Cuando te refieres al tax fijo o variable me imagino que te refieres al interes del prestamo. El “tax” es un impuesto.

La verdad es que es muy dificil darte una opinion mas certera de lo que te voy a decir ya que no conosco los detalles de tu situacion. La informacion proveida es simplemente lo basico de tu situacion.

Si tu estas ganando menos de lo que ganabas antes y no puedes seguir pagando el prestamo hipotecario aun despues de la modificacion, como crees que seguiras pagando la hipoteca por largo tiempo? Como crees que el banco te va aceptar modficar un prestamo que tu no puedes pagar?

Muchas de las modificaciones son negadas ya que los propietarios que aplican no tienen suficientes ingresos para pagar la hipoteca aun si tubiera un bajo interes.

Las consecuencias legales de perder una casa en foreclosure pueden variar dependiendo de la situacion financiera del propietario, el estado donde se encuentra la propiedad, el tipo de prestamo, etc. Hay tantas variables que es dificil decir “el banco te demandara y a tu vecino no” ya que se necesita los detalles de cada situacion. Te suguiero que leas mis mensajes anteriores en este mismo articulo, como por ejemplo el que le di a Jose. Segun tu cometario, tus prestamos en California serian considerados “recourse loans.”

Igualmente la bancarrota no es tan facil de aplicar como lo pintan mucha gente. Muchos podrian calificar para una bancarrota Ch7 y otros podrian solo calificar para la bancarrota Ch 13. Otros no calificarian para ninguna.

En ciertas ocaciones podria ser beneficioso aplicar para la bancarrota antes de perder la casa para poder cancelar el segundo prestamo y en otros casos podria ser beneficioso aplicar para la bancarrota despues de perder la casa para cancelar la deficiencia cuando se perdio la casa.

Si tu estas pensando aplicar para bancarrota, te suguiero que hables con un abogado especializado en esto para que pueda revisar tu situacion y poderte guiar sobre cuando sera mas beneficioso para ti aplicar para la bancarrota.

Finalmente recuerda que al final de todo, tu puedes reparar tu credito despues de una bancarrota o foreclosure.

Acabo de responder a tus preguntas en el otro articulo donde tambien dejaste tu pregunta. Sigue este link.

Muchos agentes de bienes raices no tienen la experiencia necesaria para negociar una venta corta. Muchas veces el banco acepta la venta corta pero durante la negociacion de la venta, el banco pide que el vendedor firme un documento final.

En este documento el banco declara que aunque el banco esta aceptando la venta corta y se le pagara menos de lo que se le debe, el banco todavia retiene los derechos de demandar al propietario por la deficiencia. Al recivir esto, los vendedores y/o los agentes que los representan no entienden el documento o no ponen atencion y lo firman con la simple nocion que se esta vendiendo la casa y el problema se ha resuelto.

Obviamente esto solo ocurriria si el prestamo es “recourse” ya que si el prestamo es “non-recourse” el banco no tiene derechos de hacer una demanda por la deficiencia.

yo no soy abogado por lo tanto lo siguiente debe ser utilizado con un proposito educativo e informativo, no es consejeria legal. Si deseas consejeria legal te suguiero que hables con un abogado.

En muchas de las respuestas que he dado explico que es un prestamo “recourse” y que es un prestamo “non-recourse.” Igualmente tengo este otro articulo que tambien explica que califica como un prestamo “non-recourse”.

Igualmente he explicado que si un propietario tiene un prestamo “recourse,” este podria ser demandado por el banco por la deficiencia del prestamo hipotecario en ciertas situaciones. Si el propietario logra hacer un short sale y no hacen bien las negociaciones, el banco podria mantener los derechos de demandar al propietario si el prestamo es “recourse.” Pero si se hacen bien las negociaciones, el banco podria aceptar y renunciar a sus derechos legales en contra del propietario.

Adicionalmente, en California al igual que en otros estados, si una propiedad llegara a perderse en foreclosure, el banco no tendria recursos legales por la deficiencia ya que este ha decidido proceder con el foreclousure no-judicial. En California el banco no puede decidir hacer un foreclosure no-judicial y despues demandar al propietario por la deficiencia.

Yo no soy abogado por lo tanto lo siguiente es simplemente mi opinion y no consejeria legal. Si deseas consejeria legal te suguiero que hables con un abogado.

