Taxes en Short Sales y Foreclosures

136 Comentarios en “Taxes en Short Sales y Foreclosures”

1. Guia para dueños de casa: Short Sales y Ejecucion Hipotecaria Pt4 (Las consecuencias) : www.MiCasaMiDinero.com on November 1st, 2007 2:39 PM

   [...] adicioin de las consecuencias legales, tambien podrian haber consecuencias con las obligaciones de taxes como resultado de un short sale o un [...]

2. JOSE FERNANDEZ on November 16th, 2007 1:39 AM

   Estimado amigo mi pregunta es la siguiente: yo me fui a bancarrota hase unos meses atras por el capitulo 7 gracias a Dios todo me salio bien, y continue haciendo los pagos de mi casa pero en este momento se me hace muy dificil hacer los pagos por lo que le hable a mi abogado de la bancarrota y el me dijo que la casa habia entrado en la bacarrota que el momento que quisiera podia dejar la casa que la unica razon por la cual yo seguia aca es porque he continuado haciendo mis pagos, mi pregunta es la siguiente cuanto tiempo puedo seguir viviendo en esta casa sin hacer los pagos y si les tendria que decir a mi banco que la casa entro en bancarrota y que ya no podre pagar, el pago que e faltado es el de noviembre hasta que tiempo podre seguir en esta casa, gracias y por favor si me puede contestar lo antes posible ya que me encuantro en una situacion dificil ya que tendre que salir del pais el 23 de diciembre y regresar el 12 de enero y no quiero tener ninguna sorpresa cuando regrese

3. Ney on November 16th, 2007 12:37 PM

   Jose,
   Para cualquier pregunta legal necesita consultar con un abogado.
   Segun la forma que yo interpreto la ley de la bancarrota CH7 es de esta manera. Aunque el Ch7 le deshace de todas sus deudas, generalmente no se deshace de los “liens”. Un lien es un prestamo que utiliza algo de valor como colateral o respaldo. En su ejemplo el banco tiene el prestamo hipotecario como un lien en su casa.
   Ahora, aunque la responsabilidad de pagar su hipoteca se le haya quitado bajo el Ch7, esto no quita el lien de la casa. Asi que para prevenir que el banco le haga una ejecucion hipotecaria (foreclosure), usted podria aceptar seguirle pagando la hipoteca que es lo que usted ha estado haciendo hasta ahora. *Repito para recivir consejeria legal consulte con su abogado*
   Si usted quisiera saber cuanto tiempo usted puede estar en su casa sin hacer los pagos antes que le quiten la casa por ejecucion hipotecaria (foreclosure), pues esto depende de varias cosas.
   Primero depende de cuando el banco decidan empezar el proceso del foreclosure, el banco podria decidir empezarlo dos o tres meses despues de que usted no ha hecho los pagos.
   El tiempo que se demora el proceso de foreclosure depende del tipo de foreclosure que hara el banco segun el estado en que se encuentra usted. Este podria ser “judicial foreclosure” o “non-judicial foreclosures,” para mas informacion de esto visita este articulo http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt1/
   El proceso del foreclosure empezara desde el primer dia que el banco decida publicar el “notice of default” que es la primera notificacion publica que ustedes estan sin pagar la hipoteca. Cuando esto suceda preparense a recivir ofertas por todos lados de companias que offrecen “parar” el foreclosure o “ayudar” a salir del foreclosure. Muchas de estas son estafas, CUIDADO!

4. Andres on November 29th, 2007 9:41 AM

   Muy interezante su pagina, yo tuve un short sale en Junio 07, me han dicho debo recibir la forma 1099-C por $30,000 que es mi deuda perdonada. Siempre yo he elaborado mi declaracion impuestos, lleve un curso para ello. Creo necesitare presentar mi Declaracion de Insolvencia que es mas de $40,000. Sabe usted como debo declarar la forma 1099-C y la insolvencia en mis taxes del 2007.
   Muchas gracias.

5. Ney on November 29th, 2007 12:07 PM

   Andres,
   Efectivamente usted recivira la forma 1099c por la cantidad que se le perdono de la deuda de su hipoteca. Pero como lo habia indicado en esta pagina yo soy un Realtor agente de bienes raices en San Jose CA y no soy un CPA.
   Para consejeria de impuestos le suguiero consulte con un CPA.
   Para mas informacion sobre la declaracion de insolvencia puede visitar el link al IRS que tengo en este articulo.
   Suerte.

6. maria on December 10th, 2007 12:58 PM

   tengo dos propiedades de inversion que tuve que dejar de pagar ya que no se rentaban y los mortgages eran altos, mi pregunta es si eso puede afectar el equity que tengo en mi residencia primaria al igual que las tarjetas de creditos que deje de pagar ya que mi situacion financiera ahora mismo es pesima y mi preocupacion es si tanto en bancarrota o no pero dejando de pagar las tarjetas y las propiedades, de alguna manera pueda afectar el equity acumulado en mi propiedad primaria.
   Debo vender para evitar cualquier lien?

7. Ney on December 10th, 2007 2:56 PM

   Maria
   Las tarjetas de credito son deudas o prestamos no-asegurados. Osea la unica aseguranza que tiene el banco de que se pagara la deuda de la tarjeta de credito es la palabra del consumidor y el credito. Los prestamos hipotecarios tienen como respaldo o aseguranza, el titulo de la propiedad por lo que si la deuda no se paga el banco puede reposeer la propiedad como pago de la deuda.
   Pero hay situaciones en las que la deuda es mas alta que el valor de la propiedad. En esta situacion el banco sale perdiendo. Si la propiedad NO es la casa principal donde vive por lo tanto es una propiedad de inversion, el consumidor es personalmente responsable por la perdida del banco. De cualquier manera la mayoria de bancos prefieren reportar la perdida al IRS y no tratar de litigar para que el consumidor le page de regreso al banco el dinero perdido, especialmente si el consumidor no tiene ahorros o “assets”.
   Este es mi opinion sobre su caso mas no es consejeria legal

8. Mortgage Forgiveness Debt Relief Act: Alivio de impuestos para short sales, foreclosures San Jose on December 22nd, 2007 6:48 PM

   [...] de leer el articulo “Taxes en Short Sales y Foreclosures,” pocos dueños de casa que estan vendiendo sus propiedades como short sales en San Jose, lo [...]

9. Mitzy Molina on December 29th, 2007 8:30 PM

   Tengo 3 propiedades de inversion que estan en foreclosure, no tengo ningun otro tipo de deudas como tarjetas de credito o carros. Mi pregunta es si cuando el banco declare las perdidas al IRS puede mostrar insolvencia para no tener que pagar los taxes sobre esta “ganancia”.

10. Ney on January 2nd, 2008 4:26 PM

    Mitzy,

    Claro que si puedes demostrar insolvencia dependiendo a tus deudas y tus ingresos. Si tus deudas son mas altas que tus ingresos/ganancias, tu podrias declararte insolvente, esto te podria ayudar con las propiedades de inversion. PERO para que estes sertera de esto te aconsejo que te contactes con un profesional preparador de impuestos o CPA con experiencia en estos casos.

    Para la casa donde una persona vive, el Presidente paso una nueva ley que permite a los dueños de casa ahorrarse pagar este impuesto. El articulo lo puedes encontrar aqui:
    http://micasamidinero.com/2007/mortgage-forgiveness-debt-relief-act-2007/

11. ricardo on January 7th, 2008 10:53 PM

    este año subira el pago de mi casa 2 veces una en abril y otra en noviembre por lo que me sera imposible pagarla si ya de por si se me hace muy dificil mi pregunta es si la pierdo en forclosure tendria que pagar impuestos al IRS sobre el total del preestamo que me hizo el banco o solo de la perdida que tendria el banco ya que en esta area de california se devaluaron las casas muchisisimo y por lo mismo tampoco puedo refinanciar tambien si me puede decir que es un prestamo tipo ballon ya que mi prestamo del 20%es de este tipo y tambien si es cierto si cumplo con los 2 años de mi prestamo haciendo todos los pagos que hasta ahora lo he hecho, despues ya no tendria que pagar los impuestos al IRS

12. Ney on January 8th, 2008 4:49 PM

    Ricardo,
    Cuando un dueño de casa pierde o vende su casa por menos de su casa, el IRS le cobrara impuestos sobre la cantidad que el banco pierde en la transacion. Pero la nueva ley (H.R. 3648) eliminara este pago de impuesto. En este articulo puedes leer sobre esta ley:
    http://micasamidinero.com/2007/mortgage-forgiveness-debt-relief-act-2007/

    Un prestamo balloon es un prestamo que por ejemplo puede ser calculado a 30 años pero se tiene que pagar en su totalidad o refinanciar al final de los años requeridos en el prestamo como 7, 10 o 15 años.

    Sobre lo que te han comentado de que si te quedas con tu propiedad por 2 años y no tienes que pagar impuestos aplica cuando vives en una casa y la vendes teniendo una ganancia. Al venderla tu puedes recivir de $250,000 a $500,000 en ganancias sin pagar impuestos al IRS.
    En este articulo puedes leer sobre esto:
    http://micasamidinero.com/2006/pagar-tio-sam/

13. Brenda on January 23rd, 2008 9:30 AM

    DEBERIA UNA PERSONA QUE PUSO EN VENTA SU PROPIEDAD (SHORT SALE) A TRAVES DE UN REALTOR ASESORARSE DE UN ABOGADO DE BIENES RAICES PARA TODO EL PROCESO? SI NO, EN QUE SE DEBE TENER ESPECIAL CUIDADO, YA QUE A VECES LO HACEN FIRMAR DOCUMENTOS CON SOLO LA EXPLICACION DE PALABRA Y A VUELO DE PAJARO SE LEE.

14. Ney on January 24th, 2008 1:02 PM

    Brenda,
    Primero que nada si usted requiere consejeria especifica legal o de taxes, usted deberia contactar a un abogado o un profesional de taxes. Esta informacion debe ser utilizado como informacion general y no substituye la consejeria legal o de taxes individual.

    Por lo tanto si deseas saber cuales son tus consecuencias legales, contacta a un abogado. NINGUN Realtor puede o debe dar consejeria legal.

    Si tu Realtor tiene conocimiento de Short Sales, talvez no haya ningun problema pero si esta persona no tiene conocimiento sobre el complicado proceso entonces si podrias tener problemas. Sobre los documentos que firmas. Tu no deberias firmar ningun documento que no entiendas por ti misma.

15. Brenda on January 24th, 2008 3:21 PM

    NEY MUCHAS GRACIAS POR SU RESPUESTA ANTERIOR, TENGO LA ULTIMA PREGUNTA, SI YO DECIDO YA NO VENDER MI CASA POR SHORT SALE, Y HE FIRMADO DOCUMENTOS CON EL REALTOR, YO PUEDO DECIRLE QUE YA NO QUIERO VENDER MI CASA SIN TENER NINGUN PROBLEMA CON EL O SU COMPAÑIA?

16. Ney on January 24th, 2008 9:06 PM

    Un contrato de venta con un agente de bienes raices se puede cancelar a cualquier momento siempre y cuando NO haya ya una oferta para la compra de la casa. Pero ten cuidado ya que he escuchado de ciertos casos en que se han firmado contratos con agentes que les obligan a pagar dinero si se cancelaba el contrato o por el tiempo que se mantenga el contrato vigente. Esto NO es la norma pero si he oido de casos que han pasado. De cualquier manera si decides cancelar el contrato y el agente no lo quiere hacer o te quiere cobrar dinero, tu puedes reportarlo. Esa es mi opinion mas no consejeria legal.
    Recuerda que si necesitas consejeria legal, acude a un abogado.

17. mauricio on March 17th, 2008 7:37 PM

    hola

    perdi mi trabajo y no puedo pagar mi casa y debo dos meses en los pagos en cuanto tiempo el banco me puede quitar la casa y cuanto tiempo puedo seguir viviendo
    gracias

18. Ney on March 18th, 2008 9:49 PM

    Mauricio,

    El proceso de foreclosure depende de tu banco y de que tipo de foreclosure se procederia hacer.

    Dependiendo en que estado te encuentres, si en tu estado el proceso de foreclosure es “non-judicial” como aqui en California, entonces el banco generalmente empieza el proceso de foreclosure en el tercer o cuarto mes que no se han enviado los pagos. El proceso de “non-judicial” foreclosure generalmente puede tomar entre 90-121 dias.

    Esta informacion no deber ser tomada como consejeria legal, si deseas consejeria legal acude a un abogado.

19. mauricio briones on March 19th, 2008 12:46 PM

    gracias por la respuesta
    yo vivo en connecticut
    muy amable por tomarse el triempo para responder mi pregunta

20. Ney on March 19th, 2008 9:34 PM

    Mauricio,
    Gracias a ti por visitar esta pagina. Sigue regresando a esta pagina para mas articulos informativos.

    Segun el basico conocimiento del proceso de foreclosure en Connecticut, ya que no soy ni abogado ni vivo en ese estado, en Connecticut el preoceso de foreclosure es a travez de las cortes. Esto quiere decir que es un proceso de “Judicial” foreclosure. Generalmente este proceso toma mas tiempo ya que se requiere que la corte revise el status deliquente de tu prestamo segun el contrato que firmaste con el banco. Segun esto, la corte podria ordenar que el titulo pase a nombre del banco. Generalmente este proceso toma tiempo.

    Te vuelvo a repetir que no soy abogado por lo cual si necesitas consejeria legal especifica segun tu situacion, te aconsejo que hables con un abogado con experiencia.

