Comprar una Casa Reposeida en Subasta (Foreclosure Auction)

Como lo habia explicado anteriormente en el articulo sobre la “Compra una Casa en Short Sale o pre-reposecion,” un NOD (Notice of Default) se registrara en el titulo de la propiedad de un dueño de casa que no ha enviado los pagos y la fecha de venta seguira despues de la notificacion. Si el dueño de casa no puede vender la casa hantes de tal fecha, el banco tratara de vender la casa en una subasta de casas reposeidas, generalmente localizada en la entrada de la corte del condado o en un cuarto designado en un edificio gubernamental o municipalidad.

Cualquier persona puede participar y poner una oferta en estas subastas. Generalmente la oferta minima requerida esta ya declarada para poder cubrir el balance que queda en el prestamo incluyento intereses acumulados y costos asociados con el proceso de foreclosure y costos legales. Esto hace que sea casi imposible que se genere un ganador en la subasta. Esto ocurre por que el valor real de la propiedad, en muchos casos, es mucho mas bajo de lo que se debe en la propiedad.

Aviso: Lo siguiente es una basica descripcion de como funcionan las subastas de casas reposeidas y los riesgos asociados con estas subastas. Esto no representa una explicacion de todos los riesgos o los procedimientos a seguir para una compra exitosa en la subasta

Si usted quiere comprar en una subasta de casas reposeidas, usted necesita saber que hay muchos riesgos, especialmente si es un comprador primerizo. Hay inversionistas que se especializan en estas subastas y ellos casi siempre compran las mejores casas hantes que cualquier otra persona lo cual hace casi imposible que un comprador regular logre conseguir una buena compra en la subasta.

Si aun asi usted quiere comprar una casa reposeida en una subasta, usted tendra que tomar ciertos pasos para talvez poder garantizar una buena compra. Es muy importante que usted se informe muy bien e inspecione la propiedad cuidadosamente. Sin embargo, generalmente usted no podra hacer la inspecion de la propiedad por que tendra acceso a la propiedad si los dueños anteriores todavia siguen viviendo ahi o por que el banco no le da acceso a la propiedad. Aun asi logre hacer la inspecion, todos las casas son vendidas en el estado fisico en que se encuentran “As is.”

Tambien deberia hacer una inspecion del titulo de la casa con la ayuda de una compania de titulo para asegurarse que el titulo de la propiedad esta libre de cualquier deuda no pagada que podrian afectarle. Si usted no inspeciona el titulo, usted podria terminar con una casa que tiene deudas no pagadas que lo harian responsable a usted por miles o cientos de miles de dolares. Generalmente las companias grandes de subastas que anfitrionan este tipo de eventos tienen propiedades que si tienen un titulo libre de deudas no pagadas pero aun asi son vendidas en el estado fisico en que se encuentran “As is.”

Si usted ha inspecionado la propiedad y el titulo esta libre de deudas, el siguiente paso es atender a la subasta donde le requeriran traer dinero en efectivo para comprar. Usualmente le requeriran que presente un certificado o cheque en efectivo de por lo menos 5 a 10 por ciento del valor que se venda la propiedad en la subasta y el contrato debe ser completado en 30 dias por lo que debe tener el resto del dinero disponible.

Debe entender que si usted gana la oferta en la subasta de una propiedad, usted esta abandonando todos los derechos que un comprador tiene en una compra tradicional. Usted no podra poner contingencias y no podra echarse a tras si estas contingencias no se han cumplido.

Aunque yo siempre trato de aconsejar a mis compradores que no se enamoren facilmente de ninguna casa que hayan visto, este consejo siempre debe ser seguido en una subasta de casas reposeidas. Si usted hace ofertas emocionales, usted podria terminar pagando mas de lo que planeaba pagar.

Por ultimo, usted debe tener en mente que si usted gana la subasta y compra la casa pero los dueños anteriores todavia siguen viviendo en la propiedad, usted tendra que proceder con el largo y aveces complicado proceso de desalojo con estos anteriores dueños.

