departamento de Tesoreria publico algunos de los detalles sobre las reglas para el “Homeowner Affordability and Stability Plan.” Este plan incluye $75 billones en incentivos que seguiran hasta Diciembre 31, 2012 para que los bancos modifiquen los prestamos de los dueños de casa que estan luchando por quedarse con sus casas. Estos incentivos son bajo el programa “Making Home Affordable Modification.”

[Update Abril 28, 2009: La posibilidad de modificar prestamos secundarios dentro del programa MHA fue añadido ]

MAKING HOME AFFORDABLE MODIFICATION

El programa de “Making Home Affordable Modification” no es obligatorio para todos los inversionistas (dueños del prestamo) y los administradores/bancos del prestamo; sin embargo, este servira para los dueños de casa como un incentivo para que los bancos hagan modificaciones de prestamos. No obstante, las instituciones financieras que en el futuro acepten dinero del programa de Estabilidad del Departamento de Tesoreria tendran la obligacion de participar en el programa de “”Making Home Affordable” (MHA).

Los administradores de los prestamos/bancos que decidan participar tendran que firmar un contrato con el agente financiero del Departamento de Tesoreria antes de Diciembre 31, 2009 (los contratos no estaran disponible hasta Abril 2009). Una lista de los bancos que participaran estara disponible en la pagina FinancialStability.gov despues de que hayan firmado el contrato con el Departamento de Tesoreria.

Segun el contrato, los bancos tendran que estar de acuerdo en revisar los posibles casos elegibles de todos los dueños de casa que llamen o escriban pidiendo ser considerados para el programa. Los bancos tendran que primero reducir los pagos mensuales para que los pagos del prestatario no pasen del 38 porciento de sus ingresos. Este porcentaje es conocido como DTI (explicacion del DTI mas adelante). Siguiente, el programa proveera subsidio para una reduccion adicional en el pago mensual que lo reducira de un 38 porciento a un 31 porciento del DTI (explicacion del DTI mas adelante).

Sin embargo, las modficaciones de prestamos no seran hechas si hay fraude involucrado o la modificacion es prohibida bajo el contrato original de servicio del prestamo entre el administrador y el invercionista el cual dicta los servicios del prestamo.

ELIGIBILIDAD

El gobierno tiene una herramienta de “auto-evaluacion” proveida en MakingHomeAffordable.gov donde los dueños de casa pueden ver si se pueden beneficiar del programa de refinanciamiento o modificacion de prestamo. Adicionalmente, la seccion de “Q &A section for homeowners,” tiene preguntas y respuestas para los dueños de casa que detalla el programa de MHA Modificaciones y el programa de MHA Refinanciamiento.

El proceso de calificacion de elegibilidad, utilizando analisis de valor actual neto (NPV) desarrollado por la Tesoreria, sera utilizado para determinar si la modificacion (incluyendo los incentivos – infomacion mas adelante) provee para los invercionistas un mejor resultado financiero (flujo de dinero) que un foreclosure.

Para ser elegible para una modificacion, el prestatario debe cumplir con los siguientes criterios minimos de eligibilidad:

Propiedad ocupada como residencia principal (Una casa hasta de cuatro unidades, condominio, cooperativo – Propiedad considerada como residencia bajo la ley).
La casa no debe estar abandonada.
El prestamo debe haber sido obtenido antes de Enero 1ro, 2009.
NO hay un minimo o maximo de plusvalia perdida que se tomara en cuenta para proposito de eligibilidad.
El balance del prestamo actualmente debe ser igual o menos de $729,750 (1-unidad), $934,200 (2-unidades), $1,129,250 (3-unidades), $1,403,400 (4-unidades).
Los pagos hipotecarios mensuales deberan ser actualmente de mas del 31 porciento (front-end DTI) de los ingresos brutos del prestatario (antes de que le cobren taxes en el cheque de sus ingresos).
Los prestatarios deberan haber sufrido un cambio significante en sus ingresos o gastos, hasta el punto que ahora ya no puede pagar su pago hipotecario.
Los prestatarios no tienen que estar tarde con sus pagos. Sin embargo, a los prestararios que estan atrasados se les aconseja que busquen la ayuda de un consejero de vivienda aprovado por HUD.
Los prestatarios que estan en bancarrota no estan automaticamente eliminados de ser considerados para una modificacion.
Los prestatarios que estan actualmente litigando casos sobre sus prestamos hipotecarios pueden calificar para una modificacion sin renunciar a sus derechos legales.
La modificacion sera permitida una sola vez bajo el programa MHA.

Si necesita ayuda para evaluar sus ingresos y gastos, usted deberia ponerse en contacto con una agencia de consejeria de vivienda aprovada por HUD. Los consejeros ayudaran a los prestatarios a determinar cual interes mas bajo se requiere que el prestatario este dentro del 31 porciento de DTI requerido pero con el limite bajo de interes de 2 porciento.

[Nota:] El calculo del “front-end DTI” incluye el pago de principal, interes, impuestos de propiedad, aseguranza y el pago a la asociacion (HOA) – El pago de prestamos secundarios no son incluidos. Utilize el siguiente calculo:
{Ingreso bruto x 0.31 = El pago de front-end requerido}

Como una de las condiciones de la modificacion, los prestatarios que tienen un “back-end DTI” que excede el 55 porciento de sus ingresos brutos deberan certificar que acudiran a un consejero aprovado por HUD o un Programa de Consejeria para Mitigacion de Foreclosure Nacional (National Foreclosure Mitigation Counseling Program – NFMC) para que les ayuden a crear un plan financiero sostenible.

