Que es una Modificacion de Prestamo?

Las modificaciones de prestamos han sido, en su mayor parte, el plan de rescate tan esperado por los dueños de casa que se han atrazado con sus pagos. No obstante, esto no es la solucion magica para los problemas de foreclosure que estamos mirando hoy en dia.

Al contrario de lo que escuchara de los que dicen ser “expertos en modificaciones de prestamos,” no todos califican y no todos los bancos estan cooperando.

LO BASICO

Para entender que es una modificacion, necesitamos primero aprender lo basico de lo que es un prestamo. Un prestamo, simplemente explicado, es un acuerdo con contrato entre dos entidades. El contrato indica las funciones al igual que los derechos de cada una de las entidades y los terminos del contrato.

En un prestamo hipotecario, los terminos del contrato indican cuanto y cuando debera el prestatario pagar al banco para mantener el prestamo. Los recursos del banco, si el prestatario se llegara a atrazar, tambien son especificados. Por ultimo, el interes y como este sera aplicado al prestamo tambien es incluido en los terminos.

En algunas circunstancias, los terminos del contrato pueden ser cambiados, lo cual es una modificacion de prestamo. Sin embargo, antes de modificar los terminos del contrato, las dos entidades tienen que estar de acuerdo a tales cambios.

Una de las entidades no puede cambiar los terminos del contrato sin el consentimiento del otro. Por lo tanto, si un prestatario no esta satisfecho con los terminos de una modificacion de prestamos, el prestatario no tiene que aceptarlos. De la misma manera, si un banco no esta satisfecho con los nuevos terminos, el banco no esta obligado a cambiarlos.

Si las dos entidades estan de acuerdo a modificar el contrato, un perdon por incumplimiento de contrato se produce pero esto no importa siempre y cuando las dos entidades esten de acuerdo.

NO ES FACIL

Los resultados de una modificacion de prestamo varia. El banco podria estar de acuerdo a reducir el balance del prestamo, reducir el interes, cambiar los terminos de amortizacion, o una combinacion de estas opciones.

Muchas veces, sin embargo, las modificaciones no se realizan. Algunas de las razones son la falta de voluntad por parte de los bancos, la inexperiencia de los negociadores de los bancos, la falta de negociadores para procesar las solicitudes, la mala comunicacion entre la compania que mantiene el prestamo y el inversionista dueño de la nota, requerimientos extremos por parte de los bancos, etc, etc.

Asi que, que se necesita para modificar un prestamo?

Dejenme decirles que por experiencia se necesita tiempo, mucha pero mucha paciencia. una firme voluntad, persistencia, , fuertes negociaciones, mantener buenos registros, buena informacion, muchas llamadas y faxes….etc, etc.

LOS REQUERIMIENTOS

Los prestatarios normalmente no tienen que estar atrazados con sus pagos hipotecarios; sin embargo, los bancos han demostrado ser mas atentos con los prestatarios que estan atrazados. Esto no quiere decir que los prestatarios deberian voluntariamente atrazarce con sus pagos, esto simplemente significa que el proceso podria ser un poco mas largo y complicado si el prestatario esta al dia con sus pagos.

Uno de los primeros y mas importantes factores que los bancos querran observar es la situacion financiera del prestatario. Ellos lo haran al requerir un estado financiero (usted puede bajar esta forma en formato PDF y utilizarla para preparar su estado financiero). Basandose en el estado financiero, el prestatario debera establecer una cantidad razonable para el pago mensual.

Al mirar los detalles del estado finaciero, los bancos pueden utilizar sus porcentajes de deudas-a-ingresos para calificar a los prestatarios para una modificacion. El analisis de deudas-a-ingresos es simplemente la cantidad total de duedas mensuales comparadas como un porcentaje del monto total de ingresos.

Adicionalmente los bancos pediran una explicacion de las dificiles condiciones de vida que el prestatario esta sufriendo. Algunas de las condiciones mas aceptables son:

Divorcio
Muerte del prestatario o de la persona que tiene los ingresos primarios
Desempleo
Perdida parcial de ingresos por reduccion de horas
Enfermedad grave o discapacidad permanente
Reduccion de ingresos comerciales de negocio o perdida de negocio

Sin embargo estas condiciones no son las unicas que seran consideradas. Los bancos consideraran cada situacion una por una.

Para que las condiciones del prestatario sea consideradas, el banco exigira que se presente una carta explicandolo. Esta carta se llama “hardship letter.” Haciendo un busqueda en Google por “Hardship letter sample,” encontrara miles de resultados con ejemplos. La mayoria de estos son genericos y esencialmente escritos en un formato de escritura indirecta.

Estas cartas empiezan con una sumarizacion de la situacion, a este le sigue un mensaje que transmite empatia, presenta varias razones y cierra con un mensaje positivo y una solicitud firme.

La sumarizacion de la situacion explica las circunstancias que causaron las dificiles condiciones de vida. La carta deberia explicar los pasos que se han tomado para arreglar la situacion. Despues de la explicacion de la dificil circunstancias de vida es la solicitud de una modificacion. Esta solicitud tiene que ser convincente y tranquilizar los miedos del banco sobre la posibilidad de que se repita la situacion. Tiene que presentar un fuerte argumento sobre por que modificar el prestamo es economicamente beneficioso para el banco.

