La siguiente information debe ser utilizada con el unico proposito de educar e informar. Esta informacion no es consejeria legal ya que no soy abogado. Si deseas consejeria legal, te suguiero que hables con un abogado especializado en bienes raices.

Dependiendo de las leyes del estado donde se encuentra la propiedad, el tipo de prestamo, etc; el banco podria tener recursos legales en contra del propietarios si no se paga un prestamo hipotecario.

Por ejemplo, en un estado donde los embargos hipotecarios se hacen atravez del proceso judicial (judicial foreclosure) y en donde los prestamos hipotecarios son “recourse loan,” el banco podria tomar aciones legales en contra del propietario.

En una de estas aciones, el banco podria enjuiciar al propietario por no haber pagado el prestamo en su totalidad. Si esto ocurre y el propietario pierde el juicio, el banco podria obtener una sentencia en contra del prestatrio. Si tal deuda aun asi no se paga despues de la sentencia del juez, el banco podria imponer un “derecho de retencion” (lien) en el titulo de los bienes -valorizados- que tiene el prestatario bajo su posecion.

Osea, con este derecho de retencion, el banco seria como parte dueño de tales bienes. Al ocurrir esto, cuando el propietario venda tales bienes, el banco obtendra el monto que declara la sentencia.

Te vuelvo a repetir que el que una o cinco personas esten registrados como dueños en el titulo de la casa NO tiene nada que ver con la modificacion de prestamo. Adicionalmente, la modificacion puede se aprovada tomando en cuenta los ingresos de todas las personas que viven en la propiedad y no solo los ingresos de la persona que esta en el prestamo.

Una modificacion y un refinanciamiento son dos cosas totalmente diferentes. Para poder refinanciar; los ingresos, el credito, y mas de los aplicantes se tomara en cuenta para calificar para un prestamo al refinanciar. Para la modificacion, solo se toma en cuenta los ingresos de los aplicantes que aportan al pago del prestamo actualmente.

Adicionalmente, tu dices que la propiedad solo se valua a $290K pero actualmente deben $314K. Si esta es la situacion, ningun banco te prestara dinero para el refinanciamiento si el valor de la propiedad es mas bajo que la deuda actual del perstamo. Me prestarias tu $10K si yo te entreto el titulo de un carro que solo se valua a $2K? De esta misma manera se mira tu situacion en frente de los bancos al refinanciar.

La unica manera en que se puede perdonar parte de una deuda cuando la casa vale menos de lo que se debe en el prestamo es con una modificacion de prestamo mas no con un refinanciamiento.

Si tu quisieras comprarle la casa a tu amigo, como te lo acabo de explicar, tu tendrias que calificar para la compra y consecuentemente la comprarias como un short sale ya que tu dices que la casa vale menos de lo que actualmente se debe. Si deseas saber sobre las consecuencias legales de un short sale, foreclosure, y una modificacion de prestamo cuando se perdona parte de la deuda. Lo unico que tienes que hacer es leer mis otros articulos. Las consecuencias taxables las explico en el articulo de esta misma pagina.

La siguiente informacion tiene un proposito educativo no debe ser utilizado o interpretado como consejeria legal sobre tu situacion especificamente ya que yo no soy abogado. Si deseas consejeria legal, te suguiero que te pongas en contacto con un abogado.

La responsabilidad de pagar los prestamos de una pareja casada depende del estado donde se obtuvo el prestamo, cuando se obtuvo el prestamo (antes o despues del matrimonio), como se pago por el prestamo, etc. En terminos generalizados, si una pareja casada obtiene un prestamo en un estado donde las leyes son communitarias (community property – la mayoria de los estados en el Oeste de USA son community property), la deuda es la responsabilidad de la pareja; aun si el prestamo haya sido firmado por tan solo uno de los conyuges.

Igualmente, si un prestamo fue obtenido por un conyuge antes del matrimonio pero durante el matrimonio la pareja se beneficio del prestamo y los pagos fueron hechos con ingresos de la pareja, esto tambien haria que la deuda sea la responsabilidad de la pareja en conjunto y no solo de uno de los conyuges.

Sobre el pago al segundo prestamo te dire que si en una propiedad solo se hacen los pagos al primer prestamo, el segundo empezara el proceso de foreclosure. Si esto llegara a ocurrir, el primer prestamo generalmente podria pagarle al segundo banco lo que se le debe y como consecuencia de esto, el primer prestamo empezaria y terminaria el proceso de foreclosure.

