Comprar un Casa en Short Sale o Pre-Reposecion (Pre-Foreclosure)

Aunque varios reportes dicen que el numero de prestamos hipotecarios atrasados han crecido continuamente y los intereses no han bajado como se esperaba, lo cual ha mantenido a los compradores cautelosos sobre la compra de una casa, estos reportes no mencionan que este es un buen tiempo para comprar.

Con los valores de las casas ya bajas, un gran numero de casas en venta, programas como: el FHA y CalHFA que ayuda a compradores a financiar hasta un 97 por ciento y en algunos casos hasta un 102 por ciento con la opcion de que el vendedor cubra el pago de entre (down payment) y los costos de cierre, este es en realidad un mercado perfecto para compradores.

Hoy mas y mas compradores estan preguntando sobre como comprar una casa que esta en ejecucion hipotecaria (foreclosure), pero aparentemente hay una gran equivocacion entre estos mismos compradores. La equivocacion es que todas casas que no se estan vendiendo como ventas regulares en el mercado de hoy son casas reposeidas por el banco. Esto no es el caso ya que en muchos casos esta venta puede ser un short sale o una pre-reposecion (pre-foreclosure), una subasta de casas reposeidas (foreclosure auction) o venta por parte del banco (REO). Al contrario de lo que usted puede estar pensando, hay diferencias entre estos tipos de ventas asi que exploraremos las diferencias entre comprar un short sale, comprar una casa reposeida en subasta y comprar una propiedad REO.

Si ponemos atencion a las vidas de las familias que se apresuraron a comprar una casa con 100 por ciento de financiamiento entre 2004-2006, estas familias no se esperaban que sus hogares tendrian un valor mucho mas bajo en 2008. Ahora estan atrapadas con casas que valen menos de lo que deben en el balance combinado de sus prestamos hipotecarios. Muchas veces sin poder refinanciar o de seguir pagando el incremento en el pago hipotecario, ellos deciden vender sus casas produciendo una perdida, esto es lo que se llama un short sale.

Una venta de pre-reposecion o pre-foreclosure no es necesariamente un short sale, aunque casi siempre lo es, por que hay algunas propiedades que si tienen valor y plus valia pero por razones “a” o “b” el dueño esta atrasado con los pagos y es forzado a vender hantes que ocurra la ejecucion hipotecaria (foreclosure).

Aviso: Lo siguiente es una explicacion descriptiva basica no legal de una tipica ejecucion hipotecaria no judicial en California, consulte con un abogado para consejeria legal especifica a su situacion

En un short sale o pre-foreclosure, a menudo el vendedor ha dejado de hacer los pagos hipotecarios, cuando esto ocurre el banco empezara a llamar y ofrecer asistencia como una modificiacion del prestamo (loan modification), tolerancia por incumplimiento de pago (forebearance agreement), etc. Si el dueño de casa no califica para ninguna de estas opciones o ignora las llamadas (este es un gran error) y continua sin hacer los pagos hipotecarios, el banco podria esperar tan solo 3 o 4 meses despues de que no se hizo el primer pago hantes de empezar el proceso de ejecucion hipotecaria (foreclosure) al registrar el documento titulado “notice of default” y hacer una notificacion publica. Al ocurrir esto, el vendedor tiene tan solo un tiempo muy limitado para encontrar un comprador y lograr vender la casa. Generalmente 90 dias despues de que se registra el “notice of default” y el vendedor todavia no ha encontrado un comprador, el banco enviara un documento titulado “notice of sale” (notificacion de venta) que informa al dueño de casa cuando y donde ocurrira la venta por parte del banco (trustee sale). Normalmente el vendedor puede parar el proceso de foreclosure hasta 5 dias antes de la fecha de venta por parte del banco al ponerse al dia con los pagos hipotecarios o al vender la propiedad.

