Inquilinos en Foreclosure: Protecciones Bajo Ley Federal S.896

Inquilinos al igual que propietarios tienen dificultad entendiendo que deberian hacer y cuales son sus derechos cuando se enfrentan a una ejecucion hipotecaria.

Dependiendo en las leyes estatales y las reglas de cada ciudad, inquilinos generalmente pueden ser desalojados por no pagar la renta o por no seguir las condiciones impuestas por el contrato de renta. Sin embargo, el propietario tenia que dar 60 dias a los inquilinos para salir de la propiedad antes de desalojarlos.

En una propiedad que esta en foreclosure, sin embargo, los inquilinos comunmente terminan “pagando los platos rotos.” En muchos casos el inquilino continua pagando la renta mientras que el propietario no hace los pagos hipotecarios en la propiedad. Eventualmente, el banco empiesa el proceso de foreclosure y envia una notificacion al inquilino que ocupa la propiedad. Esta notificacion normalmente indica que ellos tienen tres dias antes que el banco los desaloje. Adicionalmente, algunos bancos han intentado sacar a los inquilinos al cancelar los servicios publicos (agua, electricidad and gas).

Para prevenir este tipo de aciones y para proteger a los inquilinos que viven en una propiedad que va a ser reposeida, el gobierno federal paso la ley S.896 tambien conocida como el Acta de “Ayudando Familias a Salvar Sus Casas” (Helping Families Save Their Homes Act). Esta nueva ley federal hace mas dificil que los bancos o los propietarios abusen el sistema y tomen ventaja de los inquilinos. Aparentemente, sin embargo, no muchos inquilinos conocen de esta ley ya que constantemente recibo preguntas de ellos.

Nota: Lo siguiente no es consejeria legal y debera ser utilizado para propositos educativos solamente. Si a usted lo estan desalojando de una propiedad en foreclosure contacte a un abogado para recibir ayuda. En el Area de la Bahia pueden recibir servicios legales gratuitos al contactar al servicio de Ayuda Legal del Area de la Bahia (Bay Area Legal Aid) en el 800-551-5554

Esta nueva ley federal, la cual se aplica a casas que son reposeidas despues de Mayo 20, 2009, ha puesto protecciones adicionales para los inquilinos.

INQUILINOS CON CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Si hay un contrato de arrendamiento por un año entre el propietario y el inquilino, y la propiedad es reposeida despues de Mayo 20, 2009, el banco debe reconocer ese contrato. Los inquilinos, en esta situacion, tienen el derecho de quedarse en la propiedad hasta el fin del contrato de renta de ese año. Sin embargo, el arriendo debe haber existido antes que la “Notificacion de Incumplimiento” (Notice of Default – NOD) haya sido registrada. El NOD marca el principio del proceso de foreclosure. Adicionalmente, un arrendamiento real debe existir para que esta ley se pueda aplicar. De lo contrario, los ocupantes de la propiedad tienen solo 90 dias para desalojar la propiedad.

Similarmente, si los inquilinos tienen un contrato de arrendamiento de mes-a-mes, ellos tiene el derecho a solo 90 dias antes que el banco empiece el proceso para desalojarlos.

PAGANDO RENTA ANTES Y DESPUES DE FORECLOSURE

Para prevenir que se cancele el contrato de arrendamiento, los inquilinos deberan seguir todas las condiciones del contrato y continuar pagando el alquiler al propietario que tiene todavia los derechos sobre la propiedad y el contrato de arrendamiento.

Antes de la “Venta Fiduciaria” (Trustee Sale), el cual se lleva acabo al final del proceso de foreclosure, el propietario actual tiene derechos a colectar la renta porque este todavia es dueño de la propiedad. Despues del “Trustee Sale;” sin embargo, la persona que compre la propiedad o el banco heredaran el contrato de arrendamiento dandoles derecho a recibir la renta que produza la propiedad.

Adicionalmente, a pesar de que haber un contrato de renta o no, si el ex-propietario era responsable de mantener los servicios publicos, el banco debe continuar proveyendo estos servicios publicos. Es ilegal que el banco o un agente de bienes raices trate de forzar el desalojo de un inquilino al desconectar los servicios publicos, esto se llama “Desalojo Constructivo” (Constructive Eviction). Bancos pueden ser responsables de pagar hasta $100 por cada dia que los servicios publicos esten desconectados.

