Guia para dueños de casa: Short Sales y Ejecucion Hipotecaria Pt4 (Las consecuencias)

92 Comentarios en “Guia para dueños de casa: Short Sales y Ejecucion Hipotecaria Pt4 (Las consecuencias)”

1. iris collazo on October 18th, 2007 8:09 PM

   me puede decir como puedo areglar mi credito gracias yo me tuve que ir ley de quibra capitulo13

2. Ney on October 18th, 2007 8:11 PM

   Para logar arreglar su credito despues de una bancarrota asi sea ch7 o ch13, primero usted tiene que tener el conocimiento de como funciona el credito para saber que puede hacer para mejorarlo. Usted puede visitar los varios articulos en la categoria de “Informacion: Credito” y ahi observara como uno mismo sin tener que pagar a ninguna compania puede mejorar credito.
   Hay muchas formas en las que puede reparar su credito pero no le puedo decir ninguna forma especifica ya que no tengo los especificos de su reporte de credito.
   Si tiene alguna otra pregunta no dude en contactarme. Y espero que la secion de “Informacion: Credito” le sea de mucha informacion para poder reparar su credito.

3. Rosa Longa on November 12th, 2007 5:04 PM

   yo tengo una casa a punto de perderla no podemos con mi esposo seguir pagando el mortgage, ellos nos hicieron un refinanciamiento junto con las deudas anteriores que teniamos y nos hicieron un morgage de 4000 dolares mensuales lo que es imposible pagar ya que mi esposo perdio el trabajo y solo tiene uno y yo no puedo ir a trabajar por mis ninos uno de ellos esta delicado de salud y son menors de 2 anos.
   contacatamos a una persona del real state, y nos recomendo hacer un short sell, pero la diferencia de el prestamo con la venta de la casa es de 65000 dolares, quisiera saber que consecuencias podrian traerme, en el futuro que es lo que podriamos negociar con el banco, acerca de este dinero no tenemos ahorros todo lo invertimos en esta casa y solo tiene problemas en los cuales tubimos que invertir mucho dinero, y los problemas que tienen son graves, mi casa esta ubicada en new york, que me aconsejaria

4. Ney on November 13th, 2007 12:01 PM

   Rosa Longa,
   Para entender un poco mas las consequencias que tendran por parte del IRS con sus impuestos, lean mi articulo titulado “Taxes en Short Sales y Foreclosure” el cual le dara informacion general sobre su situacion y las consequencias de impuestos. Segun tu comentario, tu prestamo es “recourse” por la razon de que refinanciaron. http://micasamidinero.com/2007/taxes-shortsales-foreclosure/

   Toma en cuenta que la diferencia de tus ganancias no sera de lo que debes actualmente en el prestamo sino talvez de la cantidad que debias hantes del refinanciamiento por que le sacaste dinero a la casa, por lo tanto esto es tu ganancia.

   Te enviare un email para darte unos detalles mas sobre tu situacion.

5. Myrna on November 28th, 2007 1:41 PM

   En mayo de este año compre un condo (3/2) por $151,900, puse $16,000 como downpayment. Segun la oferta, yo iba a pagar $541 mensuale mas taxes por 21 mes. Segun me explicaron el interes era 2.665. Dos semanas despues de firmar recibi una carta del banco donde el interes subio a 9.779 y mi pago despues de los 21 mes iba hacer $1,300. Soy madre soltera con dos hijas, una de 18 y otra de 5 años. Mi pago mensual por mi apt seria de $1,300 mas $117 de taxes mas $266 por Home Association. Mi pago seria mas $1,600. He buscado informacion para refinanciar y tratar de conseguir un prestamo con un fix rate. Pero para completar los apartamentos estan bajando de precio (139,000). Mi prestamo en vez de bajar el principal cada mes sube. Temo que cuando trate de refinanciar mi balance sera mas alto que el valor del apartamento. Tengo un año de penalidad por lo tanto no puedo refinanciar hasta Mayo del año que viene. He hablado con diferentes personas donde me han aconsejado entregar el titulo de mi apartamento al banco. Cuales seria las consecuencias a mi credito si hago esto? Tendria que pagar taxes en este caso? Cuales son las pasos a seguir, tengo que esperar hasta que este en atrasos para entregar el titulo? Por favor envieme un mensaje para poder leer su contestacion o si me puede escribir a mi e-mail mejor. Gracias.

6. Ney on November 28th, 2007 5:36 PM

   Myrna,
   Aparentemente usted compro su condominio con el prestamo comunmente conocido como “prestamo negativo” o tambien conocido como “Option Arm” el cual le permite hacer un pago mensual basado a un interes de 1%, 2% o 3% pero se tiene que entender que este no es el interes real del prestamo. Por lo cual con cada pago mensual, su deuda sigue subiendo y se sigue endeudando mas mes tras mes.
   Para saber como funcionan estos prestamos visita este articulo en el cual explico como funcionan
   http://micasamidinero.com/2005/hipotecas-por-1-en-el-pago-cuidado-informate-bien/
   Para que usted pueda refinanciar y la deuda NO sigua incrementando mes tras mes, usted tendra que refinanciar a un prestamo con pago de solo interes o con pago de interes mas principal. Para que puedas refinanciar tendrias que obviamente tener valor en tu propiedad y buen credito para empezar.
   Si el refinanciar no es posible para ti ya que tu prestamo sigue subiendo y el valor de tu casa sigue bajando, te aconsejo llames al banco y negosees con el mismo banco para que modifiquen tu prestamo a uno fijo y no pierdas tu casa. Pero para que esto funcione tienes que calificar con tus ingresos para hacer los pagos.
   Para mas informacion sobre esta modificacion del prestamo lee este articulo.
   http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt2/
   Entregar el titulo de tu propiedad al banco deberia ser una de las ultimas opciones que deberias tomar.
   Si la modificacion del prestamo no funciona, trata de hacer un short sale. Para saber que es un short sale y como funciona lee este articulo
   http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt3/
   En este articulo tambien encontraras la informacion de lo que significa entregar el titulo de tu propiedad al banco.
   Obviamente si el short sale no funciona, podrias entregarle el titulo de tu casa al banco.
   Ten en mente que cualquiera de estas ultimas opciones tienen consequencias legales y/o con el IRS asi que ten mucho cuidado.
   Para aprender sobre las consequencias lee estos dos articulos
   http://micasamidinero.com/2007/taxes-shortsales-foreclosure/
   Suerte

