Que Hay de Malo en Comprar Una Hoy Y Mañana Perder Otra?

17 Comentarios en “Que Hay de Malo en Comprar Una Hoy Y Mañana Perder Otra?”

1. alejandro on July 31st, 2008 6:54 PM

   Que pasa si yo vivia en un mobile home la cual estaba pagando con un prestamo bancario.
   hace dos anos me compre mi casa en la cual vivo
   ahora tengo el problema que la voy a perder, refinancie mi casa hace un ano para tratar que los pagos no se me hicieran altos (de intereses variables) al refinanciar lo hice con dos prestamos y pague la penalidad, mi casa esta mas de 100 000 sobre hipotecada.
   La mobile home la esta pagando mi hermano desde hace dos pero aun esta a mi nombre.
   Quiero saber que si al perder mi casa el o los bancos me quitaran la mobile home.
   gracias !

2. alejandro on August 2nd, 2008 9:57 PM

   le deje este mensaje hace unos dias pero no estoy seguro si lo recibio
   soy alejandro otra vez y gracias

3. Ney on August 3rd, 2008 9:59 AM

   Alejandro,

   Si recibi tu email pero he estado un poquito ocupado. Generalmente una respuesta a travez del email me toma un poco mas de tiempo responderla pero a travez de los mensajes en esta pagina es la forma mas facil y rapida de recibir una respuesta.

   Sobre tu pregunta te dire lo siguiente.
   Yo no soy abogado por lo tanto no te puedo dar consejeria legal sobre que aciones podria tomar el banco contra tu mobile home.

   Dependiendo del estado donde uno vivie, dependiendo del tipo de prestamo (recourse o non-recourse) y dependiendo de otros factores, el banco podria tener el derecho de ir en contra del dueño, sus ahorros y otras propiedades. Aunque generalmente muchos bancos prefieren declarar el dinero perdido al hacer el foreclosure o short sale como perdida y por lo tanto pasa a ser ganancia del dueño que perdio la casa. Esto podria quitar las consecuencias legales a travez del banco pero atraeria consecuencias taxables a travez del IRS dependiendo de la situacion en que se compro, se refinancio, el estado financiero del dueño, etc, o podria no tener consecuencias taxables si califica para la nueva ley que paso en el 2007.

   Como vez hay muchas cosas que se debe tomar en cuenta hantes de que alguien te diga, “tu vas a tener estas consecuencias legales con el banco” o que te digan “tu vas a tener estas consecuencias taxables con el IRS“. Por estas razones y por que no soy ni abogado ni CPA, te aconsejo que consultes con un abogado de bienes raices y con un CPA para que te expliquen sobre las consecuencias legales y/o taxables que podrias tener. En este mensaje te deje los links para otros articulos que te ayudara a aclarar sobre estos temas.

4. Evelyn on September 10th, 2008 11:48 AM

   Mi pregunta es la siguiente: Puse mi casa en short sale pero la venta no se puedo realizar por problemas con el comprador y ahora el banco quiere rematar la casa, cosa que yo queria evitar para no arruinar mi record, si yo lograra pagar lo que le debo al banco, mas adelante seria posible volver a poner la casa en short sale?

5. Ney on September 12th, 2008 1:02 PM

   Evelyn,

   La unica forma de lograr parar el proceso de foreclosure (dependiendo en la decion del banco) es de dos maneras.

   La primera forma es poniendose al dia con los pagos con el banco y la segunda forma es pagando el prestamo al banco (ie: vendiendo o refinanciando).

   No estoy muy seguro de que quieres decir con “si yo lograra pagar lo que le debo al banco.” No se si te refieres a pagar la deuda total del prestamo al banco o la deuda de los pagos atrasados?

   Una persona dueña de casa puede poner su propiedad en venta cuando uno quiera. El short sale solo ocurre cuando una persona debe mas de lo que vale la propiedad y el banco hacepta recivir menos dinero de lo que actualmente se debe en el prestamo.

6. nancy on February 8th, 2009 4:13 PM

   mi primer propiedad la puse en renta y campre una segunda pero a hora con la situacion economica mis ingresos bajaron y haora yano puedo mantener la primera propiedad puesto que yo daba una diferincia larenta era de 1600 pero el pago de 2400 yo pagaba la diferencia hablamos con el banco y nos recomendo el short sale esto que tanto me perjudica. y que otras opciones tengo cree que nesecito un abogado para ver si el banco quisiera bajar el pago ya que no quisiera perder la casa y en donde encuentro a uno que realmente me ayude gracias.