VERIFICACION DE LA NOTIFICACION DE INCUMPLIMIENTO (NOD)

La proceso para verificar si el banco ha empezado el proceso de foreclosure al registrar el “Notice of Default” es facil. Un inquilino puede llamar a la officina del asesor de impuestos (tax assessor’s office) del condado donde se encuentra la propiedad. Ellos tendran la informacion de cuando se registro el NOD y si se ha registrado una fecha para la venta de la propiedad (Trustee Sale).

CANCELAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Si la propiedad es vendida durante el “Trustee Sale” o despues que la propiedad ya haya sido reposeida o REO, el nuevo comprador heredara el arrendamiento y el contrato de arrendamiento bajo la nueva ley federal. Sin embargo, este nuevo dueño puede cancelar el contrato y darle al inquilino 90 dias para desalojar la propiedad solamente si este comprador tomara posesion sobre la propiedad para vivira en ella.

NOTIFICACION DE DESALOJO

Sin importar si hay un contrato de arrendamiento o no, los propietarios y bancos no pueden entregar a sus inquilinos una notificacion de desalojo hasta que hayan pasado los 60 (propiedades reposeidas antes de Mayo 20, 2009) o 90 dias. Si usted ha recivido una notificacion de desalojo antes de cumplirse los 60 o 90 dias, es aconsejable que busque ayuda legal.

DINERO ACAMBIO DE LAS LLAVES (CASH FOR KEYS)

Los bancos no estan en el negocio de manejar arrendamientos, ellos estan en el negocio de prestamos e inversiones; por lo tanto, ellos frecuentemente ofrecen dinero a los inquilinos para que puedan salir de la propiedad. Usualmente bancos ofrecen a los inquilinos entre $2000 y $5000 para que desalojen la propiedad dentro de 2 semanas. Esto le sirve al banco por que asi pueden vender la propiedad sin inquilinos inmediatamente. Los inquilinos que tienen la habilidad de moverse rapidamente dentro del tiempo ofrecido, acambio del tiempo permitido por esta ley federal, podrian utilizar este dinero como el deposito para su proxima vivienda.

De cualquier manera, los inquilinos deben entender que ellos tienen el derecho a 60 o 90 dias para desalojar la propiedad despues de la ejecucion hipotecaria si la opcion ofrecida por el banco les perjudica.

Finalmente, los inquilinos que necesitan consejeria legal especifica sobre sus situaciones deberian ponerse en contacto con un abogado. Los inquilinos en el Area de la Bahia pueden llamar al Bay Area Legal Aid al 800-551-5554.

[Update Dec 15t, 2009] Legislacion Comprensiva de Foreclosure Similar es Firmada como Ley por el Governador David A. Paterson de New York

[youtube]http://www.youtube.com/watch?v=zUfub-qbYk0[/youtube]
[youtube]http://www.youtube.com/watch?v=3AIzMWS_DlQ[/youtube]
Visite mis videos en YouTube

September 4th, 2009 · Bajo la Categoria Informacion de Foreclosure - Short Sale, Informacion: Bienes Raices

Comentarios

17 Comentarios en “Inquilinos en Foreclosure: Protecciones Bajo Ley Federal S.896”

carol on October 1st, 2009 10:11 PM

una pregunta,combiene hacer un forebearance agreement cuales son los beneficios y cuales son las consecuencias?
gracias.
Ney on October 6th, 2009 7:38 AM

Carol,

Sin saber los detalles de tu situacion, no te podria decir si el forbearance agreement seria lo mejor para tu situacion.

Los beneficios de un forbearance agreement es que ayudaria a reducir o perdonar el pago hipotecario temporariamente hasta que el prestatario lograra recuperarse economicamente. Sin embargo los interes que se acumulan durante este periodo temporario siguen siendo la responsabilidad del presetatario al menos que se haya negociado el repago del interes aculado.
alina on October 19th, 2009 8:11 PM

en el ano 2004 compre una casa con mi novio con fines a casarnos ,fue con el credito de el y se me incluyo a mi en el titulo de la propiedad con el fin de tener derechos sobre la misma .nos peleamos en el 2006 y no pude refinanciar pues que las propiedades han bajado de precio tengo mi casa en venta desde hace 2 anos y el banco no ha aprobado a nadie mi ex novio abandono la casa desde la misma fecha que se se puso en venta y estoy a punto de que en cualquier momento me desalojen tengo hijos y esta situacion ha afectado mi salud podria yo tener alguna forma de pagar la casa y quedarme viviendo en ella
Ney on October 22nd, 2009 7:52 AM

Alina,

Cuando un propietario no firma para un prestamo hipotecario, este no tendria ninguna obligacion de pagar el prestamo. Sin embargo, el banco que tiene un prestamo sobre la propiedad tiene el derecho de recivir su dinero segun el acuerdo del prestamo. Si este no recive el dinero, el banco tiene el derecho de empezar el proceso de foreclosure.

