Fraude Hipotecario: Como Funciona el Comprador Fantasma “Straw Buyer”

El fraude hipotecario es una epidemia que continua ocurriendo hoy en dia y puede tomar forma en diferentes maneras (rescate de casas en foreclosure, compra y re-venta illegal, etc). Una forma de fraude hipotecario es la compra con un comprador fantasma “straw buyer.” Esta es la forma en que trabaja:

Los participantes

La persona mas importante en este tipo de fraude es el comprador. Para poder explicarlo, le pondremos el nombre de “Mr. A” quien, aunque teniendo buen credito, normalmente no calificaria para un prestamo hipotecario por no tener suficientes ingresos.

Siguiente tenemos al agente “X” quien busca obtener una comision grande y le empieza ha hacer falsas promesas al comprador, “Mr. A.”

Junto al agente esta el prestamista “Y” quien esta dispuesto hacer cualquier cosa para calificar al comprador, aun asi tenga que falsificar documentos.

Muchas veces otras personas/companias tambien se involucraran en una compra “straw buyer.” Estos otros culpables podrian ser el asistente del agente, el notary public, el tasador (appraiser), la compania de titulo/escrow, la compania de aseguranza, el evaluador de prestamos (lender’s underwriter) y otros mas.

Y por ultimo es el vendedor, “Mr. S,” quien busca vender su casa rapidamente y al precio mas alto posible.

La compra de la propiedad

Agente “X” convence al comprador, “Mr. A,” a comprar una casa y le ofrece como compensacion miles de dolares por usar su nombre y credito. Segun los comentarios de las victimas, aparentemente se les paga entre $2,500 y hasta $5,000.

Las promesas normalmente hecha por el agente “X” son de que se volvera a revender la propiedad a un precio mucho mas alto y las ganancias se repartirian 50-50 con el comprador o que el comprador seria removido del prestamo en menos de seis meses. Talvez una de formas mas comunes de convencer al comprador ha sido al ofrecerles compensacion monetaria por ayudar a una “pobre familia” con mal credito a comprar una casa. Algunas veces esta “pobre familia” son los mismo familiares del comprador, el asistente del agente o hasta los mismos familiares del agente.

Lo compradores que se involucran aceptan por que miran la compensacion monetaria y por que se dejan convencer qye no tienen que pagar nada por el prestamo.

Despues de que “Mr. A” acepta la oferta, el prestamista “Y” felizmente le califica al comprador falsificando documentos de ingresos y del prestamo. Una vez que el comprador este aprovado, el agent “X” facilmente puede convence al “Mr. S” para que venda la casa y le se le presenta la oportunidad de su vida.

Muchas veces el agente le entregara al vendedor una oferta por mucho mas del precio de venta y le pide al vendedor que entrege como abono todo el dinero extra para reparaciones de la casa. Los reparos de la casa nunca se hacen y el agente u otra persona se quedan con el dinero.

Una vez que el vendedor, “Mr. S,” acepta la oferta de compra y el prestamista “Y” haya aprovado el prestamo con la ayuda de su amigable evaluador de prestamos, el siguiente paso es la firma de documentos.

An la cita para firmar los documentos, los compradores hacen el error fatal de no poner atencion a varios documentos muy importantes como el informe de cierre final entre otros. El informe de cierre tiene detalladamente todos los costos de cierre y aquien se le entregara ciertas cantidades de dinero que fueron parte de la transacion.

El Agente “X” y el prestamista “Y” con la ayuda del notary, quien muchas de las veces es un amigo or familiar del agente o prestamista, participan en un juego que yo llamo “baraja-de-papeles” para prevenir sospechas.

El resultado final

El comprador firma los documentos, el agente “X” junto al prestamista “Y” se llevan una gran comision por encima del abono del comprador, cada una de las companias/personas se les paga sus honorarios y todos terminan como una gran familia muy feliz. Sin embargo la felicidad termina cuando el banco empieza la ejecucion hipotecaria (foreclosure) por que no se han hecho los pagos hipotecarios como lo habia prometido el agente “X.”