7. Ney on February 9th, 2009 12:37 PM

   Nancy,

   Primero que nada tienes varias opciones hantes de llegar al short sale como lo puedes leer en este otro articulo. Una de estas opciones el la modificacion de prestamo. Si deseas tomar esta opcion, te sugiero que tengas muchisimo cuidado con quien te pones en contacto por que como indico en este otro articulo hay mucho fraude con la modificacion de prestamos. Por esta razon te suguiero que te pongas en contacto con una agencia aprovada por HUD.gov en tu estado. Si estas en California esta es la lista.

   La modificacion del prestamo se puede hacer con un “broker” de bienes raices/prestamos o con un abogado. Pero la simple razon de que un abogado te pueda ayudar no quiere decir que sea confiable o la persona adecuada ya que hay muchos abogados que se han metido a este negocio y no tienen idea de lo que estan haciendo y tu podrias perder tu dinero. Igualmente, la simple razon de que puedas contactar a un “broker” no quiere decir que sea confiable o sea la persona adecuada por que igualmente hay muchos que no saben lo que estan haciendo y muchos lo estan haciendo ilegalmente.

   Si te encuentras en California, aqui y en otros estados esta prohibido cobrar dinero por adelantado para una modificacion asi que NO pages dinero por adelantado para una modificacion. La unica forma que te podrian pedir dinero por adelantado lo explico en este otro articulo.

   El short sale deberia ser la siguiente opcion cuando una persona no puede hacer la modificacion de su prestamos. Pero se tiene que tener en cuenta que se podria tener consecuencias legales con el banco o se podria tener consecuencias taxables con el IRS.

   Las consecuncias taxables se pueden minimizar con la nueva ley HR 3648 que protege a los dueños de casa (si califican) de una consecuencia taxable. Una ley SB 1055 similar paso aqui en California ya que aqui tambien pagamos impuestos estatales.

8. Ada on March 15th, 2009 5:52 PM

   Hola, mi esposo y yo nos casamos por separacion de bienes en Mexico, y el compro una casa en la cual vivimos durante 5 años, pero yo vendi una propiedad que tenia alla y le propuse que compraramos una mas grande y comoda y empeze a buscar quien nos precalificara, yo no califique porque no trabajo, aunque si aporto dinero pues tengo propiedades que rento en Mexico y conseguimos el prestamo solo a su nombre, el me puso en el titulo de la propiedad, pero ahora mi esposo hace 6 meses perdio su empleo, y aunque hemos hecho un esfuerzo mandando todos los pagos a tiempo, no creo que podamos seguir haciendolo ya que las personas a la que se la rentamos , se han atrazado en la renta y solo nos abonan la mitad de lo que es su renta mensual, la cual es menos que el pago de Mortgage, yo he estado pagando la nueva casa, mi pregunta es si pone la primera propiedad en shortsale o la pierde, afectaria esto la inversion que hice en la segunda casa, ya que yo pague el Downpayment para poder comprarla y la he seguido pagando hasta el dia de hoy.

9. Ney on March 17th, 2009 11:11 AM

   Ada,

   Tu mensaje esta un poco confuso. Esto es lo que me indicas en tu mensaje:

   Tu tienes propiedades de renta en Mexico pero los arrendatarios no te pagan suficiente para cubrir el pago total. Tu nombre solo esta en el titulo pero no en la hipoteca de la casa que compraron en US.
   Tu pregunta es que pasaria si se pone en short sale la primera propiedad, el problema es que no se cual le dices tu la primera propiedad….la de Mexico o la de US???

   Si es la de Mexico, no conosco las leyes de Mexico sobre la compra y venta de casas.

   Tu pregunta continua sobre en que afectaria esto la inversion que tu hiciste en la segund casa, pero cual la segunda casa…..la de US?

   La perdida de una casa en Mexico no creo que tenga ningun efecto sobre los bienes en otro pais ya que no tendrian poder de aplicar leyes internacionalmente.