Adicionalmente, cualquier persona puede comprar una propiedad, lo unico que tiene que hacer es calificar para un prestamo con buen credito, ingresos, etc. Igualmente, cualquier propiedad puede ser refinanciada, lo unico es que esta propiedad tiene que calificar (plus valia / equity) para el nuevo prestamo. Por lo tanto si tu no calificas para un prestamo hipotecario, como piensas comprar una casa? Si la propiedad donde vives no tiene plus valia, como piensas refinanciar tu propiedad?

Si tu y tu propiedad calificaran para un refinanciamiento, tu podrias refinanciar para pagar la deuda del presetamo actual.
ori on October 23rd, 2009 11:47 AM

hola ney!! tengo un problema la casa que estaba en short sale no se vendio y el banco decidio hacer el foreclosure ,las personas que estaban en la casa o sea una amistad viviendo sin contrato solo fue verbal ,quedamos en que si la casa se vendia les dariamos 30 dias para buscar otra cosa ,y por supuesto no pagar nada , pues ahora les aviso el banco que la casa paso a foreclosure y ellos nos contactaron con mucha rabia de que porque le cobraba renta ,pienso y he leido articulos que dice que uno sigue siendo el dueno hasta que el banco te la quita,hay una ley que protege a los inquilinos de permanecer hasta 90 dias ? crees que me puedan mandar a jucio ? yo fui honesta con ellos y les informe de lo que estaba pasando lo otro es que nunca les cobre deposito gracias por tu hayuda ….
Ney on October 23rd, 2009 8:48 PM

Ori,

La ley que proteje a los inquilinos que viven en una propiedad en foreclosure esta explicado en el articulo de esta misma pagina. Te suguiero que leas el articulo en su totalidad.

Creo que te enjuicien?…….por que razon?

Si un propietario no cobro a sus inquilinos el deposito inicial, los inquilinos no tendrian el derecho de reclamarlo.
araceli on November 11th, 2009 12:03 PM

Mi pregunta es que devo de aser misituacion es la de vivir en casa donde no se quienes el dueno y nosaver cual es el verdadero dueno y muchas personas se acen pasar por duenos y yo tengo viviendo 11 meses viviendo aqui pago yo los servicios del agual luz y gas que puedo acer

soy una persona que cuales son mis derechos fue unas personas que se icieron pasar por duenos de casa y mela rentaron y despues al mes sigiente no volvieron y aora yo pago todos los servicios de agua luz gas que devo de aser sila casa no tiene dueno yevo 11 meses viviendo aqui con mi familia
Jaime on November 12th, 2009 2:15 PM

Hola Ney Espero que estes bien y gracias por responder a todas nuestras preguntas.
Mi pregunta es sobre el programa forgiveness tax relief act. Si yo dejo de pagar mi condominio para hirse a forclosure comensando en noviembre 2009, si calificaria para no pagar inpuestos para el retorno de inpuestos del 2010?
Ney on November 17th, 2009 7:24 AM

Araceli,

Segun tu comentario, tu solo tienes los derechos de un inquilino que no tiene contrato de renta por mas de un año. Osea eres un inquilino con un arrendamiento de mes-a-mes; por lo tanto solo tendrias derecho a solo 90 dias antes que el banco empiece el proceso de desalojarlos; esto lo explico en el articulo. Sin embargo este comentario lo proveo sin saber los detalles de tu situacion. Este solo es mi opinion y no consejeria legal. Te suguiero que hables con una agencia no lucrativa en tu area que ayuda a inquilinos.

Tu indicas que las personas que te cobraron la renta antes se hicieron pasar como los dueños de la propiedad, por lo tanto te han defraudado. Si tienes pruebas de estas personas, te suguiero lo reportes con las authoridades como la officina del “District Attorney.”