    Una cosa que me intereso en tu estado es lo siguiente. Me parece que hay una ley en tu estado para los dueños de casa que han vivido por mas de dos años en sus casas sin haber tenido un foreclosure anteriormente, que los protege del foreclosure si han perdido su trabajo. Obviamente hay criterias que debes calificar para esto pero esto podria ser una posibilidad.

21. mauricio briones on March 20th, 2008 5:05 PM

    gracias hablare con un abogado

22. Brenda on March 31st, 2008 9:23 AM

    NEY, MI PREGUNTA ES SI ME VOY A FORECLOSURE, LOGICAMENTE MI CREDITO SE VE AFECTADO, Y NO PODRIA VOLVER A COMPRAR CASA HASTA DENTRO DE UN PERIODO DE 10 AÑOS, TIENE ALGUN SENTIDO SEGUIR TAMBIEN PAGANDO LAS TARJETAS DE CREDITO, SI TOTAL EN NINGUNA PARTE ME VAN A DAR CREDITO POR ALGO, O POR LO CONTRARIO EL FORECLOSURE NO APARECE O NO LO TOMAN EN CUENTA ALGUNAS COMPAÑIAS.
    MI PREGUNTA A RAIZ DE QUE HACE AÑOS ATRAS FUI PROPIETARIA DE UNA CASA Y LA VENDI, PERO COMO HABIA HECHO PAGOS TARDES, YO NO ME DI CUENTA DE QUE ESA CASA ESTABA PARA FORECLOSURE, Y NUNCA ME APARECIO EN EL CREDITO, HASTA CUANDO COMPRE NUEVAMENTE ESTA OTRA CASA Y NO FUE EN TODO EN LOS INQUIRYS QUE APARECIA, LA VERDAD ES QUE NO LO ENTIENDO PORQUE SIEMPRE ME DIJIERON QUE TENIA UN EXCELENTE CREDITO.

23. Ney on March 31st, 2008 7:55 PM

    Brenda,

    Claro que tiene sentido pagar tus deudas. Primero cada pago al dia te ayuda a recuperar tu credito e indicara que aunque has perdido tu casa en foreclosure por un error, tu has decidido seguir siendo responsable con tus otras deudas. Si decides no pagar las tarjetas de credito, estas cuentas pronto se iran a collections y estas te afectaran al tratar de recuperar tu credito.

    Obviamente que si tu situacion economica es ta tan mal que tienes problemas hasta para pagar tus tarjetas de credito pues entonces talvez bancarrota seria una mejor solucion.

    Si tu lograste vender tu casa anteriormente, esto quiere decir que no fue un foreclosure. Un foreclosure en tu credito se indica cuando tu no pudiste vender la casa y el banco toma posecion sobre tu propiedad involuntariamente. Tu dices que la lograste vender por lo tanto no se completo el proceso de foreclosure y por eso fue que lograste recuperar tu credito.

    Aqui tienes este articulo que te explica la diferencia sobre un short sale y un foreclosure.
    http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt3/

24. marco on May 1st, 2008 7:47 PM

    Hola yo vivo en la florida yquisiera saber los pasos a seguir para poder hacer un short sale y cuanto me afectaria mi credito

25. Ney on May 1st, 2008 8:12 PM

    Marco,
    Primero que nada tienes que contactarte con un Realtor que tenga experiencia vendiendo un short sale ya que estas transaciones son complicadas y toman mucho tiempo.

    Por tu parte tendras que tener listo ciertos documentos para que tu Realtor los presente al banco. Tales documentos seran impuestos de los dos ultimos años, estados bancarios de los dos ultimos meses, talones de cheque de los dos ultimos meses, una carta explicandole al banco tu situacion (hardship letter), un analisis del valor de tu casa con casas comparables, una lista detallada de todos los ingresos y gastos que tienes (esto se llenara en la forma que te provea el banco). COn esto podrian empezar el proceso de short sale, pero como te digo tu Realtor tiene que saber sobre el proceso.

    Si logras vender tu casa en short sale, tu podrias muy bien recuperar tu credito en alrededor de 2 años

26. veronica on May 2nd, 2008 9:37 PM

    si no puedo pagar mi casa porque mi esposo perdio uno de sus trabajos pero tengo 2 carros que ya estan pagados el banco se va a cobrar con ellos, y durante cuanto tiempo tengo que pagar los taxes de la propiedad que me embargo el banco

27. Ney on May 5th, 2008 11:55 AM

    veronica,
    Dependiendo de las leyes que regulan el prestamo al igual que dependiendo del estado en el que se encuentre, un banco podria tratar de recuperar parte de la cantidad perdida del prestamo a travez de los otros bienes de un dueño de casa. O tambien podria no tener mas recursos que simplemente reposeer la propiedad si no hay pagos recividos en el prestamo, como sucede con los prestamos “non-recourse”. Aqui tienes este articulo que habla de esto:
    http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt4

    Tu pregunta de los taxes que te embargo el banco no esta tan clara. Me imagino hablas de los taxes de la propiedad “property taxes” pero no entiendo por que dices que el banco te embargo los taxes?

28. Arelys on May 16th, 2008 9:38 AM

    hola, mi pregunta es la siguiente mi esposo y yo estamos a punto de caer en un preembargo con la casa , ya tenemos 3 pagos vencidos y el banco nos dijo que si no pagamos en full comenzara un preembargo, nosotros listamos la casa para la venta en short sale, pero mi pregunta es la siguiente que es mejor vender en short sale, entregar la llave al banco(deed in lieu) o irse en foreclousure, vivo en florida y mi banco es countrywide, yo liste la casa para la venta porque el banco pide como requisito tenerla en el mercado 90 dias antes de aceptar la llave, pero no se que hacer? que problemas enfrentare en cuanto a taxes IRS en cada caso? ayudeme por favor

29. Ney on May 20th, 2008 12:08 PM

    Arelys,
    El llegar a foreclosure deberia ser la ULTIMA opcion ya que tienes otras opciones hantes de llegar a esta.
    Primero que nada las consecuencias legales y/o con el IRS que una persona recibe cuando hace un short sale o termina en foreclosure son basicamente las mismas. La unica diferencia es en el credito de la persona.

    Si tu lograras hacer un short sale, tu muy bien podria recuperar tu credito en unos dos años pero si llegas al foreclosure, olvidalo. Tu credito se dañara mucho, casi igual que una bancarrota.

    Sobre las consecuencias que podrias tener con el IRS al hacer un short sale, deed in lieu o foreclosure, te aconsejo que hagas una cita con un CPA ya que yo no lo soy y la ley me prohibe dar consejeria de impuestos. En este mismo articulo que has comentado puedes informarte mas sobre este tema de las consecuencias taxables de un short sale.

    Igualmente si deseas saber sobre las consecuencias legales, contacta a un abogado de bienes raices para que te aconseje.

30. Arelys on May 20th, 2008 12:36 PM

    Gracias por su respuesta, de verdad que su pagina ayuda muchisimo, yo no tengo muy claro lo que es deed in lieu, me han dicho que deed in lieu es igual que un foreclousure, es esto cierto? si yo entrego las llaves voluntariamente, me han dicho que estoy aceptando un foreclousure voluntariamente, a su manera de ver entre un short sale y deed in lieu, que es mejor y porque? yo no tengo un contador de confianza para preguntar mucho si usted podria responderme esto quisiera saber si el deed in lieu afecta mucho el credito o es mas o menos como el short sale, que lo dana por 2 anos aproximadamente.

    gracias por su respuesta

    arelys

31. Arelys on May 21st, 2008 8:33 AM

    hola, no he recibido esta ultima respuesta….por favor me puedes reenviar el e-mail, para dar autorizacion a publicarlo?

    arelys

32. Arelys on May 21st, 2008 5:06 PM

    hola, ney gracias por toda tu informacion, que sabes de esta nueva aprobacion, de ayer 20 de mayo

    Aprueba el Senado de EU 300 mil mdd para que familias no pierdan sus casas
    ■ Una ola de ejecuciones hipotecarias alcanzaría a 1.4 millones de casos este año

    Afp y Reuters

    Washington, 20 de mayo. Una comisión del Senado aprobó un proyecto de ley para que el Estado garantice unos 300 mil millones de dólares en préstamos hipotecarios, para que más de 500 mil personas amenazadas de desalojo puedan conservar sus viviendas. En tanto, George Soros advirtió que el mundo se encamina hacia un periodo de “gran inestabilidad”, tras la crisis hipotecaria de Estados Unidos. Por su parte, en Atenas, Grecia, el ex presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, Alan Greenspan, opinó que una burbuja especulativa en los mercados financieros internacionales resulta en un aumento en los precios del petróleo y de los alimentos.

    El Congreso busca evitar una ola de ejecuciones hipotecarias que alcanzaría a 1.4 millones de casos este año, en medio de una caída en los precios de las viviendas y de crecientes dificultades para pagar los créditos contraídos a altas tasas de interés antes del colapso del sector inmobiliario.

    El proyecto establece que los prestamistas que acepten anular una cantidad importante del monto original de la hipoteca puedan obtener una garantía gubernamental sobre futuros pagos hipotecarios.

    Además, contempla la creación de nueva regulación para las empresas de financiamiento hipotecario Fannie Mae y Freddie Mac .

    Los legisladores aprobaron el proyecto por votación de 19-2, después que los líderes demócratas y republicanos del panel elaboraron un convenio que ganó el apoyo bipartidista. El plan permitiría que la Administración Federal de la Vivienda garantice miles de millones de dólares para el refinanciamiento de hipotecas a propietarios cuyas viviendas hayan perdido valor desde que asumieron el préstamo original para adquirirlas.

    Ahora, el proyecto debe recibir el visto bueno por el pleno del Senado y debe ser compatibilizado con un plan similar aprobado este mes por la Cámara de Representantes. El secretario del Tesoro, Henry Paulson, opinó que la creación de un regulador con más facultades para Fannie Mae y Freddie Mac era el componente más importante de la iniciativa.

    “Hemos pedido por mucho tiempo una reforma fuerte, amplia de las empresas patrocinadas por el Gobierno. Este es el componente más significativo de la legislación aprobada hoy, que crea un regulador financiero de clase mundial”, afirmó Paulson en un comunicado.

    La “fase aguda de la crisis crediticia” puede haber pasado, pero la economía sólo está comenzando a sentir su impacto, destacó George Soros en una entrevista con la BBC, en la que se mostró bastante pesimista sobre la situación económica en Estados Unidos y el resto del mundo.

    El multimillonario inversionista de origen húngaro hizo hincapié en la entrevista que el debilitamiento de la economía en Estados Unidos será “más severo y prolongado” de lo que la mayoría espera, y que “superboom” que empezó después de la Segunda Guerra Mundial podría haber llegado a su fin.

    “En los últimos 60 años hemos tenido una situación muy estable, pero creo que estamos entrando a un periodo de mucha mayor inestabilidad, porque tenemos la amenaza de una recesión y amenaza de inflación”, explicó Soros.

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33. Ney on May 22nd, 2008 3:35 PM

    Arelys,
    Si estaba enterado sobre esto, pero me aveces prefiero no poner estos articulos por la simple razon de que aunque son buenas noticias, tambien llena de esperanza falsa para muchos ya que esto simplemente es solamente un “bill” aprovado por el Senado. Este tendria que ser aceptado por el Presidente para que pueda servir de algo.

    Asi mismo como dice el articulo que lo has puesto, por ahora se espera que este bill aceptado por el Senado sea compatibilizado con un plan similar aprobado por la “House of Representatives” (Camara de Representantes) el cual el mismo presidente Bush dijo que NO lo hiba aceptar.

    Uno de los problemas por lo que el Presidente Bush no aceptara el plan de la Camara es por que un plan amplio podria perjudicar mucho mas a la economia al ayudar no solo a los dueños de casa que necesitan la ayuda pero tambien a los “flipper” y “speculators” que quizieron hacerse ricos al comprar casas y revenderlas rapidamente por mas dinero. Igualmente el Presidente se opone a sacarles de este problema a los bancos que actuaron irresponsablemente con prestamos exoticos que en realidad nunca debieron ser utilizado para compradores que buscaban obtener el sueño de comprar una casa.

    Lo bueno de este plan actualmente es que permitiria que los dueños de casa que estan en problemas al no poder refinanciar, lo puedan hacer con un prestamo FHA a un valor reducido ya que en muchas areas las casas han caido en valor. Aunque esto ya esta disponible hoy en dia (con la aprovacion del banco actual por supuesto), el pasar este plan lo haria mucho mas facil que ahora.

34. Mayte on May 26th, 2008 6:31 PM

    Hola, Tengo una propiedad, que no puedo seguir pagando. Era una casa que fue demolida por el condado, se deben 80,000.00 del mortgage, pero solo queda el terreno, que debe estar por casi 10,000.00. Por otro lado estamos pagando la casa en la que vivimos y le debemos al equity de la casa. Mi pregunta es la siguiente, ¿que nos conviene mas un short-sale o un foreclousure? ¿con cual de las dos opciones tengo una penalidad mas alta con los taxes y el IRS?
    Muchas gracias por tu ayuda.
    Mayra

35. Mayte on May 27th, 2008 4:10 AM

    Hola, soy Maytae de nuevo y quisiera agregar algo a mi pregunta anterior: Si el banco me manda al IRS para pagar la diferencia ¿cual es el porcentaje que hay que pagarle al internal revenue? ¿hay un porcentaje fijo?
    Gracias de nuevo.