[Nota:] El calculo del “back-end DTI” incluye el pago de principal, interes, impuestos de propiedad, aseguranza, pago a la asociacion (HOA), pago de aseguranza hipotecaria (MIP), pagos de prestamos hipotecarios secundarios, prestamos hipotecarios de una segunda casa (vacacion – no inversion), pagos a otros tipos de deudas, ingreso negativo agregado de renta proveniente de todas las propiedades de inversion. Utilize el siguiente calculo:
{Ingreso bruto x 0.55 = El pago de back-end requerido}

REQUERIMIENTOS

Los prestatarios tendran que proveer documentacion para poder calificar para el programa de MHA Modificacion. Algunos de los documentos requeridos son:

Documentacion de ingresos brutos (antes impuestos) de la persona con salario inscrita en la nota del prestamo hipotecario. Esto debe incluir los talones de cheques mas recientes que cubran por lo menos un mes y/o documentacion de otras fuentes de ingresos.
Las declaraciones de impuestos mas recientes. Adicionalmente, el ingreso del prestatario sera verificado al requerir que se firme la Forma 4506-T (Forma del IRS).
Informacion de otros bienes.
Informacion de prestamos hipotecarios secundarios (e.g.: los statements mas recientes) de la propiedad.
Los balances actuales de todas las tarjetas de credito y los pagos minimos requeridos (i.e.: los statements de las cuentas de credito).
Los balances actuales en todas las otras deudas (e.g.: prestamos estudiantiles, prestamos de carro, etc).
Las deudas seran verificadas con el reporte de credito del prestatario; sin embargo, el banco cubrira el costo de obtener este reporte de credito.
Un “affidavit de dificultad financiera” (e.g.: hardship letter) describiendo las circumstancias que causaron la reduccion de ingresos o el incremento de gastos (e.g.: perdida de trabajo, divorcio, enfermedad, etc).

Despues de reunir toda esta informacion, los prestatarios deberian llamar a una agencia de consejeria de vivienda aprovada por HUD y a sus propios bancos/administrador del prestamo. Cuando se contacte al banco prestamista, los prestatarios deberian pedir ser considerados para una modificacion de prestamo bajo el programa de “Making Home Affordable.”

LA MODIFICACION

Despues de calcular el DTI, los prestatarios podrian recibir intereses mas bajos que los actuales en el mercado hasta 2 porciento. El interes sera fijo por un minimo de cinco años. Despues de los cinco años el interes podria subir pero no mas de 1 porciento cada año hasta que el interes de la nota alcance el interes notado en Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey en el dia que se hizo la modificacion.

En algunos casos, sin embargo, el calculo del interes podria bajar hasta un 2 porciento pero el DTI podria aun asi ser mas del 31 porciento requerido. Para estos casos, el banco extendera el termino del prestamo hasta 40 años. Si el DTI todavia esta sobre el 31 porciento, el banco debera diferir el principal de la deuda. La cantidad diferida debera ser pagada cuando se termine de pagar el prestamo, refinancie o se venda la casa; mientras tanto, este monto no acumulara intereses.

TARIFAS Y COSTOS

Pongan atencion por que NO hay costos para la modificacion o tarifas que el prestatario tendra que pagar. Los costos y tarifas (e.g.: costo para obtener el reporte de credito del prestatario, etc) de la modificacion que el administrador del prestamo tenga que incurrir seran reembolsados por el inversionista.

Los cobros no pagados por el prestatario seran perdonados. Estos incluyen cobros por pagos tardios antes de haber empezado el “Periodo de Prueba” y acumulados durante este periodo.

El inversionista NO puede requerir que el prestatario contribuya con dinero en efectivo.

REDUCCIONES DE PRINCIPAL

No hay requerimientos sobre el administrador del prestamo para que reduzca el principal del prestamo bajo el programa de “Making Home Affordable Modification;” sin embargo, este podria perdonar parte del principal no pagado para lograr obtener el front-end DTI requerido. Si el principal es perdonado, el resto del proceso de la modificacion seguira su curso segun las reglas del programa.

Todo esta en la opcion del banco para ayudar a los prestatarios que esten bajo el requerimiento del 31 porciento de DTI. Sin embargo, al ayudar a los presetatarios a calificar, el programa reembolsara a los administradores de hipotecas/bancos una porcion de los costos de una reduccion de principal.

LOS INCENTIVOS

Para proteger a las personas que contribuyen con sus impuestos año tras año, el programa MHA se enfocara en modificaciones que tienen sentido al proveer un Periodo de Prueba de 90-dias. Al final de este periodo, los administradores ejecutaran un acuerdo de modificacion que incluye depositos para impuestos y aseguranza (cuenta de escrow). Por lo tanto, la modificacion tomara efecto el primer mes despues de haber completado con exito el Periodo de Prueba de 90-dias. La completacion exitosa de este Periodo de Prueba se define con pagos del prestatario al dia sobre el prestamo modificado.

En la misma manera de proteger a los contribuyentes de impuestos; los prestatarios, inversionistas, y administradores seran elegibles para recibir los incentivos financieros solo despues de haber completado exitosamente el Periodo de Prueba de 90-dias para la modificacion.

Los incentivos bajo el programa de “Making Home Affordable Modification” incluyen:

Prestatarios que hagan pagos a tiempo en el prestamo modificado recibiran una reduccion del principal del prestamo el cual puede ser de $1,000 cada año hasta un maximo de cinco años. El pago sera hecho directamente al administrador del prestamo y sera aplicado directamente para reducir el balance principal del prestamo. El incentivo total podria llegar hasta $5,000 dentro de cinco años y el prestatario recibira informacion mensualmente sobre la acumulacion de estos pagos.
Administradores recibiran un pago solamente de $1,000 como incentivo por cada modificacion de prestamos delincuentes y $1,500 por cada modificacion de prestamos que esten al dia. Un incentivo adicional de $1,000 se podria ganar cada año si el prestatario se mantiene al dia con los pagos (no estar tarde por mas de 30 dias) por 3 años. Adicionalmente recibiran compensacion cuando contacten a los dueños de los prestamos secundarios y cancelen tales prestamos.
Inversionistas recibiran un subsidio por una porcion del costo de reducir el interes para la modificacion y un pago de $1,500 como incentivo por cada modificacion de prestamos que estan actualmente al dia. Adicionalmente, seran elegibles para recibir pagos de compensacion por el incremento de exposicion de riesgo si los valores de las propiedades con prestamos modificados disminuye en el periodo de cinco años despues de la modificacion.

Incentivos similares se pagara en los refinanciamientos del programa de “Hope for Homeowners.”

INCENTIVOS PARA SHORT SALES Y ENTREGAS VOLUNTARIAS (Deed-in-Lieu)

Administradores de prestamos y presetatarios seran compensados para poder facilitar los short sales y las entregas voluntarias (ded-in-lieu of foreclosure) si ocurriera que el prestatario no logra calificar bajo el analisis de NPV o no puede calificar para el programa, o falla con sus pagos bajo el programa de “Making Home Affordable Modification.”