Una “hardship letter” eficaz le sacara las lagrimas a la persona que lo leera; sin embargo, esto no quiere decir que la carta debe incluir mentiras. La carta deberia ser corta, preferiblemente una sola pagina.

Otros documentos que seran requeridos por la mayoria de bancos son:

Estados bancario del prestamo hipotecario
Talones de pagos del trabajo
Las formas de Income tax reportadas y las W2’s
Estados bancarios
Facturas medicas
Notificacion por escrito del trabajo sobre la reducion de horas o despido
Evaluacion (Appraisal – el banco podria pedir que el prestatario page por este reporte)

Les vuelvo a repetir, estos requerimientos no son los unicos que seran considerados. Los bancos consideraran cada situacion una por una.

El siguiente paso despues de reunir los documentos y analizar la situacion es ponerse en contacto con el departamento de mitigacion por perdida (loss mitigation) llamando directamente al banco. Tengan por entendido que la mayoria de departamentos dentro del mismo banco no se comunican el uno al otro; por lo tanto, un buen mantenimiento de registros sobre las personas con las que hablo, los departamentos y las conversaciones es esencial. Despues de contactar el departamento de loss mitigation y presentarles con un paquete completo para la modificacion, el banco podria congelar el prestamo para que el prestatario no sigua acumulando penalidades adicionales por pagos tardios.

Como lo he mencionado al principio de este articulo, no todos califican para una modificiacion y no todos los bancos cooperaran. Si un banco niega la primera propuesta para modificar el prestamo, este deberia proveer una explicacion por la negacion. Ademas, no hay nada que no les permita regresar con una diferente propuesta. Siempre poniendo enfasis en indicarle al banco que le seria economicamente beneficioso proceder con la modificacion de prestamo y no proceder con la ejecucion hipotecaria (foreclosure). Sin embargo, en ciertas circunstancias como dejar su trabajo por razones innecesarias o despidos/descansos normales por el clima segun el tipo de trabajo, el banco podria talvez no considerar hacerlo.

Si el pedir por una modificacion de prestamos se hace una tarea de enormes proporciones, talvez la busqueda de ayuda por parte de organizaciones sin fines lucrativos o companias con experiencia en modificaciones de prestamos puede ser lo que deberia hacer. No obstante, cada dueño de casa debe estar en alerta que hay muchas companias que no son confiables y que estan haciendo modificaciones de prestamos ilegalmente. En el siguiente articulo les explicare como en California, Florida, Maryland y otros estados es ilegal cobrar por adelantado para hacer una modificacion de prestamos.

November 29th, 2008 · Bajo la Categoria Modificacion de Prestamos

Comentarios

48 Comentarios en “Que es una Modificacion de Prestamo?”

Modificacion de Prestamos y Ayuda de Foreclosure en Evento Comunitario de San Jose : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on December 4th, 2008 9:32 AM

[...] este evento, usted tendra la oportunidad de ponerse en frente del representante del mismo banco y negociar una modificacion de prestamo en ese mismo momento. La advertencia es que usted tiene que venir preparado y traer todos los [...]
Comprar un Casa en Short Sale o Pre-Reposecion (Pre-Foreclosure) : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on December 4th, 2008 9:33 AM

[...] los pagos hipotecarios, cuando esto ocurre el banco empezara a llamar y ofrecer asistencia como una modificiacion del prestamo (loan modification), tolerancia por incumplimiento de pago (forebearance …. Si el dueño de casa no califica para ninguna de estas opciones o ignora las llamadas (este es un [...]
Modificacion de Prestamos, Prevencion de Foreclosure y Consejeria de HUD en San Jose : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on December 4th, 2008 9:36 AM

[...] personas que califiquen podran directamente trabajar con sus bancos para modificar los prestamos y/o recivir consejeria por parte de consejeros aprovados por [...]
Crisis Financiera de los Estados Unidos: Quien Tiene La Culpa? : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on December 4th, 2008 9:54 AM

[...] Si usted esta teniendo problemas con los pagos de su hipoteca, llame a sus banco y considere todas sus opciones. Eduquense y no sean victimas de fraude en el rescate de foreclosures o de la modificacion de prestamos. [...]
marcela villegas on December 4th, 2008 5:26 PM

muchas gracias por todo esta informacion en este sitio de inertnet. Necesito informacion hacerca de si es ilegal en estado de california de que una compania que se dedica a ayudar a personas en una modificacion del un prestamo hipotecario, pedir que se pague por adelanto por los servicios prestados. que es lo que dice la ley, porque una compania le esta pidiendo a un familiar que tiene que pagar primero por adenlantado para empezar el
el proceso.
Ney on December 5th, 2008 1:37 PM

Marcela,

Gracias a ti por seguir leyendo http://www.MiCasaMiDinero.com

Aqui en el estado de California es ilegal cobrar dinero por adelantado para hacer una modificacion de prestamos. Especialmente si la notificacion por falta de pago (notice of default) se ha registrado.

Sin embargo existen algunos corredores de bienes raices (brokers) que han recivido recivido la aceptacion del Departamento de Bienes Raices (DRE) en California para cobrar por adelantado en las modificaciones de prestamos. Pero como te digo el cobrar dinero por adelantado para una modificacion es ilegal si ya se ha recibido/registrado el notice of default.