Si esta pensando comprar un short sale, usted debe entender que muchos short sales no se lograran vender por muchas razones. Yo personalmente puedo nombrar algunas. Algunos bancos son novatos con este tipo de ventas y aunque ya esten aprendiendo y mejorando el servicio, algunos empleados en los departamentos de mitigacion de perdida (loss mitigation) no estan tan bien informados sobre las condiciones del mercado en ciertas areas. En algunas ocaciones, ellos solo se enfocan en lo matematico de la transacion y no la realidad. En otras ocaciones puede ser por la cula de un sobre-avaluo o “broker price opinion” hecho por un appraiser escojido por el banco que viene de un mercado totalmente diferente. En otras ocaciones no es ni la falta de conocimiento ni un mal avaluo pero simplemente la falta de empleados disponibles que procesan las transaciones de short sales.

Aun asi, si usted quiere comprar un short sale o pre-reposecion, lo primero que necesitara es paciencia por que este tipo de transaciones toman mas tiempo que una transacion de compra regular. Usted tambien va a necesitar una pre-aprovacion de su banco para comprar la casa y no solo una pre-calificacion. Una pre-calificacion no necesariamente comprueba que usted puede comprar. En cambio una pre-aprovacion es un analisis de su situacion financiera mas detallada e indicaria al banco que usted es un comprador con potecial lo cual provee una transacion de compra con retrasos minimos.

Con un short sale o pre-reposecion, usted definitivamente puede encontrar una gran casa a un bajo precio pero usted necesitara de un Realtor que entienda el proceso para que no haya panico, equivocaciones por falta de experiencia con este tipo de transaciones. Su Realtor necesita saber que preguntas clave debera hacerle al agente del vendedor para poder analizar si tiene sentido poner una oferta y no perder el tiempo y dinero del comprador y vendedor.

Si usted es un inversionista, no conosco de ningun Realtor que le ayude a comprar una casa de inversion en la cual ya se a registrado el “notice of default” simplemente por que hay leyes que protegen a los dueños de casas que tienen problemas con sus hipotecas para que no sean victimas y tomen ventaja de ellos.

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Si usted esta interesado en ver cual propiedad, asi sea short Sale o REO le dara el mejor valor por su dinero y si tambien esta interesado en ver como puede combinar esta compra con un prestamo FHA o CalHFA, llame hoy dia o contacteme para podernos sentar a analizar sus opciones.

Comprar una Casa en Short Sale
Comprar una Casa Reposeida en Subasta
Comprar una Casa REO (Real Estate Owned)

Comentarios

22 Comentarios en “Comprar un Casa en Short Sale o Pre-Reposecion (Pre-Foreclosure)”

Como Comprar una Casa Reposeida en Subasta - San Jose California on April 3rd, 2008 9:22 PM

[...] lo habia explicado anteriormente en el articulo sobre la “Compra de Casa en Short Sale o pre-reposecion,” un NOD (Notice of Default) se registrara en el titulo de la propiedad de un dueño de casa que [...]
Como Comprar una Casa REO (Real Estate Owned) - San Jose California on April 3rd, 2008 9:25 PM

[...] lo habia explicado en mi previo articulo sobre “Compra una Casa en Short Sale o pre-reposecion,” estos tipos de casas ofrecen algunos beneficios pero no sin tener algunos retrasos. Y como [...]
fernando quezada on April 11th, 2008 11:30 PM

gracias por todos los comentarios ya que me fue de gran ayuda el leer todo lo que tienes en esta pagina.
le pasare la pagina web a mis amigos y familiares para que puedan entender mejor todo acerca de real state
garcias
Ney on April 14th, 2008 9:51 PM

Fernando,

Gracias a ti por leer http://www.MiCasaMiDinero.com y todos los articulos llenos de informacion sobre bienes raices, hipotecas, credito y prevencion de fraude
Oportunidad para Compradores en un Mercado Lento de Bienes Raices : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on October 9th, 2008 11:27 AM