36. Susan on May 28th, 2008 9:43 AM

    Hola mi nombre es Susana y compre una casa por $392,000 dollares con una inicial de $80,000 dollares, lo que lógicamente me dejo con una deuda de $312,000 dollares.. El banco me ofrece reconsiderar la deuda y bajarme el valor de la casa a la del mercado actual, que vendría siendo mas o menos lo que yo les debo, o algo asi. Esto no me ayuda en lo absoluto ya que eso es mas o menos lo que yo pago mensualmente por mi casa. Mi esposo y yo hemos decidido entregarla (foreclosure) lo cual afectara mi crédito. La pregunta seria: Si el banco vende la casa por el valor actual y recupera su inversión,la mancha en mi credito seguiria alli, y por cuanto tiempo?. La otra pregunta seria: Si no he podido pagar los impuestos de la casa de este agno,esa deuda la mantendre siepre hasta que la pague o como me afectaria esto en el futuro?
    Gracias por su atencion,
    Susana

37. Ney on May 28th, 2008 1:00 PM

    Mayte,
    Su casa fue demolida por el condado? Por que razon? Es este un caso de “
    eminent domain“? Si este fuera el caso, la agencia del govierno que tomo posecion de la propiedad paga el valor actual de la propiedad al dueño por lo que no entiendo por que tienes balance en tu prestamo.

    Tu pregunta de que te conviene un short sale o foreclosure deberia ser respondida por ti misma despues de observar todas las consecuencias que podrian ocurrir en el uno o en el otro al igual que despues de haber consultado con un CPA y/o un abogado de bienes raices. El darte un consejo asi nomas sin observar los detalles de tu situacion seria irresponsable de mi parte.

    La consecuencia taxable con el IRS de una persona que pierde su casa en short sale o foreclosure es la misma en las dos situaciones al menos que califiquen para la excempcion o perdon que dio el govierno como ley este pasado Diciembre 2007. En este mismo articulo se explica sobre esto y tambien encontraras el link para la nueva ley que fue pasada en Diciembre 2007 pero te aconsejo que consultes con un CPA para consejeria de tu situacion especifica.

    Igualmente con tu otra pregunta de cual es el porcentaje que debes pagarle al IRS debe ser respondida por un CPA para tu situacion especifica. Generalmente hablando, el porcentaje de impuestos que se debe pagar es basado en el nivel taxable de income que cada uno tiene segun las reglas del IRS.

38. Ney on May 28th, 2008 1:21 PM

    Susana
    Tengo algo un poco confuso. Tu dices que el banco ofrece reconsideral la deuda ($312K) y bajar el valor del prestamo (no es el de la casa) a lo que vale casa en el mercado que seria lo mismo ($312K) que se debe? Entonces no se ha reconsiderado o negociado nada!
    El entregar la casa voluntariamente no es tan simple como decirle al banco “aqui tienes las llaves y yo me voy,” ten mucho cuidado.

    Si el banco lograra recuperar toda su inversion, lo unico que podria afectar en tu credito serian los pagos tardes o los pagos que no se hayan hecho.
    Aqui tienes este articulo que te ayudara a entender un poco mas sobre esto:
    http://micasamidinero.com/2005/por-cuanto-tiempo-colecciones-y-otros-incidentes-negativos-se-mantienen-en-su-reporte-de-credito/

    Si una persona no paga los impuestos de la casa, generalmente el banco se hace cargo de esta deuda pero tienen que tener entendido si esto ocurre, esto simplemente esta incrementando el monto de la deuda ya que el pago que el banco haga para pagar los impuestos de la casa se aumentara al monto total del prestamo.

    Los impuestos de la casa que se hayan o no pagado se quedan con la casa y son responsabilidad del siguiente dueño es por esto que cuando una pesona que compra una casa en una subasta de foreclosure, este podria estar comprando una casa que tiene “liens” de impuestos de propiedad que no se han pagado.

39. Mayte on June 3rd, 2008 3:49 PM

    Hola,
    Quisiera saber, si uno va a perder una propiedad, ¿que es mejor entregar el Deed voluntariamente al banco, o esperar por un forclousure? ¿Afectan el credito los dos procedimientos de igual manera?
    Gracias por tu ayuda.
    Mayte.

40. Mayte on June 3rd, 2008 3:50 PM

    Soy yo de nuevo, cuando uno entrega el Deed al banco, ¿hay que pagarle algo al IRS?….
    Gracias de nuevo.

41. Ney on June 4th, 2008 6:06 PM

    Mayte,
    La respuesta a que es mejor un short sale, deed in lieu o un foreclosure, te la respondi en el anterior comentario en esta pagina.

    Las consecuencias legales y/o taxables entre un short sale, deed in lieu o un foreclosure son las mismas. La razon por la que un short sale es preferiblemente la mejor opcion es por que despues de un short sale, el credito podria ser recuperado despues de unos dos años. El credito SI se dañara despues de un short sale PERO no se arruinara como un foreclosure.

    Con un deed in lieu, el credito se puede arruinar mas que un short sale pero mucho menos que un foreclosure.

    El articulo en esta misma pagina (mira al principio de esta pagina) habla sobre las consecuencias taxables con el IRS que se podria tener despues de un short sale, deed in lieu o foreclosure.

42. Abraham Carcentes on June 6th, 2008 9:07 PM

    Mi esposa y yo adquirimos un Condominio por $363000 mediante un prestamo Sub-Prime, despues de 24 meses el pago se ajusto y fue imposible seguir con los pagos despues de agotar las pocas opciones que teniamos para mantenernos al corriente, decidimos vender la casa en un short sale, ya hay un comprador el cual hizo una oferta de $260000, mi banco acepto el short sale y se abrio el escrow, estabamos listos para dejar la casa pero ahora nos dicen que el precio de las unidades en el complejo se a devaluado aun mas y que tienen que modificar la oferta hasta $230000, nosotros dejamos de hacer los pagos en Mayo y nos dicen que todo esto puede prolongarse hasta Septiembre, que tanto nos puede afectar los pagos que no hagamos a la hipoteca?

    Espero tenga un momento para sacarme de mi duda, Gracias

43. Camilla on June 10th, 2008 8:02 PM

    Mi nombre es Camilla, mi esposo y yo compramos una casa en el peor momento de ventas. Siempre hemos pagado puntual durante 2 años, tenemos muy buen credito, y nosotros no tenemos problemas para seguirla pagando pues gracias a dios tenemos buen trabajo. La rason que queremos dejarla es porque la casa esta afuera de la ciudad,de Phoenix Az. nosotros pensabamos que en 2 años podiamos vender y regresar a la ciudad, pero pues resulta que no es asi, el valor de la casa es mucho mas que si la ponemos en venta y ahora no sabemos que hacer nos queremos regresar a la ciudad pues nuestros trabajos estan muy lejos y ahora que la gasolina esta a mas de $ 4 dlls y aparte que la casa no tiene nada de ganancias…Por favor ayudeme que es lo mejor que podemos hacer pues estamos apunto de dejar la casa…mi pregunta es…no se que es mejor , si regresarla al banco, o dejarla a foreclosure, aun que nuestro problema no es de dinero. que me puede aconsejar. Mil gracias y Dios te Bendiga.

44. Ney on June 11th, 2008 9:07 AM

    Abraham,
    Lo primero que me llama la atencion es que te hayan dicho que se tiene que modificar la oferta. Una oferta que es aceptada por el vendedor y despues por el banco en un short sale (dependiendo de las contingencias) se convierte en contrato por lo que asi el comprador se decida no comprar o cambiar el precio, no se podria. Te sugiero que hables detalladamente con tu agente para ver que esta pasando. Me parece muy raro eso.

    Cada pago que envias tarde o no lo envias te afecta a tu credito. Aqui tienes un articulo que te explica sobre esto:
    http://micasamidinero.com/2005/las-10-preguntas-mas-comunes-sobre-los-reportes-de-credito/

45. Ney on June 11th, 2008 9:23 AM

    Camilla
    Los bancos no son tan despistados como muchos creen.

    Dependiendo de las leyes que goviernan en tu estado, los o el prestamo que hayas sacado podrian ser “recourse” o “non-recourse.” Cuando una persona compra una casa como residencia principal y este prestamo es “non-recourse,” el banco solo podria tener como recurso legal la misma propiedad y nada mas. Pero si el prestamo fuera “recourse,” el banco podria ir contra el prestatario y sus bienes y ahorros. Te suguiero que leas este articulo sobre las consecuencias de un foreclosure o una entrega voluntaria “deed-in-lieu”.
    http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt4

    La entrega voluntaria no es tan facil de hacer como muchos creen. No se trata de tan solo decirle al banco, “sabes que, ya no quiero pagar por que mi casa vale menos por lo tanto aqui tienes las llaves.”

    La entrega voluntaria tiene que ser aceptada por el banco y si tu tienes dos prestamos con dos diferentes bancos, esto seria casi imposible que lo hagas al menos que llegaran a un acuerdo con el segundo banco para que se le page todo o parte de lo que se le debe. Si fueran dos prestamos pero con el mismo banco, la situacion se hace un poco mas facil pero no completamente ya que cada prestamo, aun dentro del mismo banco, son parte de un portfolio de diferentes inversionistas por lo que si el segundo inversionista no esta satisfecho puede hacerles la entrega dificil.

46. GLORIA on June 21st, 2008 8:30 PM

    HOLA MI NOMBRE ES GLORIA, MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE, TENGO UNA PROPIEDAD QUE COMPRE HACE 6 AñOS Y DESDE HACE UN AñO SE ME HA HECJO MUY DIFICIL PAGARLA TENGO 7 MESES TRATANDO DE VENDERLA Y NO SE VENDE, HABLAMOS CON EL BANCO Y NOS PUSO A PAGAR UN MONTO MINIMO A ESPERAR QUE SE VENDA LA CASA, PERO NO PASA NADA Y AHORA MI ESPOSO SE QUEDO SIN TRABAJO, QUIERO SABER PUEDO VENDER LA CASA A LO QUE ME COSTO, Y NO A EL VALOR REAL, LO QUE ME COSTO ES COMO 30.000 DOLARES MAS DEL VALOR REAL, TENGO A LA PERSONA QUE QUIERE COMPRARLA Y SOLO CALIFICA PARA ESE VALOR, LO QUE PASA QUE ESTAMOS REGRESANDO DE VUELTA A NUESTRO PAIS Y QUEREMOS SALIR DE LA CASA, PUES NO HA IDO MUY MAL Y DE VERDAD QUE QUEREMOS TERMINAR CON TODO ESTO, SERA RECOMENDABLE HACER UN SHORT SALE… GRACIAS

47. GLORIA on June 21st, 2008 8:34 PM

    SE ME OLVIDO COMENTARLE LA PROPIEDAD LA COMPRE EN 140.000 Y TENGO UNA LINEA DE CREDITO DE 35.0000 Y LA QUIERO VENDER CON 140.000,00 OSEA DE DE NINGUNA MANERA LE GANO DINERO YA QUE LA PROPIEDAD CUESTA AHORITA 170.000 OSEA

    170.000 VALOR DE LA CASA
    140.000 EL VALOR DE LA CASA HACE 6 ANOS
    35.0000 LA LINEA DE CREDITO

    QUE ME RECOMIENDA

    GLORIA

48. Ney on June 23rd, 2008 1:16 PM

    Gloria,

    Tu comentas que el valor actual de la casa en el mercado es de $170K pero la deuda que tienes sobre la casa es de $175K (140K+35K=175K) por lo tanto si logras vender tu casa en $140K, esto quiere decir que el banco con el que tengas el prestamo estara perdiendo $35K que no se le pagara ya que el precio de venta fue de solo $140K. Al ocurrir esto (dependiendo de varios factores, del tipo de prestamo, del estado donde compraste, etc) tu podrias tener consecuencias legales o taxables.

    Recuerda que tu puedes vender a cualquier valor que desees y es negociable pero en un short sale, el banco es el que decide si acepta tal oferta o no, por esto se necesita alguien que tenga el conocimiento de un short sale.

    Si una persona compra una casa como residencia principal en un estado que califica tal prestamo como “non-recourse,” entonces el banco podria tan solo tener recursos legales contra la casa solamente. Pero si el prestamo es “recourse” (refinanciado, compra de propiedad de inversion, linea de credito, etc) entonces el banco puede ir encontra del dueño pero generalmente los bancos envian este monto al IRS como perdida de sus negocios y el dueño de casa tendria que pagar impuestos sobre este monto, lo cual es sumarizado en este mismo articulo.

    Pero en 2007 el presidente paso una nueva ley que perdona la consecuencia taxable si califican para esta excepcion o si son insolventes.

    Yo te recomiendo que si vas a vender tu casa o se pierde y piensas que habra una perdida por parte del banco, consulta con un abogado sobre las consecuencias legales que podrias tener y con un CPA sobre las consecuencias taxables que podrias tener.

49. GLORIA MORENO on June 28th, 2008 7:22 PM

    GRACIAS POR REPONDERME, TENGO UN PRESTAMO CONVENCIONAL CON TASA FIJA Y LO DEMAS, ALGO NO FUERA DE LO COMUN, Y ESTOY EN EL ESTADO DE ILLINOIS ESPESIFICAMENTE EN CICERO UN SUSBBURVIO CERCA DE CHICAGO, COMO SABER SI CALIFICO PARA LA LEY QUE EL PRESIDENTE FIRMO EN EL 2007, QUE TIPO DE CONSECUENCIAS LEGALES PUEDO TENER, OTRA COSA QUE TE QUIERO COMENTAR LO QUE PASA ES QUE TENGO YA EL COMPRADOR PARA LA CASA PERO SOLO CALIFICA PARA 140.000 DOLARE Y NP PARA MAS, Y ME PARECE QUE ES MEJOR A QUE ABANDONE LA CASA Y YA, NO SE SI ME ENTIENDES, DE TODAS FORMAS REGRESAMOS A NUESTRA PAIS, EN MENOS DE 3 MESES.