La lista de companias que han recivido la aceptacion del DRE las puedes encontrar en este link. Estas son las UNICAS companias que pueden cobrar por adelantado en California. Ten encuenta que el DRE no aprueba, endorsa, recomienda o hace alguna representacion sobre cualquiera de los contratos o terminos de estas companias o cualquier aspecto de las actividades de la compania.

California Civil Code Section 2945
MARCO on December 18th, 2008 8:26 PM

MUCHAS GRACIAS POR SU EXPLICACION, MUY INFORMATIVA, MI PREGUNTA, VIVO EN LAS VEGAS ACA TAMBIEN ES ILEGAL COBRAR POR ADELANTADO PARA REALIZARSE UNA MODIFICACION YA QUE HASTA 2300 DLL ESTAN COBRANDO CON 50% DE ADELANTADO, ADEMAS POR FABOR SABE DE UNA COMPAÑIA O AGENCIA QUE LO ESTE HACIENDO ESO EN LAS VEGAS., O EN EL ULTIMO CASO QUIEN ME PUEDE RECOMENDAR, GRACIAS.
Maria Okubo on December 19th, 2008 1:10 AM

Porfavor me puede decir si un inversionista que tiene tres casas una es que vivo y las otras son las que las alguilo una vive mi mama y en otra un inquilino como puedo hacer un loan modification
Ney on December 31st, 2008 11:38 AM

Marco,

Te suguiero que te pongas en contacto con una agencia sin fines lucrativos aprovada por HUD para ayudarte con la modificacion. Tu puedes encontrar una lista de tales agencias en este link.
Ney on December 31st, 2008 11:45 AM

Maria,

Las modificaciones de casas de invercion eran raras y casi imposibles hantes. Pero ahora mas y mas bancos estan siendo y poco mas flexibles para hacer tales modificaciones.

Sin embargo, vuelvo a repetirte que no todos lo bancos haceptaran hacerlo.

Te suguiro que siguas los consejos que describo en el articulo de esta misma pagina.

Si al final deseas contactarte con una agencia confiable, sin fines lucrativos y aprovada por HUD.gov sigue el link que le deje a Marco en el comentario previo a este.
La Prostitucion en la Industria de Modificacion de Prestamos : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on January 13th, 2009 5:26 PM

[...] que mi consejo para todos ustedes es que se eduquen y entiendan primero como trabaja una modificacion de prestamos. Y despues logren reconocer quienes son estos “pimps y prostitutas” para no terminar siendo [...]
fernando levety on January 14th, 2009 5:39 PM

para tener la copia del ( pdf ) como puedo tenerla garsias otra ves
Ney on January 14th, 2009 5:48 PM

Fernando,

De que PDF me preguntas? Sobre la forma para completar el “estdo financiero”?

Si es asi, preciona en el link que te proveo en el mismo articulo.
martha valencia on January 23rd, 2009 3:20 AM

quisiera saber si es legal que a un broker o agente cobre al prestatarioel 50% de sus honorarios en el momento en que se acepte el programa por el bco. y la otra parte cuando el cliente firme el contrato.y si es legal que utilce el servicio de asistentes para hacer citas aunque el asistentente no tenga los conocimientos respectivos y si habria consecuencias legtales para el asistente en caso de fraude.
Ney on January 23rd, 2009 11:06 AM

Martha,

Si tu te encuentras en California NINGUN agente, broker, prestamista o compania puede cobrar dinero por adelantado para una modificacion de prestamos. Los cobros para una modificacion de prestamos se debe hacer SOLAMENTE al final cuando la modificacion se haya finalizado y se haya aceptado.

Lee este otro articulo que te explica sobre los cobros ilegales en la modificacion de prestamos (preciona en el link).

La unica manera que se puede cobrar dinero por adelantado para una modificacion es si se esta persona o compania ha recivido la notificacion “no objection” por parte del DRE. Tu puedes pedir que te indiquen esta carta. Las personas/companias que han recivido la carta de “no objection” pueden cobrar dinero al principio PERO este dinero se debe depositar en una cuenta neutral llamada “trust account.”

El dinero que se ha depositado en este “trust account” es utilizado para pagarle a la compania/persona por cada nivel de la modificacion que se ha realizado. De esta manera solo se cobra por los servicios que se han realizado. Pon mucho ojo ya que estos niveles dependen del contrato que tu firmas con esta compania.
Epifanio Torres on March 3rd, 2009 10:00 AM

PREGUNTO, Se puede hacer una modificación de préstamo aún cuando el préstamo está en el primer año? Digamen si saben si en Puerto Rico existe Abogados bien preparados y uatorizados para hacer modificaciones de préstamos hipotecarios
Ney on March 4th, 2009 9:01 AM

Epifanio,

Las modificaciones se pueden pedir cuando el dueño de la propiedad tenga dificultades financieras. Esto puede suceder a cualquier momento. Pero tienes que tener en cuenta que NO HAY guidelines detalladas que te dicen cuando tienes que aplicar, quienes aplican, quienes no ya que la ultima decision es del banco. En Puerto Rico pienso que si deben haber abogados preparados, pero la verdad es que no conosco a nadie ahi.

