Comprar un Casa en Short Sale o Pre-Reposecion (Pre-Foreclosure)

Aunque varios reportes dicen que el numero de prestamos hipotecarios atrasados han crecido continuamente y los intereses no han bajado como se esperaba, lo cual ha mantenido a los compradores cautelosos sobre la compra de una casa, estos reportes no mencionan que este es un buen tiempo para comprar.

Con los valores de las casas ya bajas, un gran numero de casas en venta, programas como: el FHA y CalHFA que ayuda a compradores a financiar hasta un 97 por ciento y en algunos casos hasta un 102 por ciento con la opcion de que el vendedor cubra el pago de entre (down payment) y los costos de cierre, este es en realidad un mercado perfecto para compradores.

Hoy mas y mas compradores estan preguntando sobre como comprar una casa que esta en ejecucion hipotecaria (foreclosure), pero aparentemente hay una gran equivocacion entre estos mismos compradores. La equivocacion es que todas casas que no se estan vendiendo como ventas regulares en el mercado de hoy son casas reposeidas por el banco. Esto no es el caso ya que en muchos casos esta venta puede ser un short sale o una pre-reposecion (pre-foreclosure), una subasta de casas reposeidas (foreclosure auction) o venta por parte del banco (REO). Al contrario de lo que usted puede estar pensando, hay diferencias entre estos tipos de ventas asi que exploraremos las diferencias entre comprar un short sale, comprar una casa reposeida en subasta y comprar una propiedad REO.

Si ponemos atencion a las vidas de las familias que se apresuraron a comprar una casa con 100 por ciento de financiamiento entre 2004-2006, estas familias no se esperaban que sus hogares tendrian un valor mucho mas bajo en 2008. Ahora estan atrapadas con casas que valen menos de lo que deben en el balance combinado de sus prestamos hipotecarios. Muchas veces sin poder refinanciar o de seguir pagando el incremento en el pago hipotecario, ellos deciden vender sus casas produciendo una perdida, esto es lo que se llama un short sale.

Una venta de pre-reposecion o pre-foreclosure no es necesariamente un short sale, aunque casi siempre lo es, por que hay algunas propiedades que si tienen valor y plus valia pero por razones “a” o “b” el dueño esta atrasado con los pagos y es forzado a vender hantes que ocurra la ejecucion hipotecaria (foreclosure).

Aviso: Lo siguiente es una explicacion descriptiva basica no legal de una tipica ejecucion hipotecaria no judicial en California, consulte con un abogado para consejeria legal especifica a su situacion

En un short sale o pre-foreclosure, a menudo el vendedor ha dejado de hacer los pagos hipotecarios, cuando esto ocurre el banco empezara a llamar y ofrecer asistencia como una modificiacion del prestamo (loan modification), tolerancia por incumplimiento de pago (forebearance agreement), etc. Si el dueño de casa no califica para ninguna de estas opciones o ignora las llamadas (este es un gran error) y continua sin hacer los pagos hipotecarios, el banco podria esperar tan solo 3 o 4 meses despues de que no se hizo el primer pago hantes de empezar el proceso de ejecucion hipotecaria (foreclosure) al registrar el documento titulado “notice of default” y hacer una notificacion publica. Al ocurrir esto, el vendedor tiene tan solo un tiempo muy limitado para encontrar un comprador y lograr vender la casa. Generalmente 90 dias despues de que se registra el “notice of default” y el vendedor todavia no ha encontrado un comprador, el banco enviara un documento titulado “notice of sale” (notificacion de venta) que informa al dueño de casa cuando y donde ocurrira la venta por parte del banco (trustee sale). Normalmente el vendedor puede parar el proceso de foreclosure hasta 5 dias antes de la fecha de venta por parte del banco al ponerse al dia con los pagos hipotecarios o al vender la propiedad.

Si esta pensando comprar un short sale, usted debe entender que muchos short sales no se lograran vender por muchas razones. Yo personalmente puedo nombrar algunas. Algunos bancos son novatos con este tipo de ventas y aunque ya esten aprendiendo y mejorando el servicio, algunos empleados en los departamentos de mitigacion de perdida (loss mitigation) no estan tan bien informados sobre las condiciones del mercado en ciertas areas. En algunas ocaciones, ellos solo se enfocan en lo matematico de la transacion y no la realidad. En otras ocaciones puede ser por la cula de un sobre-avaluo o “broker price opinion” hecho por un appraiser escojido por el banco que viene de un mercado totalmente diferente. En otras ocaciones no es ni la falta de conocimiento ni un mal avaluo pero simplemente la falta de empleados disponibles que procesan las transaciones de short sales.

Aun asi, si usted quiere comprar un short sale o pre-reposecion, lo primero que necesitara es paciencia por que este tipo de transaciones toman mas tiempo que una transacion de compra regular. Usted tambien va a necesitar una pre-aprovacion de su banco para comprar la casa y no solo una pre-calificacion. Una pre-calificacion no necesariamente comprueba que usted puede comprar. En cambio una pre-aprovacion es un analisis de su situacion financiera mas detallada e indicaria al banco que usted es un comprador con potecial lo cual provee una transacion de compra con retrasos minimos.