    GRACIAS POR TU TIEMPO Y TE AGRADESCO TU RESPUESTA Y COMENTARIO

    GLORIA

50. Ney on June 30th, 2008 12:13 PM

    Gloria,
    En mi comentario anterior estan los link para los articulos que buscas.

    Por ejemplo en mi comentario explico “tu podrias tener consecuencias legales o taxables,” este es un link que al precionar te dara el articulo sobre las consecuencias legales. En la otra parte del mensaje digo “nueva ley que perdona la consecuencia taxable” este tambien es otro link que te dara la informacion sobre la nueva ley para que veas si calificas o no.

    Lamentablemente no te puedo decir si califica o no calificas ya que como te digo antes, no conosco todos los detalles de tu situacion y no soy ni abogado ni CPA.

    Por lo que te aconsejo que hables con un abogado de bienes raices para saber si los detalles de tu situacion te dara consecuencias legales o con un CPA para saber si los detalles de tu situacion te dara consecuencias taxables.

51. Eduardo on July 14th, 2008 12:25 PM

    Hola mi nombre es eduardo, mi pregunta es la siguiente….. La verdad me encantaria comprar una casa en estos momentos pero yo gano cash (buen sueldo) y no hago impuestos, y tengo a otro amigo que quiere unirse conmigo (el esta trabajando el seguro de otra persona que vive en mexico pero que tiene U.s residencia) entonces mi amigo tiene como 5 anos trabajando para esa compania con ese seguro y ese nombre. mi pregunta seria…..habria alguna forma de que yo ganando cash….califique para comprar una casa? y la otra seria…. mi amigo podria con ese seguro juntarase conmigo para comprar una casa??? gracias por su respuesta que dios lo bendiga.

52. Ney on July 14th, 2008 5:22 PM

    Eduardo,

    Tu si puedes comprar una casa con cash, eso no es problema. Lo unico que tendrias que hacer es poder documentar tus ingresos. Los dias de decirle al banco “yo hago $10K al mes pero no te quiero indicar documentos para comprobarlos,” afortunadamente ya no existen.

    Si tu amigo esta utilizando el SSN de otra persona, esto es “Identity Theft” ya que el esta utilizando un SSN que no es suyo. Igualmente el comprar una casa o cualquier otra cosa con documentos falsos es contra ley con gravez consecuencias.

    Pero esto no quiere decir que las personas indocumentadas no tienen la oportunidad de comprar una casa. Si tu amigo no tiene SSN pero tiene su ITIN y ha estado declarando sus impuestos los ultimos años, entonces tu amigo podria calificar para comprar con un prestamo especial. Estos prestamos especiales son para personas con el numero ITIN y que no tiene SSN. Estos prestasmo tienen muchas veces un interes muy cercano a los intereses mas bajos del mercado y no se basan en el credito ya que “se supone” que una persona sin SSN no tiene un puntaje de credito.

    Hay ciertas agencias no lucrativas “non-profit” que estan ofreciendo ayuda para este tipo de financiamiento (dependiendo de donde vivas).

53. Que Hay de Malo en Comprar Una Hoy Y Mañana Perder Otra? : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on July 21st, 2008 8:51 AM

    [...] la hipoteca, los dueños de casa que compraron con una linea de credito personal o refinanciaron (leer: recourse loans) podrian estarse enfrentando a acciones [...]

54. alejandro on July 27th, 2008 1:32 PM

    hola, compre mi casa hace 2 anos a 445 000
    la reffinancie hace un ano para que los pagos no se me hicieran con interes variable y tube que pagar la penalidad ninguna vez puse enganche ohara mi deuda es de 475 000, las dos ocaciones he tenido dos prestamos (dos bancos diferentes)
    mi casa la valuan ahora en 368 0000 pero en realidad hay casas mucho mas grandes y bonitas que las venden alrededor de 280 a 310 000 lo cual quiere decirque mi casa se devaluara mas.

    Y ya no la puedo pagar lo suguro es que me ire a fore closure.
    Ademas tenia una mobile home antes de comprar esta casa la cual se la “pase” a un hermano y el la ha estado pagando pero aun esta a mi nombre, “mi pregunta es que si pierdo mi casa, los bancos podrian ir a quitarnos la mobile home”
    Muchas gracias por su pagina de concejos.

55. Ney on July 28th, 2008 1:13 PM

    Alejandro,

    Lee las respuestas que les he dado a las personas que han dejado mensajes en este articulo. En especial lee el consejo que le dejo a Gloria. Estas son las respuestas a tu misma pregunta.

    Si el banco quisiera, el podria tomar aciones legales contra el dueño que perdio la casa al igual que contra sus ahorros y otras propiedades.

    Pero no soy abogado por lo que no te puedo dar consejeria legal sobre tu situacion. Te aconsejo que acudas a una abogado de bienes raices.

56. EDGAR DELA ROSA on July 29th, 2008 6:00 PM

    HOLA TENO 2 CASAS HIPOTECADAS CON EL MISMO BANCO EN CHICAGO POR PROBLEMAS YA NO PUEDO SEGUIR PAGANDO MI CASA QUE REFINANCIE HACE UN ANO EL BANCO ME DICE QUE PERDERA DINERO EN LA VENTA Y QUE PONDRA UN LIEN EN MI SEGUNDA PROPIEDAD DE INVERSION MI ABOGADO ME DICE QUE EL BANCO TRATARA DE AMENAZARME PARA QUE SIGA PAGANDO LA CASA Y QUE CASI NUNCA PONENEN LIEN EN SEGUNDAS PROPIEDADES SI LA DEUDA ESTA EN LA CASA PRIMARIA MI PREGUNTA QUE DEBO HACER AQUIEN CREERLE EL EMBARGO TODABIA NO SUSEDE Y YO PENSABA MUDARME ALA OTRA CASA Y SEGUIR PAGANDO LA DEUDA DE ESTA PERO PUES ASI COMO .

57. Ney on August 4th, 2008 11:31 AM

    Edgar,

    Yo no tengo conocimiento detallado de tu situacion, igualmente no soy abogado por lo que no te puedo dar consejeria legal.

    Algunos representantes que trabajan en los bancos si amenazan aunque ellos muy bien saben que sus amenazas no tiene nada a que sostenerse y talvez hasta podria ser ilegal dependiendo de como lo hagan. Pero lo que tu debes hacer es llenarte de informacion y no estar escuchando las amenazas o los comentarios que te digan. Si tu abogado no te ha explicado bien el por que tu banco no te podra hacer nada, talvez tendras que preguntar mas o cambiar de abogado si no te quiere informar bien.

    Te suguiero leas los comentarios de las otras personas que han dejado sus preguntas en este y otros articulos, estas preguntas son las mismas o parecidas a la tuya. “El banco me puede quitar/poner un lien en la otra casa de inversion o casa primaria?” y la respuesta sigue siendo la misma.

    Depende de varios factores. Dependiendo del estado donde uno vivie, dependiendo del tipo de prestamo (recourse o non-recourse lo cual se explica en el articulo de esta pagina), depende si es propiedad primaria o de inversion, el banco podria tener el derecho de ir en contra del dueño, sus ahorros y otras propiedades.

    Generalmente esto talvez no suceda ya que los bancos no tienen tiempo de enjuiciar a cada uno de sus prestatarios PERO (dependiendo de la situacion) si tienen el derecho de hacerlo.

    Si el banco observa que la forma mas facil de resolver el problema es declarar este dinero como perdida entonces esto ira al IRS y el dueño podria tener consecuencias taxables (tambien esta explicado en el articulo de esta pagina). Igualmente repito que no soy CPA por lo que deberian consultar con un CPA para ver detalladamente si tendran consecuencias taxables al menos que el dueño y la propiedad califiquen para la nueva ley firmada en el 2007. En este mensaje estan los links a los articulos que te ayudaran a entender mas.

58. Julia on September 23rd, 2008 12:33 PM

    Tenemos una casa la compramos por 220.000 y el valor actual ha bajado a 170.000, la casa esta alquilada ya que el rabajo actual de mi esposo esta lejos de la casa y vivimos en una rent comunity, la casa esta alquilada, hemos estado haciendo pagos puntualmente pero se nos hace dificil ya que el monto que percibimos del alquiler ($1200)es mucho menor a la cuota mensual del mortgage($1400 + pagos de asociacion)y esto sin contar los taxes anuales. estamos pagando 7% de interes fijo, hace unos meses planteamos al banco la opcion de bajar el interes pero esta propuesta fue rechazada. no quieremos vender la casa pero nos gustaria saber que opciones tenemos para bajar las cuotas mensuales

59. Ney on September 24th, 2008 9:16 AM

    Julia,

    Las opciones que podrias tener es una modificacion del prestamo u otras opciones como forebearance, etc. Pero ten cuidado ya que hay muchas companias que te cobran por adelantado y esto es prohibido, igualmente hay mucho fraude.

    Te suguiero que te contactes con una agencia de consejeria de vivienda aprobada por HUD ya que estas agencias estan haciendo las modificaciones. Estas agencias son de mucha confianza y como te digo, son aprobadas por HUD.

60. SB 1055 Alivio de Impuestos en California Sobre Deuda Hipotecaria Perdonada : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on September 30th, 2008 1:52 PM

    [...] dueños que vendieron sus casas en short sale o las perdieron en foreclosure podrian haber tenido consecuencias taxables con el IRS. Despues que el HR 3648 paso como ley en Diciembre 2007, estas consecuencias taxables fueron casi [...]

61. jesus acosta on October 27th, 2008 1:03 PM

    hola yo tengo pagando una casa en san diego hace tres anos pero la compre a nombre de mi cunado
    pero yo hago los pagos

    pero ahora mi cunado quiere comprar otra casa y su banco no le presta mucho segun por la deuda que aparentemente ya tiene y tambien queremos hacer una modificacion de prestamo porque la propiedad ya bajo mucho y los pagos son altos
    yo nunca e quedada mal y yo no quiero perder mi casa el banco es countrywide

    que podemos hacer gracias

    se me olvidada yo la compre a nombre de mi cunado porque yo no tengo seguro s. tengo itin
    e hecho mis taxes por cuatro anos
    el banco sabia que el prestamo no era para mi

62. Ney on October 28th, 2008 4:33 PM

    Jesus,

    La razon por la que tu cuñado no puede comprar otra casa es por que los bancos estan mas estrictos. Los bancos ahora requiren que se tenga suficiente “plus valia” y/o ingresos para cubrir los pagos hipotecarios de las dos casas. Los bancos no tomaran en cuenta la “supesta renta” que se podria obtener.

    Sin embargo, tu cuñado podria comprar otra casa pero como inversion. Obviamente la comprar con un interes mas alto y necesitaria un fuerte “down paymente.”

    La modificacion de prestamos no se haze ni se debe hacer por razones de que la casa ha bajado en valor. Las modificaciones se estan logrando con personas que califican. Para calificar, tiene que haber una razon verdadera para los problemas financieros que no permite al dueño seguir pagando la hipoteca.

    Si de todas maneras quisieran hacer una modificacion, te suguiero que se contacten con una organizacion aprovada por HUD.gov. Aqui podras encontar una organizacion sin fines lucrativos en tu estado aprovada por HUD para hacer modificaciones de prestamos.

    Hoy mas que nunca hay miles de companias que dicen ser expertos en modificaciones. Pero la mayoria son un fraude. Y eso va igual con muchos de los abogados que tambien se han metido a este negocio.

    Aqui en California es prohibido cobrar dinero por adelantado para hacer una modificacion al menos que sea una compania (las cuales son muy pocas) pre-aceptada por el Departamento de Bienes Raices para cobrar por adelatado.

    Otra opcion talvez podria ser que tu compraras la casa, aunque talvez no puedas ya que los bancos no haceptan que un pariente compre la casa que esta en short sale o foreclosure.

    Si tu tienes un ITIN si se puede comprar casa. Los prestamos basados con el ITIN son especiales pero si funcionan.

63. jesus acosta on October 29th, 2008 9:59 AM

    gracias por contestar mi pregunta

    uste puede darme informacion de bancos o companias

    que otorgan prestamos con itin

64. Yulia on October 31st, 2008 10:34 AM

    Mi esposo y yo tenemos una casa la que el compro hace 3 años y antes de casarnos, la ubicacion de la casa se nos ha vuelto incomoda por lo cual la rentamos y nos mudamos mas cerca al trabajo en una comunidad de renta, el contrato de la renta de la casa aun nos obliga cancelar alrededor de 900 dolares mensuales entre completar el pago de mensualidad al banco, asociacion y taxes anuales ( mi esposo esta con una visa de trabajo y no aplicamos para los programas que bajan impuesto anual de las casas y este esta en 5000). sin embargo mi esposo nunca declaro cambio de residencia. ultimamente se nos ha vuelto imposible seguir con los pagos, aun estamos al dia pero son 900 mensuales que estan fuera de nuestro presupuesto,todas nuestas tarjetas estan en limite, las hemos estado pagando poco a poco y entramos a plan consolidated. con todo esto decidimos ir a short sale, el valor de hipoteca es de 215.000 y el valor actual de la casa es de 170.000. mis preguntas serian las siguientes: 1-deberiamos de dejar de pagar para poder entrar a short sale o tenemso que estar cancelando los pagos mensuales de la hipoteca hasta que se realice la venta? 2- debemos pagar el impuesto anual de la casa (5000) antes, mientras o despues de la venta o esta deuda sera absorvida de una u otra forma 3- el credito de mi esposo sera afectado, me afectara mi credito tambien? 4- que otros pagos se nos pueden persentar de sorpresa si entramos a short sale ( no sabemos mucho del tema y la situacion financiera actual se ha vuelto casi imposible, yo tengo un hijo menor de edad que vive con nosotros.) espero su respuesta

65. Ney on October 31st, 2008 2:52 PM

    Jesus,

    En que ciudad te encuentras?