7. DonG on December 2nd, 2007 6:46 PM

   Quisiera saber que consecuencias puedo tener en mi credito y como me puede afectar porque hay un floreclosure de una casa de mis amigos en donde yo solo estoy en el titulo de la propiedad y ellos estan como responsables del mortgage y no yo pues ellos la compraron y despues de no pagar los pagos yo les preste dinero y me pusieron el titulo a mi nombre pero aun asi no siguieron pagando y ya recibieron una notice by publication de floreclosure y yo tengo miedo de que me afecte a mi ya mi credito y ya ni duermo de tanto pensar. yo vivo en Illinois.

8. Ney on December 4th, 2007 7:37 PM

   Don, aqui me has dejado un poquito mas de informacion. Aqui tienes la respuesta a tu otro mensaje:
   http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt1/#comment-141

   Segun lo describes aqui, el prestamo esta tan solo a nombre de tus amigos mas no al tuyo. Tu solo estas en el titulo, me imagino como un “lien” para que se page tu prestamo cuando refinancien o vendan la casa.
   Pero si la casa no se logra vender por mas de los prestamos que estan actualmente en la casa, tu perderas todo o una gran parte de tu dinero al igual que cualquier otro banco. El que tu actues como banco prestandole dinero a otros y poniendo “liens” en sus casas no te afectara en tu credito para nada ya que tu NO debes a nadie, tus amigos te deben a ti.

9. mary on December 20th, 2007 6:26 AM

   ase 1 ano y medio compre mi casa tenia mis pagos bien asta ase unos 4 mesescomense atrasarme yo avisaba al banco ellos me dieron una opcion hicieron un total de 5.000 dll para pagar en 2 partes cuando llame aser mi pago de 2500 me dijeron q no lo aceptaban q deberia pagar el total antes de q terminara diciembre apenas iba a mandar el total cuando me llegaron papeles de corte por un foreclosure segun dice una fecha 28 de marzo del 08 porque esa fecha? llame a mi agente de realty y me recomendo ir a el abogado q me ayudo a tramitar mi casa cuando la compre,,,que posibilidades de retener mi casa tengo ?…gracias de antemano

10. Ney on December 21st, 2007 4:58 PM

    Mary,
    Mi consejo para ti es que si logras llegar a algun acuerdo con quien sea, el banco o cualquier otra entidad, pideles el acuerdo por escrito. El que te hayan dicho que primero pages $2500 y despues el resto no te ayuda ya que no tienes pruebas por escrito. Igualmente si logras vender o decides entregar tu casa, pide cualquier acuerdo por escrito.
    Sobre la fecha de foreclosure, todo depende de que estado estes tu y depende del banco. Si estas en un estado que hacen “non-judicial foreclosure” (ejecucion hipotecaria no judicial), el proceso tomaria al rededor de 121 dias despues de que te entregaron la primera notificacion de “Notice of Default” ya que no se utiliza la corte para el proceso. Pero si tu estado utiliza “judicial foreclosure” este proceso podria variar en tiempo ya que el proceso es atravez de la corte.

    Veo que mencionas tu agente de bienes raices por lo que me imagino estas tratando de vender tu casa en short sale. Si no logras venderla, podrias talvez entregarla voluntariamente “deed-in-lieu of foreclosure”
    En este articulo te explico sobre esta opcion
    http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt3/

    Las posibilidades para retener tu casa son muy pocas ya que tu te has estado atrasando con los pagos por no tener suficiente para pagar la hipoteca. Pero si tu prestamo tiene un interes que ha cambiado y esta es la razon por la que te has atrasado con los pagos, te sugiero que hables con el banco para modificar los terminos de tu prestamo y poner el interes fijo hantes que cambiara. Pero esto lo debias haver hecho desde un principio.
    Aqui tienes el articulo que habal de la modificacion de prestamo
    http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt2/

11. PATTY on January 15th, 2008 8:28 AM

    HOLA. VIVO EN ARIZONA TENGO UN PROBLEMA MUY GRANDE TENGO 3 FAMILUARES QUE ME PIDIERON COMPRAR CASAS A NOMBRE MIO YA QUE ELLOS NO PODIANHACEUN AÑO.AHORA YO NO TENGO TRABAJO Y ELLOS TAMPOCO Y NO PODEMOS PAGAR LAS CASAS EN TOTAL TENGO 4 CASAS A MI NOMBRE Y NO SE QUE PUEDO HACER.

12. Ney on January 15th, 2008 3:09 PM

    Patty,
    Lamentablemente no eres la unica que cometio este error. Talvez por el entusiasmo de lo que te contaron tus amigos o talvez por la mala informacion que reciviste de tu agente. Pero bueno, no es tiempo de lamentarnos sino de tomar accion.

    El caso tuyo es un caso en que podrias tener problemas legales. Las transacciones que hiziste se llaman “straw buyer scheme” en el que una persona utiliza el nombre de otra para comprar casa mintiendole al banco. Te suguiero que consigas asistencia legal.

    Esta es una lista de las agencias que deberias contactar si eres victima de fraude. Estas organizaciones son en San Jose California pero hay las mismas organizaciones para tu ciudad y estado. Este es el articulo:
    http://micasamidinero.com/2008/victima-de-fraude-bienes-raices/

    Para resolver tu situacion de tus casas te suguiero que vendas las propiedades en short sale lo mas pronto posible. Pongan el precio de venta muy agresivo para que atraiga mucho interes de los compradores. No hay ninguna forma que podras mantener tus otras casas si no tienes trabajo y tus familiares tampoco tienen trabajo.
    Aqui tienes informacio sobre el short sale:
    http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt3/

    Sobre la casa donde tu vivies, te diria que talvez puedas modificar el prestamo o que te den un perdon temporario hasta que logres conseguir trabajo y puedas seguir pagando. Aqui tienes informacion sobre el perdon temporario y la modificacion de prestamos:
    http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt2/

    Si tienes otra pregunta la puedes dejar aqui.

