Inquilinos en Foreclosure: Protecciones Bajo Ley Federal S.896

Inquilinos al igual que propietarios tienen dificultad entendiendo que deberian hacer y cuales son sus derechos cuando se enfrentan a una ejecucion hipotecaria.

Dependiendo en las leyes estatales y las reglas de cada ciudad, inquilinos generalmente pueden ser desalojados por no pagar la renta o por no seguir las condiciones impuestas por el contrato de renta. Sin embargo, el propietario tenia que dar 60 dias a los inquilinos para salir de la propiedad antes de desalojarlos.

En una propiedad que esta en foreclosure, sin embargo, los inquilinos comunmente terminan “pagando los platos rotos.” En muchos casos el inquilino continua pagando la renta mientras que el propietario no hace los pagos hipotecarios en la propiedad. Eventualmente, el banco empiesa el proceso de foreclosure y envia una notificacion al inquilino que ocupa la propiedad. Esta notificacion normalmente indica que ellos tienen tres dias antes que el banco los desaloje. Adicionalmente, algunos bancos han intentado sacar a los inquilinos al cancelar los servicios publicos (agua, electricidad and gas).

Para prevenir este tipo de aciones y para proteger a los inquilinos que viven en una propiedad que va a ser reposeida, el gobierno federal paso la ley S.896 tambien conocida como el Acta de “Ayudando Familias a Salvar Sus Casas” (Helping Families Save Their Homes Act). Esta nueva ley federal hace mas dificil que los bancos o los propietarios abusen el sistema y tomen ventaja de los inquilinos. Aparentemente, sin embargo, no muchos inquilinos conocen de esta ley ya que constantemente recibo preguntas de ellos.

Nota: Lo siguiente no es consejeria legal y debera ser utilizado para propositos educativos solamente. Si a usted lo estan desalojando de una propiedad en foreclosure contacte a un abogado para recibir ayuda. En el Area de la Bahia pueden recibir servicios legales gratuitos al contactar al servicio de Ayuda Legal del Area de la Bahia (Bay Area Legal Aid) en el 800-551-5554

Esta nueva ley federal, la cual se aplica a casas que son reposeidas despues de Mayo 20, 2009, ha puesto protecciones adicionales para los inquilinos.

INQUILINOS CON CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Si hay un contrato de arrendamiento por un año entre el propietario y el inquilino, y la propiedad es reposeida despues de Mayo 20, 2009, el banco debe reconocer ese contrato. Los inquilinos, en esta situacion, tienen el derecho de quedarse en la propiedad hasta el fin del contrato de renta de ese año. Sin embargo, el arriendo debe haber existido antes que la “Notificacion de Incumplimiento” (Notice of Default – NOD) haya sido registrada. El NOD marca el principio del proceso de foreclosure. Adicionalmente, un arrendamiento real debe existir para que esta ley se pueda aplicar. De lo contrario, los ocupantes de la propiedad tienen solo 90 dias para desalojar la propiedad.

Similarmente, si los inquilinos tienen un contrato de arrendamiento de mes-a-mes, ellos tiene el derecho a solo 90 dias antes que el banco empiece el proceso para desalojarlos.

PAGANDO RENTA ANTES Y DESPUES DE FORECLOSURE

Para prevenir que se cancele el contrato de arrendamiento, los inquilinos deberan seguir todas las condiciones del contrato y continuar pagando el alquiler al propietario que tiene todavia los derechos sobre la propiedad y el contrato de arrendamiento.

Antes de la “Venta Fiduciaria” (Trustee Sale), el cual se lleva acabo al final del proceso de foreclosure, el propietario actual tiene derechos a colectar la renta porque este todavia es dueño de la propiedad. Despues del “Trustee Sale;” sin embargo, la persona que compre la propiedad o el banco heredaran el contrato de arrendamiento dandoles derecho a recibir la renta que produza la propiedad.

Adicionalmente, a pesar de que haber un contrato de renta o no, si el ex-propietario era responsable de mantener los servicios publicos, el banco debe continuar proveyendo estos servicios publicos. Es ilegal que el banco o un agente de bienes raices trate de forzar el desalojo de un inquilino al desconectar los servicios publicos, esto se llama “Desalojo Constructivo” (Constructive Eviction). Bancos pueden ser responsables de pagar hasta $100 por cada dia que los servicios publicos esten desconectados.

VERIFICACION DE LA NOTIFICACION DE INCUMPLIMIENTO (NOD)

La proceso para verificar si el banco ha empezado el proceso de foreclosure al registrar el “Notice of Default” es facil. Un inquilino puede llamar a la officina del asesor de impuestos (tax assessor’s office) del condado donde se encuentra la propiedad. Ellos tendran la informacion de cuando se registro el NOD y si se ha registrado una fecha para la venta de la propiedad (Trustee Sale).

CANCELAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Si la propiedad es vendida durante el “Trustee Sale” o despues que la propiedad ya haya sido reposeida o REO, el nuevo comprador heredara el arrendamiento y el contrato de arrendamiento bajo la nueva ley federal. Sin embargo, este nuevo dueño puede cancelar el contrato y darle al inquilino 90 dias para desalojar la propiedad solamente si este comprador tomara posesion sobre la propiedad para vivira en ella.

NOTIFICACION DE DESALOJO

Sin importar si hay un contrato de arrendamiento o no, los propietarios y bancos no pueden entregar a sus inquilinos una notificacion de desalojo hasta que hayan pasado los 60 (propiedades reposeidas antes de Mayo 20, 2009) o 90 dias. Si usted ha recivido una notificacion de desalojo antes de cumplirse los 60 o 90 dias, es aconsejable que busque ayuda legal.

DINERO ACAMBIO DE LAS LLAVES (CASH FOR KEYS)

Los bancos no estan en el negocio de manejar arrendamientos, ellos estan en el negocio de prestamos e inversiones; por lo tanto, ellos frecuentemente ofrecen dinero a los inquilinos para que puedan salir de la propiedad. Usualmente bancos ofrecen a los inquilinos entre $2000 y $5000 para que desalojen la propiedad dentro de 2 semanas. Esto le sirve al banco por que asi pueden vender la propiedad sin inquilinos inmediatamente. Los inquilinos que tienen la habilidad de moverse rapidamente dentro del tiempo ofrecido, acambio del tiempo permitido por esta ley federal, podrian utilizar este dinero como el deposito para su proxima vivienda.

De cualquier manera, los inquilinos deben entender que ellos tienen el derecho a 60 o 90 dias para desalojar la propiedad despues de la ejecucion hipotecaria si la opcion ofrecida por el banco les perjudica.

Finalmente, los inquilinos que necesitan consejeria legal especifica sobre sus situaciones deberian ponerse en contacto con un abogado. Los inquilinos en el Area de la Bahia pueden llamar al Bay Area Legal Aid al 800-551-5554.

[Update Dec 15t, 2009] Legislacion Comprensiva de Foreclosure Similar es Firmada como Ley por el Governador David A. Paterson de New York

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Comentarios

41 Comentarios en “Inquilinos en Foreclosure: Protecciones Bajo Ley Federal S.896”

carol on October 1st, 2009 10:11 PM

una pregunta,combiene hacer un forebearance agreement cuales son los beneficios y cuales son las consecuencias?
gracias.
Ney on October 6th, 2009 7:38 AM

Carol,

Sin saber los detalles de tu situacion, no te podria decir si el forbearance agreement seria lo mejor para tu situacion.

Los beneficios de un forbearance agreement es que ayudaria a reducir o perdonar el pago hipotecario temporariamente hasta que el prestatario lograra recuperarse economicamente. Sin embargo los interes que se acumulan durante este periodo temporario siguen siendo la responsabilidad del presetatario al menos que se haya negociado el repago del interes aculado.
alina on October 19th, 2009 8:11 PM

en el ano 2004 compre una casa con mi novio con fines a casarnos ,fue con el credito de el y se me incluyo a mi en el titulo de la propiedad con el fin de tener derechos sobre la misma .nos peleamos en el 2006 y no pude refinanciar pues que las propiedades han bajado de precio tengo mi casa en venta desde hace 2 anos y el banco no ha aprobado a nadie mi ex novio abandono la casa desde la misma fecha que se se puso en venta y estoy a punto de que en cualquier momento me desalojen tengo hijos y esta situacion ha afectado mi salud podria yo tener alguna forma de pagar la casa y quedarme viviendo en ella
Ney on October 22nd, 2009 7:52 AM

Alina,

Cuando un propietario no firma para un prestamo hipotecario, este no tendria ninguna obligacion de pagar el prestamo. Sin embargo, el banco que tiene un prestamo sobre la propiedad tiene el derecho de recivir su dinero segun el acuerdo del prestamo. Si este no recive el dinero, el banco tiene el derecho de empezar el proceso de foreclosure.