Antes de contactarte con un abogado o una compania te suguiero que te informes bien sobre los codigos civiles y regulaciones que talvez podrian ser las misma en Puerto Rico.
Entendiendo el Programa de Modificaciones de Obama: Making Home Affordable MODIFICATION : Mi Casa y Mi Dinero on March 9th, 2009 2:08 PM

[...] sin embargo, este servira para los dueños de casa como un incentivo para que los bancos hagan modificaciones de prestamos. No obstante, las instituciones financieras que en el futuro acepten dinero del programa de [...]
elizabeth on April 10th, 2009 6:27 PM

hola quisiera saber si usted me podria recomendar un abogado de ayuda a modificaciones de casas porque las companias gratuitas estan muy ocupadas y estoy punto de un fourclouser se lo agradesco gracias
Ney on April 14th, 2009 9:14 AM

Elizabeth,

Sin saber en que estado te encuentras no sabria donde puedes encontrar mas ayuda. Si te encuentras en California tu puedes buscar en la pagina del DRE por la lista de “brokers” que pueden cobrar dinero por adelantado para una modificacion [Sigue el link]. Pero ten entendido que ni el DRE ni yo declaramos la aprovacion, endorsamiento o recomendacion de los servicios de estos brokers. Como siempre se deberia preguntar cuantas modificaciones han hecho en el ultimo mes y el ultimo año y que se muestre pruebas verificables de tales modificaciones. Igualmente que se indique la carta de “no objection” por parte del DRE sobre el contrato que utilizan para las modificaciones, que tengan una cuenta “trust funds” donde depositaran el dinero y que haiga una poliza de reembolso parcial si no se hace la modificacion.

Si deseas conectarte con un broker que NO cobra por adelantado y solo cobra si es que se logra hacer la modificacion (de esos hay pocos) yo conosco a alguien. Pero te vuelvo a repetir yo no endorso, ni garantizo el trabajo de nadie. La decision es tuya!
Carlos Pinedo on May 18th, 2009 10:12 AM

Hola,
Por favor me pueden confirmar si en Florida existe la empresa LOAN PERFECT MODIFICATION, y que cobra $ 2,000, los primeros $500 para realizar una auditoria, despues de 5 o 7 dias que se tiene el resultado de la auditoria de los papeles del propietario debe pagar $1000 para iniciar el proceso de modificacion con el banco y los $500 restantes a los 30 dias.

Mi pregunta: Es legal en Florida, Orlando hacer este cobro.

Como y donde puedo asesorame para encontrar un buen Loan Officer que me ayude a modificar mi credito hipotecario.
Gracias,
Carlos Pinedo
Ney on May 18th, 2009 3:48 PM

Carlos,

Yo no te puedo decir si esa compania es legitima, legal o ilegal ya que no tengo conocimiento personal de como trabajan. Lo que si te puedo decir es que cobrar dinero por adelantado por servicios de modificacion de prestamos es en contra de la ley del estado de Florida segun el Miami Herald.

Y no solo ellos lo comprueban, pero yo tambien me he enterado que es Florida no permite el cobro de dinero por adelantado en una modificacion de prestamos como lo explico en este otro articulo.

Si deseas encontrar alguien que te pueda ayudar con una modificacion, tu puedes acudir una agencia sin fines lucrativos aprovada por HUD para la modificacion de prestamos. Igualmente si encuentras a un agente de bienes raices o un “loan officer” que te pueda ayudar, este no deberia cobrarte ni un solo centavo hasta que este haya finalizado una buena modificacion del prestamo.
vero on June 12th, 2009 7:04 AM

mi esposo contratro aun abogado para hacer una litigacion, quiero saber si eso existe. Este abogado ya recibio la mitad de lo que va a cobrar.Pero hay algo mas el banco ya mando a alguien para sacarnos, ya la casa la recogio el banco ya nos ofrecieron dinero por llaves, pero el abogado dice que no nos pueden sacar me guustaria me me aconseje,aproposito vivo en california.
Ney on June 18th, 2009 7:45 AM

Vero,

Veo que has dejado un mensaje similar en otro articulo de esta pagina. Mi respuesta la deje en el otro articulo sobre el “Fraude en Modificaciones de Prestamos.”

Adicionalmente te dire que entiendas bien en que proceso de foreclosure te encuentras. Si a una persona ya le embargaron su propiedad, un abogado no podra obtener la propiedad de regreso al menos que haya ocurrido algun tipo de fraude o mal reposecion por parte del banco. Por lo tanto, el dinero pagado a un abogado para salvar la casa es dinero perdido si la propiedad de un dueño de casa ya ha sido embargada.
LIZ on August 3rd, 2009 11:03 PM

Hola
Yo me retrase con mis pagos y este seria el 5to. mes, la ultima vez qud hable con el banco me dijo que mi casa estaba en foreclosure, y yo le dije que tenia dinero para hacer un pago pero me dijo que minimo tenia que efectuar dos pagos juntos; el dia de hoy me llego un paquete por parte de mi banco para ver si califico para la modificacion, mi pregunta es debere de pagar los 2 meses de mortgage o mejor junto ese dinero y espero a ver que pasa con la modificacion, si hago el pago ya no me van a ayudar con la modificacion, pues ahora es mas dificil pagar dos meses de mortgage juntos,
gracias una vez mas
Ney on August 5th, 2009 7:58 AM

Liz,

Cada situacion es diferente pero generalmente si el prestatario puede seguir haciendo los pagos aun despues de haberse atrasado eso seria una buena idea. De esta manera se le indica al banco que se puede seguir haciendo los pagos que se negosean en la modificacion.