Con un short sale o pre-reposecion, usted definitivamente puede encontrar una gran casa a un bajo precio pero usted necesitara de un Realtor que entienda el proceso para que no haya panico, equivocaciones por falta de experiencia con este tipo de transaciones. Su Realtor necesita saber que preguntas clave debera hacerle al agente del vendedor para poder analizar si tiene sentido poner una oferta y no perder el tiempo y dinero del comprador y vendedor.

Si usted es un inversionista, no conosco de ningun Realtor que le ayude a comprar una casa de inversion en la cual ya se a registrado el “notice of default” simplemente por que hay leyes que protegen a los dueños de casas que tienen problemas con sus hipotecas para que no sean victimas y tomen ventaja de ellos.

[youtube]http://youtube.com/watch?v=OlTDxgh6JSw[/youtube]

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Si usted esta interesado en ver cual propiedad, asi sea short Sale o REO le dara el mejor valor por su dinero y si tambien esta interesado en ver como puede combinar esta compra con un prestamo FHA o CalHFA, llame hoy dia o contacteme para podernos sentar a analizar sus opciones.

April 3rd, 2008 · Bajo la Categoria Informacion: Bienes Raices

Comentarios

10 Comentarios en “Comprar un Casa en Short Sale o Pre-Reposecion (Pre-Foreclosure)”

  1. Como Comprar una Casa Reposeida en Subasta - San Jose California on April 3rd, 2008 9:22 PM

    [...] lo habia explicado anteriormente en el articulo sobre la “Compra de Casa en Short Sale o pre-reposecion,” un NOD (Notice of Default) se registrara en el titulo de la propiedad de un dueño de casa que [...]

  2. Como Comprar una Casa REO (Real Estate Owned) - San Jose California on April 3rd, 2008 9:25 PM

    [...] lo habia explicado en mi previo articulo sobre “Compra una Casa en Short Sale o pre-reposecion,” estos tipos de casas ofrecen algunos beneficios pero no sin tener algunos retrasos. Y como [...]

  3. fernando quezada on April 11th, 2008 11:30 PM

    gracias por todos los comentarios ya que me fue de gran ayuda el leer todo lo que tienes en esta pagina.
    le pasare la pagina web a mis amigos y familiares para que puedan entender mejor todo acerca de real state
    garcias

  4. Ney on April 14th, 2008 9:51 PM

    Fernando,

    Gracias a ti por leer http://www.MiCasaMiDinero.com y todos los articulos llenos de informacion sobre bienes raices, hipotecas, credito y prevencion de fraude

  5. Oportunidad para Compradores en un Mercado Lento de Bienes Raices : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on October 9th, 2008 11:27 AM

    [...] hayamos tenido. Un mercado con un creciente numero vendedores desesperados, casas que no se venden, short sales que no se venden por culpa de la inexperiencia del banco o por falta de conocimiento del mercado [...]

  6. Fraude en Ejecuciones hipotecarias crecen hoy en dia en el mercado de viviendas (Foreclosure) : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on October 9th, 2008 1:13 PM

    [...] de Bienes Raices hoy en dia ha atraido una abundancia de casas en venta, muchas de las cuales son short sales, casas en proceso de reposesion (foreclosure) y REO’s Igualmente este mercado tambien ha atraido [...]

  7. Susana on January 29th, 2009 3:38 PM

    Hola, esta muy interesante su articulo.
    Estoy interesada en adquirir una casa en short sale, pero la casa necesita reparaciones, el realtor nos comento que existe un FHA Rehab que incluye el presupuesto para esas reparaciones.
    Pero no tengo claro esa figura, usted tiene alguna informacion acerca de eso.
    Otra pregunta… es cierto que yo puedo negociar con el banco un valor de short sale inferior al que esta pidiendo el propietario de la casa?, si fuera asi… cuanto menos puedo ofrecer?

    Gracias

  8. Ney on February 3rd, 2009 9:47 AM

    Susana,

    Los prestamos FHA Rehab funcionan para reparaciones pero tienen sus limitaciones asi que te aconsejo que te informes bien con el prestamista/banco que te esta dando el prestamo FHA Rehab. Yo tengo experiencia con FHA pero no con los prestamos para rehabilitacion.

    El precio de cualquier casa se puede negociar. Todo es negociable en bienes raices. Pero para saber cuanto menos del precio listado deberia ser tu oferta, tu debes estar enterada de como esta el mercado de bienes raices en tu area. El precio de la oferta depende de varios factores como el valor real de la propiedad, las condiciones de la propiedad, el tamaño de la propiedad, la locacion, etc, etc.

    Fuera mucho mas facil si hubiera una formula magica que nos indicaria automaticamente cuanto ofrecer pero no es asi. Se tiene que investigar bien e informarse del mercado inmobiliario.

  9. bertha melendez on September 3rd, 2009 8:37 AM

    buenos dias
    mi pregunta es que derechos tengo yo como rentero cuando una casa esta en pre-reposecion que puedo hacer seguir pagando mi renta o no es la segunda vez que me pasa estoy pagando mi renta y ellos no pagan la casa

    gracias

  10. Ney on September 5th, 2009 10:30 AM

    Bertha,

    Tu como inquilina de una propiedad que esta en el proceso de foreclosure tienes derechos los cuales son garantizados por leyes estatales y locales. Adicionalmente, estos derechos ahora son re-enforzados cuando el gobierno paso una ley federal para ayudar a los inquilino que viven en una casa que esta en foreclosure. Pero tus derechos depende de tu situacion especifica asi que te suguiero que leas ese otro articulo mio.

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