Adicionalmente, cualquier persona puede comprar una propiedad, lo unico que tiene que hacer es calificar para un prestamo con buen credito, ingresos, etc. Igualmente, cualquier propiedad puede ser refinanciada, lo unico es que esta propiedad tiene que calificar (plus valia / equity) para el nuevo prestamo. Por lo tanto si tu no calificas para un prestamo hipotecario, como piensas comprar una casa? Si la propiedad donde vives no tiene plus valia, como piensas refinanciar tu propiedad?

Si tu y tu propiedad calificaran para un refinanciamiento, tu podrias refinanciar para pagar la deuda del presetamo actual.
ori on October 23rd, 2009 11:47 AM

hola ney!! tengo un problema la casa que estaba en short sale no se vendio y el banco decidio hacer el foreclosure ,las personas que estaban en la casa o sea una amistad viviendo sin contrato solo fue verbal ,quedamos en que si la casa se vendia les dariamos 30 dias para buscar otra cosa ,y por supuesto no pagar nada , pues ahora les aviso el banco que la casa paso a foreclosure y ellos nos contactaron con mucha rabia de que porque le cobraba renta ,pienso y he leido articulos que dice que uno sigue siendo el dueno hasta que el banco te la quita,hay una ley que protege a los inquilinos de permanecer hasta 90 dias ? crees que me puedan mandar a jucio ? yo fui honesta con ellos y les informe de lo que estaba pasando lo otro es que nunca les cobre deposito gracias por tu hayuda ….
Ney on October 23rd, 2009 8:48 PM

Ori,

La ley que proteje a los inquilinos que viven en una propiedad en foreclosure esta explicado en el articulo de esta misma pagina. Te suguiero que leas el articulo en su totalidad.

Creo que te enjuicien?…….por que razon?

Si un propietario no cobro a sus inquilinos el deposito inicial, los inquilinos no tendrian el derecho de reclamarlo.
araceli on November 11th, 2009 12:03 PM

Mi pregunta es que devo de aser misituacion es la de vivir en casa donde no se quienes el dueno y nosaver cual es el verdadero dueno y muchas personas se acen pasar por duenos y yo tengo viviendo 11 meses viviendo aqui pago yo los servicios del agual luz y gas que puedo acer

soy una persona que cuales son mis derechos fue unas personas que se icieron pasar por duenos de casa y mela rentaron y despues al mes sigiente no volvieron y aora yo pago todos los servicios de agua luz gas que devo de aser sila casa no tiene dueno yevo 11 meses viviendo aqui con mi familia
Jaime on November 12th, 2009 2:15 PM

Hola Ney Espero que estes bien y gracias por responder a todas nuestras preguntas.
Mi pregunta es sobre el programa forgiveness tax relief act. Si yo dejo de pagar mi condominio para hirse a forclosure comensando en noviembre 2009, si calificaria para no pagar inpuestos para el retorno de inpuestos del 2010?
Ney on November 17th, 2009 7:24 AM

Araceli,

Segun tu comentario, tu solo tienes los derechos de un inquilino que no tiene contrato de renta por mas de un año. Osea eres un inquilino con un arrendamiento de mes-a-mes; por lo tanto solo tendrias derecho a solo 90 dias antes que el banco empiece el proceso de desalojarlos; esto lo explico en el articulo. Sin embargo este comentario lo proveo sin saber los detalles de tu situacion. Este solo es mi opinion y no consejeria legal. Te suguiero que hables con una agencia no lucrativa en tu area que ayuda a inquilinos.

Tu indicas que las personas que te cobraron la renta antes se hicieron pasar como los dueños de la propiedad, por lo tanto te han defraudado. Si tienes pruebas de estas personas, te suguiero lo reportes con las authoridades como la officina del “District Attorney.”

Adicionalmente, si deseas verifica quien es el dueño de la propiedad donde vives y deseas saber si la propiedad va a ser vendida en un “Trustee Sale,” sigue las instrucciones indicadas en el articulo de esta misma pagina.
Ney on November 17th, 2009 7:47 AM

Jaime,

En el articulo sobre el “Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007 H.R. 3648” explico que orginalmente esta ley solo ayudara aquellos que realizaron un short sale, entrega voluntaria del titulo o foreclosure en o despues de Enero 1, 2007 hasta Diciembre 31, 2009. Pero el “Acta de Estabilizacion Economica de Emergencia del 2008 H.R. 1424″ extendio este alivio de impuestos otros tres años mas, cubriendo las deudas ejecutadas hasta el año 2012.
dianne on November 23rd, 2009 11:46 AM

acabo de teperder mi casa es posible volver a comprar casa
Ney on November 24th, 2009 7:48 AM

Dianne,

Si es posilble pero despues de que tu credito se haya mejorado ya que el foreclosure afecta negativamente a tu credito por varios años.
veronica on December 10th, 2009 11:24 PM