Pero, si el pago que el banco pide es mucho mas alto de lo que el prestatario pide dentro de la modificacion, entonces seria mas rasonable enviar el monto segun lo que el prestatario pide en la modificacion. De esta manera se le indica al banco que no se puede hacer el pago alto que el banco quiere pero si se puede hacer el pago que el prestatario pide dentro de la modificacion.

Claro que hay que tener entendido que el banco tampoco aceptara un pago mensual absurdamente bajo. Adicionalmente, cada caso es diferente por lo tanto esta informacion provehida es information generalizada.

La decision de enviar o no dos pagos juntos se tiene que analizar cuidadosamente con el plan de negociacion para la modificacion del prestamo.
LIZ on August 6th, 2009 8:09 PM

HOLA, QUE PASA CON LA DIFERENCIA DEL DINERO ENTRE EL PRESTAMO Y CUANDO SE HACE UN SHORT SALE, POR EJEMPLO YO HAGO UN SHORT SALE Y HAY UNA DIFERENCIA DE 80,OOO ENTRE MI PRESTAMO Y LA CANTIDAD EN QUE SE ESTA VENDIENDO LA CASA, QUE SUCEDE CON ESA DIFERENCIA EL BANCO LA ABSORBE, LA PERDONA ?
GRACIAS UNA VEZ MAS.
Ney on August 7th, 2009 9:25 PM

Liz,

Tu pregunta es una que muchos lo hacen ya que es un temor que muchos tiene por lo tanto. La respuesta la puedes encontrar en otro comentario que lo deje aqui (sigue el link). Lo unico diferente es la parte final ya que tu te encuentras en Florida y el otro lector se encuentra en California.

La respuesta es la siguiente: El resultado de un short sale, foreclosure o cualquier otra transacion depende de varios factores como que tipo de prestamo son (recourse o non-recourse), en que estado se fue la compra, que tipo de propiedad fue comprada, etc.

Dependiendo de estos factores el resultado podria ser que el banco decida tomar aciones legales para recuperar el dinero perdido en el short sale, foreclosure o cualquier otra transacion que le de perdidas al banco. Pero generalmente los bancos, en ciertos estados especialmente, deciden no tomar aciones legales y declaran estas perdidas al IRS como ganancias del prestatario. Cuando esto ocurre, las consecuencias ahora son taxables con el IRS.

Pero dependiendo del caso, el prestatario podria calificar para el perdon de esta consecuencia taxable federal segun las nuevas leyes de impuestos. Adicionalmente, el estado de California ha creado una ley similar ya que en este estado pagamos impuestos federales y estatables.
LIZ C on August 18th, 2009 12:24 AM

Hola una vez mas
El Banco me esta requiriendo que elabore una carta, mi pregunta es Como debe escribir un “Hardship letter”, que puntos importantes debo mencionar o necesito una persona especifica para que me ayude a elaborar esta carta?

Mil gracias
Ney on August 18th, 2009 7:50 AM

Liz,

Te suguiero que leas en su totalidad el articulo de esta misma pagina. Este te indica como debes escribir una carta “Hardship letter,” y donde la puedes encontrar un ejemplo de la misma.

Tu no necesitas una persona especifica que te ayude al menos que necesites ayuda traduciendola.
julia_e on September 4th, 2009 9:41 AM

ney:

EN EL ESTADO DE ILLINOIS, QUE LLEVA UN PROCESO DE EJECUCION DE FORECLOSURE DIFERENTE A CALIFORNIA, DONDE ESTA MAS INVOLUCRADO EL PODER JUDICIAL, ES POSIBLE INICIAR EL PROCESO DE MODI, AUNQUE NO SE HAYA RESPONDIDO A LOS SUMMONS CON LOS QUE SE INICIA EL FORECLOSURE? (NO SE RESPONDIERON POR CUESTIONES QUE NO HABIA INGRESOS SUFICIENTES PARA CONTRATAR UN ABOGADO QUE ASESORARA).
DONDE PODRIA ENCONTRAR INFORMACION AL RESPECTO?

MIL GRACIAS…
Ney on September 8th, 2009 7:42 AM

Julia,

Una modificacion de prestamo puede talvez demorar, pero no detener el proceso de foreclosure en cualquier estado que se encuentre la propiedad. Por lo tanto, si es posible hacer una modificacion de prestamo aunque el proceso de foreclosure ya haya empezado.