[youtube]http://youtube.com/watch?v=wbMxmoI5DNk[/youtube]

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[youtube]http://www.youtube.com/watch?v=CtdGv3YE5Uk[/youtube]

Comprar una Casa en Short Sale
Comprar una Casa Reposeida en Subasta
Comprar una Casa REO (Real Estate Owned)

April 3rd, 2008 · Bajo la Categoria Informacion: Bienes Raices

Comentarios

22 Comentarios en “Comprar una Casa Reposeida en Subasta (Foreclosure Auction)”

horacio on April 19th, 2008 10:27 PM

HOLA A TODOS, JUSTO HOY CERRE CONTRATO CON EL BANK OF AMERICA , CON LA COMPRA DE UNA PROPIEDAD EN PALM BEAC FLORIDA, PRECISAMENTE EN SUBASTA . LA CUAL ESTABA EN BALOR BASE 140.000 OFERTANDO 138.000 GANO LA SUBASTA INCLUSIVE CON LOS GASTOS DE CIERRE.
ESTO VIENE A LA VERADD DEL MERCADO DECAIDO , LOS BANCOS NO SABEN QUE HACER CON LAS CASAS NECESITAN LIQUIDEZ , ES EL MOMENTO DE COMPRAR , EL PRECIO ESTIMADO DE LA CASA ES DE 188500, ES DECIR ESTOY PAGANDO UNA CASA POR DEBAJO DEL VALOR CASI EN UN 25%.
Oportunidad para Compradores en un Mercado Lento de Bienes Raices : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on October 10th, 2008 12:30 PM

[...] culpa de la inexperiencia del banco o por falta de conocimiento del mercado por parte del mismo, subastas de casas en foreclosure que no reciven ninguna oferta y luego son regresadas al banco y finalmente de regreso al mercado [...]
Luis Roman on November 18th, 2008 3:58 PM

Hola como estan necesito ayuda e informacion porfavor si me pueden recomendar que hacer en este caso el cual es el siguiente: Mi amiga tiene una casa casa a su nombre no trabaja por el momento su esposo perdio el trabajo a causa de que su lugar de trabajo se fue a la bancarota me ha dicho que deben ya 3 meses de renta mas billes necesita conseguir creo que $6000 para poner la casa al dia en 72hrs o les quitan la casa y esta pensando en declararse en bancarota que se puede hacer en este caso? me parecio haber ecuchado en las noticias si no me equivoco la semana pasada algo acerca de esto pero no estoy totalmente seguro sobre un tipo de pagos que los bancos estan otorgando una especie de plan de pagos a propietarios de hogares siempre y cuando puedan seguir pagando la casa porfavor quisiera ayudarla por lo menos con informacion en que puede ella hacer en este su caso lo cual solo tiene 24hrs antes de que le quiten su casa espero poder obtener una respuesta pronto gracias por su tiempo

Att. Luis
Ney on November 20th, 2008 11:36 AM

Luis,

Si tu amiga tan solo se ha atrasado 3 meses con los pagos de la hipoteca, dudo que le quiten la casa.

El proceso de foreclosure varia de estado a estado y de banco a banco.

Aqui en California generalmente el proceso de foreclosure (no-judicial) toma alrededor de 121 dias despues de que se ha recivido la notificacion de pago tardio (notice of default). El proceso de foreclosure judicial generalmente se demora aun mas ya que se involucra a las cortes y jueses. En California es posible un foreclosure judicial pero no es comun.

Lee esta explicacion que le di a otro lector sobre los diferentes procesos de foreclosure judicial y no-judicial.

La bancarrota podria dar dos opciones dependiendo del juez y de la situacion de cada uno. La corte y la situacion especifica de cada uno podria calificar ciertos casos como bancarrota CH7 a otros casos como CH13 a otras.

En una bancarrota Ch 7, generalmente las deudas son completamente perdonadas. Obviamente se pierde la casa pero el banco tendria que haceptar forzadamente la perdida y no tomar mas aciones en contra del dueño posiblemente.

Sin embargo, una bancarrota Ch 13 generalmente reduce las deudas a un pago mas factible para el prestatario. Este arreglo de pago puede ser reduciendo el interes o el monto de la dueda, este resultado es parecido al de una modificacion de prestamo.

Esta informacion de la bancarrota se tiene que confirmar con un abogado de bancarrota ya que yo NO soy abogado de bancarrota.

El tipo de pagos que talvez escuchaste en las noticias posiblemente es sobre la modificacion de prestamo. En la modificacion de prestamos el banco hacepta modificar los terminos del prestamo (interes y/o balance del prestamo) para las personas que califiquen y puedan seguir pagando la casa con los terminos de la modificacion.