10. ana on April 21st, 2009 8:38 AM

    hola me llamo paty y vivo en guatemala mi pregunta es que si mi esposo y yo sera que calificamos para compra una casa en usa ya que estamos interesados en comprar pero quisiera que nos diera asesoria para ir a ver la subasta de casas en en san jose toda mi familia tiene visa de turista y negocios y cuando llegamos aya quisieramos tener una casita para poder llegar y no pagar hotel y si en esta caso se comprara se puede dejar alquilada

11. Ney on April 28th, 2009 5:12 PM

    Ana Paty,

    Toda persona que tenga trabajo, ingresos y los pueda demostrar pueden calificar para la compra de una casa. Igualmente, el credito no tiene que ser perfercto ya que los bancos que ofrecen prestamos asegurados por el FHA pueden calificar a personas con bajo puntaje de credito.

    La compra de casas atravez de una subasta es un poco compricado y no aconsejable para personas que no tienen experiencia. Tu puedes leer el articulo que escribi sobre la compra de casas en subasta de foreclosure.

12. Nancy on May 26th, 2009 2:13 PM

    Tenia una pregunta sobre un short sale. Si ponemos nuestra casa en short sale y la quiere comprar un amigo. Ella la puede comprar?. Mi amiga esta en otro estado y dice que ella me lo compra y no lo renta a nosotros. Si puede ella pedir el prestamo alla donde vive y comprar la casa aqui en San Jose con un 20% down?

    Otra pregunta que tengo es: si mi credito esta mal podemos comprar otra propiedad? Mi score esta el mas alto es de 640. Si podriamos calificar para comprar una casa con este score si ponemos el 20% de downpayment?

13. Ney on May 29th, 2009 7:38 AM

    Nancy,

    Cualquier persona que no tenga relacion familiar al vendedor puede comprar un short sale.

    Si una persona esta perdiendo su casa en Short Sale, ningun banco le aprovara un prestamo hipotecario hasta que no hayan pasado 2-3 años de la perdida de la casa. En ciertas circumstancias se tendria que esperar mas tiempo. Sin embargo, si un posible comprador tiene tan solo mal credito y mas no la perdida de la casa en su credito, esto no deberia ser un impedimento ya que hay varios prestamos que no se basan principalmente en el credito. Uno de estos prestamos son los prestamos respaldados por el FHA.

14. yoli on July 7th, 2009 1:02 PM

    ney:

    como comentario quisiera hacer pucblica mi desilusion sobre la poca o nada de etica y profesionalismo que la mayoria de los bancos estan tomando hacia una situacion tan triste e importante en la que se encuentran las personas que estan perdiendo sus casas.
    EXISTE EN ESTE MOMEMNTO UN GRAN CAOS POR LA DESINFORMACION QUE ABUNDA EN ESTA MATERIA…NADIE SABE NADA…NO HAY UNA SOLUCION APARENTE…O A NADIE LE IMPORTA EL HECHO DE QUE ESTAS FAMILIAS SE ESTAN QUEDANDO SIN HOGAR,LO QUE SI ABUNDA ES LA INFORMACION CHATARRA O FRAUDULENTA Y UN MONTON DE COMPANIAS QUE OFRECEN SERVICIOS Y QUE ESTAN IGUAL DE DESINFORMADOS QUE EL CLIENTE EN SI, Y NI HABLAR DE LAS ACTITUDES QUE TOMAN LOS EMPLEADOS DE LOS BANCOS HACIA LOS CLIENTES O HACIA LAS PERSONAS QUE SI TRATAN DE AYUDAR A QUE NO SE PIERDA LA CASA, !!!ES UNA VERGUENZA!! LO HUMILLANTE QUE ES LLAMAR AL BANCO Y ESCUCHAR VEINTE VECES QUE “CUALQUIER PARTE DE ESTA CONVERSACION SERA USADA UNICAMENTE CON EL OBJETIVO DE RECAUDAR UNA DEUDA” LO QUE UNO BUSCA SON RESPUESTAS Y DESPUES DE PERDER 2 O TRES HORAS DE UNA EXTENCION A OTRA HABLANDO CON AGENTES QUE APARTE DE TRATARTE COMO SI NO VALIERAS NADA, TE CONFUNDEN CON RESPUESTAS COMO ” NO ESTOY AUTORIZADO PARA DARLE INFORMACION DE SU PRESTAMO” (ENTONSES A QUIEN???) O ” USTED NUNCA SE VA PODER COMUNICAR CON LA PERSONA QUE LE PUEDE AYUDAR O DAR INFORMACION” …..TENGO MUCHAS OTROS EJEMPLOS..PERO EN REALIDAD QUIENES ESTAMOS EN ESTAS SITUACIONES NO COMPRENDEMOS CUAL ES EL SIGUIENTE PASO A SEGUIR, COMENZAMOS A MIRAR LA VERDADERA MAGNITUD DEL PROBLEMA Y NADA DE AYUDA DISPONIBLE.