66. Ney on October 31st, 2008 3:14 PM

    Yulia,

    Lo primero que te tengo que decir es que para aplicar para la reducion de impuestos propietarios no nesecitas ser ciudadano.

    Los short sales son transaciones dificiles de tramitar. Si un agente no tiene experiencia, el short sale talvez termine no realizandoze.

    Para lograr hacer un short sale, no es necesario estar atrasado con los pagos. Hantes los bancos solo estaban poniendo mas atencion a las personas que estaban atrasados en pagos pero ahora estan siendo mas rasonables.

    Los impuestos de la casa son la responsabilidad del dueño. Sin embargo, cuando el dueño hace un short sale y no paga los impuestos de la casa; esta cantidad simplemente sera aumentada a la deuda no pagada.

    La persona que es dueño de la casa y tiene su nombre en el prestamo sera la que recivira un golpe fuerte a su credito. Las personas que viven en la casa pero no estan en el prestamo no tienen obligacion sobre el prestamo por lo tanto el credito de ellos no sera afectado. Lo importante es saber quien esta en el prestamo.

    Las consecuencias legales de un short sale o foreclosure son varias. Estas consecuencias pueden variar dependiendo del estado donde ocurrira el foreclosure, el proceso que decida el banco tomar (judicial o non-judicial), el tipo de prestamo (recourse o non-recourse), etc. Como veras hay muchas variables las cuales es dificil saber a travez de un comentario simplemente.

    Igualmente las consecuencias taxables dependeran si el banco ha decidido no tomar acion legal y tambien depende si el prestamo califica segun la nueva ley HR 3648 la cual perdona las consecuencias taxables del short sale o foreclosure.

67. Yulia on October 31st, 2008 4:41 PM

    Gracias Ney por tu respuesta. El banco nos comunico que ellos no hacen short sale ni han tenido casos de foreclosure, es un banco pequeño en florida y es banco 5 estrellas. que nos recomienda? en realidad no tenemos opcion de quedarnos con la casa ya que los numeros no cuadran.

68. jesus acosta on November 1st, 2008 9:56 PM

    hola ney respondiendo a tu pregunta

    yo estoy en san diego ca.

    gracias

69. Ney on November 4th, 2008 11:27 AM

    Yulia,

    Entiendo que tienes preguntas sobre el short sale pero mi pregunta para ti es, has tratado de modificar tu prestamo? La modificacion del prestamo deberia ser tu primera opcion.

    La simple razon que “alguien” en el banco te dijeron que no haceptan short sales, no quiere decir que el banco en realidad no hacepte los short sales.

    Te suguiero que cuando hables seas paciente pero exijas pedir hablar con un manager. Explicales la situacion, diles que estas tratando de hacer lo correcto y vender la casa para reducir las perdidas del banco si este decidiera hacer foreclosure. Pero si no estas trabajando con un agente, te suguiero que hables con uno que tiene experiencia con short sale para que este agente hable al banco y exija hablar con el manager. Si el banco no entiende tu situacion financiera, este no haceptara el short sale.

    Los bancos al entender la situacion financiera del dueño de casa empiezan a ser un poco mas acesibles.

    Parte del paquete requerido para realizar un short sale es el “Financial Worksheet” el cual indica al banco que continuar pagando la casa ya no es posible.

70. Ney on November 4th, 2008 11:32 AM

    Jesus,

    Acorn Housing tiene un programa con CitiMortgage el cual proveen prestamos con el numero ITIN. Para poder calificar para el prestamo tienes que atender a clases que te enseñaran sobre la compra de la casa.

    Te suguiero que te contactes con la officina local de Acorn Housing y preguntales sobre este programa.

    Aqui tienes la lista de las officinas de Acorn Housing en California.

71. Yulia on November 4th, 2008 4:31 PM

    Ney Muchas Gracias por tu preocupacion, pero sucede que la modificacion de prestamo nos la negaron y solo nos bajaria als cuotas en 200 dolares, asi que despues de que sacamos los numeros de verdad decidimso desacernos de la casa. la persona que dijo que el banco no hacia short sale es uno de los VP del banco ya que mi esposo es empleado, peor aun el comentario fue que si nosotros entregabamso la casa en short sale esto dañaria el raiting del banco asi que mi esposo podria considerarse desempleado. (una amenaza casi indirecta) aun estamso intentado razonar con ellos ya que es imposible pagar una casa con mortgage 1480 + taxes 410+ asociacion 260 al mes teniendo un sueldo de 2600. gracias nuevamente por sus comentarios y consejos.

72. Ney on November 5th, 2008 1:06 PM

    Yulia,

    Eso me suena como extorcion!

73. jesus acosta on November 12th, 2008 10:39 AM

    HOLA NEY

    MI COMENTARIO ES YO TENGO EL PRESTAMO DE MI CASA A NOMBRE DE MI CUNADO Y ME HAN DICHO QUE NO VOY A PODER HACER LA MODIFICCION DE PRESTAMO PORQUE ME VAN A PEDIR DOCUMENTOS Y BILLS DE AGUA LUZ A NOMBRE DE MI CUNADO Y SOLO TENEMOS A NOMBRE DE MI Y MI ESPOSA PERO CUANDO AGARRAMOS EL PRESTAMO EL BANCO COUNTRYWIDE SABIA QUE EL PRESTAMO NO ERA PARA MI CUNADO INCLUSO NOS HICIERON FIRMAR UN DOCUMENTO CON UN NOTARIO QUE MI CUNADO ME DABA AUTORIZACION QUE YO PODIA FIRMAR A NOMBRE DI MI CUNADO …..QUISIERA SABER SI HAY MAS GENTE CON LA MISMA SITUCION Y QUE PUEDO HACER GRACIAS ESPERO SU RESPUESTA

74. Ney on November 13th, 2008 10:06 AM

    Jesus,

    Las modificaciones de prestamos se pueden hacer basado en los ingresos de las personas que viven en la propiedad, aportan al pago mensual de la hipoteca y obviamente esta en el prestamo de la casa.

    Si tu cuñado no vive en la propiedad, te sera dificil lograr la modificacion al menos que puedan comprovar que tu cuñado si vive ahi en la casa.

    Si tu cuñado compro la casa y el aplico como si fuera la casa principal de el, esto quiere decir que el mintio en la aplicacion. El mentir en una aplicacion de prestamos es un delito federal.

    Talvez el representante te dijo que estaba bien hacerlo y sabia lo que ustedes estaban haciendo pero te apuesto que si los oficiales de Countrywide hubieran sabido de la forma en que se estaba aplicando te hubieran negado el prestamo.

    Lo que esta curioso en tu situacion es el documento notarizado que han firmado. Esto no es algo legal.

    La notarizacion de un documento NO lo hace legal. La notarizacion de un documento es simplemente la confirmacion de que una persona esta firmando un documento y esta deacuerdo con el contenido del documento. Un notario no puede decirte este documento es legal o no.

    Yo pienso que talvez fuiste una victima de fraude. Enviame el documento notarizado via fax o email para revisarlo mejor si deseas.

75. jesus acosta on November 13th, 2008 11:20 AM

    hola ney si me pudiera dar su numero de fax para mandarle el documento que se firmo con un notario de ellos mismos…

76. Ney on November 13th, 2008 11:41 AM

    Jesus,

    Te enviare un email con el numero de fax donde puedes enviar tu documento para revisarlo mas detalladamente. Me avisas si no lo recibes.

77. jesus acosta on November 14th, 2008 10:48 AM

    ney ya le mande el fax con el documento que se envio

78. Ney on November 14th, 2008 1:16 PM

    Jesus,

    Te envie un email sobre el documento que has enviado.

79. Mitzy Molina on November 23rd, 2008 3:31 PM

    Hola:

    Mi pregunta es la siguiente, yo tenia 5 propiedades, una principal y 4 de inversion. El pasado agosto fue el juicio final de foreclosure de una de ellas, despues de unas semanas recibi una factura de este banco por el 20%, ya que mi prestamo era 80%-20%. Hasta el momento no tengo conocimiento de que ellos hayan vendido la casa. Mi pregunta es si por este 20%, pueden ellos reportarme al IRS y recibir un 1099 el proximo año?. La verdad yo pienso declararme en bancarrota el proximo año, pero yo se algunas deudas con el IRS no son perdonadas en una bancarrota. Me gustaria que me orientara, cuando es el mejor momento para la bancarrota?…si lo hago este año significaria perder mis taxes. Gracias

80. Ney on November 25th, 2008 9:48 AM

    Mitzy,

    Las consecuencias legales y taxables de un foreclosure varian y depende de varios factores.

    En las consecuencias taxables, asi como lo indica este mismo articulo, el banco podria declarar sus perdidas al IRS. Cuando el banco hace esto, estas perdidas del banco son declaradas como ganancias del prestatario.

    Aunque existe la nueva ley HR 3648 que reduce y en varios casos elimina las consecuencias taxables de un foreclosure, esta no cubre a las propiedades de inviersiones. Por lo tanto, tu banco facilmente podria declarar las perdidas al IRS lo cual te podria hacer responsable de pagar impuestos sobre esta perdida. Esto no es consejo de impuestos por lo que te aconsejo que hables con un CPA.

    El declararse en bancarrota no elimina las consecuencias taxables si fuera el caso que el banco declarara las perdidas al IRS. Igualmente, las deudas con el IRS no son eliminadas con la bancarrota al igual que las deudas de prestamos estudiantes. Por eso dice el dicho “lo unico certero en esta vida es la muerte y los impuestos.” Lee este comentario sobre las opciones de la bancarrota en este otro articulo.

    Tu ultima pregunta no esta muy clara. Tu dices, “si lo hago este año significaria perder mis taxes?” Por favor, explicate un poco mas sobre esta pregunta.

81. Mitzy on November 25th, 2008 10:07 AM

    mi pregunta realmente es si: el banco que me presto el 20% (conocido como equity line), puede reportarme al IRS…y cuando ellos lo hacen despues de la venta de la casa, despues de la reposesion, o ellos no lo pueden hacer porque es solo un equity line…

    La verdad es que yo quiero recibir mi taxes refund y luego aplicar a bancarrota, pero si ellos tienen el derecho de reportarme al IRS, yo tendria que declararme en bancarrota ahora….

    Gracias

82. Ney on November 25th, 2008 11:02 AM

    Mitzy,

    Te sugiero que leas las respuestas que te he dado. Es muy dificil decirte has esto, no hagas esto, esto te conviene, esto no te conviene sin saber los detalles de tu situacion.

    Anteriormente te explique que el perdon de impuestos por la ley HR 3648 no aplica para propiedades de inversion. Por lo tanto, tu banco facilmente podria declarar las perdidas al IRS lo cual te podria hacer responsable de pagar impuestos sobre esta perdida. Buelvo a repetir, esto no es consejo de impuestos por lo que te aconsejo que hables con un CPA.

    El que un prestamo sea un “equity line of credit” no tiene nada que ver en que los bancos puedan o no reportarlo como perdida. La decision de declarar un equity line como perdida al IRS depende de varios factores como lo explico en los varios articulos que te he indicado.

    Generalmente las perdidas de una compania se reportan al IRS durante el año que se tubo las perdidas. Por lo tanto si un banco perdio dinero en el 2008, este lo reportara en ese año. Si el banco no tiene perdidas, este no tiene perdidas que reportar.

    Si las perdidas ocurrieron en el 2008, el IRS cobraria impuestos de ganancias al dueño de la casa en el reporte de impuestos del 2008 (que se preparan hantes de Abril 15, 2009).

    Igualmente te vuelvo a repetir, las deudas con el IRS no son eliminadas con la bancarrota. Esto no es consejo legal de bancarrota por lo que te aconsejo que hables con un abogado sobre los detalles de tu situacion.

83. yadira on December 12th, 2008 12:11 PM

    si estoy decidida a dejar de dar mi pago este mes y quisiera poner mi casa en short sale puedo debo de dejar de dar los pagos y al trancurso de unos meses poner mi casa en short sale o desde en momento tengo que ponerla en venta porque me comentaron que debo de seguir dando los pagos en un short sale esto es verdad. Otra pregunta es yo acabo de pagar los taxes de la propiedad y pues ya voy a dejar de dar los pagos esto ya no es rembolsable o ya se perdio el dinero

84. Ney on December 31st, 2008 10:03 AM

    Yadira,
    El proceso de short sale si es afectado con tu decision de pagar o no pagar tus mensualidades. Esta es la razon.

    Digamos que tu sigues pagando tus mensualidades y tienes tu casa en venta como short sale. Esto quiere decir que tendras mucho mas tiempo para poder obtener una oferta y tramitar el short sale.

    Pero si decides no seguir haciendo los pagos hipotecarios, el banco empezara el proceso de foreclosure despues de que no se haya hecho mas o menos 2-4 pagos (depenediendo de tu banco).

    Entonces si tu dejas de pagar y estas tratando devender tu casa en short sale, obviamente el tiempo que tienes para realizar esta transacion sera dictada por el tiempo que tienes hantes que te quiten la casa en foreclosure. El proceso de short sale NO para el proceso de foreclosure almenos que tu (o tu agente) haya negociado con el banco una oferta que el banco quisiera aceptar.