Como mi esposo y yo no estamos en el prestamo mas que en el titulo de la casa, la persona que nos ayudo a comprar la casa ya metio los papeles para la modificacion y tambien puse la electricidad asu nombre ya que el va a decir que es su residencia principal ahora el dice que mi esposo y yo nos tenemos que salir del titulo de la casa para que no haya ningun problema en el proceso de la modfiicacion por si el banco investiga, es esto correcto? puede haber un problema en que los tres estemos en el titulo al trtatar de hacer la modificacion?

El prestamo lo hizo countrywide pero ahora esta con bank of America. Si el banco acepta la modfiicacion es possible refinanciar a la misma vez y asi mi esposo y yo quedarnos con el prestamo y sacar a mi amigo?

Mi amigo el que esta en el prestamo tiene mas propiedades y ya no quiere estar en el prestamo de la casa ya que si nosotros dejamos de pagar el sale perjudicado, el prestamo es de 314, la casa vale 290, es possible que bank of America acepte refinanciar por 290? El resto de la deuda seria 24,000, es possible que el banco perdone esta cantidad? Como afectaria esto a mi amigo con sus otras propiedades?

Gracias.

La siguiente informacion debe ser utilizada con el proposito educativo y no como consejeria legal o de impuestos. Si deseas consejeria legal o de impuestos sobre tu situacion especifica, te suguiero que hables con un abogado y/o CPA o preparador de impuestos calificado. Esta es mi opinion y no representa consejeria legal o que soy abogado.

Segun la descripcion del IRS, una persona es insolvente cuando el total de sus deudas son mas que el valor en el mercado acutal de todos sus bienes. Si una persona califica como insolvente, este tendria que presentar la forma 982 del IRS (formato PDF).

Si tu lees el articulo en esta misma pagina en su totalidad, podras ver el enlace al articulo que habla de la ley H.R. 3648 la cual ya fue extendida por la ley H.R. 1424. En tal articulo podras leer quien podria calificar bajo la ley y cuales tipos de deduas aplican o no bajo la misma ley.

Sobre la bancarrota, te suguiero que hables con un abogado especialista en bacarrota. Los capitulos de la bancarrota varian en sus beneficios dependiendo de la situacion como lo explico en este otro comentario.

El primer error que comentieron ustedes fue el haber utilizado el credito y el nombre de otra persona que en realidad no vive o es dueño de la propiedad. Adicionalmente, esto se podria considerar un delito federal si el aplicante miente en la la aplicacion del prestamo.

El que la casa se haya declarado como residencia principal no tiene nada que ver con el cobro de impuestos sobre la propiedad. Los impuestos de la propiedad son calculados basados en el precio de compra.

El que tu hagas los pagos y tu nombre este en el titulo de la propiedad no le quita a tu amigo las obligaciones legales de pagarle al banco la deuda del perstamo. Consecuentemente, para poder hacer una modificacion de prestamo, el banco solo aceptara hablar con la persona que esta en el prestamo almenos que esta persona de por escrito la autorizacion para que otra persona pueda hablar con el banco. Si tu deseas aplicar para el programa de modificacion de prestamos propuesta por el gobierno (HAMP) se suguiero que hables con una agencia aprovada por HUD.

Alguien me puede decir que hacer porfavor?

La respuesta a tu pregunta depende de cada situacion. Un segundo prestamo (linea de credito) es un prestamo “recourse loan.” Esto quiere decir que legalmente el prestatario es responsable de pagar la deuda o la diferencia si el banco pierde parte del prestamo. Por lo tanto, el banco podria demandar al prestatario por la perdida de este prestamo.

Sin embargo, generalmente los bancos prefieren no perder dinero y tiempo con demandas y deciden declarar estas perdidas al IRS. Al ocurrir esto, la perdida del banco es considerado como ingresos del prestatario.

Mi pregunta es que pasa cuando se tienen dos prestamos uno principal con un banco y uno segundo (Linea de credito) con otro banco diferente cuando la casa se va a Foreclosure?. En general que pasa con el segundo prestamo? Alguien me sujirio que hicieramos un “settlement agreedment” con el segundo, Pero es logico hacerlo cuando de todas maneras la casa se va a ir a Foreclosure? La casa esta en California.

La forma 1099-A, es una forma que envia el banco indicando que ellos tomaron posecion de una propiedad o que el propietario abandono la propiedad. Lo que te dijo el banco es mas certero ya que el banco no puede calcular cuanto es la perdida que tendran del prestamo hipotecario hasta que se haya vendido la propiedad.

Cuando se logre vender la propiedad, el banco enviara la forma 1099-C la cual se debe utilizar en el reporte de impuestos al IRS. La forma 1099-C indica la cantidad del prestamo hipotecario que se considera como ingresos del propietario y por lo tanto se deberia pagar impuestos al IRS.