Hola ney, espero puedas aclararme algunas dudas. Quisiera saber si es legal, que un propietario rente su casa teniendo ya la fecha de ejecucion hipotecaria. Para ser mas precisa el archivo de la corte tiene fecha de junio 2009, en el cual dice que la casa sera rematada en enero del 2010. Y me rentaron la casa en agosto 2009. Nunca me dijieron nada de lo que estaba pasando, sabiendo que me mudaba con dos niñas. En una palabra esta persona es conciente de lo que esta haciendo y yo no se en realidad si debo pagarle la renta a el o a quien recurrir. Por otro lado cuando el juez dicta fecha de ejecucion, el sigue siendo el dueño o ya pasa a ser del banco? Muchas gracias.
Ney on December 18th, 2009 7:51 PM

Veronica,

El dueño actual de una propiedad que esta en el proceso de foreclosure tiene todos los derechos de rentar o no rentar la propiedad ya que esta propiedad es su propiedad. Pero, es esto etico o no sin avisar al inquilino? Esa es otra pregunta completamente diferente.

Como lo explico en este articulo, los derechos de un inquilino depende de que tipo de contrato de renta esta de por medio. Igualmente, la respuesta a tu pregunta de si deberias pagar la renta lo podras encontrar en el articulo de esta misma pagina. Aquin deberias acurrir si necesitas ayuda? Tambien lo explico en este articulo.

La entidad que pasaria a ser dueño de la propiedad despues de un foreclosure a travez de la corte o a travez de un “Trustee Sale,” tambien es explicado en el articulo de esta pagina. Por favor te pido que leas el articulo en su totalidad. Si aun asi no esta esta informacion clara, te pido que vuelvas a dejar tus preguntas.
maria on February 11th, 2010 12:43 PM

hola mi pregunta es la siguiente rento una casa por seis anos ahora la casa esta en floreclosure yo por supuesto sigo pagando la renta al dueno pero cuanto tiempo tardan para avisar que ahora el banco es el nuevo dueno y asi empezar a buscar asesoria y si me puede decir de algun lugar yo vivo en los angeles ca
Ney on February 18th, 2010 7:55 AM

Maria,

El proceso de foreclosure generalmente dura alrededor de 121 empezando con el primer dia que el banco evio la notificacion de que la casa esta en foreclosure. Esta notificacion se llama “Notice of Default.” Despues de que esta primera notificacion es enviada, pasan alrededor de 90 dias y llegara una segunda notificacion llamada “Notice of Trustee Sale.” Esta notificacion indica cuando se llevara acabo la subasta/venta en el condado donde se encuentra la propiedad. Despues de tal venta, el nuevo dueño tiene que seguir las leyes indicadas en este articulo para desalojar al inquilino.
Sonia Diez on March 2nd, 2010 8:31 PM

Tengo dos hermanas de casi 90 anos cada una y estan en estado muy critico de salud, yo Delia las que las cuido tengo 82 anos, vivimos hace 2 anos en una casa rentada y hace poco tiempo nos enteramos que esta en foreclousure, tiene el banco o los duenos derecho a sacarnos de la casa? teniendo dos personas moribundas y pagando nosotros la renta requerida por el dueno.
Por favor necesito una respuesta.
Gracias
Ney on March 11th, 2010 7:21 AM

Sonia,

Como lo explico en este articulo, el dueño de la propiedad antes y/o despues de un foreclosure tiene el derecho de desalojar a los inquilinos a cualquier momento. Sin embargo, el proceso que deben seguir lo manda la ley como lo explico en el articulo de esta pagina.

Si el inquilino tiene un contrato de renta el banco tiene que aceptar este contrato de renta. Pero si no hubo contrato de renta de por medio antes del foreclosure, entonces el banco o nuevo dueño de la propiedad tiene que seguir las restriciones impuestas por esta ley antes de desalojar a los inquilinos.
Marlope on March 11th, 2010 7:24 PM

Soy inquilina, vivo en miami y la Cia GMAC Mortgage adquirio la casa donde vivo actualmente, ellos me estan ofertando 1,500 para que desaloje el inmueble, mi pregunta es es me estan enviando una cantidad de papeles para que los firme y, esto no me traera problemas en mi credito o algo asi,

Gracias

Marlope
Ney on March 15th, 2010 7:29 AM

Marlope,

Si un inquilino esta actualmente esta viviendo en una propiedad que ha sido reposeida en foreclosure, esto no tiene nada que ver con el reporte de credito, al menos que no se page la renta.