COMPROMISO PARA DEMORAR EL FORECLOSURE

Como fue indicado al principio de este articulo, las reglas fueron publicadas el Miercoles y los contratos que los administradores de prestamos tiene que firmar con el agente de la Tesoreria no estaran disponibles hasta Abril 2009; por lo tanto, los prestatarios tendran que tener un poco de paciencia. Sin embargo, el Departamento de Tesoreria a pedido a los administradores/bancos que inmediatamente ayuden a los prestatarios morosos que tienen un riesgo mas alto de un foreclosure.

Consecuentemente, los administradores/bancos que participaran se han comprometido a demorar el foreclosure de prestamos que tienen los criterios minimos de eligibilidad del programa “Home Affordable Modification.”

ADVERTENCIAS

Adicionalmente, algunas de las advertencias hechas por el Gobierno para los dueños de casa son:

No hay un costo para recibir asistencia o informacion sobre los programas de “Making Home Affordable Refinance and Modification” de su banco.
Nunca pagen a una persona o organizacion que les cobre dinero acambio de consejeria de vivienda o modificacion de un prestamo atrazado.
No firme el titulo de su propieda a ningun individuo o organizacion que le promete “salvar” su casa.
Nunca hagan sus pagos hipotecarios a nadie que no sea su banco.
Si usted decide utilizar una compania de modificaciones o agencia que no sea una agencia aprovada por HUD, verifique que esten aprovados y calificados para hacer una modificacion.

Como notas adicionales, prestamos asegurados o garantizados por FHA y VA estan siendo modificados bajo otros programas. Igualmente el dia Jueves la Camara de Representantes votaron y aceptaron un proyecto de ley, despues de haber modificado el original, que daria a los jueces de bancarrota el poder de forzar a los bancos a reducir los intereses de los prestamos hipotecarios tan bajos como un 2 porciento o reducir el balance principal. Aunque yo no estoy tan seguro que tanta ayuda pueda proveer este proyecto de ley ya que podria ser abusado por los abogados de bancarrota y los especuladores, este proyecto de ley ahora se dirige al Senado.

[youtube]http://www.youtube.com/watch?v=N23GIOAWQjc[/youtube]

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March 8th, 2009 · Bajo la Categoria Informacion de Foreclosure - Short Sale, Modificacion de Prestamos

Comentarios

46 Comentarios en “Entendiendo el Programa de Modificaciones de Obama: Making Home Affordable MODIFICATION”

Entendiendo el Programa de Refinanciamiento de Obama: Making Home Affordable REFINANCE : Mi Casa y Mi Dinero on March 11th, 2009 9:41 AM

[...] de la confusion vino de la creencia que el refinanciamiento y la modificacion bajo el programa de “Making Home Affordable” (MHA) son un solo programa y el mismo a la [...]
alex brambila on March 21st, 2009 3:40 PM

quisiera saber que va a pasar con todas las personas que como yo compramos una propiedad con la ayuda de un aval que firmara y mi estatus es ilegal y aun asi estoy en el titulo.
Ney on March 23rd, 2009 1:13 PM

Alex,

El resultado de un foreclosure, short sale o modificacion de prestamo puede tener consecuencias legales si el banco pierde o perdona parte del prestamo. Aunque generalmente los bancos deciden declarar estas perdidas como ganancias del dueño de casa. Al ocurrir esto, el dueño de casa tendria consecuencias taxables.

Sin embargo, la ley HR 3648 reduce y hasta elimina estas consecuencias taxables si el dueño de casa califica para esta ley.

Una persona legal o ilegal tendrian las mismas consecuencias por lo tanto el status legal de este pais no afectaria sobre las consecuencias.

Ahora hay que tener en cuenta que todas estas consecuencias son de la persona que esta en el prestamo ya que las personas que solo se encuentran en el titulo no tendrian ninguna obligacion con el banco.
yoli on April 7th, 2009 12:23 PM

ney: segun bank of america el 6 de abril ivan a dar a conocer los programas federales a los que se sujetarian. como puedo saber sobre estos programas??
carmelo sierra on April 8th, 2009 7:23 PM

gue venefio tiene lo gue compramos como invercion para rental yb tenemos problema para aser los pagos de la hipotecas culificamo para la agudas

estoy teniendo problema para los pagos al bonco de las propiedadas gue compre para invercion gue venefio puedo solisital com uguda
Ney on April 9th, 2009 5:11 PM

Yoli,

Te suguiero que contactes a BofA directamente y les preguntes sobre la manera que ellos utilizaran el programa de ayuda del gobierno. Igualmente te suguiero que contactes a una agencia aprovada por HUD.
Ney on April 9th, 2009 5:38 PM

Carmelo,

Como lo explica este articulo, el programa del govierno no esta enfocado en ayudar a los especuladores. Osea los que compraron mas de una casa especulando.

Sin embargo, los bancos si estan modificando prestamos de propiedades de invercion pero no lo hacen en acuerdo con el programa del gobierno.

Generalmente los bancos no le ponen prioridad a las modificaciones de propiedades de invercion. Ellos generalmente toman este tipo de prioridad.
1. Dueño de casa que vive en su casa y esta por perder su casa en foreclosure.
2. Dueño de casa que vive en su casa y esta atrazado en sus pagos.
3. Dueño de casa que vive en su casa y esta al dia con sus pagos.
4. Dueño de casa que tiene casa de inversion
Mercedes Dominguez on April 14th, 2009 5:23 PM

Mi esposo no tiene trabajo en este momento, y yo no estoy trabajando por ahora porque me quebre el tobillo. nuestros ingresos cambiaron dramaticamente. Quisiera saber como puedo beneficiarme con lo de modificacion de prestamos. Mercedes
Ney on April 15th, 2009 8:30 AM

Mercedes,

Para entender que es una modificacion de prestamos te aconsejo que leas el articulo siguiendo el link que te he dejado.

Una modificacion, como lo explico en ese otro articulo, puede ayudar reduciendo el interes, alargando el plazo de amortizacion o a veces hasta reduciendo el balance del prestamo.
ANDRES on June 11th, 2009 3:58 PM

Ney como le va, una consulta. Que pasa si el banco no aprueba una Modificacion MHA, teniendo en cuenta que estan pidiendo toda la situacion financiera real del solicitante, y teniendo en cuenta que la mayoria de personas estan con menos ingresos y muchas deudas.