    AHORA, MI PREGUNTA: EXISTE ALGUNA MANERA DE ENTABLAR UNA QUEJA EN CONTAR DE ESTE COMPORTAMIENTO O ESTAS PERSONAS EN LOS BANCOS ??? O ESTAMOS OBLIGADOS A CONTINUAR CON ESTA SITUACION DE ARBITRARIEDAD??? NEY..CONOZCO UNA PERSONA QUE EL MISMO WAMU LE ESTUVO DICIENDO QUE ELLA ESTABA EN PROCESO DE MODIFICAR, QUE NO SE PREOCUPARA Y EN ESA SEMANA SE VENDIO SU CASA??? QUIEN TIENE LA CULPA??? QUE PODEMOS HACER PARA ASEGUARNOS DE NO CAER EN ESTA CLASE DE JUGARRETAS POR PARTE DE LOS BANCOS?? Y POR ULTIMO?? QUE ES LO QUE ELLOS (LOS BANCOS) QUIEREN DE NOSOTROS?? NUESTRA CASA???
    NUESTRA TRANQUILIDAD??? NUESTRA FURIA???
    GRACIAS NEY, POR ESCUCHARNOS Y DARNOS UN PORTAL PARA EXPRESAR NUESTRA IMPOTENCIA Y SACIAR NUESTRAS DUDAS..ESPERO PRONTA RESPUESTA.

15. Ney on July 9th, 2009 7:40 AM

    Yoli,

    Yo creo…..es mas…..estoy seguro que todos los dueños de casa que estan perdiendo sus casas tienen las mismas quejas que tu has expresado en tu comentario. Sin embargo, la comunidad Hispana tiene ciertos problemas que necesita resolver hantes de poder sobresalir y detener el abuso o la falta de atencion que nos dan.

    Primero nosotros los Hispanos somos individualistas. Yo tengo miles y miles de comentarios en estas paginas de muchos dueños de casa que piden mi opinion profesional. De estos, una buena parte se han contactado personalmente conmigo y yo les he explicado donde pueden acudir para reportar el fraude de una entidad o agente que abuso de ellos. Sin embargo, de estos han habido muy pocos que han puesto la queja. Yo siempre les digo, “Si ustedes fueron victimas, no dejen que otros caigan victimas. Necesitamos que haiga quejas para que las organizaciones encargadas puedan tomar accion en contra del fraude.” Pero como te digo, muchos piensan “Yo arreglo lo mio y con eso es suficiente.”

    Ahora como se relaciona esto con los banco? Si todas las personas que no estan pudiendo modificando sus prestamos, vendiendo sus casas en short sale, etc; se unieran y le dejaran saber al gobierno de estos problemas, el gobierno podria poner mas incentivos a los bancos para que sean mas atentivos. Pero nosotros no somos asi. Generalmente si ya lograron modificar el prestamo nos quedamos tranquilos y no ayudamos los unos a los otros.

    Es mi sugerencia que para poder dejar que todas nuestras frustraciones con los bancos e historias sean oidas, todos deberiamos expresarlas directamente a la casa blanca en WhiteHouse.gov.

    El otro problemas que tenemos entre los Hispanos es que somos demaciado confiados. La mayoria de los Hispanos que estan en problemas llegaron a este punto por que un agente o prestamista que hablaba su idioma les bajo la luna y las estrellas. Este es un problema muy grande que tenemos hoy en dia con la ayuda en modificacion de prestamos. Muchos se dejan llevar por falsa informacion de agentes, brokers y otras companias que trabajan fraudolentamente en la modificacion de prestamos robandole el dinero a miles de dueños de casa que ya estan en problemas financieros.