Te suguiero que antes de firmar cualquier documento, leas bien y entiendas bien lo indicado en estos documentos.
jackie on March 24th, 2010 10:33 PM

yo rento una casa que al dueño le han llegado cartas que dicen que estan floreclosure y el nos dice que si llegan personas que no los dejemos entrar y han llegado no se quienes son pero me imagino que seran del banco pero ya en julio 31 se vence mi contrato y tengo miedo que el dueño no nos avise y nos SAquen de la casa ya que el contrato se va avencer que me recomienda hacer ya que mi esposo esta desempleado hhace como un año y yo gano muy poco el recibe el desempleo pero nos alcansara para buscar una casa porque no tenemos deposito(DINERO)y tenemos niños en casa por no creo que dueño nosde el deposito que ledimos cuando poseimos la casa por favor que me recomienda hacer
Ney on March 25th, 2010 7:40 AM

Jackie,

Si un inquilino desea desalojar la propiedad despues que termina el contrato de renta, el propietario tiene la obligacion de devolver el deposito al inquilino. Obviamente que al deposito se le reduciria la renta no pagada o cualquier costo por daño que haya dejado el inquilino. Pero hay que recordar que ni el inquilino ni el banco tienen el derecho de desalojar al inquilino de un dia al otro. Las restriciones de esta ley federal que proteje a los inquilinos lo explico en articulo de esta pagina.

Lo siguiente no es consejo para tu situacion pero si yo estubiera en tu situacion y quisiera quedarme rentando la casa, yo negociaria con el dueño para renovar la renta a un buen precio. Obviamente se tiene que hacer todo por escrito y legalmente para sea contado. Ya con ese contrato, el banco me tendria que reconozer tal acuerdo de renta lo cual lo explico en el articulo de esta pagina. Esta negociacion y renovacion del contrato se debe hacer antes de que la casa haya llegado a la ejecucion hipotecaria (foreclosure).
jackie on March 25th, 2010 6:24 PM

mucha gracias por su respuesta me ayudo bastante:)
carolina on April 11th, 2010 9:37 PM

hola….mi problema es el siguiente mi novio y yo compramos un apartamento en el 2008 (,por no afactarle en los interes del prestamo no me agregaron en el prestamo ni en titulo, se hiso un papel notarizado el mismo dia del cierre que yo le habia prestado el dinero ,)…nos separamos hace 7 meses ,cuando el se fue, me dijo q me quedara , q no hiba a pagar en el banco q no habia problema q yo me quedara le di dinero cash para q el fuera a rentar en otro lugar ,la casa ahora esta en folclousere…..pero ahora el quiere que yo me salga de la casa,y me mando una nota exigiendome una renta o que desaloje?……….que devo de hacer si el me lleva a corte ? son suficientes pruebas el papel notarizado q tengo para enfrentarme con el en una corte? cuanto tiempo tengo para desalojar?..aunque no nos casamos ,el tiempo de 2 a~os q vivi no me dan derechos? muchisima gracias de antemano por sus respuesta
Ney on April 12th, 2010 7:55 AM

Carolina,

La siguiente informacion debera ser utilizarla con el proposito educativo y no como consejeria legal ya que yo no soy abogado. Si deseas consejeria legal sobre tu situacion te aconsejo que hables con un abogado.

Si una persona no esta incluida en el titulo de una propiedad, esta persona no tiene derechos legales sobre la propiedad. Sin embargo, dependiendo de como esta persona contribuyo para el pago mensual de la hipoteca, el enganche (down payment), y el tiempo durante el que se aporto para el pago de la hipoteca podria dar derechos implicitos a tal persona sobre la propiedad.

Tu dices que cuando tu novio se fue de la casa el te dijo que el no pagaria al banco pero que no habria ningun problema y que tu te quedaras. Ahora yo te pregunto, como pensaste quedarte en una casa donde no se estaba pagando la hipoteca?

Si una persona esta tratando de desalojar a otra persona, esta persona tendra que demandar a esta otra persona para poder obtener una orden de desalojo por parte del juez. Eso no quiere decir que van a meter a personas en la carcel.

Si yo estubiera en tu situacion, lo que yo haria seria lo siguiente. Primero esperara a ver si esa otra persona me demandaba para desalojar la propiedad. Al presentarme a la corte yo presentaria pruebas de que yo he estado aportando al pago de la hipoteca de la casa. Adicionalmente, indicaria en la corte de que no hubo ningun tipo de contrato de renta de por medio por lo tanto esta otra persona no puede cobrarme renta. Adicionalmente, si la propiedad esta ya apunto de ser resposeida, el banco pasaria a ser el dueño y ya no esta otra persona. Si esto ocurriera, esta otra persona no tendria ningun derecho sobre la propiedad para desalojarme. Te vuelvo a recordar que esto no es consejeria legal sobre tu situacion, por lo tanto te suguiero que hables con un abogado especializado en bienes raices y/o relaciones de propietario con inquilinos.