Adicionalmente, el no responder a un summons de corte debilita el caso de la persona a la que le estan citando a la corte. Sin estar presente en la corte no se puede presentar ningun tipo de defensa.
limsi on October 6th, 2009 10:37 AM

hola como estas?
ya estoy en el proceso de modificacion mi banco me mando una documentacion y el pago aproximado que voy a pagar temporalmente. A mi me pagan cash es decir que no tengo la colillas de pago que me piden como evidencia de pago. Que puedo hacer le mando el contrato de trabajo que tengo?
Me han dicho que yo puede decir que trabajo self-employed, pero si digo eso tengo que presentar el year-to-date profit/loss statement. Que es eso? Que hago espero su ayuda!
Luz Idalia Ortiz Vazquez on October 10th, 2009 6:59 PM

Tengo un prestamo personal con Islan Final sucursal de Santander Financial,en Junio de este ano me atrase en mis pagos porque tenia gastos de Graduacion de mi Hijo mayor que se graduo de escuela superior y como todos saben esos gastos son gigantes al lado de mi sueldo,luego de esto Class night y regreso a clases de mi nina a escuela elementar y El va a la Universidad,no se me hizo posible ponerme al dia,en este proseso yo veo mi reporte de credito por internet y me doy cuenta de que Islan Final osea Santander no me esta reportando al credito todos mis pagos anteriores,que para mi suerte mi frecuencia de pagos era exelente.Me quejo y Ellos actualizan mi cuenta en el reporte,Ahi es entonces que me doy cuenta que en 14 meses de pagar esta cuenta,de 2700 dolares solamente 200 dolares me habian hido ala cuenta,busco mi contrato y veo que yo habia cometido el error firmarlo con un 37.99% de interes.Llame a Daco instituciones Financieras para orientarme y El caballero que me atendio me comunico que eso era un interes abusivo pero como yo habia firmado el contrato no podian hacer nada.A la semana siguiente Santander me envia una carta ofreciendome un refinanciamiento de la cuenta por 4800 que era el balance de cancelacion.Yo creo que puedo hacer negocio,llame y me digeron que me bajarian el interes a 24.99% y el termino de pagos a 48 meses asi bajaria tambien la cantidad del pago,llenan mi solicitud y me aprueban el refinanciamiento y yo acorde llevar la cantidad de documento en algunos 3 dias pues tendria que buscar evidencias de empleo y otros.Cuando llega el dia de ir a la sucursal a hacer el cierre del negocio,me indican que tendria que ser por mas de la cantidad anunciada porque el balance de cancelacion sube y cambia diariamente,cosa que en ningun momento se me anuncio,pues de ser asi yo hubiera adelantado el proseso ya que me interesaba.Como Islan Final solo presta hasta 5,000 dolares,la diferencia era algunos dolares que ellos pretendian que yo pagara al momento en efectivo de lo contrario cancelarian mi solicitud cuando ya estaba aprobada por una cantidad en especifico y me hicieron cambios sin avisarme previamente.Yo no estuve deacuerdo y me amenasaron con tomar acciones legales si no le pagaba los dos meses de atrasos del prestamo en atrasos.Me gustaria que me ofrecieran orientacion pues yo no me estoy negando a pagar,pero no es justo que se aprovechen de nosotros los consumidores.Ayuda Por favor.
fernando arellano on October 12th, 2009 8:30 PM

quisiera saver si puden de sirme si la compania a comtinuasion es de comfiar (california property financial ) para tratar de haser un short pay-off y como saber si mi banco lla vendio mi casa de antemano gracias fernando
Ney on October 16th, 2009 7:38 AM

Limsi,

Mi pregunta para ti seria, quien te esta ayudando con la modificacion de tu prestamo?

Cuando un banco accepta hacer una modificacion, estos toman en gran consideracion la capabilidad del prestatario para pagar el prestamo con los nuevos terminos de la modificacion. Para garantizar en parte que el prestatario page el nuevo prestamo modificado, el prestatario tiene que presentar documentacion comprobando que este tiene las posibilidades de pagar el prestamo.

En la situacion de que un prestatario reciba dinero en efectivo en su trabajo, ciertas maneras que se podria comprobar sus ingresos es atravez de los impuestos declarados al IRS, incluyendo la forma 1099 del empleador, y el “Year-to-date profit/loss statement” si el prestatario es un trabajador independiente.

Un “Year-to-date profit/loss statement” es basicamente la contabilidad del negocio de un trabajador independiente. En este se indica todos los ingresos obtenidos, los egresos (costos) hechos y muchas veces las deudas pendientes del negocio. Si tu deseas ayuda con este documento, te suguiero que recibas ayuda de un contador publico.
Ney on October 16th, 2009 7:43 AM

Luz Ortiz,

Primero que nada el problema que tienes es con prestamos personales y no con la hipoteca. El articulo de esta pagina habla sobre lo prestamo hipotecarios y la modificacion de los mismos. Sin embargo respondere a tu pregunta pero tengo otros articulos que tambien puedes leer y se enfocan en el credito y los prestamos no asegurados.

Una de las razones por la que el balance de una cuenta de credito puede subir cada dia es por que el interes se acumula diariamente en la cuenta. Todo esto es explicado en el contrato de todo prestamo y es la forma que la mayoria de prestamos funcionan. Adicionalmente, otra razon podria ser talvez los “fees” que esta organizacion financiera cobra por hacer cualquier transacion como refinanciar un prestamo personal.

Una de las leyes globales que todos tenemos que entender es que “el que tiene el oro es el que pone las reglas.” Osea que si el banco tiene ciertas reglas de un prestamo y estas ya son legalmente aceptadas por un prestatario, entonces el banco no tiene ninguna obligacion en cambiarlas. Sin embargo, cuando un banco ofrese un tipo de prestamo con ciertos terminos del prestamo y luego estos cambian cuando un prestatario aplica por el mismo prestamo es ilegal. Esto se llama “bait-and-switch.”

Cualquier queja sobre una cuenta de credito se debe presentarlo a las agencias federales y estatales que protejen los derechos del consumidor.