Para ayudar a los propietarios que perdieron sus casas, en el 2007 el gobierno paso una ley de perdon de impuestos federales en un foreclosure. SIn embargo, las propiedades de inversion y otras situaciones, como lo lo explico en ese otro articulo, no califican bajo tal ley y como resultado los propietarios tendrian que pagar impuestos.

Apesar de esto, si un propietario no calificara bajo esta ley, todavia podria haber una opcion mas para reducir o eliminar las consecuencia taxable de un foreclosure. Esta opcion es declarar insolvencia al IRS, pero hay que tomar en cuenta que la persona tiene que calificar para una insolvencia.

Insolvencia quiere decir que las deudas, incluyendo la deuda que cancelo el banco, superan el valor de los bienes y/o ahorros.

Ejemplo 1: Un propietario tiene bienes/ahorros con un valor de $15,000 y las deudas son de $35,000, entonces la insolvencia es de $20,000. El banco cancela y hacepta perdonar $18,000 de deuda. El propietario no tendria que reportar ninguna parte de los $18,000 perdonados como ingresos al IRS.

Ejemplo 2: Un propietario tiene bienes/ahorros con un valor de $15,000 y las deudas son de $35,000, entonces la insolvencia es de $20,000. El banco cancela y hacepta perdonar $27,000 de deuda. El propietario no tendria que reportar $20,000 de ingresos sobre la deuda perdonada, pero tendria que reportar $7,000 en su reporte impuestos al IRS.

Ori, es muy importante que entiendas que esta informacion tiene un proposito educativo e informativo. Esta informacion NO es consejeria legal y/o de impuestos. Si deseas consejeria legal y/o de impuestos especifica a tu situacion, consulta con un abogado y/o un contador publico o preparador de impuestos con experiencia.

Si tu contador te ha dicho que no tienes nada que pagar, es mi opinion que busques a otra persona que talvez este mejor informado/a sobre las consecuencias taxables de un foreclosure/short sale.

No has explicado bien tu situacion. Primero dices que has firmado por una persona. Tu firmaste para comprar una casa? para refinanciar?
Despues dices que el vendedor falsifico tu informacion. Se falsifico tu informacion para vender la propiedad? para refinaciar? para comprar otra casa?
Tambien dices que esto se indica en tu reporte de credito. Que es lo que indica en tu reporte? Indica un prestamo hipotecario por el que no firmaste tu? Indica un foreclosure?

Para reportar en los impuestos la perdida de la casa y por lo tanto la deuda perdonada por el banco, se necesita que el banco haya tomado posecion de la casa o que un comprador la haya comprado en short sale o que haya sido comprada en la subasta por parte del banco. Como lo explico en este articulo, La forma 1099 es enviada por el banco despues del short sale o foreclosure. Si la perdida de la casa en foreclosure occurio en el 2009, entonces esto se deberia reportar antes de Abril 2010. Si la perdida de la casa en foreclosure occurio en 2010, entonces esto se deberia reportar antes de Abril 2011.

Cuando el proceso de foreclosure o short sale se haya finalizado, los bancos trataran de contactarse con el previo dueño que perdio la casa para enviarle la forma 1099. Si los previos dueños no han recivido la forma 1099 y estan listos para reportar sus impuestos al IRS, es sugerible que se pongan en contacto con el banco para pedirles que se los envie. Adicionalmente se pueden poner en contacto con el IRS ya que elllos tambien tendran esta misma forma reportada por el banco.

Lo que te acabo de explicar no debe ser utilizado como consejeria de impuestos ya que no soy un CPA, esta informacion debe ser utilizada solo con el proposito educativo. Si necesitas consejeria de impuestos y tienes una cuenta de Facebook, se suguiero que hagas tus preguntas de impuestos en esta pagina.

Para prevenir el abuso de los bancos y de los propietarios de casa en contra de los inquilinos, el gobierno federal paso la ley “Ayudando Familias a Salvar Sus Casas S.896” (Helping Families Save Their Homes Act). Esta nueva ley federal hace mas dificil que los bancos o los propietarios abusen el sistema y tomen ventaja de los inquilinos. Te suguiero que leas tal articulo ya que ahi te educaras mas sobre tus derechos como inquilino de una propiedad que ha sido reposeida por el banco.

En ese articulo te informaras que el banco debe reconocer un contrato de renta y los inquilinos, en esta situacion, tienen el derecho de quedarse en la propiedad hasta el fin del contrato de renta. Adicionalmente te dire que yo no soy abogado y no conosco los detalles de tu situacion y de tu contrato de renta por lo tanto esto NO es un consejo legal sobre tu situacion. Si deseas consejeria legal te suguiero que te contactes con un abogado que se especialize en protecion de inquilinos.