Para evitar el Short Sale o un Foreclosure, es posible la Bancarrota. Se estaba revisando algo de esto en el Congreso, sabe ud. algo. Podria quedarse uno en su vivienda declarando Bancarrota ante una Modificacion MHA no aprobada por el banco.

Saludos,
Ney on June 16th, 2009 7:50 AM

Andres,

Lo siguiente debe ser utilizado solo como informacion educativa y mas no como cosejeria legal ya que no soy abogado.

La bancarrota tiene varios chapters. Unos son utilizados por consumidores otros por empresas, unos ayudan a restructurar las deudas y otros ayudan a liquidar las deudas.

Por ejemplo: El Ch 7 es para liquidacion de deudas y el Ch 13 es para restructuracion de deudas.

El resultado de la bancarrota depende del procedimiento que se tomo, de la situacion especifica del aplicante y la decision del juez. Por ejemplo la decion puede podria cambiar si un consumidor aplica por bancarrota Ch7, pero la investigacio y el juez indican que el deudor no califica para el Ch7 y/o el acreedor sera mejor servido atravez del Ch13.

Ahora como ayuda o no la bancarrota con el foreclosure? Pues depende de como lo mires.

Digamos que un consumidor decide declararse en bancarrota Ch 7 con el idea de parar el foreclosure. Este atentado de parar foreclosure fucionara temporalmente ya que el banco tiene derechos sobre el titulo de la propiedad. Los derechos son enforzados por que el prestamo hipotecario es un lien sobre este titulo. El banco facilmente puede pedir que se levante la orden de espera en bancarrota para seguir los procedimientos de foreclosure. Entonces, se logro para el foreclosure? Si, pero solo hasta que el banco pida se levante la orden de espera de la corte de bancarrota; despues de esto el banco puede seguir el proceso de foreclosure. Adicionalmente, las deudas que se liquidan en bancorrata Ch 7 son deudas no aseguradas al vender propiedades y assets que son no-exentos.

Ahora digamos que un consumidor quisiera declararse en bancarrota Ch 13. Uno se imaginaria que se puede restructurar o reducir el monto del prestamo de una casa. Pues actualmente esto no se puede hacer en una residencia principal. Estoy casi seguro que si es posible con otros prestamos como para propiedades secundarias pero no para residencias principales o de invercion. El juez es el que toma esta decision de restructuracion de la deuda. Lo que si se puede restructurar con el Ch 13 son los pagos tardios de la residencia principal pero no el monto total del prestamo hipotecario.

Lo que se estaba debatiendo en el Congreso era el por que un juez puede restructurar la deuda hipotecaria de un bote, de una propiedad secundaria, pero no el de una residencia principal que es lo que mas nos importa a todos. Pero hasta que no pase las tres ramas del Gobierno, esto es solo un bill y no una ley.

Vuelvo a repetir, esta informacion NO debe ser utilizado como consejeria legal ya que no soy abogado. Esta informacion es solo educativa. Si requieres consejeria legal sobre bancarrota en tu situacion, acude con un abogado especializado en bancarrota.
ANDRES on June 16th, 2009 9:27 AM

Muchas gracias Ney por su aclaracion respecto a estos temas legales y complejos de la bancarrota.
Saludos.
Ney on June 16th, 2009 10:39 AM

Andres,

Te vuelvo a repetir que yo no soy abogado por lo tanto lo que mencione en el mensaje anterior no es una explicacion, aclaracion, o consejeria de la ley de bancarrota o de leyes en general.

La informacion proveida es solo informacion educativa. Yo no soy abogado, por lo tanto si deseas aclaracion con respeto a cualquier aspecto legal sobre tu situacion te suguiero que hables con un abogado.

Suerte.
Mirna on June 17th, 2009 2:51 PM

Miesposo y yo estamos desempleados y recibimos solamente lo del desempleo como ingresos,hasta ahora llevamos dos meses sin pagar nuestra hipoteca segun lo que yo he leido si puedo lograr una modificacion. Pero el Banco de America dice que estos ingresos no le garantizan que nosotros podemos seguir pagando nuestra hipoteca.
Ney on June 18th, 2009 7:55 AM

Mirna,

El ingreso que proviene del desempleo es temporal. Este ingreso se termina cuando los fondos de esta cuenta se terminan. Que garantia tiene el banco para aceptar una modificacion de prestamo si el ingreso es temporario? Ninguna!

Para lograr una modificacion satisfactoria, el dueño de casa debe tener ingresos suficientes que califiquen para la modificacion de prestamos. Si una persona no tiene ingresos (ingresos de desempleo tambien considerados), el dueño de casa no podria calificar para la modificacion.
Mirna on June 18th, 2009 1:26 PM

Disculpe, pero olvide decirle que mi prestamo es un fha interes fijo aun asi podria lograr hacer una modificacion.
Ney on June 18th, 2009 8:52 PM

Mirna,

Te vuelvo a repetir que el ingreso que proviene del desempleo es temporal. Te suguiero que leas el mensaje que te deje.
ori on August 22nd, 2009 4:25 PM

hola .tengo mi casa en short sale es una de inversion , hasta el momento no he sabido nada del banco solo estoy tratando con el real state segun el todos los meses firmaba para rebajar el monto de la casa , mi casa comenzo en 140.000 y ahora llego a 90.000 no se si realmente el banco esta de acuerdo con esa suma o es cosa del realstate. me asusta pensar que si se vende el banco me cobre la diferencia creen que debo llamar al banco o debo contactar al abogado que tiene mi casa osea el que el banco designo , como les dije nadie se ha contactado conmigo exepto el realstate ,por fabor alumbrenmey contesten en mi correo
Ney on August 25th, 2009 7:36 AM

Ori,

Primero que nada el que tu estes tratando de vender tu casa con un agente de bienes raices, no quiere decir que tu no te puedes contactar con tu banco. Tu has empleado al agente de bienes raices para que te ayude por lo tanto el tiene que mantenerte al dia con lo que esta sucediendo.