Dile a tu amiga que se asegure de la informacion que te esta provehiendo ya que el proceso de foreclosure no toma 72hr.
betzaida martinez on December 4th, 2008 8:23 AM

Buenos Dias; entre por curiosidad y estube leyendo uno de los comentario que hay si le pueden quitar la casa por que tiene que tener el dinero completo a mi me paso fui varias veces a la oficcina no recuerdo el nombre pero nunca hubo ayuda de el banco lo unico que te dicen tienes que conseguir el dinero , me imagino por lo que estan pasando. yo todavia lo estoy viviendo vivo en la casa que reposeida tengo que mudarme por que me canse de buscar soluciones y nunca nadie medio la ayuda.no se por que el gobierno les sigue aprobando proyecto si pienso que hay mas casas vacia que las que estan construyendo
Ney on December 5th, 2008 1:28 PM

Betzaida,

Yo creo que todos estamos frustrados en la forma que se estan tramitando las supuestas ayudas por parte del Govierno. Sin embargo hay que entender que parte de las decisiones que esta tomando el govierno es para aliviar la crisis financiera y es por eso que se esta inyectando dinero en las corporaciones financieras.

Claro que yo pienso que este dinero se podria haber utilizado, talvez, de otra mejor manera. Por ejemplo, el govierno podria utilizar el dinero solo para aquellos bancos que decidan hacer modificaciones. Claro que este “modesto” plan mio tiene sus partes negativas. Una de ellas es que los inversionistas dueños de muchos prestamos talvez no hacepten hacer esto y por lo tanto dejaria a los bancos con las manos atadas. Igualmente, los milliones de personas que estan todavia pagando al dia y que no tiene problemas se opondrian por que ellos dirian “por que ayudar aquellos y no a mi que compre mi casa segun lo que podia pagar, por que no a mi?”

Otra forma de solucionar tambien podria ser utilizar el dinero del plan por parte del govierno para comprar los prestamos problematicos a un valor de descuento. Pero con este plan volvemos a las mismas negativas del primer plan que te presento.

Como vez no hay una solucion unica que ayude a todos y resuelva este problema en un solo intento. El plan es complicado y el problema es aun mas complicado y es por esto que las soluciones que parescan buenas para muchos no parescan buenas soluciones para otros.

Te suguiero que leas este otro articulo que explica sobre quien tubo la culpa de nuestra crisis financiera.
ORALIA on December 17th, 2008 9:00 PM

Hola como estan?
Pues tengo miles de dudas, mi esposo tiene el dinero suficiente para pagar el deposito para comprar una casa, es la primera ves que compramos casa, como puedo comprar una casa reposeida? cuales son los pasos que debo seguir? es seguro? en que estados a bajado el valor de las casas? y que mes es el indicado para buscar casa?
si alguien me puede orientar se los agradezco antemano.
Ney on December 31st, 2008 10:57 AM

Oralia,

Tu tienes miles de dudas, pues aqui tenemos tus respuestas.

Si ustedes nunca han comprado una casa en subasta y aun peor nunca han comprado una casa regular, te sugiero que NO compres una casa en subasta de foreclosure como lo explico en el articulo de esta misma pagina.

Lo que si te suguiero es que compres una casa ya reposeida y que esta siendo vendida por el banco. Estas casas son conocidas comunmente como REO’s. Tu puedes leer el articulo en el que te explico como comprar una casa REO o tambien como comprar un Short Sale.

Los pasos que debes seguir primero es ver cuanto es lo que tu calificas para un prestamo hipotecario. Pero ten cuidado de hacer tus propias calculaciones de tu presupuesto para que no tengas problemas futuros.

Despues de ser pre-aprovados para un prestamo, tu podras determinar cual es tu limite para comprar. Generalmente yo sugiero a mis clientes que se mantengan un poco mas bajo de tal limite para mantenerse libre de problemas futuros si los ingresos mensuales se reducen.

La seguridad de comprar un REO depende del agente que contactes. Si tu agente no tiene experiencia con REO’s o short sales, tu podrias perder tu deposito. Yo he tenido varias ocaciones en las que el banco y el agente que lo representa se han comportado mal y han querido quedarse con el deposito de mis clientes. Pero sabiendo las leyes, los derechos del comprador y los procedimientos legales, yo no he perdido el dinero de mis clientes.