13. martha lopez on January 25th, 2008 8:44 AM

    hola vivo en california, nosotros ya no queremos la casa por lo alto que estan los pagos y hemos ido a ver a 2 personas diferentes y una nos recomienda el short sale y la otra el deep in lieu. Pero despues de leer sus articulos aun tengo la duda de que pasa despues de poner en venta la casa por medio de un short sale, devemos seguir con los pagos? la casa esta a nombre de dos personas que tanto afecta a la segunda persona?

14. Ney on January 25th, 2008 4:04 PM

    Dependiendo de su situacion, el short sale podria ser su solucion o talvez el deed in lieu of foreclosure. Generalmente, hace un año cuando no habian tantas casas en short sale y foreclosures, los banco no querian ni siquiera ver la situacion y la aplicacion para el short sale sin que hantes el dueño de casa haya tenido por lo menos dos o tres pagos tardes. Pero ahora ya hay algunos que permiten un short sale aunque no haya tenido ningun pago tarde.

    Lo que sucede cuando una persona hace un short sale, es que primero su credito es afectado por el resultado del short sale y cada uno de los pagos tardes que tubo durante el proceso. Pero si usted hace un short sale y ha hecho cada uno de los pagos, esto se miraria mucho mejor en su credito, pero la mayoria de dueños miran que talvez no tienen ningun beneficio seguir pagando por una casa que se vendera en short sale.

    El short sale y los pagos tardes le afectara a las personas que esten en el prestamo ya que la persona principal en el prestamo (signer) y el co-signer son totalmente responsable por el prestamo.

15. Patricia on February 3rd, 2008 12:31 PM

    Resido en Florida y tengo tres propiedades, dos de las cuales tienen un prestamo de amortizacion negativa, cada dia el prestamo se hace mayor y ya empezo a comerse el mismo capital, tuve que dejar mi casa primaria para poder rentarla y me mude a al aprtamento pues el pago mensual es mas pequeno, pero de todas maneras cada mes me toca poner una cantidad fuerte para cubrir los pagos de las otras casa, no teniendo liquides economica pues mi esposo es el unico trabajando decidimos coger de la linea de credito de la que era nuestra casa primaria para poder mantener los pagos pensando que esta situacion no iba a durar y que le mercado iba a mejorar, pero no es asi, hasta el momento no estamos atrasados, pero es poco lo que tenemos ya en la linea de credito y ya nos dimos cuenta que no vamos a seguir haciendo los pagos, me aconsjearon hacer un short sale en dos de las propiedades y mantener el apartamento donde resido ahora, pero mi pregunta es como trabajo con el banco que tiene la linea de credito? si ellos no tienen el mortgage de mi casa, cual es el procedimiento a seguir? puedo hacer un short sale sin estar atrasada en los pagos? los prestamos estan a nombre de mi esposo, pero yo estoy en cada uno de los titulos, mi credito tambien se dañaria?, por favor me podrias ayudar lo mas antes posible?
    Lo apreciaria un monton. Gracias

    Patricia

16. Jackie on February 3rd, 2008 12:53 PM

    Hola, vivo en florida tengo dos propiedades una es mi casa primaria y la otra es un second home, el second home esta rentado pues no podia mas con los pagos mensuales, pero pago $ 2,200 al mes y esta rentada por
    $ 1,200 y tiene una amortizacion negativa y el equity que tenia ya se fue y ahora empezo a subir el capital, la casa vale mucho menos de lo que se debe. otra casa tiene un interes only loan, y queda dos anos mas para que se termine el fijo, puedo hacer el pago de la casa, pero en cambio no puedo seguir pagando un home equity loan de esta casa pues mi esposo y yo nos quedamos sin trabajo y mi esposo tuvo que irse a otro estado a vivir donde esta trabajando con un buen sueldo pero no es suficiente todavia para cubrir todos los pagos, se nos dijo que podiamos comprar una casa en este nuevo estado antes de que el credito de mi esposo se dañe y asi por lo menos tener una propiedad antes de hacer un short sale, es verdad que hay esta posibilidad? y que tan legal es? es verdad que puedo pedirle al banco un paquete para empezar ha ahcer un short sale antes de estar atrazados en la deudas? me dijeron que era mejor asi pues de esta manera hacer un short sale sin estar atrasados el credito de mi esposo no se daña por mucho tiempo, que tan cierto es todo esto y cual es la verdad de lo que se puede hacer? se queda la deuda del home equity line conmigo despues del short sale?
    Como puedo hacer para contratar sus servicios, donde esta usted localizado?

    Gracias

17. Ney on February 11th, 2008 12:23 AM

    Patricia,
    Primero que nada tienes que entender que las leyes que goviernan California son diferentes a las que goviernan en Florida por lo que debes asegurarte que recursos legales tiene tu banco en Florida. La razon por lo que te digo esto es por que aqui en California cuando compras una casa como residencia principal y nunca lo refinancias despues de haberla comprado, este prestamo es un prestamo “non-recourse” (otras restriciones aplican) lo cual cubre a los dueños de casa ya que el unico recurso que tiene el banco es contra la misma casa y nada mas. Si necesitas consejeria legal especifica contactate con un abogado de bienes raices.
    No entiendo tu pregunta del “banco que no tiene el mortgage de tu casa?”. Todo prestamo hipotecario es respaldado por una propiedad por lo que ho es posible que tu linea de credito hipotecario no este respaldado por tu casa.
    Para poder realizar un short sale cuando una persona tiene dos prestamos en su casa, esta transaccion se vuelve un poco mas complicada ya que no solo se tiene que negociar la perdida con un banco si no ahora se tiene que negociar con dos bancos y el uno querra menos perdida y el otro igual. Pero si es posible llegar a un acuerdo.
    Puedes hacer un short sale sin estar atrasada con los pagos? Si lo puedes hacer, todo depende de tu banco.
    Hace unos años cuando no habian tantos short sales y foreclosures, los bancos no querian haceptar ningun short sale sin que antes el dueño de casa se haya atrasado con dos o tres pagos pero ahora los bancos estan aprendiendo que le conviene negociar una solucion lo mas pronto posible. Por lo que te dire que si lo puedes hacer pero depende de tu banco. Podria ser que tu banco sea todavia uno de los bancos “cerrados” para negociar un short sale.
    Dependiendo las leyes que goviernan Florida las deudas y ganancias de tu marido son tuyas tambien. Aqui en California, este es un estado communal osea despues del matrimonio lo que es de uno es del otro. Igualmente podria se en Florida pero te suguiero que hagas esas indagaciones por ti misma ya que yo no trabajo o vivo en Florida. Si esto fuera asi, es muy posible que si te afecte a tu credito.