Adicinalmente, tu mismo/a puedes llamar al banco y hablar con el departamento de “Loss Mitigation.” Al contactarte con ellos, este te dira que tan abansado se encuentra tu caso de venta corta. Ellos te diran si se ya se han entregado el paquete de venta corta, si ya se ha hecho un avaluo, etc, etc.

Tu tienes que tener en cuenta que una venta corta o cualquier transacion que resulte en perdidas para el banco puede tener consecuencias legales. Estas consecuencias legales dependen de muchas variables como el tipo de prestamo, el estado donde se encuentra la propiedad, el tipo de propiedad, etc, etc. Pero generalmente (no siempre) los bancos prefieren no perder el tiempo y dinero en las cortes y declaran sus perdidas al IRS como ganancias del dueño de la propiedad. Esto creara consecuencias taxables federales con el IRS.

Sin embargo, estas consecuencias taxables pueden ser eliminadas si la casa y la situacion del dueño de la propiedad califican bajo la ley H.R. 3648.

Si tu deseas recivir consejeria legal o de impuestos sobre tu situacion especificamente, te recomiendo que hables con un abogado y/o un CPA (contador publico) para saber si tendras alguna consecuencias legal o taxable.
antonio fernandez on September 2nd, 2009 11:54 AM

mi comentario es que los cosejeros de hud en montebello no son ninguna ayuda para aconsejar correctamente sobre que hacer para no perder la casa, mi experiencia con ellos fue mala ya que su consejo fue, deje perder su casa, o haga un shorth sale, yo buscaba consejo como retener mi hogar no como perderlo o venderlo me pidieron mas documentos que el banco y solo para decir dejela perder, y ahora me llaman muchos que quierten comprar mi casa, creo que hud vende o pasa la informacion a inversionistas que aprovechan la situacion de otros,
Ney on September 3rd, 2009 7:46 AM

Antonio,

La situacion por la que estas pasando es informacion publica. Cualquier persona puede informarse sobre que propiedades estan en foreclosure para presentarles “ofertas” para “salvar” sus casas. Ni siquiera se necesita entrar a una pagina web o nada por el estilo. Lo unico que se necesita es ir a las officinas del assesor de impuestos de propiedades de tu condado (county tax assessor’s office) y ahi se encuentra toda la informacion necesaria.

Por esta razon es que hay miles de familias que han caido victimas del fraude en foreclosure. Yo te aconsejo que tengas mucho cuidado con las personas que te contacten ofreciendote cualquier cosa.

Yo no estoy aqui para darte excusas sobre por que no te pudieron ayudar las officinas de HUD en Montebello. Pero lo que si te puedo decir es que los consejeros de HUD estan bien entrenados y preparados; por lo tanto, ellos saben cuando una familia calificaria o no para una modificacion. Si una familia no califica para una modificacion obviamente la siguiente opcion talvez seria venderla en short sale, y si eso no fuciona talvez la entrega voluntaria o dejarla perder serian las ultimas opciones.

Si talvez esta officina de HUD te pidio mas documentos, talvez seria por que ellos quieren presentar un caso bueno y fuerte en frente del banco para que aceptaran la modificacion de tu prestamo. Pero tienes que entender que no todos califican para una modificacion como lo habras leido en el articulo de esta misma pagina.
maria on September 24th, 2009 11:24 AM

HOMESMART FINANCIAL ESTA EN ONTARIO CA .ME PIDE LA CANTIDAD DE 3.500 DOLARES POR UNA MODIFICACION DE PRESTAMO DE UN CONDO ESTOY CON LOS PAGOS AL CORRIENTE PERO ES MUCHO LO QUE PAGO Y EL CONDO BAJO DE VALOR QUE PUEDO HACER
Ney on September 29th, 2009 7:47 AM

Maria,

Primero que nada la compania Homesmart Financial aparentemente no esta registrada ni con el Departamento de Bienes Raices (DRE), ni el Departamento de Corporaciones, ni el Departamento de Instituciones Financieras. Esto lo puedes tu comprobar buscando su nombre en esta pagina.

Sin embargo, la compania que aparenta estar relacionada HomeSmart Realty si esta registrada con el DRE. El problema esta en que hasta hoy dia ni la corporacion de esta compania, ni Louis William Palafox (el broker registrado de esta compania), tienen sus contratos aprovados por el DRE para cobrar dinero por adelantado.

El cobrar dinero por adelantado para una modificacion de prestamo es ILEGAL en California y la mayoria de otros estados. El estado de California requiere que los brokers o companias obtengan una aprovacion por el DRE para poder cobrar dinero por adelantado siempre y cuando el dueño de la propiedad no haya recivido la notificacion pago tardio “Notice of Default.” Sin embargo, ten entendido que aunque una compania tenga sus contratos aprovados por el DRE, esto no es seguro que no sea un fraude ya que hay miles de companias cometiendo fraude de esta manera tambien.

Te suguiero que leas el articulo que escribi sobre la “Prostitucion en la Industria de Modificacion de Prestamos.” Con este articulo lograras entender quienes estan cometiendo fraudes en la modificacion de prestamos para que no seas otra victima del fraude.

Adicionalmente, si tu quisieras ayudar a otros, tu podrias presentar una queja con el Departamento de Bienes Raices y las otras agencias estatales indicandoles el fraude que se esta cometiendo al querer cobrar dinero por adelantado para una modificacion y adicionalmente no estar registrado con ninguna agencia estatal.

Finalmente, si yo estubiera en tu situacion, yo daria la vuelta y no regresaria a tal compania.
yilda on October 1st, 2009 7:38 PM

hola quisiera saber si tengo oportunidad de seguir negociando con el banco a pesar de que ya hemos aplicado dos veces y las dos veces ha sido negada la peticion de modificacion de prestamo la ultima dice que por la razon de does not meet investor/agency guidelines. lo cual me explicaron que el banco no esta con el programa del gobierno nosotros si podemos pagar la casa ahora ya que mi esposo tiene dos trabajos y estamos saliendo adelante mi abogado me dice que ahora tienen que negociar directamente con el banco pero yo no estoy segura de seguir luchando no creo que despues de negar dos veces la peticion ellos digan que si despues. bueno les agradezco de ante mano su respuesta.
Ney on October 6th, 2009 7:36 AM

Yilda,

El que un banco niegue la primera negociacion para una modificacion de prestamo, no quiere decir que es la decision final. La negociacion para una modificacion de prestamo se puede hacer varias veces. Sin embargo, si el caso no se esta presentando de una manera que el banco pueda aceptarlo, la negociacion no tendra ningun buen resultado.