Sobre cuanto tiempo tienes tu para desalojar te dire que leas el articulo en esta misma pagina. Ahi podras leer la informacion que necesitas.
jesus aparicio on May 2nd, 2010 5:46 AM

mi pregunta es la siguiente: yo estoy rentado en una propiedad q esta en proceso de foreclosure aunque la duena esta en proceso de modificacion, pero ella me dio solo 1 mes para desalojarle la vivienda y no he conseguido nada donde mudarme, le pedi solo una a dos semanas mas y ella quiere cobrarme el mes completo y yo no tengo ese dinero, ella me puede desalojar aunque este en foreclosure y q puedo hacer yo, demandarla al banco porque creo q ella se esta lucrando de esa renta y tiene mas de un ano q no le paga al banco. que puedo hacer
Ney on May 3rd, 2010 7:49 AM

Jesus,

La siguiente informacion debe ser utilizada con el proposito educativo y no como consejeria legal. Si deseas consejeria legal sobre tu situacion especifica, te suguiero que hables con un abogado. Esta es mi opinion y no representa consejeria legal.

Si lees el articulo de esta pagina que habla sobre inquilinos en casas de foreclosure, te daras cuenta que el que el propietario no este pagando la hipoteca no tiene nada que ver con la responsabilidad del inquilino de pagar la renta. El contrato o relacion entre el propietario y el inquilino solo puede ser enforzado entre el propietario y el inquilino. Una vez que la propiedad ya sea reposeida por el banco, en tal caso el contrato o relacion sera entre el banco y el inquilino.

Adicionalmente, en el articulo explico cuantos dias de notificacion es requerido antes de que se tome aciones de desalojo.

Finalmente, un inquilino solo tiene la responsabilidad (dependiendo del contrato de renta) de pagar al propietario por el tiempo que el inquilino habito la propiedad. Un inquilino no puede pagar por un tiempo de renta del cual el inquilino ya no estubo como residente de la propiedad.

Como nota final te dire que varios inquilinos saben que la demanda de desalojo por un propietario toma tiempo y dinero. Por lo tanto, propietarios que estan cerca de perder su propiedad en foreclosure generalmente no pierden el tiempo en este tipo de demanda. Teniendo entendido que el inquilino deberia pagar la renta al propietario hasta que la propiedad se reposeida, cuando la propiedad ya es resposeida, la situacion es diferente. Generalmente los inquilinos pueden quedarse por un tiempo sin tener que pagar renta hasta que el banco les ofresca dinero por salir de la propiedad sin dañarla. Esto es comunmente conocido como “cash for keys,” lo cual tambien lo explico en el articulo.
Monica Guzman on May 13th, 2010 3:36 PM

Hola, mi pregunta es, que puedo hacer si estoy pagando renta y la casa la estaban tratando de vender y ahora esta en foreclosure, la propietaria me dijo que tenia un mes para desalojarlo, aunque yo he estado pagando renta mes a mes sin ningun atraso, este mes no lo pague, pero tomo el dinero de mi deposito, o sea que de cualquier manera, estoy pagando, han llegado algunas cartas para ellos, por supuesto no las abrimos, pero vemos que es del banco, yo la verdad no tengo idea de lo que puedo hacer, las otras personas que viven en el piso de arriba estan en la misma situacion, no sabemos que hacer, si podemos quedarnos mas tiempo y si podemos quedarnos sin pagarle ya nada y cuanto tiempo tendriamos, por que encontrar un lugar no es facil. Yo vivo en Chicago Il. Me gustaria me respondiera, muchisimas gracias
Ney on May 14th, 2010 7:48 AM

Monica,

Las respuestas a cuanto tiempo tienes para quedarte en una casa que esta en foreclosure esta limitado por la ley federal S.896. Esos detalles y si se deberia seguir pagando la renta lo explico en el articulo en esta misma pagina. Te suguiero que lo leas.

Adicionalmente, las respuestas a la mayoria de tus preguntas tambiene estan en el comentario que respondi anterior al tuyo. Tambien te sugiero que lo leas.