    Los pagos de impuestos de propiedad se pagan, y son la responsabilidad del dueño de la casa, hasta que se venda la casa. Por lo tanto si tu ya pagaste los impuestos esto es tu responsabilidad y no es rembolsable. Si tu decidieras no pagar los impuestos de la propiedad, tu banco hara el pago por ti pero esto no quiere decir que tu no debes nada. Lo que pasa es que el pago que haga el banco simplemente se sumara al monto total de tu deuda. Y como explico en el articulo de esta misma pagina, el short sale y/o foreclosure puede traer consecuencias taxables al menos que el caso califique segun las nueva leyes de impuestos para short sales y foreclosures.

    Te deseo un prospero Año Nuevo 2009

85. alejandro on January 4th, 2009 7:58 PM

    disculpe…
    Mi pregunta es, Estoy tarde en los pagos de mi casa por casi tres meses ahora espero que el banco comiense el proseso de foreclosure,pero tambien me salio una oportunidad de comprar una mobile home a buen precio. Y mi pregunta es que si ponemos la mobile home a nombre de mi esposa, el o los bancos prodrian ir en contra de la mobile home.
    Es un poco complicado porque estoy tomando un prestamo personal con un prestamista que no es un banco y por lo cual debo de dar un gran enganche el cual lo estoy completando con dinero prestado por mis hermanos, el prestamo va a estar a nombre mio y mi esposa, los dos vamos a ser responsables pero pienso poner todo titulo a nombre solo de mi esposa. “Te aclaro que mi esposa no esta como responsable en ninguno de los dos prestamos que tenia o tengo en la casa”.
    Espero haber sido claro y muchas gracias espero tu respuesta.
    FELIZ ANO 2009

86. Ney on January 5th, 2009 11:22 AM

    Alejandro

    Feliz y propero Año Nuevo 2009 para ti y tu familia.

    Si una persona solamente esta en el prestamo hipotecario de una casa. Esta persona es la unica persona responsable por pagar el prestamo hipotecario. Al mismo tiempo, esta misma persona es la unica persona responsable por cualquier consecuencia legal con el banco al perder una casa o cualquier consecuencia taxable cuando se pierde una casa (lo cual lo puedes leer en el articulo de esta misma pagina). Ten en cuenta de que hubo cambios en las reglas del IRS que minimiza las consecuencias taxables federales y las consecuencias taxables estatales en California.

    Sobre el derecho o titulo; si una persona tiene registrado su nombre unicamente en el titulo de una propiedad y su pareja ha denunciado no tener ningun poder o derecho sobre el titulo de tal propiedad, entonces esta persona es la unica persona con poder o derechos legales sobre esta propiedad.

    Generalmente para denunciar no tener ningun poder o derecho sobre el titulo de una propiedad, se firma un “quit claim deed.”

    Todo lo que te acabo de decir no debe ser considerado como consejeria legal ya que no soy abogado. Si tu deseas consejeria legal sobre los detalles de tu caso, habla con un abogado.

    Yo te diria que tengas mucho cuidado como manejas ese dinero del downpayment. Si tu tienes consecuencias legales con el banco y el banco se da cuenta de este dinero, el banco podria pedirte parte de este dinero.

87. alejandro on January 5th, 2009 8:50 PM

    Gracias por responder mi pregunta me podrias ampliar acerca del dinero que voy a poner de downpayment. Todo el dinero que va a ser usado es dinero que esta en una cuenta a nombre solo de mi esposa ella va a extenderer el cheque a su nombre y yo solo voy a ser responsable de que el nuevo prestamo sea pagado pues yo aporto la mayor parte de ingresos a mi casa y como te dije la nueva propiedad solo estara a nombre de ella.
    Y disculpa tanta pregunta.
    Gracias!

88. Ney on January 6th, 2009 9:36 AM

    Alejandro,

    Si un banco se da cuenta que hay miles de dolares en la cuenta de un dueño de casa que esta por perder su casa, este banco facilmente podria demandar y enjuiciar para que se le page cierta parte del dinero perdido.

    Igualmente si el banco se da cuenta de que este mismo dueño de casa tiene otras propiedades, facilmente podria enjuiciar al dueño pidiendole que se venda esta otras propiedades para pagar parte de la perdida del banco.

    El chequeo de que propiedades una persona tiene es muy facil. Los bancos no son tontos. Segun la descripcion de tu situacion, se podria considerar que lo que estas haciendo es un delito si se investigara. Aqui tienes el link a este otro articulo que habla sobre el comprar una casa hoy y perder otra el dia de mañana.

89. Jose on January 27th, 2009 2:26 PM

    Que sucede cuando se tiene 02 prestamos con diferentes bancos, se esta haciendo el short sale con el banco que tiene el prestamo mas grande, en que situacion queda el 2do banco, que accion puede tomar? Gracias

90. Ney on January 28th, 2009 10:02 AM

    Jose,

    Cuando se realiza un short sale se necesita la aprovacion por parte de los dos (2) bancos que tienen los prestamos en la casa. Si uno de estos se niega haceptar la venta, el short sale no se puede tramitar.

    Las formas que podria el segundo banco aceptar es si se le paga la deuda en su totalidad o si tambien se llega a un compromiso al igual que se hizo con el primer banco.

    De otra manera, el 2nd banco no aceptara la venta de la casa y por lo tanto el short sale no se podra realizar.

91. rinna on March 5th, 2009 10:15 PM

    gracias por este espacio…despues de leer y leer me parece que tengo muchas cosas en mi favor, puse mi unica residencia en short sale,no la he refinanciado, y es o debe ser un non-recouse debt me parece que en este estado(en california) no puede (el banco)ir sobre la deficiencia..pero aun asi estoy preocupada por el proseso, ya entraron dos ofertas…en que cree ud. que debo poner attencion antes de firmar los closing documents?

92. rinna on March 5th, 2009 10:25 PM

    si gracias, me gustaria recibir un e mail de usted.olvide decir que mi prestamo es de banco de america.

93. Ney on March 10th, 2009 3:56 PM

    Rinna,

    El que hayas recivido una oferta para la compra del short sale de tu casa no quiere decir que ya se han resuelto tus problemas. Un dueño de casa puede haceptar lo que quiera para la venta de su casa en short sale pero al final el que decide es el banco.

    Entonces si el comprador esta pidiendo esto, mas esto, mas lo otro; al final el banco sera el que dira “ok yo te doy esto pero no esto.” Ahora lo que tienes que poner mucha atencion es sobre todos los detalles que este pidiendo el comprador y lo que hacepte el banco. El comprador podria estar pidiendo que se incluya la refrigeradora, la lavadora y secadora, y aun asi estar pidiendo dinero como credito. Igualmente, el banco podria aceptar una oferta de un comprador pero con la condicion de que le pages cierta parte de la deuda (lo cual generalmente no sucede pero te estoy dando un ejemplo).

    Por lo tanto, no hay una cosa a la que se debe poner atencion; se debe poner atencion a TODO. Espero que tu agente te este representando bien y te este informando sobre el proceso del short sale de tu propiedad.

94. mary on April 15th, 2009 3:48 PM

    hola mi esposo y yo nos tuvimos que declarar en bancarrota hace unos meses pues tuvimos muchos problemas con nuestras deudas y la casa tambien se incluyo en la bancarrota pero antes de esto nosotros dejamos de pagar la casa desde hace 7 u ocho meses y tambien dejamos de pajar el hoa , hasta ahora no nos a llegado ningun papel de cuando tenemos que dejar la casa, un agente nos recomendo que hicieramos un short sale pero yo no creo que eso este bien me gustaria que me ayudara , si teniamos que pagar la hoa o que concecuiencias puede tener esto espero averme explicado yde antemano le agradesco su ayuda.

95. Ney on April 21st, 2009 7:37 AM

    Mary,

    Un short sale podria ayudar a minimizar las perdidas del banco y por lo tanto minimizaria las consecuencias legales o las consecuencias taxables que podria tener un dueño de casa. Recuerda que las consecuencias taxables (explicadas en el articulo de esta misma pagina) podrian ser eliminados si califica para la ley del perdon de impuestos federales por deudas canceladas y la ley del perdon de impuestos estatales en California por deudas canceladas.

    Los fees del HOA si no se han pagado, la asociacion podria decidir poner un lien en el titulo de la propiedad. Para prevenir esto, generalmente un banco podria decidir pagar los pagos retrasados del HOA lo cual incrementaria la perdida del banco. Si el banco decidiera no pagar los pagos atrasados del HOA, el lien se mantendria en el titulo y el nuevo comprador tendria que pagar este lien hantes de tomar posecion de tal propiedad.

96. kkaren on May 9th, 2009 9:39 AM

    HOLA. TENGO UNA PROPIEDAD EN LA FLORIDA QUE ESTOY RENTANDO PERO YA LLEVO 3 MESES ATRASADA Y NO CREO QUE PODAMOS SEGUIR PAGANDO. QUIERO SABER EN CUANTO TIEMPO EL BANCO (COUNTRIWIDE AHORA BANK OF AMERICA) EMPEZARA EL PROCESO DE EMBARGO Y QUE QUE VA A PASAR CON LAS PEROSONAS QUE ESTAN RENTANDO, LA VERDAD NO LES HE DICHO NADA. PERO NO QUISIERA PERJUDICARLAS. QUIERO ENLISTAR LA CASA PARA SHORT SALE PERO NO SE SI ESTOY A TIEMPO YA QUE YA ESTOY RETRASADA EN MIS PAGOS..
    GRACIAS..

97. Ney on May 15th, 2009 1:11 PM

    Karen,

    El proceso de foreclosure es diferente entre los estados que toman aciones judiciales y no judiciales para embargar la casa. Florida utiliza el proceso judicial de foreclosure por lo tanto el tiempo que se toma para realizar el foreclosure es diferente que aqui en California.

    Una venta de short sale podria ayudar a minimizar las consecuencias legales de foreclosure al igual que las posibles consecuencias taxables de un foreclosure (explicado en el articulo de esta misma pagina). Pero se tiene que tomar en cuenta que el nuevo comprador talvez no quiera hacerse cargo de los inquilinos por lo que podria pedir que se muevan los inquilinos hantes de que se finalize la venta de la casa. Adicionalmente, la venta corta se puede realizar a cualquier momento hantes de la reposecion de la propiedad. Por lo tanto la venta corta se podria realizar durante el mismo proceso de foreclosure y hantes de la reposecion.

    Si un dueño de casa tiene inquilinos en su propiedad el contrato de renta sigue en efecto hasta que se haya reposeido legalment la propiedad y por lo tanto los inquilinos al igual que el propietario tiene sus derechos y obligaciones en efecto entre el uno y el otro hasta que se realize el foreclosure.

    Los derechos de lo inquilinos son enforzados por cada estado (Florida). Pero cuando un banco toma posecion de una propiedad, el banco generalmente tiene derechos sobre el contrato de renta y por esto el banco puede cancelar este contrato y sacar a los inquilinos.

    El proceso de evicion no puede ser tomado por el banco sin seguir las regulaciones de cada estado por lo tanto notificaciones apropiadas son requeridas. Generalmente, los bancos prefieren no enforzar el proceso de evicion y ofrecen a los inquilinos dinero para que salgan pasivamente de la propiedad. Esto es conocido como “cash por keys.” Pero esta decision es del banco.

98. mery on June 7th, 2009 10:32 AM

    vivo en la florida: mi pregunta es, que tanto puede afectar un shortsale o un forecloser las cuentas bancarias, formulo esta pregunta porque tengo un familiar en el extranjero que abrio una cuento conmigo (la cual ese dinero no es mio), puede verse afectado ese dinero…que debo de hacer???

99. Ney on June 11th, 2009 7:26 AM

    Mery,

    Cuando una persona que vive en un estado donde el proceso de foreclosure es atravez de las cortes, osea proceso judicial de foreclosure, el banco puede facilmente enjuiciar al dueño por la perdida que recibe el banco. Esto no sucederia en un estado donde el proceso de foreclosure es no-judicial, osea no se hace atravez de las cortes.

    Si el banco enjuiciara al dueño de la propiedad, el banco podria obtener orden un orden a favor del banco para que se le page todo o parted de la perdida. Ya que el banco haya obtenido esta orden, el banco podria obtener una orden para poner un lien en otras propiedades del dueño o podria obtener una orden de “wage garnishments.” Esta orden sirve para quirtarle al dueño de la propiedad parte de sus ingresos o tambien podria ser para obtener el dinero de alguna otra cuenta de mismo dueño.

    Para poder obtener una explicacion detallada sobre tu situacion, te suguiero que hables con un abogado. Yo no soy abogado por lo tanto esto es tan solo mi opinion y no consejeria legal sobre tu situacion.

100. rolando estrada on July 2nd, 2009 10:45 AM

     Gracias por este espacio. Mi pregunta es, mi esposa y yo tenemos doa casas , una en Las Vegas, y otra en California, la de Las Vegas, esta en venta en “short sale”, y ya se recibio una oferta por $118,000, y ya la aceptamos, pero un amigo en California, quiere comprarla tambien y quiere ofrecer $120,000. Puede el hacer la oferta y nosotros aceptar esa oferta tambien? entiendo que es el banco quien tiene la ultima palabra, pero podemos aceptar esa otra oferta? Y la ultima, si despues de la venta de la casa en Las Vegas, cree que habra consecuencias en la casa de California, que nuestra residencia principal? Gracias por su atencion y que se encuentre bien. Rolando

101. Ney on July 6th, 2009 7:35 AM

     Rolando,

     Yo no soy abogado, por lo tanto no te puedo dar consejeria legal sobre tu situacion especifica. Si deseas consejeria legal te suguiero que hables con un abogado.