Finalmente, cuando una entidad financiera tiene un contrato con un prestatario (osea un prestamo), este le da los derechos a esta entidad financiera para recuperar su dinero si no es pagado segun los terminos del contrato. Generalmente, si un prestatario falla con los pagos de un prestamo personal, la entidad financiera analiza si es mejor enjuiciar al prestatario o vender la cuenta a una compania de coleciones. La decision es generalmente basada en que tan probable es la recuperacion del dinero si enjuician al prestatario. Si el prestatario hace buen dinero y tiene muchos bienes, esto podria ser un buen candidato para que la entidad financiera lo enjuicie. Si un prestatario no gana mucho dinero, tiene muchas deudas, generalmente la entidad financiera simplemente minimiza sus perdidas vendiendo la cuenta a una compania de colecciones.

Mi sugerencia para que puedas resolver tus problemas de la cuenta de credito y puedas negociar mejores terminos de pago es que acudas con un consejero que sea miembro de la Fundacion Nacional para Consejeria de credito (NFCC). Miembros del NFCC son organizaciones sin fines lucrativos que te pueden ayudar.
Ney on October 16th, 2009 7:47 AM

Fernando,

El registro de California Property Financial con el Departamento de Bienes Raices (DRE) no indica que se ha tomado aciones disciplinarias en contra de tal compania. Sin embargo, solo por que una compania no tiene ninga queja en el DRE o en el Better Business Burea (BBB) no quiere decir que sea confiables. Yo no conosco como trabaje la compania que tu mencionas, pero yo conosco de muchas companias que declaraban tener un buen record con el BBB y tener sus records limpios con el DRE pero pocos meses despues el FBI los empezaron a investigar por fraude. Despues el BBB empieza a recivir quejas y el DRE toma aciones en contra de tales companias.

Por lo tanto, que comprueba que tenga un buen rating con el BBB y una licensia limpia de aciones por parte del DRE? Nada, en mi opinion.

Yo te sugeriria que si decides contactar a alguna compania, hacer miles de preguntas. Pregunta que efectividad tienen ellos haciendo un short-pay-off, haz que te comprueben todo lo que ellos te ofrecen con clientes pasados. Compruebalo contactando a personas que hayan trabajado con tal compania, etc.

Finalmente te dire que un short-pay-off, al igual que una modificacion de prestamo, no es garantizado y si alguna compania te esta garantizando tal cosa te sugiero que dez la vuelta y nunca los vuelvas a contactar.
sofia on October 23rd, 2009 7:35 PM

HOLA TE CUENTO LO QUE NOS PASO,QUISIMOS COMPRAR UNA CASA EN SETIEMBRE DEL 08, SEGUN UNICASA TENIAMOS QUE PAGAR $3,000 MENSUALES CON TODO INCLUIDO,PERO EL DIA DEL CIERRE YA NO ERA $3000 SI NO $3,850 MENSUALES Y COMO NO QUERIAMOS FIRMAR NOS AMENAZARON Q NOS IBAN A DEMANDAR Q NOS QUEDARIAMOS SIN CASA SIN DINERO POR LA DEMANDA Q ELLOS NOS IBAN A HACER ASI Q DE MIEDO FIRMAMOS LO HICIMOS SIN ABOGADO DE NUESTRA PARTE POR ELLOS DECIAN Q NO ERA NECESARIO,ASI DE INGENUOS FUIMOS Y FIRMAMOS, CUANDO FUIMOS HABER LA CASA CASI ME MUERO EN EL PRIMER PISO VIVIA LA DUEñA ALA Q YO SUPUESTAMENTE LE COMPRE,EL SEGUNDO PISO NO ESTABA HABITABLE LA ALFOMBRA ROTA, LAS PUERTAS DE LOS CLOSE SALIDAS, EN EL LAVADERO DE LA COCINA LIQUEABA, LAS PUERTAS DE LAS GABETAS DE LA COCINA SALIDAS,Y EN EL ATICO EL BAñO LA TINA LA COCINA TODO ARRUMADO A UN LADO TODO UN DESASTRE CASI ME DA UN ATAQUE, ME SALI DE ESA CASA Y LLAME, A EZTITLE,(MARITZA GALBAN)QUE FUE LA QUE NOS HIZO FIRMAR LOS PAPELES Y LA QUE NOS DECIA QUE NO NOS PODIAMOS ECHAR PARA ATRAS, BUENO Y LE DIJE NO QUERIA LA CASA QUE ME DEMANDE SI QUIERE PERO QUE AHI NO SE PODIA VIVIR Y HABIA Q INVERTIR Y YO NO TENIA DINERO SI NO SABIA COMO IBA A PAGAR EL AUMENTO DE LA MENSUALIDAD, ASI Q ELLA NOS CITO AL DIA SIGUIENTE Y NOS DEVOLVIO EL CHEQUE Q LE DIMOS Y FUE UN CHEQUE PERSONAL,Y RESULTA Q AL DIA SIGIENTE NOS LLAMA PARA DECIRME Q LE DEVUELVA EL CHEQUE Q LA CASA ES MIA Y YA MANDO TODO AL BANCO Y Q ME DEMANDARA POR LA COTA INICIAL DE LA CASA
Y ASI FUE
TENGO UNA DEMANDE DE ELLOS DESDE HACE UN AñO Y EL ABOGADO ME SALIO MAS CARO QUE LA INICIAL DE LA CASA
YA VA $20,000 Y NOS QUEDAMOS SIN TRABAJO SIN PLATA NO SE QUE HACER Y LA CASA ESTA VACIA PORQ NUNCA FUI TU CRES Q ME PUEDO IR A VIVIR AHI HASTA QUE EL BANCO ME SAQUE NO SE QUE HACER,REALMENTE AQUI NO HAY SUEñO DE LA CASA PROPIA ES MENTIRA,MENOS CON ESTA CLASE DE GENTE Q SOLO LE IMPORTA LA COMICION DE CADA VENTA NO LES IMPORTA DESGRACIALE LA VIDA ALA GENTE ASI COMO NOS LA DESGRACIO A MI Y MI ESPOSO,NECESITO UN CONSEJO GRACIAS
Ney on October 23rd, 2009 9:25 PM