Si aun despues de esto todavia teines preguntas no dudes en regresar y dejar tu comentario/pregunta.
Sandra on June 2nd, 2010 4:25 AM

Hola Ney,
Estoy un poco comfundida Me gustaria saber en que paso me encuentro recibi una Notificacion “Notice of hearing” dice Plantiff’s Motion For Summary final Judgement Of Forclosure And Taxation Of Attorney’s Fees And Costs” Este hearing es manana, rento mes a mes ya hace mas de un ano y no se si deba seguir pagando renta o con cuanto tiempo cuento para irme, ademas me preocupa si el arrendador/propietario va cortar la luz pues esta en su nombre y no se comunica conmigo para saber que hacer.
Gracias por responder a las preguntas anteriores han sido de gran ayuda.
NEY on June 4th, 2010 7:51 AM

Sandra,

La carta que reciviste de la corte te estan sitando a ti o al propietario?

Como lo explico en articulo de esta misma pagina y como se lo explique a Jesus (mira el comentario un poco mas arriba del tuyo), la responsabilidad de pagar renta sigue intacta (dependiendo del contrato de renta) hasta el momento que cambia de dueño la propiedad. La simple razon por la que un propietario ha dejado de pagar la hipoteca y la propiedad esta en proceso de foreclosure no tiene nada que ver con la responsabilidad de un inquilino de pagar la renta. Te suguiero que leas el articulo de esta misma pagina, ahi te explico sobre el pago de renta antes y despues de un foreclosure.

Adicionalmente, el articulo te explica sobre cuantos dias tiene que el propietario o el banco darte antes de empezar el proceso de desalojo. El articulo tambien te explica que pasa con los servicios publicos (agua, luz, etc) y quie los debe pagar. Todo esto es para protecion del inquilino bajo esta nueva ley federal -osea aplica en todos los estados.

Como no tengo los detalles de tu situacion solo puedo responder a tus preguntas generales de tu comentario.
carmen on June 6th, 2010 6:04 PM

que ago page mi nrenta por 19 meses mes con mes y el virnes 3 de junio llego una notificacion la casa esta en forclosed le hable al supuesto dueno y el dijo que no sabia nada un dia antes recogio el pago de renta por el mes de junio que ago soy madre dem 5 ninos mi esposo es operado y no esta trabajando necesito ayuda

el dueno tiene mas de dos anos que no pagaba la hipoteca y cuendo empeso ayegarle mucha correspondencia sobre real stey yo le pregunte que si tenia problemaS me dejara saber para ir buscando otro lugar a donde moverme y el dijo que todo estava bien ahora que le hable el viernes pasado toda via se burla y me dice no se que va hacer usted pero yo disfrute su renta muy bien en viajes y paseos con mi familia

ayuda por favor no se me hace gusto por q mi esposo y yo siempre tratamos de manter la vivienda en perfectas condiciones nuncA LO MOLESTAMOS PARA nada mi esposo arreglava todo
NEY on June 7th, 2010 7:37 AM

Carmen,

Aunque el propietario deje de pagar la hipoteca, eso no te alivia de pagar la renta. Tu obligacion es con el propietario y no con el banco.

Si deseas saber que hacer si tienes un contrato de renta vigente, te suguiero que leas el articulo. Igualmente te suguiero que leas el articulo por que tambien te explica si no tienes un contrato de renta.

Si no tienes un contrato de renta de por medio, esta nueva ley federal -se aplica en todos los etados, te da ciertos derechos antes de que un propietario o un banco trate de desalojarte a ti como inquilino. Uno de estos derechos es que te tienen que dar suficiente tiempo para desalojar la propiedad.

Como tu pregunta es muy generalizada, te dire que lo primero que te suguiero es que leas el articulo en su totalidad para que te informes de tus derechos como inquilina. Y lo segundo que te sugeriria, si tu vives en el Area de la Bahia en California, ponte en contacto con Bay Area Legal Aid al 800-551-5554.
Jose Luis on June 10th, 2010 9:07 AM

Yo tuve que salir de la casa que rentaba porque el dueno la perdio, yo pague hasta el ultimo dia que estuve en la propiedad, ahora el dueno que me rento no me quiere regresar mi deposito que es de 1,100.00 dlls, dice que yo abuse porque el banco me dio dinero a mi para salirme de la propiedad en 7 dias y que eso no se lo dije, pienso que el deposito es una cosa diferente, y el esta obligado a regresarme el deposito, lo puedo demandar por eso?, gracias por tu respuesta.
NEY on June 14th, 2010 7:36 AM

Jose Luis,

Yo no soy abogado por lo tanto lo siguiente es simplemente mi opinion y no consejeria legal. Si deseas consejeria legal te suguiero que hables con un abogado que se especialize con inquilinos y propietarios.