Lo que me preocupa es que en tu mensaje indicas que despues de haberte negado dos veces la modificacion del prestamo, tu abogado te haya dicho que ahora tienen que negociar directamente con el banco. Eso no me parece bien ya que desde un principio se debe negociar directamente con el banco. Ten mucho cuidado con los que te ayudan en la modificacion de prestamo.
yadira on October 8th, 2009 10:23 AM

hola tengo una pregunta nosotros no hemos podido hacer la modificacion porque el banco nos dice que no calificamos, pero no nos pide ningun papel para comprovar eso solo llamamos al banco y despues nos dice que no calificamos, y pues estamos desesperados ya que no sabemos que hacer si seguir intentando o hay otras agencias que te ayuden para esto y asi saber si calificas o no, porque quisieramos saber si no se puede para poder hacer un short sale o que es lo que mas conviene quisiera que me comentaran que tipo de ayudas mas existen, nosotros somos del area de salinas ca y mi casa no vale ni la mitad de lo que la compramos, ayuda porfavor

tengo otra pregunta pudiera ir al hud que esta aqui en salinas para poder saber si califico o no para la modificacion o me sigo comunicando con el banco, y otra cosa un vecino dejo de hacer sus pagos hace un ano y a mi me gustaria agarrar su casa con la ayuda de que otro familiar mio me la agarrara, eso se puede hacer claro yo dejaria la mia o la venderia en short sale la casa de mi vecino es muy linda y grande pero no la ha reposeido el banco y el banco donde ella agarro el prestamo creo que cerro aqui en salinas como hago para poder saber que va pasar con esa casa o me espero a que pongan el letrero en venta o que mi vecino me diga cuando lellegue la carta de que la tiene que dejar y si pueden ir al banco quien no la va agarrar para precalificar y para cuanto califica y asi saber si podemos agarrarla usted que nos aconseja
Ney on October 16th, 2009 7:52 AM

Yadira,

Tu comentario tiene muchas preguntas y algunas de ellas no son claras o son confuzas pero hare lo mejor posible por responder a cada una de ella.

Primero que nada antes de darte mi opinion profesional te dare mi opinion personal. Primero, si la unica razon de dejar perder una propiedad en foreclosure, short sale o modifcar un prestamo es por que la propiedad no tiene el mismo valor de hace unos años es absurdo. Igualmente de absurdo es la nocion de que seria una buena idea comprar una casa con el nombre de otra persona. Acaso no hemos aprendido de los errores de otros?

Ahora mi opinion profesional es la siguiente. Si tu estas tratando de modificar tu prestamo, te sugiero que lo hagas con una compania que NO cobre dinero por adelantado o con una agencia sin fines lucrativos aprovada por HUD. Si tu tratas de aplicara para una modificacion por ti mismo, el banco generalmente requerira que se envie cierta documentacion para verificar la situacion y aprovar o negar la modificacion. Sin embargo, aun si la modificacion haya sido negada la primera o segunda vez, esto no quiere decir que no se puede seguir pidiendo que se haga una modificacion.

Si el banco te ha negado una modificacion sin nisiquiera revisar tu situacion con documentacion, etc, esto me indica que no fue una peticion hecha de la manera correcta para una modificacion; al menos que el banco en realidad no este haciendo ningun tipo de modificaciones.

Si una modificacion definitivamente no es una solucion que se pueda obtener, talvez la siguiente solucion seria vender la casa en short sale o entregarla voluntariamente al banco antes del foreclosure. Sin embargo se tiene que tener entendido que cada una de estas opciones tiene sus consecuencias legales y taxables como se lo explique a Ori en mi comentario anterior de esta misma pagina.

El que un banco haya cerrado, no quiere decir que un prestamo ya no es valido. Cuando un banco cierra y este es miembro del FDIC, el FDIC toma posecion sobre sus operaciones o lo vende a otro banco. Esta transacion simplemente transfiere los derechos del banco original de cobrar sobre sus prestamos a la nueva entidad encargada.

Una manera de observar si una casa esta en el proceso de foreclosure es llamando a la officina del asesor de impuestos (tax assessor’s office) del condado donde se encuentra la propiedad y verificar si la Notificacion de Incumplimiento (Notice of Default – NOD) se ha registrado en la propiedad. Si el NOD ya se ha registrado en la propiedad, el proceso de foreclosure ya ha empezado.

Despues de la registracion del NOD, el banco generalmente esperara 90 dias antes de enviar la notificacion de “Venta Fiduciaria” (Trustee Sale). Esta ultima notificacion indica la fecha que el banco vendera la casa en foreclosure.

Espero haber contestado a todas tus preguntas.
henri on October 17th, 2009 8:00 AM

buenos dias le escribi para preguntarle si es posible hacer modificacion para una segunda hipoteca, ya que tenemos una 80-20 interes fijos muy altos pero la segunda es ballom quisiera que me informaran si es posible modificar dicha hipoteca gracias de antemano.
Ney on October 17th, 2009 12:07 PM

Henri,

Todo es posible con los bancos. El problema esta en que el banco vea posible la modificacion de tal prestamo. Igualmente el programa de “Making Home Affordable” (MHA) no les exige a los bancos a modificar un prestamo si tal modificacion no cae bajo sus criterios. Sin embargo, cada banco tambien tiene sus propios programas de modificaciones que trabajan fuera de los requerimientos del plan de MHA y talvez se podria modificar tu prestamo; es muy dificil pero no imposible.
ori on October 19th, 2009 5:36 PM

hola ney !! si estoy en proseso de modificacion con mi casa principal tu crees que podria hacer una bancarrota con mi casa de inversion ya que lleva mas de un ano en short sale y no pasa nada a bajado a la mitad del valor ,me afectaria eso en mi proseso con el otro banco ? gracias por tu atencion….
morena amaya on October 20th, 2009 9:18 AM

despues de pasar la prueva,haciendo 3 pagos de 3000$ cada uno por mes,el banco no aprovo la modificaton,ellos dicen que es por bajo ingreso.Ahora yo tengo un segundo empleo,sera que eso me podra ayudar si re abrimos el caso? No queremos dejar la prpiedad, estamos buscando que investor la quiera comprar, y rentarla a nosotros mismos,si conoce de alguien que esta interesado por favor ayuda…
Ney on October 22nd, 2009 7:43 AM