Durante el proceso de ejecucion hipotecaria es cuando otro grupo de artistas del fraude apareceeran. Estos artistas del fraude diran que son “expertos en foreclosures” y que ellos pueden parar el proceso de la ejecucion hipotecaria. La realidad es que la unica forma de para el foreclosure es ponerse al dia con los pagos hipotecarios o pagar el prestamo en su totalidad (ejemplo: vendiendo o refinanciando).

Al final, el credito del comprador se arruina y la propiedad que esta en ejecucion hipotecaria tendra un efecto negativo en cadena sobre los vecinos y la comunidad a su alrededor.

Si usted ha sido una victima siga estas instruciones para reportar el fraude hipotecario.

**Si alguien tiene una historia sobre el fraude hipotecario o en bienes raices, dejen un comentario sobre su experiencia**

July 10th, 2008 · Bajo la Categoria FRAUDE Bienes Raices, Hipotecas, Informacion de Foreclosure - Short Sale

Comentarios

5 Comentarios en “Fraude Hipotecario: Como Funciona el Comprador Fantasma “Straw Buyer””

Dieciseis (ex) Agentes de Su Casa se Enfrentan a Aciones Disciplinarias Estatales & Posible Perdida de sus Licensias : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on July 11th, 2008 12:24 pm

[...] la forma de comprar como un “straw buyer” es illegal pero muy lucrativo para las personas involucradas, algunos agentes y corredores (brokers) han puesto su libertad, [...]
SILVIA LARROCA on July 13th, 2008 9:03 am

HAY UN SENOR LLAMADO BENKI ZLATKO,QUE TIENE 11 PROPIEDADES EN SAN JOSE,Y E3 EN LOS BANOS, TODOS PROVIENEN DE GENTE HISPANA QUE REFINANCIA CON EL Y AL FINAL EL Y LA ESPOSA SE QUEDAN CON LA CASA.COMO SOY REALTOR TENGO ACCESO A VER LA HISTORIA DE LA TRANSACCION FINANCIERA QUE LA CASA TUVO,ESTE INDIVIDUO NO TIENE LICENCIA,OPERA COMO MORTGAGE BROKER,AHORA ESTOY AYUDANDO A LA FAMILIA MELENDEZ PUES ELLOS ESTAN VIVIENDO EN SU CASA,PERO LA MISMA AHORA ESTA A NOMBRE DE BENK0,ME CONTACTARE CON EL DISTIRC ATORNEY DE SAN JOSE PARA ENVIARLE TODOS LOS DATOS,MAS INFORMACION QUE ENCONTRO UN ABOGADO Y CORRESPONDENCIA QUE INTERCAMBIO CON EL SR,BENKO
GRACIAS
Ney on July 14th, 2008 5:11 pm

Silvia, esta persona que tu nombras les hizo foreclosure a las familias que tenian el prestamo con el?

Una persona que no tiene licensia de bienes raices no puede operar como mortgage broker.

Si hay un caso de fraude reportalo a las autoridades como lo indico en el articulo “Fue Usted Victima de Fraude en Bienes Raices o Prestamos?“
Que Hay de Malo en Comprar Una Hoy Y Mañana Perder Otra? : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on September 12th, 2008 4:04 pm

[...] el dejar perder la casa talvez no sea ilegal en ciertas situaciones, el comprar una casa bajo falsas pretensiones si lo es. Los bancos no son todos estupidos y ellos observaran mucho mas cerca a estos tipos de [...]
Fue Usted Victima de Fraude en Bienes Raices o Prestamos? : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on October 9th, 2008 12:09 pm

[...] el de un agente que convincio a otra familia Latina a participar en un compra fraudulenta de un “straw buyer scheme,” conocida como comprador [...]