18. Ney on February 11th, 2008 12:44 AM

    Jackie,
    Para responder a tu pregunta neutralmente te dire lo siguiente.
    Que tan posible es hacer esto?…mmm…es posible si pueden calificar para la compra. Osea si los ingresos que reciben de renta de las dos propiedades mas los ingresos de ustedes es suficiente para que el nuevo banco hacepte el nuevo prestamo para comprar la nueva casa.
    Que tan legal es esto?…mmm….Acaso no estas de una forma indirecta defraudando a los otros bancos? Ok, la verdad es que muchos lo estan haciendo por lo que yo no te puedo decir que si deberias hacerlo o no pero uno siempre tiene que velar por el bienestar de su propia familia.
    Si puedes pedirle al banco un paquete para empezar un short sale hantes que te atrases en tus deudas. Al igual que le comento a Patricia en mi mensaje anterior, anteriormente los bancos no haceptaban los short sales sin hantes que las personas hayan estado atrasados con los pagos pero ahora estan siendo un poco mas habiertos con sus negociaciones.
    Que tan facil y que tan posibles es realizar un short sale? Es muy posible PERO no es facil ya que se requiere de mucha negociacion con los bancos y obviamente que la venta califique para el short sale. NO TODOS los casos califican para hacer un short sale.
    Al igual que le comente a Patricia, se tiene que verificar que leyes goviernan en Florida sobre los prestamos hecho para las compras de casa. Dependiendo de si un prestamo califica para ser un prestamo “non-recourse” entonces el banco no tiene recursos legales mas que sobre la propia casa.
    Sobre tu pregunta del credito te dire que si una persona que ha logrado un short sale pero nunca hizo un pago tarde tiene mejores posibilidades de mejorar su credito mas rapidamente que una persona que logro hacer un short sale que dejo de enviar los pagos. Que tanto es la diferencia? NADIE te podra decir exactamente ya que el alogarithm con el que se calcula tu puntaje FICO es desconocido y bien resguardado y utilizado diferentemente por cada uno de los tres bureaus de credito. (Equifax, Experian y TransUnion).
    Ya que tu vives en Florida, no te puedo ayudar ya que yo trabajo en San Jose en el Area de la Bahia en California.
    Si deseas puedo localizar un agente confiable en Florida que te pueda ayudar.

19. MARIA on February 21st, 2008 12:06 PM

    MI ESPOSO Y YO TENEMOS 2 CASAS EN EL ESTADO DE GEORGIA Y LOS MORTGAGES CON DIFERENTES BANCOS. UNA DE LAS CASAS VAMOS A TENER QUE HACER UN SHORTSELL O FORECLOSURE POR QUE ES MUY ALTA LA CUOTA; ESTA MISMA CASA YA FUE REFINANCIADA Y ES EN LA QUE HABITAMOS. MI PREOCUPACION ES SI AL HACER UN FORECLOSURE CON UN BANCO. EL OTRO BANCO CON EL QUE SE TIENE EL PRESTAMO DE LA OTRA CASA PUEDA EXIGIRNOS FORECLOSURE SIN ESTAR ATRASADOS; SOLO PORQUE AFECTA EL CREDITO. GRACIAS POR SU CONSEJO.

20. Ney on February 24th, 2008 4:42 PM

    Maria,
    Generalmente cuando una persona pierde una casa de inversion, el banco tratara de buscar a ver que otros assets o ahorros o inversiones tienes para exijirte que vendas esos otros assets o inversiones para que le pages la diferencia que recivira en la venta de short sale o foreclosure. Pero una casa donde uno vive como residencia principal NO es una inversion, este es su hogar y por lo tanto no es considerado como un asset de inversion. Igualmente un banco que tiene como respaldo la residencia principal de una persona no le pedira que venda su casa por la simple razon de esta misma persona haya perdido su casa de inversion.

21. Lourdes Escobar on February 27th, 2008 2:13 PM

    Tenemos una casa que la compramos hace dos anos. La cuota hoy en febrero se nos subio lo cual es imposible pagarla. Nos han recomendado el short sale, pero me gustaria saber como le afectara el credito a la persona duena del prestamo que es mi hija. Segun tengo entendido son dos anos…… Podriamos comprar otra casa antes? Nunca nos hemos atrasado en los pagos, estamos al dia…. gracias por su respuesta.

22. IVANNIA on February 29th, 2008 8:01 AM

    MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE VIVO EN SURPRISE AZ . Y TENGO DOS CASAS UNA DE INVERSION Y LA OTRA EN LA QUE VIVO. AHORA ESTOY PERDIENDO MI CASA DE INVERSION PORQUE NO PUEDO SEGUIR PAGANDO Y EL BANCO NO QUIERE NINGUN ACUERDO DE PAGO LO QUE NECESITO SABER ES SI AL PERDER ESA CASA EL BANCO ME PUEDE QUITAR LA CASA DONDE VIVO QUE YA LA TENGO CASI TODA PAGADA SOLO DEBO $30.000 DOLARES GRACIAS ESPERO SU RESPUESTA

23. Maria Avendano on February 29th, 2008 10:39 AM

    Hola,
    Mi papa tiene una casa que todavia tiene algo de equity, pero los pagos son muy altos y el no gana suficiente para pagarla, estan pensando irse a su pais natal y quisieramos saber que es lo que deben hacer, a partir de este mes ya no podran hacer los pagos, tienen 2 prestamos con diferentes bancos. Como procede hacer esto?