Ori,

Al vecino que vive a tu izquierda no le importa lo que hace el vecino que vive a tu derecha, dentro de su misma casa por su puesto. Por lo tanto el que una persona pierda una casa en foreclosure, short sale o se declare en bancarrota no tiene nada que ver con el prestamo hipotecario actual de una propiedad. La razon de esto es por que un prestamo hipotecario es un contrato en el cual los terminos del prestamos ya estan escritos. Los terminos del prestamo no pueden cambiar por la simple razon de que el credito del prestatario ha cambiado como ocurre con las tarjetas de credito.

“Creo que puedas hacer una bancarrota con tu casa de inversion?” La respuesta mas general es NO. La razon es por que cuando una persona se declara en bancarrota, esta persona no tiene 100% control de que cuentas las puede poner en bancarrota y cuales no ya que se debe presentar toda la informacion completa con las deudas e ingresos.

Adicionalmente, tambien depende de cual chapter de bancarrota se aplicara. Por ejemplo, si el fideicomisario (Trustee) y/o el juez piensan que el chapter de bancarrota al que el prestatario aplico, digamos Ch7, no es el apropiado; este podria negar la aplicacion y forzar al deudor a una bancarrota Ch13.

Te vuelvo a repetir, esta informacion NO debe ser utilizado como consejeria legal ya que no soy abogado. Esta informacion es solo educativa. Si requieres consejeria legal sobre bancarrota en tu situacion, acude con un abogado especializado en bancarrota.
Ney on October 22nd, 2009 7:50 AM

Morena Amaya,

El que la aplicacion para una modificacion haya sido negada una vez, no quiere decir que es la ultima decision. La aplicacion para una modificacion de prestamo se puede hacer varias veces; especialmente si la situacion economica del prestatario mejora suficiente como para poder calificar.

Un propietario deja de ser dueño de su propiedad y sus derechos como propietario completamente terminan cuando se vende tal propiedad. Tu dices que estas buscando un inversionista que compre tu casa para que tu la puedas rentar por que no quieres perder tu casa. Pero si tu haces eso, tecnicamente la estas perdiendo. Si tu vendes tu propiedad a otra persona para que tu la rentes, tu estarias viviendo como inquilino lo cual te deja a la misericordia del nuevo dueño de la propiedad. El nuevo propietario podria sacarte, como inquilino, de la propiedad si desea venderla, o si desea obtener una renta mas alta de otra persona.

Ten mucho cuidado ya que hay miles de personas listas para defraudarte dandote la historia de que te pueden salvar tu casa si tu les entregas el titulo de tu casa o si tu les vendes la propiedad a ellos y despues de un tiempo te la vuelven a vender a ti. Todo esto es nada mas que un fraude de foreclosure para salvar tu casa.
lily on November 11th, 2009 7:04 PM

buenas tardes quisiera conocer si tengo posibilidades a bajar el mortgage de mi casa con programas delgobierno?, si debo hablar directamente con el banco de mi casa? , mi esposo y yo nos escontramos trabajando pero con pocas horas de labor en mi caso y hasta ahora he dejado de pagar solo un mes. qusiera que alguien me orientara para conocer realmente si tengo posibilidades para estos programas,gracias
Chris on November 15th, 2009 11:17 AM

wachovia me hizo una modificacion en Julio de este año, me dejo el mismo interes %7.05, me elimino lo que estaba atrasado como $9.000, me extendio el prestamo 10 años para ser 40, y los primeros 10 pagando solo intereses, y me bajaron el prestamo de $185,000 a $147,000, pero perdi mi empleo y mi esposa se esta encargando de los gastos de la casa y estamos atrasados casi 4 meses ahora,los llame y me dijeron que me enviarian los documentos para aplicar por MHA, Pudiera calificar para una segunda modificacion a travez del plan de Obama?, la primera fue hecha bajo un plan del banco mismo que fue comprado por Wells Fargo.Gracias

Disculpe que se olvido saludarlo Sr Ney, espero que se encuentre bien.
Ney on November 17th, 2009 7:37 AM

Lily,

Sin saber los detalles de tu situacion, no se sabe si calificas o no para el programa de modificacion o de refinanciamiento respaldado por el gobierno. Sin embargo, si todavia tienes trabajo al igual que tu esposo, es muy posible que califiques. La explicacion de eligibilidad y requerimientos lo puedes encontrar en el articulo en esta misma pagina. Lee el articulo en su totalidad. Adicionalmente encontraras el link a la pagina del gobierno que da informacion en Español sobre estos planes.

Si tu deseas hacer una modificacion hipotecaria por ti misma, te dire que muchos lo han hecho pero pocos lo han logrado. La razon no es por que generalmente un consumidor no tiene la experiencia para preparar la documentacion requerida, la informacion requerida, y no saben con quien contactarse. Por lo tanto te suguiero que te pongas en contacto con una agencia aprovada por HUD las cuales te ayudaran sin costo alguno. Y ten mucho cuidado con las companias y/o abogados que estan defraudando con modificaciones de prestamos.
Ney on November 17th, 2009 7:50 AM

Chris,

Si se puede calificar para otra modificacion bajo el plan respaldado por el gobierno siempre y cuando tu califiques bajo la eligibilidad y requerimientos del programa. La eligibilidad y los requerimientos los explico en el articulo de esta misma pagina.
Mirna on December 1st, 2009 1:02 PM

Hola, Señor Nay:
Estoy en el proceso de modificar mi prestamo, y recibi el hardship affidavit forma, pero tengo preguntas como por ejemplo me envian una hoja donde autorize a una tercera persona como mi representante, yo hasta ahora he hecho los procesos sola y necesito de una opinion. Seria necesario que una tercera persona me represente de aqui en adelante?
Es muy importante para mi su ayuda.
Gracias.
Ney on December 4th, 2009 10:00 PM

Mirna,

Antes de poder responder a tu pregunta, necesito saber que compania contrataste para hacer la modificacion de tu prestamo hipotecario? O te contactaste directo con el banco para hacer la modificacion?