[...] hayamos tenido. Un mercado con un creciente numero vendedores desesperados, casas que no se venden, short sales que no se venden por culpa de la inexperiencia del banco o por falta de conocimiento del mercado [...]
Fraude en Ejecuciones hipotecarias crecen hoy en dia en el mercado de viviendas (Foreclosure) : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on October 9th, 2008 1:13 PM

[...] de Bienes Raices hoy en dia ha atraido una abundancia de casas en venta, muchas de las cuales son short sales, casas en proceso de reposesion (foreclosure) y REO’s Igualmente este mercado tambien ha atraido [...]
Susana on January 29th, 2009 3:38 PM

Hola, esta muy interesante su articulo.
Estoy interesada en adquirir una casa en short sale, pero la casa necesita reparaciones, el realtor nos comento que existe un FHA Rehab que incluye el presupuesto para esas reparaciones.
Pero no tengo claro esa figura, usted tiene alguna informacion acerca de eso.
Otra pregunta… es cierto que yo puedo negociar con el banco un valor de short sale inferior al que esta pidiendo el propietario de la casa?, si fuera asi… cuanto menos puedo ofrecer?

Gracias
Ney on February 3rd, 2009 9:47 AM

Susana,

Los prestamos FHA Rehab funcionan para reparaciones pero tienen sus limitaciones asi que te aconsejo que te informes bien con el prestamista/banco que te esta dando el prestamo FHA Rehab. Yo tengo experiencia con FHA pero no con los prestamos para rehabilitacion.

El precio de cualquier casa se puede negociar. Todo es negociable en bienes raices. Pero para saber cuanto menos del precio listado deberia ser tu oferta, tu debes estar enterada de como esta el mercado de bienes raices en tu area. El precio de la oferta depende de varios factores como el valor real de la propiedad, las condiciones de la propiedad, el tamaño de la propiedad, la locacion, etc, etc.

Fuera mucho mas facil si hubiera una formula magica que nos indicaria automaticamente cuanto ofrecer pero no es asi. Se tiene que investigar bien e informarse del mercado inmobiliario.
bertha melendez on September 3rd, 2009 8:37 AM

buenos dias
mi pregunta es que derechos tengo yo como rentero cuando una casa esta en pre-reposecion que puedo hacer seguir pagando mi renta o no es la segunda vez que me pasa estoy pagando mi renta y ellos no pagan la casa

gracias
Ney on September 5th, 2009 10:30 AM

Bertha,

Tu como inquilina de una propiedad que esta en el proceso de foreclosure tienes derechos los cuales son garantizados por leyes estatales y locales. Adicionalmente, estos derechos ahora son re-enforzados cuando el gobierno paso una ley federal para ayudar a los inquilino que viven en una casa que esta en foreclosure. Pero tus derechos depende de tu situacion especifica asi que te suguiero que leas ese otro articulo mio.
sandra on March 18th, 2010 6:57 PM

yo puse una oferta para una casa en shor sale que me aseptaron con la condicion de que me fuera a vivir dentro de la casa pagando renta el tiempo que dure el tramite de compra mi agente les dijo que si,cuando yo jamas asepte.Ahora la agente de la propiedad quiere que me mude para la casa.Mi pregunta es ellos pueden retractarse de venderme la propiedad si yo no me mudo,aunque me aigan aseptado la oferta por escrito?
Ney on March 19th, 2010 7:15 AM

Sandra,

En mi opinion tu agente ha negociado una condicion demaciado absurda. Que pasa si durante la negociacion ustedes descubren con una inspecion que la casa tiene daños que no eran visibles. Que pasa si los daños son tan costosos que ustedes perderan dinero en la compra?

Esa condicion me parece muy absurda y me parece muy incompetente que tu agente haya negociado tal condicion. Sin embargo; si un cliente no acepta alguna de las condiciones en la oferta por parte del vendedor, el agente no puede aceptarlo sin la aceptacion de su cliente.