    Muchisimas gracias y espero su respuesta. Creemos que entregar el Deed seria lo mejor, pero como se hace si hay un equity loan tambien?

    Que tenga buen dia y un millon de gracias

24. reyvaldez17 on February 29th, 2008 6:40 PM

    hola ney ,quiero preguntarte, actualmente tengo una casa en short sale , mi relator me propuso rentarla en lo que se demora el proceso de short sale , pero que pasaria si los renteros dan~an la propiedad o los electrodomesticos , soy yo responsable ante el banco por eso?
    de antemano gracias

25. Ney on March 1st, 2008 7:41 PM

    Lourdes,
    Algunos de los bancos (no todos) haceptan short sales sin que la persona se haya atrasado con los pagos. Pero hay otros que no quieren ni siquiera hacer una modificacion sin que las personas no esten por 3 meses atrasados. Como afecta esto a tu credito. Los pagos atrasados te reducira alrededor de 75-100 puntos. Por encima de eso un short sale te podria reducir 200 puntos en tu credito.

    Es posible que una persona pueda recueperar su credito en alrededor de 2 años cuando hace un short sale pero todo depende de que tanto daño ha sufrido el credito y que tanto esfuerzo se pone para recuperarlo. Tu credito no lo podras subir con tan solo hacer tus pagos a tiempo.

    Tu o tu hija, si pueden comprar otra casa hantes del short sale solo si califican para la compra de la nueva casa. Obviamente tienen que tener los suficientes ingresos para calificar.

26. Ney on March 1st, 2008 8:05 PM

    Ivannia,
    Tu pregunta deberia ser dirigida a un abogado para una respuesta mas concreta y detallada.
    Normalmente la casa que es residencia principal es protejida si la que se pierde es una casa de inversion pero el dueño de casa es personalmente responsable por la cantidad de perdida que tenga el banco sobre la casa de inversion perdidia. El banco podria exigir un repago sobre la perdida que tenga al re-venderla o podria tomar accion contra cualquier otro “asset” si es posible.

    Pero en la mayoria de los casos, los bancos simplemente toman la perdida de la casa y lo reportan como ingresos del dueño por lo que se tendria que pagar impuestos sobre esta perdida ya que las casas de inversiones no son protejidas por la nueva ley que proteje a los dueños de casa para que no pagen impuestos sobre la perdida de la casa.

    Aqui tienes el articulo sobre esto:
    http://micasamidinero.com/2007/mortgage-forgiveness-debt-relief-act-2007/

27. Ney on March 1st, 2008 8:19 PM

    Maria A.
    En mi opinion ustedes deberian tratar de vender la casa si es que ustedes no pueden quedarse con la casa y dejarla rentando. Obviamente si deciden rentarla tienen que tener mucho cuidado de calcular bien si es que les funcionaria esta opcion ya que el rentar tu propiedad y ocuparse de renteros no es tan facil como muchos piensan. Solamente fijate en los miles de familias Hispanas que creian que invertir en Bienes Raices era facil con tan solo obtener renta que cubra los pagos de la hipoteca. Y por que creian esto? por que miraban que sus familiares, vecinos y amigos lo estaban haciendo y por que los “profecionales” les decian lo mismo. Pero la verdad era otra. Es por esto que te digo que si pueden dejenla rentando, pueden utilizar una compania que se especialize en “property management”.

    Si esta no es una opcion, vendan la propiedad pero para poder venderla facilmente tendran que entender el mercado y no enforcarse en cuanto quieren ganarle a la casa.

    La entrega voluntaria de la casa no es tan facil como se piensa y en muchos casos cuando hay dos prestamos es casi imposible por que cuando entregas el titulo al un banco. El otro banco no se va ha quedar sentado sin pedir su dinero y el otro banco no le va ha querer pagar al otro banco.

28. Ney on March 1st, 2008 8:37 PM

    Rey,
    Acaso tu propio agente no sabe la respuesta a tu pregunta?
    No lo tomes a mal mi pregunta.
    El valor de una casa no incluye electrodomesticos igualmente el valor de una casa no tiene nada que ver con la cantidad del prestamo que todavia se debe en la misma. A los bancos le interesa que se les page la deuda no necesariamente el valor de la propiedad cuando se vende. Es por eso que es tan dificil negociar con los bancos en un short sale ya que ellos solo miran numeros pero no valores de bienes raices.

    Por lo tanto una casa que es dañada por los ocupantes, atraera una oferta mas baja por lo tanto la perdida en la propiedad crece mas. Al final lo unico que cuenta es el monto total que se debe al banco y el precio al que se logro vender la casa arreglada o no.

29. Mario Alberto on March 17th, 2008 3:11 PM

    Compramos un terreno el fla. con un socio hace un par de años. El banco presto parte del dinero para la compra, por la baja del negocio inmobiliario quede sin dinero para cubrir los gastos de este año y mi socio quiere hacer un short sale para poder salir del problema. Quiero saber que opina porque despues de leer su articulo de short sale no tengo claro si nos ayuda en este caso. gracias

30. Ney on March 18th, 2008 9:35 PM

    Mario,
    Se necesita saber muchos otros detalles sobre tu situacion para poderte decir si talvez un short sale seria una mejor opcion o no.
    Dime que es lo que no entiendes sobre un short sale y te lo explicare.

    Un short sale es la transacion de venta en bienes raices cuando el valor de la propiedad es menos de lo que se debe actualmete por el prestamo. La perdida que ocurra de esta transacion sera monetariamente por parte del banco PERO debes enteneder que los bancos nunca pierden por lo tanto la perdida del banco podria ser una de las varias consequencias que podrias tener.

    Igualmente no todos califican para hacer un short sale. Para poder hacer un short sale, se necesita revisar detenidamente la situacion de cada uno.