La mayoria de los etados han perdido valor en las propiedades inmobiliarias. Pero esto no quiere decir que todos los estados han peridido valor de tales propiedades en igual manera. Y esto tampoco quiere decir que todas las ciudades en el mismo estado han peridido valor de tales propiedades de igual manera.

El mercado de bienes raices el local por lo tanto, el cambio del valor de propiedades en una ciudad es diferente al cambio en otras ciudades. Aun mas, el cambio tambien varia de area dentro de la misma ciudad.

El mes o mejor dicho la temporara mas indicada para buscar casas es cuando tu te encuentres mejor lista para comprar. Pero generalmente durante el invierno es cuando hay menos compradores, por lo tanto hay menos compentencia lo cual te da mas ventajas de escojer casas.

Te deseo un prospero Año Nuevo 2009
ORALIA on December 31st, 2008 2:16 PM

Hola espero que te encuentres muy bien.
Me ayudo mucho tu respuesta mil gracias.
TE DESEO UN ANO LLENO DE BENDICIONES.
Ney on December 31st, 2008 5:56 PM

Oralia,

Igualmente te deseo lo mejor para el 2009.

Subscribete a esta pagina para que te enteres cuando salen nuevos articulos. Tengo dos articulos muy interesantes en los que estoy trabajando.

Para subscribirte pon tu email address en la parte de arriba de esta pagina donde dice “Enterate cuando sale un nuevo articulo aqui.”

Nuevamente te deseo a ti y a todos las personas que leen esta pagina un feliz y prospero Año Nuevo 2009.
Flavia Gonzalez on February 11th, 2009 9:15 PM

Estoy tratando de comprar una propiedad reposeida por el banco, un asistente se comunico con el agente de la venta, revisaron mi credito… pero al paso de dos dias me informaron que el agente rechazo mi oferta,no por falta de credito sino que buscan una oferta en efectivo.. mi pregunta es.. Para este tipo de
ventas es absolutamente necesario contar con todo el efectivo de el valor de la propiedad o hay forma de poner otra oferta en efectivo con un poco menor de lo que piden por la misma.. gracias
Ney on February 18th, 2009 8:53 AM

Flavia,

Te estan dando “gato por liebre”

La compra de una propiedad ya reposeid o no se basa en el tipo de oferta que el comprador presenta y NO es necesario pagar la compra al contado (en efectivo).

Si tu oferta no es fuerte, el banco o vendedor no la va aceptar. Si tu oferta es fuerte pero solo tienes 3 por ciento de entre utilizando un prestamo FHA, este facilmente puede ser aceptado. Todo depende de tu oferta!
George Portal on April 13th, 2009 9:20 AM

Me interesa saber cuànto tiempo demora un Banco en confirmarme si acepta mi oferta de un Floreclosure? y luego de èsta, cuàles serìan los pasos a seguir en caso estè interesado en realizar una compra al contado?
Muchas gracais por su respuesta,
Ney on April 14th, 2009 9:23 AM

George,

Todo depende del banco. Todos los bancos trabajan diferente. Igualmente depende del agente que representa al comprador y cuanta experiencia tiene con este tipo de compra. El paso a seguir despues de que el banco acepte analizar la oferta del comprador es leer bien los “disclosures” y otros documentos provehidos por el vendedor y/o banco para que no ocurran sorpresas. Otros pasos tambien a seguir despues de la aprovacion del contrato es las inspeciones y el avaluo de la propiedad. Estos son los pasos generales a tomar cuando se compra una casa ya reposeida.

Esto es totalmente diferente a los pasos a seguir si se desea comprar un casa reposeida en la subasta de la corte del condado. El articulo de esta pagina habla sobre eso. Para detalles de la compra de una casa ya reposeida por el banco REO, lee este segundo articulo.