Necesito asegurame que no estas utilizando una compania intermediaria para la modificacion de tu prestamo.
Mirna on December 10th, 2009 11:24 AM

Gracias por su mensaje.
Estoy trabajando directo con el Bank of America.
Y en verdad me siento muy nerviosa por no tener ayuda, pero estoy enviando toda la documentacion que me pide el banco.
Ney on December 18th, 2009 1:05 AM

Mirna,

Un dueño de casa no necesita de una tercera persona para recivir ayuda en la modificacion de un prestamo hipotecario; por lo tanto no es necesario firmar la autorizacion para la representacion de una tercera persona. Sin embargo, es muy aconsejable buscar la ayuda de una agencia aprovada por HUD para lograr una modificacion de prestamo.
carlos on January 19th, 2010 7:48 AM

HOLA..

Estoy haciendo la modificacion de prestamo con el plan del gobierno…envie los documentos y el primer pago que exigen..todo fue recibido por el banco…sin embargo tenia fecha limite del 15 de enero para la venta de mi casa por subasta en la corte de Miami…revise la pagina de la corte y mi casa aparece que fue vendida a la mejor oferta…
El banco(citi) no supo responder a nada..solo que consiguiera los datos de la venta y los enviara a sus abogados…

Es realmente legal esto?
No se supone que la venta se debio parar mientras revisaban si calificaba para el plan del gobierno?

Agradezco las respuestas…
Ney on January 19th, 2010 5:13 PM

Carlos,

Tu comentario le falta mucha informacion que se necesitaria para darte una respuesta mejor detallada por lo tanto te dire lo siguiente. Bajo el plan HAMP o el plan de Modificacion de Prestamos Hipotecarios del Pres. Obama, como lo he explicado en el articulo de esta pagina, los bancos que participaran se han comprometido a demorar el foreclosure de prestamos que tienen los criterios minimos de eligibilidad del programa “Home Affordable Modification.”

El que se hayan comprometido demorar el proceso de foreclosure no quiere decir que lo detendran indefinitivamente.

Sin embargo, si el banco acepto los documentos proveidos por el prestatario y ha aceptado revisar la situacion o ha aceptado modificar el prestamo hipotecario, el banco si deberia haber demorado el proceso de foreclosure hasta que se decida no modificar el prestamo o finalizar los documentos de la modificacion. Pero segun tu comentario, me parece que tu situacion nunca llego a ser aceptada para revisar la situacion. Es muy aconsejable estar siempre en contacto con el banco durante el proceso de modificacion y responder las llamadas del banco al igual que recivir la ayuda de una agencia aprovada por HUD para la modificacion de prestamos. El proceso de foreclosure no dura tan solo unos pocos dias. El proceso demora tiempo por lo tanto me parece que en tu situacion hubo una perdida de comunicacion entre el banco y tu.
Rene on January 24th, 2010 3:51 PM

Contrate un abogado para iniciar una modificacion con el banco, pero este acepto la primera oferta del mismo, en la que solo me ahorraba unos 200 dolares y no la acepte. Trate de que me consiguiera un 2 por ciento con el plan de Obama, pero insiste que esta es la mejor oferta. El banco me dio 10 dias para que le contestara y como no estoy de acuerdo los llame por mi cuenta y me pidieron una carta explicando mi situacion…sera que me hacen una mejor oferta o se cerraran y apresuran el foreclosure. Yo quiero quedarme con la casa pero quiero un break porque perdi mi trabajo y estoy colectando…sera que no califico para el plan de Obama…necesito sugerencias de que debo hacer
Ney on January 25th, 2010 7:45 AM

Rene,

Un error que muchos dueños de casa que se enfrentan al foreclosure es que se creen de lo que el vecino, compadre o comadre les han dicho sobre los resultados que ellos hayan tenido sobre sus modificaciones. Cada caso es diferente, aun mas, dentro del mismo banco cada caso es diferente. Por lo tanto, aunque sea verdad que algunos prestatarios han logrado negociar una modificacion con un interes tan bajo como 2 por ciento bajo el plan de Obama o tan bajo como 1 por ciento bajo algunos planes del mismo banco, esto no es la regla general de los bancos. Los bancos determinaran que interes se otorgara basado en los ingresos y egresos del prestatario para que sus pagos queden bajo 31 porciento de DTI requerido. Esto lo explico en el articulo de esta misma pagina bajo la secion de “Eligibilidad.”

Es mi opinion que si no estas seguro si tal oferta del banco es buena o no, acude con una agencia aprovada por HUD para que revisen tu situacion y la modificacion. Adicionalmente, te suguiero que estes informada sobre las leyes de Florida que protejen a los consumidores de los fraudes en las modficaciones de prestamos hipotecarios.

Finalmente, la unica forma de darte una sugerencia o consejo mas certero seria analizando los detalles de tu situacion por lo tanto solo te puedo dar mi opinion generalizada.
Danay on March 2nd, 2010 11:21 PM

Hola
Estoy en proceso de modificacion con BOA, cuando pense que estaba a punto de lograr la modificacion pues habia cumplido con 3 pagos del trial period mas uno adicional, un total de 4 pagos resulta que llamo al banco y me dice que mi modificacion no fue aprobada que tendria que seguir con mis pagos de $931. En el periodo de prueba me habian bajado el pago mensual a $731. No me han enviado ninguna carta explicandome el porque de la negacion. Me dijeron que no fueron ellos los que no lo aprobaron si no la compania que compro la deuda que es hermana de BOA, le pedi un numero de telefono para que me dieran una explicacion mas profunda pero solo me dieron un citio web algo como http://www.hud.gov. No se que debo hacer si debo intentarlo con un abogado, si me debo de olvidar de la modificacion… Tambien me explicaron que mi interes era fijo ya, otra razon para no aprobarme. Mi mortgage es por 40 anos con los 10 primeros anos de interes only y un 5.8 interes fijo. Despues de los 10 primeros anos me sube el pago mensual aun mas porque se emezarian los pagos al principal.
Por favor necesito una orientacion, que es lo mas conveniente en mi caso?
Mil Gracias