Mi sugerencia para ti es que te informes bien de las leyes en tu estado. Segun este articulo en el estado de Michigan los embargos hipotecarios son no-judiciales. Esto quiere decir que el banco toma aciones no-judiciales como la venta “Trustee Sale” para embargar la propiedad. La simple razon que un banco no tome aciones judiciales para reposeer la propiedad no quiere decir que el banco no podra ir en contra del propietario por la deficiencia del prestamo.

Dependiendo de las leyes en el estado de Michigan y el tipo de rpestamo que tienes, el prestamo que pudiste haber obtenido podria ser un prestamo recourse o un presamo non-recourse.

Un prestamo non-recourse es un prestamo que se obtuvo al comprar la propiedad y nunca fue refinanciado. Osea el dinero que se utilizo del prestamo fue especificamente para comprar la propiedad, lo cual es conocido como “purchase money.” Si el prestamo es non-recourse, el banco tendria ningun recurso legal para demandar al propietario por la deficiencia del prestamo.

Un prestamo recourse es un prestamo de refinanciamiento o un prestamo secundario como un Heloc. Si el prestamo es recourse, el banco si tendria recursos legales para demandar al propietario por la deficiencia del prestamo.

Generalmente cuando el banco tiene recursos legales para ir encontra de propietario, este le entrega notificaciones por escrito antes y despues del foreclosure.

La siguiente information debe ser utilizada con el unico proposito de educar e informar. Esta informacion no es consejeria legal ya que no soy abogado. Si deseas consejeria legal, te suguiero que hables con un abogado especializado en bienes raices.

Dependiendo de las leyes del estado donde se encuentra la propiedad, el tipo de prestamo, el tipo de propiedad, etc; las consecuencias legales o taxables de un foreclosure, short sale y/o loan modification pueden ser diferentes.

Por ejemplo, en ciertos casos un banco podria tener todos los recursos legales para enjuiciar al propietario y obtener una orden del juez para que se le page al banco la diferencia del prestamo que no se le ha pagado (deficiency judgment).

Si esta oden de pago por parte de la corte no es pagada, el banco podria continuar con el embargo del salario (wage garnishments), etc.

Estas aciones legales generalmente seran tomadas por el banco si la leyes del estado lo permite, y si el propietario tiene algun tipo de bienes o trabajo que el banco podria utilizar para que se le page la deuda.

Sin embargo, si el tipo de prestamo (non-recourse loan), y el estado donde se encuentra la propiedad no le beneficia al banco para que enjuicie al propietario (non-judicial foreclosure), el banco simplemente declarara estas perdidas al IRS lo cual crearia consecuencias taxables para el propietario. Pero con la ley federal H.R. 1424, los propietarios que califican podrian eliminar estas consecuencias taxables.

Yo te suguiero que hables con una agencia aprovada por HUD para que te ayuden a tomar una mejor decision si tu te estas enfrentando a la posibilidad de un foreclosure.

Si un prestatario se retraza con sus pagos hipotecarios, el banco empezara a añadir cobros de penalidad. Por lo tanto, el banco talvez requeriria que se le page los pagos atrasados mas los cobros de penalidad por los pagos atrasados.

Por cada uno de los pagos que se atraza un propietario, esto le afecta a su puntaje de credito y generalmente si los pagos atrasados pasan mas de 3-4, el banco empezara el proceso de foreclosure.

A pesar de esto, si el propietario logra ponerse al dia con sus pagos hipotecarios, los terminos del prestamo podria seguir sin cambiar.

El mensaje que me dejaste en Febrero con tu pregunta de como comprar con el numero ITIN me lo hiciste con el nombre de Fausto. Sin embargo, ahi no me contaste que tenias una propiedad que la habias comprado con un SSN que no era tuyo. Lo que te voy a decir talvez no te va caer bien pero como siempre lo he dicho, yo no tengo pelos en mi lengua y es por eso que muchos confian en mi ya que yo les digo la verdad asi sea bonita o fea. Primero te dire lo que pienso y al final te dire mi comentario para ayudarte en tu situacion.