31. PEDRO on March 26th, 2008 8:37 PM

    HOLA, HE LEIDO VARIAS RESPUESTAS QUE PUEDEN APLICAR A MI PREGUNTA, TENGO UNA CASA PRINCIPAL Y OTRO APARTAMENTO EN EL QUE INVERTI DE MAYOR PRECIO QUE MI HOGAR, ESTE ESTA RENTADO PERO COMO TODO HA BAJADO TANTO YA NO LO PUEDO RENTAR EN LO DE ANTES PUES NADIE QUIERE PAGAR MAS Y TENDRE QUE HACER UN SHORT SALE PUES MIS INGRESOS TAMBIEN HAN BAJADO Y NO PUEDO CUBRIR TODOS LOS GASTOS, AHORA MI PREGUNTA ES, YO APLICARIA PARA UN PERDON DE LOS IMPUESTOS SI ESTE APARTAMENTO ES VENDIDO EN SHORT SALE O QUE PUDIERA PASAR CON MI PROPIEDAD PRIMERA ES DECIR MI HOGAR,QUE TIPO DE ABOGADO SERIA EL QUE MEJOR ME RESPONDIERA ESTO, DE REAL STATE O DE IRS, MUCHISIMAS GRACIAS POR CUBRIR MIS DUDAS,SALUDOS Y FELICIDADES POR ESTA PAGINA TAN INFORMATIVA.

32. Ney on March 27th, 2008 7:56 PM

    Pedro,
    Primero que nada gracias por visitar http://www.MiCasaMiDinero.com una pagina llena de informacion para los Latinos

    Sobre tu situacion te dare la misma respuesta que le di a Ivannia ya que tu caso y tu pregunta es muy similar.

    Normalmente la casa que es residencia principal te proteje de que tengas alguna responsabilidad financiera para el banco si la pierdes, pero esto depende del tipo de prestamo que tengas “recourse” o “non-recourse” lo cual lo explico en este mismo articulo en esta pagina. Pero si se pierde una casa de inversion el dueño de casa es personalmente responsable por la perdida que tenga el banco. El banco podria exigir un repago sobre la perdida que tenga al re-venderla o podria tomar accion contra cualquier otro “asset” si es posible.

    Pero en la mayoria de los casos, los bancos simplemente toman la perdida de la casa y lo reportan como ingresos del dueño por lo que se tendria que pagar impuestos sobre esta cantidad ya que las casas de inversiones no son protejidas por la nueva ley que proteje a los dueños de casa para que no pagen impuestos sobre la perdida de la casa.

    Aqui tienes el articulo sobre esto:
    http://micasamidinero.com/2007/mortgage-forgiveness-debt-relief-act-2007/

    Te aconsejo que consultes con un abogado de bienes raices o un abogado de impuestos que tenga conocimiento de como funciona esta nueva ley.

33. Victor m on May 2nd, 2008 12:02 AM

    Hola,

    Actualmente tengo viviendo casi 3 anos en esta propiada auque no es mia la propiedad esta en nombre de un familiar las intenciones eran de comprarla y ponerla en mi nombre por situacion del mercado no me fue posible actualmente el % es variable como muchos prestamos pero en ningun momento hemos que dado mal con ningun pago desde la compra los pagos an estado puntuales para no perjudicar el credito de mi familiar ..la propiedad bajo casi 50,0000 dolares de valor usted cree que se pueda ser un short sale..la rialidad el sueno de tener un casa seha convertido en una pesadilla y realmente un dolor de cabeza ..me gustaria saver su consejo mi intencion es quedarme con la propiedad y no perjudicar mi familiar o evitar los mas posible el esta dispuesto hacer short sale..o buscar la mejor solucion para uno y para el otro..agradeseria mucho su consejo..Dios lo bendiga

34. Ney on May 2nd, 2008 12:16 PM

    Victor,

    El hacer un short sale no deberia ni es la primera opcion que se debe considerar cuando una familia se encuentra en tu situacion.

    Te suguiero que leas los previos articulos que son mencionados en esta misma pagina, estos articulos etan numerados “Pt1, Pt2, Pt3, Pt4″. Este articulo que estas leyendo es Pt4.

    Las otras opciones que deberias considerar es talvez la modificacion del prestamo, la explicacion de esto lo encontraras en la Pt2. Igualmente pueden refinanciar si por lo menos tienen un 3% de plus valia ya que los prestamos FHA financian hasta un 97% en refinanciamientos.

    Si un refinanciamiento o las opciones en el articulo que te indico no funcionan, un short sale seria talvez el siguiente paso que podrian tomar.

35. Pat on May 2nd, 2008 8:15 PM

    Hola Ray,
    Tengo una casa que vale en el mercado $ 350K ahora yo le debo al banco con el cual tengo la hipoteca $ 240K, pero en cambio tengo una linea de credito de $ 180K, mi esposo es el unico trabajando en el momento, hemos tratado de todos los medios de tener nuestros pagos al dia pero ya los recursos se agotaron. usted cree que habra alguna manera de hacer una mediacion con los dos bancos y tratar de bajar las cuotas mensuales? el banco de la primera hipoteca aceptaria una mediacion cuando el prestamo no supera el avaluo?, el banco de la linea de credito aceptaria una mediacion, y cuales serian los motivos simplemente no tenemos para pagar? es el short sale la mejor solucion, pero como se hace un short sale en estas circunstancias, si en verdad quien en realidad quien perderia es el banco de la linea de credito.
    Entregar la casa al banco inmediatamente seria mejor que el short sale? y porque? como actuaria el banco de la linea de credito, seria una deuda a pagar a plazos de todas maneras?

    Y agradezco muy sinceramente la ayuda que nos presta a las persona como yo en situaciones las cuales necesitamos informacion y que ir a un abogado nos cuesta y no tenemos conque pagar, Hay alguna institucion que nos pueda ayudar sin fines de lucro?
    Y si no cual es el departamento del banco al cual se debe llamar para hacer este tipo de negociaciones?

    Gracias mil y que Dios lo bendiga grac=ndemente.