Para que un contrato sea valido este tiene que tener varios elementos. Uno de ellos es acuerdo de todas las condiciones entre el comprador y el vendedor. Si no hay un acuerdo, cualquiera de las dos personas en el contrato se pueden retractar de la oferta.

Tu commentario es un poco confuso por que primero dices que aceptaste una condicion de la compra pero al final del contrato preguntas si el vendedor puede retractarse de venderte la propiedad. Quieres o no quieres comprar la casa? Aceptaste por escrito moverte como inquilino o tu nunca firmaste tal condicion?
Bertha Herrera on June 1st, 2010 11:50 PM

Hola, yo tengo mas de 1 ano tratando de comprar casa o cond/TH vivo en San Diego hemos metido muchisimas ofertas de forec. y sh. sale y hoy en dia yo veo ke las posibilades para nosotros con un prestamo FHA son minimas ya ke siempre nos gana alguien con CASH o CONVENCIONAL. En jul-09 metimos oferta en SH.Sale y para nov-dic nos aprovaron y no dieron el 1er prestamo y solo falto la aprovacion de 2ndo y asi esperamos y nada el banco de America keria ke aparte del 3.5% le dieramos $9.000 mas. Y yo le pregunte a mi agente cuanto es lo ke piden regularmente y me dijo como $3000 dijo ke el banco no estaba respetando la ley y en mayo-2010 se fue a forecl. era una casa de 189.000 y ofrecimos 225,000 nuestro tope en ofertas. Realmente estamos desepcionados. Gracias por este espacio.
NEY on June 4th, 2010 7:34 AM

Bertha,

El que tu seas un comprado FHA no es principalmente la razon por la que muchos compradores no llegan a solidificar un contrato de compra. Yo trabajo con compradores y algunos de ellos tiene FHA y han logrado comprar casas. Tu tienes que entender que las condiciones de la compra, el precio de compra al igual que el tipo de financiamiento es importante en la negociacion de la compra de una casa. NO te estoy sugeriendo que elimines las contingecias de inspeciones y otros solo por ganar la compra de una casa, eso seria una muy mala idea. Lo que te quiero decir es que se tiene que negociar inteligentemente para comprar una casa.

Un problema que todos encontramos en el mercado para comprar short sales es cuando hay mas de un prestamo en una casa de venta. Una de las razones es por que apesar de que se logre negociar la venta corta con el banco del primer prestamo, el segundo puede dar problemas para aceptar la venta corta. Adicionalmente, han ocurrido casos en los que el banco del segundo prestamo pide dinero que se le page pero que no se lo reporte en el documento HUD preparado por la compania de escrow. Esto es una violacion de las leyes. Cualquier tipo de movimiento de dinero que no sea reportado en la forma HUD-1 puede facilmente ser considerado como ilegal.

Yo he tenido casos de vendedores en los cuales hemos recivido buenas ofertas y los bancos no las han aceptado. Segun el tiempo ha pasado, la casa ha bajado de valor y hemos recivido otras ofertas mas bajas y esas las logran aceptar. Te digo esto por que muchas veces, depende de con quien se esta negociando la venta corta y muchas veces los invercionistas dueños de los prestamo realizan la situacion actual y cambien de parecer y aceptan una oferta que talvez no la hubieran aceptado el dia anterior.

Mi sugerencia para ti seria que tengas paciencia. La compra de una casa en venta corta toma tiempo, paciencia, buena negociacion y hasta un poco de suerte. Dependiendo de como esta el mercado en el area donde tu vives, el mercado inmobiliario esta demostrando sintomas de recuperacion pero esto no quiere decir que si no compras una casa este año perderas dinero al comprar el siguiente año. El mercado inmobiliario necesita mucho mas tiempo para normalizarse. Paciencia mi querida Berta, paciencia.