Sofia,

Si te doy mi opinion, talvez no te guste. Yo no tengo “peolos en la lengua” y por eso es que muchos agentes de bienes raices se enjoan conmigo y algunos consumidores tambien se enjoan. Yo digo las cosas como son.

Primero que nada, tu cometiste muchos errores. Uno de ellos fue no haber hecho las inspeciones profesionales necesarias antes de comprar la casa. Otro fue el no haber hecho tu personalmente la inspecion final antes de comprar la casa. Pero talvez uno de los peores errores que cometiste fue el haber comprado la casa sin la representacion de un abogado o un Realtor.

Si yo estubiera en tu situacion, yo utilizaria el cheque personal que te entregaron como prueba para reportarlos a las autoridades necesarias.

Si deas saber cuando tiempo un propietario se puede quedar en una propiedad que esta en foreclosure, te suguiero que leas el articulo sobre la ley federal S.896

Finalmente, el que un grupo de personas te hayan defraudado no quiere decir que el sueño de tener tu propia casa sea una mentira. Por lo menos ahora ya tienes un poco mas de experiencia de que hacer para comprar una casa y de que errores no cometer.
Marie on November 2nd, 2009 3:30 PM

Hola! necesitas una modificacion? ayuda? no entiendes como llenar los documentos? la casa en foreclosure? con fecha de venta? yo te puedo ayudar, estuve trabajando en un banco y conozco como hacen las modificaciones y los requisitos, yo te puedo ayudar! llamame al 412-580-#### [EDITED COMMENT]
sofia on November 3rd, 2009 5:31 PM

hola soy sofia otra vez quisiera preguntarte si el banco aceptaria si le propongo q le puedo pagar 2000 mensual yaq la mensualidad fijada es de 3,850 pero no lo puedo pagar por lo q te conte q paso con ;a casa q fue una estafa, ya se q cometi muchos errores pero la verdad no sabia nada de eso, quisiera hablar con el banco haber si pudiera aceptar el pago de 2000 mensual ,si no me tendre q ir a banca rota no me queda de otra aconcejame porfavor, gracias
Ney on November 5th, 2009 7:40 AM

Marie,

En esta pagina no permito promocion de negocios desconocidos. Adicionalmente, si tu no tienes licensia de bienes raices o no eres una abogada, o no eres parte de una agencia aprovada por HUD, tu no puedes hacer modificacion de prestamos o negociar modificacion de prestamos. Adicionalmente, la nueva ley SB 94 hace ilegal que una compania o individuo cobre dinero por adelantado para una modificacion de prestamos.
Ney on November 6th, 2009 7:55 AM

Sofia,

Tu me preguntas si el banco podria aceptar un pago de $2000, pero la verdad es que no te puedo decir si va aceptar o no va aceptar ya que una modificacion de prestamos no se puede garantizar. Si hay alguien esta garantizandolo, esto es una clara señal de fraude en la modificacion de prestamo.

Adicionalmente, tampoco te puedo decir si el banco podria aceptarlo ya que no conosco los detalles de tu situacion. Te suguiero que leas los detalles del programa de modificaciones implementado por el Gobierno. En ese articulo podras darte cuenta si tu podrias calificar para una modificacion o no.

Finalmente te suguiero que hables con un abogado de bancarrota para que analize tu situacion. Muchos consumidores piensan que una bancarrota puede solucionar todo y que la bancarrota puede parar la ejecucion hipotecaria (foreclosure), pero la realidad es otra.
Maria on December 30th, 2009 10:42 AM

Hola
Es posible hacer una modificacion de un prestamo FHA mas de una vez en el mismo ano si no se esta conforme con la anterior?
Ney on January 2nd, 2010 12:35 PM

Maria,

Es posible pero te suguiero que hables con un consejero aprovado por HUD y con tu banco ya que el FHA solo asegura el pago del prestamo al banco por lo tanto este no es el dueño del prestamo. El dueño del prestamo es tu banco y el invercionista detras de este.
rosa on February 28th, 2010 11:01 AM

Necesito ayuda en escribir un a carta de “Hard ship” en espanol, por favor si aguien me puede ayudar, gracias Rosa.
Ney on March 8th, 2010 7:43 AM

Rosa,

Sigue las instruciones de que debes incluir en tu carta de “Hardship” que lo explico en el articulo de esta misma pagina.