Primero mi pregunta para ti es, acaso no leiste mi articulo que te explica sobre el fraude en la industria de la modificacion de prestamos? Acaso no leiste mi articulo sobre la ley que prohibe cobrar dinero por adelantado para una modificacion hipotecaria? Acaso no leiste mis otro articulos sobre el fraude en bienes raices? Aparentemente no lo has leido!

Yo no entiendo como es que en tu situacion que estas perdiendo una casa quieras comprar otra casa con tu numero ITIN. Acaso no hemos aprendido de nuestro errores?

Yo se que te sientes mal por tu situacion y te sientes como una victima no solo de mala informacion que has recivido de otros pero tambien del fraude. Sin embargo tambien deberias aprender a tomar responsabilidad por tus errores y no solo apuntar el dedo a otros por tus problemas. Tu unico delito no fue el no tener documentos. Tu delito tambien fue el comprar una propiedad con un SSN que no es tuyo, eso es un delito federal.

Mi opinion es que si no calificas para la modificacion hipotecaria, trata de hacer un short sale o venta corta. Contacta a un agente en el area donde se encuentra la propiedad pero que tenga experiencia con los short sales. Si despues de tratar el short sale no se logra vender. Talvez tu siguiente paso seria tratar de entregar la propiedad voluntariamente. Para hacer esto puedes llamar al banco directamente y hablar con el departamento de prevencion de foreclosure o con el departamento de “loss mitigation.” Al contactarte les puedes decir que quieres hacer un “deed-in-lieu of foreclosure.” Esos son los pasos que podrias seguir para minimizar las consecuencias de un foreclosure.

No hay ningun problema, yo se que todos aprendemos de diferente manera y por lo tanto talvez una respuesta tiene que explicarse en una manera diferente para que se pueda entender. Suerte!

Talvez mi mensaje anterior no fue claro en mi explicacion. Si un propietario compro una casa (1-4 unidades) en California (non-recourse state), y el primer prestamo que fue utilizado para comprar la casa no fue refinanciado, el banco del primer prestamo no tiene recursos legales en contra del propietario. La razon de esto es por que las provisiones de anti-deficiencia en California provee que el unico recurso legal que puede tomar el banco es tomar posecion de la propiedad. Consecuentemente, cuando el banco reporte esta perdida al IRS, la cancelacion de deuda que resulta de un embargo hipotecario, short sale o modificacion de prestamos no es taxable si el prestamo es non-recourse.

La diferencia entre un primer prestamo (non-recourse) y un segundo prestamo es que este si es un prestamo “recourse.” Esto quiere decir que el banco tiene derechos de tomar aciones legales en contra de un propietario antes de finalizar el embargo hipotecario. Sin embargo, generalmente los bancos prefieren declarar tales perdidas al IRS despues de que se ha embargado la propiedad y el banco a cancelado la deuda. Esto convierte las consecuencias legales a consecuencias taxables para el propietario por lo tanto el propietario recivira la forma 1099-A (ejecucion hipotecaria) o 1099-C (cancelacion de deuda) dependiendo de la situacion del propietario.

Finalmente, si un propietario en un estado non-recourse como California refinancia el primer prestamo hipotecario, esto convierte automaticamente el primer prestamo de “non-recourse” a “recourse.” Por lo tanto, las mismas consecuencias legales y las consecuencias taxables como las de un segundo prestamo aplican en el primer prestamo. Sin embargo como te lo habia dicho antes, generalmente los banco prefieren no perder tiempo con demandas y simplemente declaran sus perdidas al IRS. Consecuentemente, el prestatario podria enfrentarse a consecuencias taxables por el primer y el segundo prestamo si no califica bajo la ley de “Alivio de Impuestos Federales para Short Sales y Ejecuciones Hipotecarias. ” Tambien hay que tomar en cuenta que en California tambien pagamos impuestos y desafortunadamente la legislacion no ha extendido el “Alivio de Impuestos en California para Short Sales y Ejecuciones Hipotecarias” que expiro en Diciembre 2008.

Te suguiero que leas los articulos de los links que pongo en mis comentarios. La informacion provehida tiene el proposito educativo e informativo. Esto no es un consejo legal o de impuestos ya que no soy un abogado o preparado de impuestos. Si deseas consejeria legal y/o de impuestos especifica a tu situacion te suguiero que hables con un abogado y/o un CPA o preparador de impuestos.