Esta informacion proveida de ninguna manera es consejeria personal sobre la compra de una casa. Esta es informacion general.
Ron on June 1st, 2009 4:02 PM

Hola, estoy por tratar de ir a la corte a ver si puedo comprar la casa donde rento en este momento, yo le hice un contrato en efectivo y segun la realtor dice que el banco quiere $10.000 mas. Dudando de esta he decidido ir el dia de la venta y necesito mas informacion para no llegar perdido a la corte, alguien que quieraa compartir experiencias y tips para este tipo de negocio lo voy agradecer. Gracias
Ney on June 11th, 2009 7:48 AM

Ron,

Tu explicas que quieres comprar la casa donde rentas y que estas utilizando un Realtor para que te ayude. Esto quiere decir que tu quieres comprar la casa en “Short Sale.” Si es asi, toda la negociacion se hace con el banco atravez del vendedor. Osea un comprador presenta una oferta, esta oferta se presenta al vendedor (quien todavia es dueño de la propiedad), este la firma y se presenta esta oferta al banco. Si el banco la hacepta entonce la casa se vended.

Pero si tu estas queriendo comprar una casa en subasta de foreclosure, el proceso es totalmente diferente y mucho mas riesgoso para un comprador regular. Primero que nada, se tiene que presentar una oferta con dinero en la mano. Si el comprador llega a obtener la propiedad, este se hace responsable de cualquier otros “liens” que se encuentren actualmente en contra del titulo de la propiedad. Adicionalmente, se compra la casa la mayoria de veces sin hacer inspeciones, etc; lo cual no es aconsejable.

Si una person no tiene experiencia comprando casas y menos propiedades en subasta de foreclosure, este deberia mantenerse lejos de este tipo de compras ya que se requiere experiencia. Por esto te suguiero que leas el articulo de esta pagina y mires los videos.
cecilmeury on September 21st, 2009 8:39 PM

saludos estoy interesada en comprasr casas de uso.
quisiera informarme que especialistas, tengo que dirrijirme para que me acesore en dichas compras. he oido mencionar que algunas cortes tienen tienen listas de casas de uso. atto cecilmeury
Ney on September 29th, 2009 7:41 AM

Cecilmeury,

Casas de uso? No entiendo, te puedes explicar mas ampliamente por favor?
Luis D. Robert on December 30th, 2009 2:53 PM

Deseo estar en contacto con usted ya que mi intension es comprar una casa reposeida en Houston TX.
Ney on January 2nd, 2010 12:39 PM

Luis,

Tu puedes utilizar el enlaze de “Quien es MiCasaMiDinero” y ahi encontraras mi numero de telefono.
Jose on January 21st, 2010 8:11 PM

Hola mi nombre es Jose
estoy muy interesado en comprar una casa
aber si me pueden ayuadar con su experincia
mi pregunta es si esq puedo comprar una casa
con un crédito no tan bueno, y con una entrada
de menos de 20.000 $ al año. Pero con lo si
cuento es con un 25 o 30% de una casa de 500.00
no tiene mucho tiempo q me acerq con un realstate
y me chequearon mi crédito y me dijeron q no Hera
tan bueno, pero q si podía comprar si contaba con un
25%. De entrada inicial
Ney on January 25th, 2010 7:10 AM

Jose,

Con ingresos de $20K al año, quiere decir que los pagos hipotecarios; incluyendo principal, intereses, taxes e insurance; deberia ser alrededor de $600-700 al mes, tomando en cuenta que no habria ningun otro pago de deudas o prestamos. Esto es tan solo una generalizacion ya que sin saber los detalles de tu situacion es dificil decirte si puedes comprar casa o no puedes hacerlo.

Sin embargo, el tener $125,000-150,000 (25-30% de 500,000) de enganche inicial es una buena cantidad para empezar. Lo que tienes que tomar en cuenta es que el banco califica a cada prestatario basado en los ingresos y el puntaje de credito. Si un prestatario no tiene los suficientes ingresos para hacer los pagos mensuales (principal, intereses, taxes e insurance), no hay ningun banco que aprovara un prestamo.

Finalmente, el no tener buen credito no es un obstaculo grande para comprar casa ya que los prestamos FHA haceptan personas con mal credito y ofrecen intereses competitivos. Sin embargo, el tener un buen credito siempre ayuda ya que esto te ayudara ahorrar dinero mes tras mes con el interes que se podria obtener para un prestamo. Te suguiero que pongas tu email en la parte superior de esta pagina donde dice “Enterate cuando sale un nuevo articulo aqui” ya que estoy trabajando en un articulo que explica como arreglar el credito despues deun foreclosure o bancarrota lo cual puede ayudar a cualquier persona arreglar su credito.