     Mientras una propiedad se encuentra en venta hantes de cerrar el contrato, el dueño puede haceptar cualquier otra oferta. Obviamente estas otras ofertas servirian como ofertas de respaldo ya que los compradores con la primera oferta tiene el primer derecho de cancelar. Si la primera oferta no es aceptada, la segunda oferta de respaldo se podria utilizar para cerrar el contrato. Sin embargo, mucho bancos tramitando las ventas cortas (short sales) no les importa quien puso la primera o segunda oferta y simplemente aceptan la oferta mas alta. Obviamente para que el banco acepte la oferta mas alta, el agente que representa al vendedor tiene que presentar estas ofertas al banco o por lo meno comunicarselo.

     Las consecuencias legales de un short sale o foreclosure depende de que forma se lleva acabo el foreclosure en el estado donde se encuentra la propiedad, tambien depende de que tipo de prestamos estaban en la propiedad (recourse o non-recourse), etc. Por lo tanto, la perdida de una casa en NV podria causar consecuencias legales en contra de un dueño de casa en CA; pero no sobre la propiedad donde el dueño vive como residencia principal. Sin embargo, las consecuencias pueden ser tomadas en contra de sus otros bienes (ie: propiedades, carros, ahorros, ingresos, etc).

     Generalmente, los bancos prefieren no tomar aciones legales encontra de los dueños que han perdido sus casas ya que esto requiere tiempo y dinero del banco. Por lo tanto, estas consecuencias legales pueden transformarse a consecuencias taxables de un short sale o foreclosure. Estas consecuencias las estas leyendo en el articulo de esta misma pagina.

102. Erika on July 6th, 2009 8:51 PM

     Hola
     Me gustaria saber si yo puedo comprar mi primera casa con el ITIN number,ya que ho tengo un seguro social,solo hago $33,000 al ano, vivo en el area de San Jose ca., cuales son los requsitos que necesito pra comprar mi casa y cuales son los bancos que me pueden hacer el prestamo
     Erika M.

103. Ney on July 8th, 2009 7:48 AM

     Erika,

     Claro que puedes comprar casa con el numero ITIN!

     Los requisitos generales son:
     -Dos (2) años de impuestos reportados
     -Minimo de 3-5% de enganche

     Los prestamos con ITIN son totalmente basados en tus ingresos, por esta razon es que te piden los reportes de impuestos de los ultimos 2 años. El banco que esta haciendo estos prestamos es CitiMortgage pero para obtener uno de estos prestamos no puedes ir directamente al banco. Tu tendrias que ir atravez de una organizacion sin fines lucrativos. Si deseas mas informacion me puedes llamar o dejar un mensaje para guiarte mas sobre este tipo de prestamos.

104. juan on July 25th, 2009 10:49 PM

     Hola Ney, espero me conteste esta pregunta?
     Deje de pagar mi casa en noviembre del ano pasado y tambien deje de pagar la aseguranza de la casa, ahora tengo que la aseguranza me mando a coleccion pues me dicen que yo debo de completar todo el ano que cubre la poliza que se terminaba hasta abril. Yo mandaba el pago de la aseguranza cada mes y me dicen que debo pagar de noviembre a abril. Me podrias decir si en realidad debo pagar por esos meses.
     Que estes bien.

105. Ney on August 3rd, 2009 6:00 PM

     Juan,
     Una poliza de seguro para una propiedad generalmente es de seis (6) meses o aveces doce (12) meses. El pago se puede hacer al momento de renovar la poliza al final de estos terminos pero tambien se puede hacer el pago mensualmente. Si una poliza no se ha pagado, la compania de seguro tiene el derecho de cancelar la poliza. Pero esto no quiere decir que la compania tenga el derecho de enviar la cuenta a coleciones ya que la cobertura existe mientras hayan pagos. Si no hay pagos no hay cobertura.

106. juan on August 6th, 2009 3:47 PM

     Gracias Ney ahora tengo una pregunta mas.
     Como te dije deje de pagar mi casa desde el ano pasado y no pague los taxes de prodiedad y la oficina que cobra los taxes de la propiedad me ha seguido mandando cobros con recargo por no pagarlos.
     Yo les envie una carta diciendoles que la casa estaba por llegar a foreclosure y me contestaron diciendo que mientras estubiera a mi nombre lo seguirian haciendo y mi preocupacion es que me manden a coleccion por ese dinero tambien.
     Que me aconsejas o que me podrias comentar.
     muchas gracias.

107. Ney on August 7th, 2009 7:45 AM

     Juan,

     Los impuestos de una propiedad le siguien a la propiedad mas no al dueño de la propiedad. Adicionalmente, si no se han pagado los impuestos, el condado tiene el derecho de poner un “lien” en titulo de la propiedad y forzar la ejecucion hipotecaria por no pago. El condado que collecta los impuestos de propiedad tiene precedencia sobre un pago hipotecario y por esto ellos serian los primeros que se les pagaria si ocurriera un foreclosure. Por esta razon generalmente los bancos deciden enviar a pagar los impuestos de casa atrasados.

     Cuando el banco envia a pagar los impuestos de la propiedad, este monto simplemente se añade a la deuda total que el dueño de la propiedad le debe al banco.

108. francisco hernandez on September 8th, 2009 1:59 PM

     sabes esta muy buena tu pagina mi pregunta es yo rento una propiedad dande me he enterado que esta en short sale el dueno no me ha hablado clar y aparte me quiere subir la renta no tenemos contrato firmado esto es legal

109. Ney on September 9th, 2009 7:30 AM

     Francisco,

     Generalmente un propietario si puede subir la renta del inquilino. Sin embargo, este tambien tiene que mantenerse dentro de las leyes de la ciudad (city ordinance) si esque hay una que protege a los inquilinos en contra de incrementos alto a la renta.

     Adicionalmente, los inquilinos que viven en una casa que esta en proceso de foreclosure tienen derechos respaldados por el gobierno, aun si la propiedad se esta vendiendo como short sale.

110. v sandoval on October 2nd, 2009 3:21 PM

     yo soy A WOMAN AS HER SOLE AND SEPARETE PROPERTY pero hace 2 anos me volvi a casar y este ano mi esposo se fue ala bancarrota. esto le afecta ami actual esposo? y que pasa si no me presento ala corte? por favor si puede contestar mis preguntas se lo agradeceria mucho gracias.

     Desde febrero deje de pagar mi casa y me sali en mayo despues me llegaron unos papeles donde me comunicaban que ivan avender la casa para el 2 de septiembre y que la desocupara el 17 de septiembre y ahora me llegaron otros donde tengo que presentarme ala corte el 19 de octubre yo vivo en Phoenix Arizona existe la posibilidad de que me manden ala carcel por no pagar una casa cuando no tengo como seguir pagandola ademas no tengo identificacion del estado de ARIZONA.

111. Ney on October 8th, 2009 7:42 AM

     V Sandoval,

     Lo primero que tienes que entender es que yo no soy abogado por lo tanto la informacion proporcionada no es consejeria legal.

     Tu comentario esta un poco confuso asi que tratare de darte mi comentario lo mejor posible segun lo que das a enteneder en tu comentario.

     Cuando un dueño de casa pierde tal casa en foreclosure, este no ira a la carcel por no pagar la deuda. El pagar una deuda no es un delito criminal. Lo que si es un delito criminal federal es mentir en la aplicacion de un prestamo para comprar una casa pero los bancos generalmente prefieren no perder dinero y tiempo investigando a un prestatario. Obviamente, si las perdidas son tan grandes que justifican los gastos que el banco tendra que enfrentar por la investigacion y el juicio entonces esto seria una posibilidad. Sin embargo la posibilidad que le pase esto a un prestatario es casi inexistente.

     Lo que un banco si puede hacer es enjuiciar al prestatario por la deficiencia del prestamo. Osea el banco tiene el derecho, dependiendo del tipo de prestamo, de enjuiciar al prestatario por las perdidas que reciba el banco al hacer foreclosure en la propiedad. Adicionalmente, la persona que es enjuiciada tendria que tener algun tipo de bienes de donde el banco pueda recuperar sus perdidas. El enjuiciar a una persona que no tiene bienes o dinero es una perdida de tiempo y dinero ya que no se podria colectar de lo que el enjuiciado no tiene.

     Cuando se pide la presencia de un prestatario en la corte, generalmente es aconsejable que el prestatario se presente en la corte para defenderse ya que la ausencia le acredita automaticamente el juicio a la persona que se presenta. Estas son las consecuencias legales de un foreclosure.

     Sin embargo, estas consecuencias generalmente no son implementadas y los bancos deciden declarar tales perdidas al IRS lo cual convierte estas consecuencias en consecuencias taxables; esto lo explico en el articulo de esta misma pagina.

     Todas estas consecuencias solo se aplicaran a los prestatarios que firmaron por el prestamo hipotecario. Muchas parejas casadas compraron casas pero todos los documentos del prestamo fueron aplicados por solo una persona. En esta situacion la persona que no aplico y acepto el prestamo hipotecario no se hace responsable por el prestamo o las consecuencias por falta de pago.

112. v sandoval on October 10th, 2009 4:19 PM

     Me encataria que me explicaras un poco mas sobre los taxes que se pagan de una casa en foreclosure no entiendo muy bien mire un comentario donde dice que los taxes no siguen al dueno sino ala propidad entonces como esque tenemos que seguir pagando taxes.por ejemplo mi casa yo tenia que pagar taxes de mi casa este ano pero la casa se fue a foreclosure y en septiembre la compro otra mortgage todavia tengo que pagar taxes por este ano o por muchos mas sobre la deuda de la casa?

113. mario on October 11th, 2009 5:30 PM

     ney espero que estes bien y gracias por tu informacion tan importante.
     ahora mi pregunta es. he leido tu articulo a cerca del programa que ayuda a los que perdemos la casa en foreclosure a no tener que pagar los taxes o parte de ellos por la perdida que producimos al banco, pero me podrias decir si es exactamente como dice el articulo que ayudara solo a las personas que pierdan la casa antes del 31 de diciembre del 2009 o tu crees que seguira ayudando a los que lo hagan despues de esta fecha.
     gracias por adelantado.

114. Ney on October 16th, 2009 7:57 AM

     V Sandoval,

     Cada propietario paga mensualmente o anualmente impuestos sobre la propiedad que se paga al condado donde se encuentra la propiedad. Estos son los impuestos que le sigue a la propiedad y no al dueño. Estos impuestos son basados en el precio de compra de la propiedad.

     Los impuestos que se podria pagar como consecuencia de un short sale o foreclosure son los impuestos federales (y en algunos estados impuestos estatales) que se debe pagar al IRS. Los impuestos se pagan por que las perdidas que tenga el banco sobre el prestamo de la casa son considerados como ganancias del propietario. Por lo tanto, cualquier tipo de ingreso es taxable en este pais. Esto lo explico en el articulo de esta misma pagina. Igualmente podras encontrar dos links a dos articulos donde explico sobre ley federal y otra estatal que perdona este cobro de impuestos en ciertas situaciones.

115. Ney on October 16th, 2009 8:32 PM

     Mario,

     Tu tienes razon, la ley H.R. 3648 provee alivio de impuestos federales para casas vendidas en short sale o perdidas en foreclosure hasta Diciembre 2009. Sin embargo, atravez del Acta de Estabilizacion Economica de Emergencia del 2008 H.R. 1424 (Emergency Economic Stabilization Act of 2008), esta provision fue extendida por tres años mas hasta 2012.

116. mario on October 17th, 2009 6:38 PM

     Muchas gracias Ney, que estes bien. tus comentarios son de verdad de mucha ayuda.

117. ori on October 30th, 2009 4:54 PM

     hola ney !!! quisiera preguntarte si mi casa de inversion ya la tiene el banco en foreclosure ,y me dijeron que en enero me enviaran la forma para los taxes es posible que ellos me pongan un lien en mi casa prinsipal ? la cosa es que cuando yo refinancie esa casa y saque dinero para pagar deudas la pusieron como que era mi casa prinsipal incluso el avaluo que le pusieron fue muy grande ,si en un tiempo fue mi casa principal pero en ese momento yo vivia en mi casa de ahora y ya estaba incluso en la ciudad como mi casa principal no se si me explico bien , tu crees que puedo hacer insolvencia economica ? en estos momentos estoy tratando de modificar mi casa principal pues perdi mi empleo y bajo mucho mi ingreso gracias ney , tus articulos son muy buenos

118. Ney on November 5th, 2009 7:37 AM

     Ori,

     El mentir en una aplicacion para un prestamo hipotecario es un delito federal.

     Si un banco desidiera tomar aciones legales en contra de un propietario en California, este banco generalmente debera primero comprobar que puede tomar tales aciones. Osea el prestamo tendria que ser “recourse,” lo cual lo explico en el articulo de esta pagina. Adicionalmente, el banco tendria que tomar estas aciones legales antes de proceder con el proceso no-judicial de foreclosure, lo cual lo explico en varios comentarios hechos en este mismo articulo. Si el banco decide no tomar aciones legales, entonces el banco generalmente declara sus perdidas al IRS, lo cual convierte las consecuencias legales a consecuencias taxables que es lo que se explica en este articulo y te lo he explicado en tus otros comentarios.

     La informacion sobre la insolvencia tambien lo explico en el articulo de esta pagina. Adicionalmente, te vuelvo a repetir que sin saber los detalles de tu situacion, solo te puedo dar informacion generalizada.

     Si deseas consejeria de impuestos te suguiero que vayas con un CPA. Si deasea consejeria legal te suguiero que vayas con un abogado. Yo no soy ni un abogado ni un CPA.