Adicionalmente, si deseas verifica quien es el dueño de la propiedad donde vives y deseas saber si la propiedad va a ser vendida en un “Trustee Sale,” sigue las instrucciones indicadas en el articulo de esta misma pagina.
Ney on November 17th, 2009 7:47 AM

Jaime,

En el articulo sobre el “Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007 H.R. 3648” explico que orginalmente esta ley solo ayudara aquellos que realizaron un short sale, entrega voluntaria del titulo o foreclosure en o despues de Enero 1, 2007 hasta Diciembre 31, 2009. Pero el “Acta de Estabilizacion Economica de Emergencia del 2008 H.R. 1424″ extendio este alivio de impuestos otros tres años mas, cubriendo las deudas ejecutadas hasta el año 2012.
dianne on November 23rd, 2009 11:46 AM

acabo de teperder mi casa es posible volver a comprar casa
Ney on November 24th, 2009 7:48 AM

Dianne,

Si es posilble pero despues de que tu credito se haya mejorado ya que el foreclosure afecta negativamente a tu credito por varios años.
veronica on December 10th, 2009 11:24 PM

Hola ney, espero puedas aclararme algunas dudas. Quisiera saber si es legal, que un propietario rente su casa teniendo ya la fecha de ejecucion hipotecaria. Para ser mas precisa el archivo de la corte tiene fecha de junio 2009, en el cual dice que la casa sera rematada en enero del 2010. Y me rentaron la casa en agosto 2009. Nunca me dijieron nada de lo que estaba pasando, sabiendo que me mudaba con dos niñas. En una palabra esta persona es conciente de lo que esta haciendo y yo no se en realidad si debo pagarle la renta a el o a quien recurrir. Por otro lado cuando el juez dicta fecha de ejecucion, el sigue siendo el dueño o ya pasa a ser del banco? Muchas gracias.
Ney on December 18th, 2009 7:51 PM

Veronica,

El dueño actual de una propiedad que esta en el proceso de foreclosure tiene todos los derechos de rentar o no rentar la propiedad ya que esta propiedad es su propiedad. Pero, es esto etico o no sin avisar al inquilino? Esa es otra pregunta completamente diferente.

Como lo explico en este articulo, los derechos de un inquilino depende de que tipo de contrato de renta esta de por medio. Igualmente, la respuesta a tu pregunta de si deberias pagar la renta lo podras encontrar en el articulo de esta misma pagina. Aquin deberias acurrir si necesitas ayuda? Tambien lo explico en este articulo.

La entidad que pasaria a ser dueño de la propiedad despues de un foreclosure a travez de la corte o a travez de un “Trustee Sale,” tambien es explicado en el articulo de esta pagina. Por favor te pido que leas el articulo en su totalidad. Si aun asi no esta esta informacion clara, te pido que vuelvas a dejar tus preguntas.
maria on February 11th, 2010 12:43 PM

hola mi pregunta es la siguiente rento una casa por seis anos ahora la casa esta en floreclosure yo por supuesto sigo pagando la renta al dueno pero cuanto tiempo tardan para avisar que ahora el banco es el nuevo dueno y asi empezar a buscar asesoria y si me puede decir de algun lugar yo vivo en los angeles ca
Ney on February 18th, 2010 7:55 AM

Maria,

El proceso de foreclosure generalmente dura alrededor de 121 empezando con el primer dia que el banco evio la notificacion de que la casa esta en foreclosure. Esta notificacion se llama “Notice of Default.” Despues de que esta primera notificacion es enviada, pasan alrededor de 90 dias y llegara una segunda notificacion llamada “Notice of Trustee Sale.” Esta notificacion indica cuando se llevara acabo la subasta/venta en el condado donde se encuentra la propiedad. Despues de tal venta, el nuevo dueño tiene que seguir las leyes indicadas en este articulo para desalojar al inquilino.
Sonia Diez on March 2nd, 2010 8:31 PM

Tengo dos hermanas de casi 90 anos cada una y estan en estado muy critico de salud, yo Delia las que las cuido tengo 82 anos, vivimos hace 2 anos en una casa rentada y hace poco tiempo nos enteramos que esta en foreclousure, tiene el banco o los duenos derecho a sacarnos de la casa? teniendo dos personas moribundas y pagando nosotros la renta requerida por el dueno.
Por favor necesito una respuesta.
Gracias