Lo que yo hubiera hecho en tu situaciones no haberle pagado la renta en los ultimos uno o dos meses antes de que el banco tomara posecion de la propiedad para que el propietario utilizara el deposito como la renta de tales meses. Despues que el banco tomara posecion, obviamente seguiria pagando renta al banco segun esta nueva ley federal.

Pero tu situacion no es esta ya que tu le pagaste la renta a tiempo al propietario hasta que el banco tomo posecion pero este nunca te devolvio el deposito.

Tu tienes la razon en que el dinero que te dio el banco para que salieras de la propiedad no tiene nada que ver con el deposito y mucho menos con el acuerdo de renta que tenias con el anterior dueño de la propiedad.

Dependiendo de las leyes de cada estado, un propietario que no devuelve el deposito inicial del inquilino (menos gastos rasonables si se aplican) al finalizar el termino de la renta, este podria ser legalmente demandado por el inquilino en la Corte de Reclamos Menores (Small Claims Court).

Mi sugerencia para ti seria que consultes con un abogado especializado en relaciones de inquilinos y propietarios y segun el consejo que te de el abogado, talvez deberias prosedir con la corte de reclamos menores.
neydi on July 8th, 2010 12:24 PM

Hola estoy rentada desde enero de este ano con un contrato por un ano,hace unos dias llego a la casa un folleto de la corte donde dice q la propiedad no se paga desde junio 2009 y q esta el floclose desde septiembre 2009,al decrirle a los duenos me dijeron q eso es mentira de la corte y q ellos si estan pagando ,digame q me aconseja yo realmente no se q hacer,creo q la corte es una maxima autoridad,como va a ser mentira?gracias
NEY on July 12th, 2010 7:32 AM

Neydi,

Como ya lo he expilcado, la razon de que un propietario no este pagando el prestamo hipotecario no le quita la responsabilidad de un inquilino de pagar la renta.

A pesar de esto, te suguiero que verifiques en que paso del proceso de foreclosure se encuentra la propiedad donde tu vives. Para hacer esto, sigue las instruciones que explico en el articulo de esta misma pagina.

Dependiendo de tu situacion financiera y del contrato de renta, talvez te beneficie quedarte en la propiedad hasta que se cumpla el termino del contrato de renta.
juan on July 19th, 2010 1:05 PM

tengo 18meses de no pagar la ipoteca y no se cual es el proseso que sigue para que me pidan desalojar el hogar radico el el condado de marycopa en phoenix arizona mi preocupasion cuanto tiempo me dan para salirme del hogar
GRETTA on July 26th, 2010 7:52 AM

Necesito urgentemente una respuesta….hace como dos o tres meses me llego una carta de forclosure…ellos decian en la carta que el dia de venta de mi casa es el 29 de julio 2010….mi ex esposo es el responsable de los prestamos yo no aparezco en los prestamos….yo no entendia nada en estas cartas porq todo es muy nuevo para mi…mi pregunta es no me queda nada de tiempo para mudarme el banco me sacara a patadas de aqui….?? mucha gente me ha dicho eso….yo llame al banco y me dijeron que un policia me traera una carta para decirme cuanto tiempo me queda aqui….por favor necesito informacion con respecto a esto urgente….gracias…
Adriana Claros on July 30th, 2010 10:08 AM

Hola, En Agosto 8 del 2010 rente un apartamento por un año por 825 dolares, en enero el dueño del apartamento me dice que no pague mas que el esta en bankrupcy y el apartamento en folclosure que viva alli hasta que el banco lo coja, en julio del 2010 viene al apartamento y dice que debo hacer un nuevo contrato y pagarle mensual los 825 dolares y me perdona la deuda de estos meses sin pagar, le preguntamos al presidente del condominio y él dice que hay que pagarle al condominio la renta con la nueva ley que empezó a regir el 1ro de julio, mi esposo empezó a trabajar hace una semana y no tenemos colectado un mes de renta todavía, que podemos hacer? a quien le creemos y cuales son nuestros derechos. el dueño del apartamento que llamó en enero dejo el mensaje grabado que no pagaramos renta. gracias
ingrid on July 30th, 2010 11:36 AM

Hola yo hice una oferta de una casa tuve que dar 5,000.00 cuenta de scrow, el contrato se hizo efectivo el dia 22 de Julio que lo acepto el vendedor. ahora tengo un problema con el banco con el loan, la persona que es duena de la casa dice que tengo que hacer el prestamo con la compania que el quiere o perdere mis 5,000.00. que puedo hacer y cuanto es el tiempo que puedo tardar en dar respuesta despues de la aceptacion del contrato.