119. mario on December 1st, 2009 10:05 PM

     Hola Ney mi pregunta es, ahora me llego la noticia de trustee’s sale en la cual dice que la casa sera vendida enl 7 de diciembre.
     Me podrias decir por favor que es lo que ahora me toca hacer a mi?
     Debo esperar alguna carta de los bancos o como me voy a dar cuenta que la casa ya no esta a mi nombre, o con la cantidad que los bancos me van a hacer responsable, o los taxes por la perdida.
     Todo lo debo esperar por correo?
     De antemano gracias?

120. Ney on December 4th, 2009 10:18 PM

     Mario,

     No lo explicas en tu comentario pero me imagino que tu eres el prestatario en la propiedad que esta siendo embargada. Si es asi, te dire que los bancos tiene que seguir ciertos pasos para desalojar a los ocupantes de la casa asi sean inquilinos o los anteriores dueños de la propiedad.

     Cuando una casa se vende en un “Trustee Sale,” el banco o el nuevo comprador se convierten en el nuevo dueño de tal propiedad. Cuando esto ocurra, el banco sabra cuando dinero ha perdido en tal transacion. Esta perdida del banco podria causar consecuencias legales al anterior dueño. Pero si el banco decide no tomar aciones legales, entonces estas consecuencias podrian transferirse a consecuencias taxables lo cual lo explico en el articulo de esta misma pagina.

     Generalmente los bancos se trataran de comunica por telefono pero mayormente por correo con el anterior dueño si hubieran perdidas que el banco tratara de recuperar. Adicionalmente, el IRS tambien utiliza el correo para notificar al publico.

121. mario on December 5th, 2009 6:30 PM

     Muchas gracias por tu respuesta Ney, si soy el mismo Mario, y disculpame por no aclarartelo bueno por ahora solo voy a esperar que es lo que me viene en contra y haber como puedo solucionarlo que estes bien. y aunque sea muy pronto, te deseo feliz navidad y buen ano nuevo.

122. Cari on December 10th, 2009 1:23 PM

     Hola;Alguien que me pueda ayudar por favor,nosotros aplicamos para una modificacion de prestamo,pero ahora mi esposo perdio tambien su trabajo y ya no creo que podamos seguir con los pagos de la casa.
     Ya se que tanto dse arruina el credito y varias cosas acerca del foreclosure.
     Lo que nesesito saver si el mal credito de un foreclosure afecta con emigracion.
     Por que no somos ciudadanos pero queremos aplicar para la ciudadania.Creen que nos podria ser negada la ciudadania por haver llegado a un foreclosure.
     Alguien que me responda por favor se lo agradecere mucho

123. Ney on December 17th, 2009 10:32 PM

     Mario,

     Te suguiero que hables con un CPA para que te informes si talvez tengas consecuencias taxables cuando se realize el foreclosure de tu casa.

     Gracias a ti por tus preguntas y yo tambien te deseo una Feliz Navidad y muy prospero Año Nuevo.

124. Ney on December 18th, 2009 7:29 PM

     Cari,

     Generalmente el reporte de credito de una person no tiene nada que ver con immigracion ya que emmigracion hara un reporte del “background” del aplicante. Emmigracion se preocupa de que una persona no haya cometido crimenes y un foreclosure no es un crimen. El foreclosure es un error financiero.

     Sin embargo, yo no soy abogado de immigracion por lo tanto te suguiero que hables con un abogado sobre tu situacion especificamente.

125. Victoria Ortiz on December 22nd, 2009 11:29 AM

     vivia en California,mi esposo quedo desempleado y nos divorciamos, yo no trabajaba y me regrese a mi pais con mis hijos, puse nuestra casa en short sale, pero no se vendio, yo me sali de la casa con mis hijos y tiempo despues el banco la recogio, mi ex esposo desde entonces no ha podido conseguir trabajo, ha vivido del desempleo y yo me case de nuevo y ahora vivo en Texas, tampoco trabajo. Se que la casa ya se vendio, pero no se si el IRS requerira el pago de impuestos o no y el banco que la recogio no tiene una direccion para enviarme la 1099C de que he escuchado que hablan. Me pueden decir que debo de hacer?

126. Ney on January 2nd, 2010 12:27 PM

     Victoria,

     Si un dueño de casa vive en una propiedad como residencia principal y esta es perdida en foreclosure o short sale, las consecuencias taxables podrian ser eliminadas bajo la ley HR 3648. Addicionalmente, la ley SB 1055 se podrian eleminar las consecuencias taxables dentro del estado de California.

     Mi sugerencia para ti seria que trates de buscar la forma de contactarte con el banco. Y si no es posible, el IRS podria proporcionarte una copia del 1099C ya que los bancos procesan tal forma y se lo entregan al IRS.

127. sofia on January 13th, 2010 10:25 AM

     HOLA VIVO EN UNA CASA ALQUILADA EN NJ HACE AñO Y MI CONTRATO SE VENCE EL NOV.2010 PERO EL DUEñO PERDIO LA CASA Y LLEGO UNOS PAPELES PARA Q FIRMAR Q ES UN NUEVO CONTRATO COMO Q DE MES EN MES DIGAME PORQ NO QUIEREN RESPETAR EL CONTRATO ANTERIOR SI NO TENEMOS CULPA ALGUNA, Y EN LA MISMA CARTA DICE Q YA NO LE PAGUEMOS AL DUEñO LA RENTA Q AGUANTEMOS LA RENTA, MI PREGUNTA ES Y MI GARANTIA QUIEN ME LA DEVUELVE Y HASTA CUANDO ESPERAMOS, TENGO MIEDO DE Q NOS BOTEN PA LA CALLE POR NO PAGAR NO SABEMOS Q HACER POR FAVOR AYUDENOS, EL DINERO DE LA RENTA LE HICE UNA CUENTA EN EL BANCO Y NO LA TOCO , PERO HASTA CUANDO? GRACIAS

128. Ney on January 14th, 2010 7:59 AM

     Sofia,

     Para prevenir el abuso de los bancos y de los propietarios de casa en contra de los inquilinos, el gobierno federal paso la ley “Ayudando Familias a Salvar Sus Casas S.896” (Helping Families Save Their Homes Act). Esta nueva ley federal hace mas dificil que los bancos o los propietarios abusen el sistema y tomen ventaja de los inquilinos. Te suguiero que leas tal articulo ya que ahi te educaras mas sobre tus derechos como inquilino de una propiedad que ha sido reposeida por el banco.

     En ese articulo te informaras que el banco debe reconocer un contrato de renta y los inquilinos, en esta situacion, tienen el derecho de quedarse en la propiedad hasta el fin del contrato de renta. Adicionalmente te dire que yo no soy abogado y no conosco los detalles de tu situacion y de tu contrato de renta por lo tanto esto NO es un consejo legal sobre tu situacion. Si deseas consejeria legal te suguiero que te contactes con un abogado que se especialize en protecion de inquilinos.

129. alex on January 23rd, 2010 9:34 PM

     Como estas Ney? mi pregunta es la siguiente.
     respecto a los taxes
     tengo mi casa muy cerca de la venta de foreclosure y aun no tengo ningun documento de los bancos de los prestamos del mortages pero ya estoy listo para hacer mi reporte regular de los taxes que consejo me podrias dar. puedo hacer mi reporte de taxes ahora?

130. Ney on January 25th, 2010 7:38 AM

     Alex,

     Para reportar en los impuestos la perdida de la casa y por lo tanto la deuda perdonada por el banco, se necesita que el banco haya tomado posecion de la casa o que un comprador la haya comprado en short sale o que haya sido comprada en la subasta por parte del banco. Como lo explico en este articulo, La forma 1099 es enviada por el banco despues del short sale o foreclosure. Si la perdida de la casa en foreclosure occurio en el 2009, entonces esto se deberia reportar antes de Abril 2010. Si la perdida de la casa en foreclosure occurio en 2010, entonces esto se deberia reportar antes de Abril 2011.

     Cuando el proceso de foreclosure o short sale se haya finalizado, los bancos trataran de contactarse con el previo dueño que perdio la casa para enviarle la forma 1099. Si los previos dueños no han recivido la forma 1099 y estan listos para reportar sus impuestos al IRS, es sugerible que se pongan en contacto con el banco para pedirles que se los envie. Adicionalmente se pueden poner en contacto con el IRS ya que elllos tambien tendran esta misma forma reportada por el banco.

     Lo que te acabo de explicar no debe ser utilizado como consejeria de impuestos ya que no soy un CPA, esta informacion debe ser utilizada solo con el proposito educativo. Si necesitas consejeria de impuestos y tienes una cuenta de Facebook, se suguiero que hagas tus preguntas de impuestos en esta pagina.

131. RAUL on February 12th, 2010 7:20 PM

     HOLA YO FIRME POR UNA PERZONA, PERO EL VENDEDOR FALCIFICO LA INFORMACION LA INFORMACION AL FIRMAR Y NO ME DI CUENTA ASTA DESPUES QUE CORRI MI CREDITO AL APLICAR PO UNA CASA. QUE [PUEDO HACER.

132. Ney on February 18th, 2010 7:57 AM

     Raul,

     No has explicado bien tu situacion. Primero dices que has firmado por una persona. Tu firmaste para comprar una casa? para refinanciar?
     Despues dices que el vendedor falsifico tu informacion. Se falsifico tu informacion para vender la propiedad? para refinaciar? para comprar otra casa?
     Tambien dices que esto se indica en tu reporte de credito. Que es lo que indica en tu reporte? Indica un prestamo hipotecario por el que no firmaste tu? Indica un foreclosure?

133. ori on February 19th, 2010 6:21 AM

     hola ney mi pregunta es que mi casa de inversion tuvo foreclosure y el banco me envio la forma 1099Ami contador dice que no tengo nada que pagar pero no me quede tranquila y llame al banco ellos me dijeron que cuando la casa logre venderse recien ellos mandaran otra forma con la cantidad que ellos perdieron, cuando esto ocurra debo presentar la insolvencia economica y quisiera saber a que se refieren cuando dicen si debes mas de lo que ganas ,porque yo tengo muchas deudas de tarjetas de credito y medicos ,son todos los balances ? y entra tambien el balance de mi casa principal ? gracias por tus consejos ….

134. Ney on February 22nd, 2010 7:32 AM

     Ori,

     La forma 1099-A, es una forma que envia el banco indicando que ellos tomaron posecion de una propiedad o que el propietario abandono la propiedad. Lo que te dijo el banco es mas certero ya que el banco no puede calcular cuanto es la perdida que tendran del prestamo hipotecario hasta que se haya vendido la propiedad.

     Cuando se logre vender la propiedad, el banco enviara la forma 1099-C la cual se debe utilizar en el reporte de impuestos al IRS. La forma 1099-C indica la cantidad del prestamo hipotecario que se considera como ingresos del propietario y por lo tanto se deberia pagar impuestos al IRS.

     Para ayudar a los propietarios que perdieron sus casas, en el 2007 el gobierno paso una ley de perdon de impuestos federales en un foreclosure. SIn embargo, las propiedades de inversion y otras situaciones, como lo lo explico en ese otro articulo, no califican bajo tal ley y como resultado los propietarios tendrian que pagar impuestos.

     Apesar de esto, si un propietario no calificara bajo esta ley, todavia podria haber una opcion mas para reducir o eliminar las consecuencia taxable de un foreclosure. Esta opcion es declarar insolvencia al IRS, pero hay que tomar en cuenta que la persona tiene que calificar para una insolvencia.

     Insolvencia quiere decir que las deudas, incluyendo la deuda que cancelo el banco, superan el valor de los bienes y/o ahorros.

     Ejemplo 1: Un propietario tiene bienes/ahorros con un valor de $15,000 y las deudas son de $35,000, entonces la insolvencia es de $20,000. El banco cancela y hacepta perdonar $18,000 de deuda. El propietario no tendria que reportar ninguna parte de los $18,000 perdonados como ingresos al IRS.

     Ejemplo 2: Un propietario tiene bienes/ahorros con un valor de $15,000 y las deudas son de $35,000, entonces la insolvencia es de $20,000. El banco cancela y hacepta perdonar $27,000 de deuda. El propietario no tendria que reportar $20,000 de ingresos sobre la deuda perdonada, pero tendria que reportar $7,000 en su reporte impuestos al IRS.

     Ori, es muy importante que entiendas que esta informacion tiene un proposito educativo e informativo. Esta informacion NO es consejeria legal y/o de impuestos. Si deseas consejeria legal y/o de impuestos especifica a tu situacion, consulta con un abogado y/o un contador publico o preparador de impuestos con experiencia.

     Si tu contador te ha dicho que no tienes nada que pagar, es mi opinion que busques a otra persona que talvez este mejor informado/a sobre las consecuencias taxables de un foreclosure/short sale.

135. Sofy on March 1st, 2010 1:50 PM

     Hola,

     Mi pregunta es que pasa cuando se tienen dos prestamos uno principal con un banco y uno segundo (Linea de credito) con otro banco diferente cuando la casa se va a Foreclosure?. En general que pasa con el segundo prestamo? Alguien me sujirio que hicieramos un “settlement agreedment” con el segundo, Pero es logico hacerlo cuando de todas maneras la casa se va a ir a Foreclosure? La casa esta en California.

136. Ney on March 11th, 2010 7:15 AM

     Sofy,

     La respuesta a tu pregunta depende de cada situacion. Un segundo prestamo (linea de credito) es un prestamo “recourse loan.” Esto quiere decir que legalmente el prestatario es responsable de pagar la deuda o la diferencia si el banco pierde parte del prestamo. Por lo tanto, el banco podria demandar al prestatario por la perdida de este prestamo.

     Sin embargo, generalmente los bancos prefieren no perder dinero y tiempo con demandas y deciden declarar estas perdidas al IRS. Al ocurrir esto, la perdida del banco es considerado como ingresos del prestatario.

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