    Yoli, yo te pregunto cuantos agentes de bienes raices o prestamistas de habla Hispana tu conoces que explica todos los bueno y lo malo de una transacion antes de que su cliente firme algun documento?……..De estos agentes somos solo algunos. Yo en esta, mi pagina, explico informacion que nadies le ha explicado al consumidor Hispano. Yo les explico sobre todo sobre Bienes Raices, en Hipotecas y en el Credito sin nigun interes alguno ya que se que hay miles de personas que se conectan de otros estados y obviamente yo solo trabajo en California. Pero el problema esta en que las varias verdades que les explico no les agrada o es suficiente y se dejan llevar por las historias (mentiras) mas bonitas que les presenta alguien que habla su mismo idioma pero no tiene eticas.

    Otra razon por la que miles de dueños de casa no pueden modificar sus prestamos o no pueden comunicarse con sus bancos es por que no saben con quien o como contactarse con el banco. Mi sugerencia es que siempre traten de trabajar con una organizacion aprovada por HUD.

    Una cosa que tienen que entender es que los bancos no tienen que parar el foreclosure aunque se este haciendo una modificacion o un short sale. Pero si el prestatario tiene las calificaciones minimas para calificar dentro del programa de modificaciones del gobierno, entonces los bancos si tendrian que demorar el foreclosure. Los bancos no quieren las casas ya que esto significa que estarian muchos meses sin recivir dinero y tendrian que gastar dinero para mantener la propiedad si es que la ciudad tiene reglas sobre las casas abandonadas.

16. oscar gil on December 2nd, 2009 11:06 AM

    hola mi pregunta es la siguiente mi esposo compro una casa hace 6 años y ha los dos anos compramos la segunda como en don de vivimos 4 anos y la dejamos por que nos toco venir a vivir a la primera casa y el ala alquilo la primera muy barata y no puede pagar resto de la hipotaca y ha decidido entregarla que me aconseja

17. Ney on December 4th, 2009 10:43 PM

    Oscar,

    Si yo estubiera en tu situacion, yo haria lo siguiente:

    Primero trataria de hacer una modificacion del prestamo hipotecario. La modificacion de una propiedad de invercion no es imposible pero talvez no funcione ya que los bancos estan enfocados mas en modificar prestamos de viviendas principales. Adicionalmente el programa de Modificaciones del Pres. Obama “Making Home Affordable,” no cubre propiedades de invercion.

    Sin embargo, las otras soluciones que yo consideraria son la venta corta y si eso no funciona entonces lo siguiente seria talvez la entrega voluntaria (deed-in-lieu of foreclosure). Esto lo explico en este otro articulo sobre la venta de una casa para prevenir el foreclosure.

    Para vender la casa en venta corta o short sale, se necesita contratar a un Realtor que tenga experiencia y conocimiento de como se tramitan los short sales. Los short sales son complicados y alargados en tiempo por lo tanto el escojer un Realtor con experiencia es critico. Obviamente, el proceso del short sale se debe hacer antes de que el banco finalize el proceso de foreclosure.

    Si un short sale no se lograra realizar, o se predice que la casa no atraera compradores; la siguiente solucion seria talvez la entrega voluntaria. Para esto el prestatario lo puede hacer solo pero tambien podria recivir la ayuda de un Realtor. Para realizar la entrega voluntaria se requiere ponerse en contacto con el departamento de “loss mitigation” del banco y explicarles que se desea entregar la casa voluntariamente como un “deed-in-lieu of foreclosure.” El banco enviara los documentos necesarios para finalizar la transacion pero se suguiere que nunca se firme nada que no se entienda en un contrato ya que el prestatario podria estar aceptando consecuencias que no le son beneficiosas para tal persona.

    Claro que hay que tomar en cuenta las posibles consecuencias legales de un short sale o foreclosure al igual que las consecuencias taxables de un short sale o forclosure; almenos que el el presetamo talvez califique como un prestamo “non-recourse” (dependiendo del estado y del prestamo). Otra forma que se podria haber prevenido las consecuencias taxables, si yo estubiera en tu situacion, es si yo hubiera vivido en la casa durante dos de los ultimos 5 años de haber sido propietario de tal propiedad. Esto podria talvez calificarlo como una exempcion taxable.

    Eso es lo que yo consideraria si estubiera en tu situacion. Pero te recuerdo que no soy abogado por lo tanto esto no es consejeria legal y tampoco soy un CPA por lo tanto esto no es consejeria de impuestos.

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