    Pat

36. Ney on May 5th, 2008 5:18 PM

    Pat,

    Primero que nada tienes que entender que cualquier informacio que te de, no debe ser tomada como consejeria legal ya que NO soy abogado.

    Tu puedes negociar con el banco para que puedan llegar a un acuerdo para que logres quedarte en tu casa y no la pierdas. El problema esta en si es que el banco quiera aceptar la modificacion. Han habido ciertos casos en que se han logrado negociar que el interes sea fijo como era hantes de que cambiara a variable y hasta se han reducido los montos del prestamo, aunque esto es muy raro que suceda, si se puede conseguir negociar hasta el monto.

    Para que puedas lograr negociar con el banco, ellos te pediran pruebas de todo, ingresos, gastos, pruebas medicas, etc, etc y con esto el banco podra tomar una decision para que no pierdas la casa. Ahora mas que nunca los banco estan siendo mas “open minded” con los casos de las personas ya que se estan dando cuenta que muchas de las personas que podian haber ayudado antes y no lo hicieron, ahora les esta costando mas dinero haciendo el foreclosure a estas familias.

    Se te hara mas facil negociar con el banco del primer prestamo, el segundo talvez este un poco menos habierto para la negociacion pero tienes que tratar de hacerle entender que si no haceptan negociar, ellos perderan su inversion ya que si se vende la casa, esta talvez se logre vender por mucho menos por lo tanto el segundo prestamo talvez recibiria poco o nada de la venta.

    El short sale no es ni debe ser la primera opcion que se debe tomar. Primero te sugiero que leas la parte dos y tres de este articulo. Si te das cuenta al final de este mismo articulo estan los “links” para los otros articulos. Tu estas leyendo la parte 4.

    La ventaja de hacer un short sale es que logras salvar tu credito, claro que se arruinara con el short sale pero este no sera tan fuerte como si te dejaras quitar la propiedad en un foreclosure. En una entrega voluntaria el daño a tu credito seria igualmente menos que un foreclosure pero en tu situacion la veo un poco dificil que logres hacerla ya que tienes dos prestamos y talvez sean de diferentes bancos.

    Un banco del segundo prestamo al igual que del primero podrian tomar varias acciones, pero todo dependiendo del tipo de prestamo que es “non-recourse” o “recourse” e igualmente dependiendo de la situacion especifica del dueño de casa. Si el prestamo es “recourse” el banco muy bien podria tratar de ir contra los otros bienes del prestatario ya que este es personalmente repsonsable por la deuda. Pero si este prestamo es “non-recourse” el banco no tiene otro recurso mas que ir contra la propiedad. El banco podria tomar esta acion contra los bienes pero generalmente no lo hacen y deciden reportar esta perdida al IRS por lo que el prestatario podria terminar pagando impuestos sobre esta deuda al menos que califique bajo la ley que paso al final del 2007. Aqui esta el articulo sobre esta ley:
    http://micasamidinero.com/2007/mortgage-forgiveness-debt-relief-act-2007/

    Vuelvo a repetir no soy abogado por lo que para consejeria legal sobre tu situacion especifica te suguiero acudas a un abogado, te costara un poco de dinero pero sera dinero muy bien gastado. Si deseas contactarte con una agencia sin fines lucrativos que te podria ayudan con consejeria y con la modificacion de tu prestamo, enviame un email

37. carol on May 8th, 2008 9:58 PM

    COMPRAMOS UNA CASA HECE 2 ANOS NOS DIERON UNPRESATAMO VARIABLE, LOS PAGOS VAN ASUVIR Y VA SER INPOSIBLE PODER PAGAR, ANTES DE QUE ESO SUSEDA QUEREMOS HACER ALGO PERO NO SABEMOS QUE HACER , HABLAMOS CON EL BANCO Y NO DIGO QUE MANDARAMOS ALGUNA INFORMACION PARA PODER CAMBIAR EL PRESTOMO A FIGO, AUN NO NOS RESPONDEN, QUEREMOS DEJAR PERDER LACASA PERO ANTES COMPRAR OTRA Y RENTAR COR UNOS MESE LA PRIMERA, Y DESPUES QUE TENGAMOS LA OTRA CASA DEJAR PERDER LA QUEVAMOS ARENTAR, QUE CONSECUENCIAS NOS TRAIRIA ESTA OPSION? YA QUE MI CASA SE DEVALUO MUCHO, DESDE QUE COMPRAMOS LA CASA FUE UN PRECIO MUY CARO, PERO SOMOS PRIMEROS EN ESTO Y NO SAVIAMOS NADA. UN CONSEJO PORFAVOR. GRACIAS

38. moises on May 10th, 2008 6:18 PM

    Mi casa fue declarada en foreclosure en febero del 2008..ahora acabo de recivir date of sale para junio 02 10:30 am en NOrwalk CA
    Mi pregunta es como es el procedimiento de salida…antes del remate …despues?Please hel me

39. Ney on May 13th, 2008 8:46 AM

    Carol,
    Primero que nada el dejar perder la casa deberia ser la ultima opion que podrian tomar ya que hay muchas otras con las que podrian quedarse en su
    casa.

    Si no pueden refinanciar a un interes fijo, la primar opcion seria hacer una modificacion del prestamo directamente con el banco actual para no perder la casa. Si esto no funciona, el siguiente paso seria tratar de venderla o si no logran hacerlo talvez entregarla voluntariamente. La ultima opcion deberia ser que la dejen perder y se las quiten en foreclosure.

    Aqui tienes este articulo sobre la modificacion
    http://micasamidinero.com/myhome/2007/shortsale-foreclosure-pt2/

    Aqui tienes este articulo sobre el short sale, la entrega voluntaria y hasta el foreclosure
    http://micasamidinero.com/myhome/2007/shortsale-foreclosure-pt3/

    Siempre cualquier decision (buena o mala) tiene sus consequencias por lo que tienes que informarte bien sobre las consequencias y este mismo articulo que estas leyendo te puede informar sobre algunas de las consequencias

    Estas consequencias dependen del tipo de prestamo que uno tiene, las leyes del estado donde se encuentra, etc, etc. Es por esto que te aconsejo que hables con un abogado que te pueda dar consejeria legal ya que dependiendo de tu situacion especifica, tu podrias o no podrias ser personalmente responsable por la perdida que tenga el banco.