PS: Espero que el agente con el que estas trabajando tenga experiencia ayudando compradores con ventas cortas y/o comprar REO’s.
Bertha Herrera on June 4th, 2010 11:27 AM

Bien yo estoy un tanto cansada y desespcionada de comprar casa y estamos pensando buscar una mobil home para ver si tenemos mas suerte sera buena idea? Gracias por sus respuestas!!!
NEY on June 5th, 2010 7:16 AM

Bertha,

Mi opinion professional seria que mejor compres casa. La razon de esto es por que un mobile-home es considerado propiedad personal y no propiedad inmobiliaria. Por lo tanto no sube de apreciacion. Si tu compras un mobile-home, ten por entendido que cuando la vendas no reciviras ningun tipo de ganancias en la apreciacion o talvez hasta podrias perder dinero.

Mi opinion personal seria que si no puedes financiar la compra de una casa, entonces TALVEZ deberias comprar un mobile-home.
Fernando on June 8th, 2010 11:00 AM

Un amigo quiere vender/comprar su casa en un shortsale usandome a mi como comprador, me puede esto perjudicar de algun modo, aun pagandose completamente el valor de la propiedad en el proceso?
NEY on June 14th, 2010 7:08 AM

Fernando,

Te suguiero que leas la repuesta que te he dado en este otro articulo donde tambien dejaste otra pregunta.

Tu dices que un amigo quiere vender su propiedad en short sale y que el mismo vendedor quiere que tu utilizes tu nombre y talvez tu credito para la compra sabiendo que el mismo vendedor terminara con la misma propiedad. Yo te pregunto acaso no has aprendido de los errores de otros?

Claro que si es posilble producir tal transacion y no habria ningun problema pero que pasa si hay algun accidente dentro de la propiedad? Quien crees que es responsable por eso? Quien crees que es responsable por los impuestos de propiedad? Hay tantas responsabilidades que tu no estas tomando en consideracion.
maicys marcano on June 15th, 2010 4:03 PM

hola, yo tengo una propiedad en el estado de la florida la cual estoy al dia con el pago.
que opcion tengo con el banco para que me refinancie la casa y logre bajar los intereses para que el pago, me quede por debajo del que tengo actualmnte.gracias por su orientacion.
NEY on June 17th, 2010 7:17 AM

Maicys,

Un refinanciamiento podria ser la solucion para muchos propietarios que tiene un interes alto y tienen plus valia. Pero antes de refinanciar tu tienes que ver si los interes actuales que podrias obtener en realidad te pueden beneficiar. Igualmente tienes que pensar en cuanto dinero estas ahorrando al refinanciar con un interes mas bajo y entendiendo que los costos del refinanciamiento tambien se deben tomar en cuenta.

Para poder refinanciar algunos de los requerimientos que tendrias que tener es buen credito, un trabajo estable con ingresos verificables (talones de cheques, reporte de impuestos, etc), y plus valia (equity) en tu propiedad. Si tu no tienes buen credito, un refinanciamiento a un prestamo FHA talvez podria ayudarte. Si no tienes un trabajo estable o ingresos verificables, muy dificil que un banco te quiera prestar dinero para un refinanciamiento. Si no tienes plus valia, no hay ningun banco que te prestara dinero por una propiedad que vale menos del balance del prestamo. Claro que si hay una excepcion.

Un propietario que debe mas de lo que vale la propiedad, se encuentra al dia con sus pagos hipotecarios y califica bajo los otros requerimientos de el programa de refinanciamiento HAMP del gobierno, este podria lograr un refinanciamiento para no perder su casa.
Nilda on June 30th, 2010 11:15 AM

Estoy viviendo en una propiedad q me entero q esta en reposesion al banco, quiero saber q puedo hacer para recuperar mi deposito, y si existiera la posibilidad de poder terminar mi lease.
NEY on July 2nd, 2010 7:44 AM

Nilda,

Te suguiero que leas este otro articulo sobre las leyes federales que protejen a los inquilinos que viven en una casa que esta en el proceso de ser embargada o que ya ha sido embargada. Si tienes mas preguntas, tu puedes dejar tu pregunta en tal articulo.