    Para que puedas calificar para la compra de otra casa, mientras tienes tu propiedad actual, tiene que tus ingresos ser suficiente como para poder pagar los dos prestamos de las dos casas. Al aplicar para un prestamo nuevo, el banco observara que tienes ya una hipoteca sobre otra propiedad y el pago mensual sera utilizado para deducirlo de tus ingresos y asi se calificara si puedes comprar la segunda casa. Por lo que si tu puedes comprar dos casas, mas que seguro tu si puedes seguir pagando la hipoteca de la primera casa y no hay buena razon logica por la que podrias perder la casa.

    Si una persona que es personalmente responsable por el prestamo, esta por perder su casa y logra comprar una segunda hantes de la pedida, el banco que esta perdiendo dinero podria estar muy atento a los bienes que esta persona tiene. Por lo que el banco podria muy facilmente darse cuenta que esta persona tiene dos casa pero esta dejando perder una de ellas y podria tomar acciones contra la misma persona.

40. Ney on May 13th, 2008 8:47 AM

    Moises,
    Te aconsejo que te pongas en contacto con tu banco

41. Rosa on May 27th, 2008 8:51 AM

    YO VIVO EN MASSACHUSETTS Y TENGO UN TIME SHARE EN WEST GATE EN ORLANDO, FL EL CUAL COMIENZO A PAGAR EN JULIO 2008, ACUALMENTE MI SITUACION FINANCIERA A CAMBIADO Y NO VOY A PODER CUMPLIR CON LOS PAGOS, PREGUNTO SI NO PUDIERA VENDERLO COMO FUNCIONA UN FORECLOSURE DE UN TIME SHARE Y QUE CONSECUENCIAS TENDRIA EN MI CREDITO.

42. Ney on May 28th, 2008 1:09 PM

    Rosa,
    Times Shares es algo totalmente diferente a bienes raices por lo cual no es mi terreno de experiencia.

    Lo unico que te puedo decir (lamentablemente aunque ya lo hayas hecho) es que un time share es una perdida de dinero. Los times shares son vendidos a todo como una buena inversion pero la verdad es que un time share funciona solo para aquellos que viajan mucho y varias veces al año. Normalmente una persona “average” no hace esto pero aun asi son vendidas a estas personas y estas salen perdiendo dinero.

    Sobre tu credito, este sera afectado por no cumplimiento de pago en un contrato de prestamo como lo seria un time share. Cuanto exactamente te afectara en tu credito, nadie te lo podria decir exactamente ya que los tres bureaus de credito calculan el puntaje FICO diferente del uno al otro y utilizan una formula proveida por Fair Isaac que es secreta y NADIE tiene conocimiento sobre esta formula para calcular el puntaje FICO. Lo unico que se puede hacer es estimar cuanto te afectaria.

    Te aconsejo que leas este otro articulo que te podria ayudar:
    http://micasamidinero.com/2005/por-cuanto-tiempo-colecciones-y-otros-incidentes-negativos-se-mantienen-en-su-reporte-de-credito/

43. manuel castillo on June 9th, 2008 9:00 PM

    hola,mi pregunta es la siguiente,pues tengo una casa,todo iba bien hasta que mi esposo perdio el trabajo y sin el aporte de el la estamos pasando mal,hable al banco y le explique eso y que si me podian dar una oportunidad el cual le explique que si esperaba hasta el proximo mes,para mientras mi esposo empezara a trabajar y dicen que no puden ayudar,que puedo hacer? irme a banca rota? o que pudiera hacer,quisiera que me diera algun consejo gracias las vegas nevada

44. manuel castillo on June 9th, 2008 9:01 PM

    ok gracias

45. Maritza on June 10th, 2008 8:29 AM

    Yo tengo una pregunta un poco diferente…
    En diciembre del 2006 mi cunado estaba vendiendo su
    casa. Mi esposo y yo la compramos. Los tramites y el papeleo fue muy rapido, mas o menos en un mes.
    A los tres meses de comprar la casa le llego una carta a mi esposo con 66,000 y decia que una cuenta ya estaba abierta. Cuenta que nunca abrimos. Dias despues mi cunado fue a la casa a pedirnos ese cheque y dijo que era de el, que se habia refinanciado la casa antes de venderla asi que se lo entregamos. Pero yo tengo muchas dudas ya que el cheque venia a nombre de mi esposo y a nosotros se nos cobraban interese por este dinero. Aun no se que sucedio, estoy casi segura que es fraude pero no quiero hacer nada encontra de eso ya que es parte de mi familia quien hiso esto, pero me gustaria saber si esto me podria afectar ahora que la tengo para short sale.

46. Ney on June 11th, 2008 9:58 AM

    Manuel,
    Lamento que esten pasando por tiempos tan dificiles.

    Cuando una persona decide declararse en bancarrota, este podria ser en bancarrota ch7 o ch13 por lo cual si el juez decide podria terminar pagando la deuda a pagos alargados o perdonar la deuda completamente (Yo NO soy abogado por lo que te sugiero consejeria legal con un abogado). Pero si una deuda hipotecaria fuera perdonada completamente, el banco aun asi sigue siendo el dueño de la propiedad. Por lo tanto aun asi con la declaracion de bancarrota, una persona todavia perderia la casa aunque no tenga que re-pagar la deuda.

    Si alguien en tu familia ha perdido trabajo temporariamente, generalmente los bancos entienden esto y pueden negociar varias opciones como el temporariamente perdonarte los pagos por algunos meses hasta que te recuperes economicamente, mientras que los pagos que no se han hecho durante este tiempo se aumentan al monto total de la deuda o se lo paga en plasos. Aqui tienes este articulo sobre esto:
    http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt2/

    Me parece segun tu comentario de que talvez no hablaste con el departamento correcto o no pusieron suficiente presion y emfasis para que el banco aceptara una modificacion del prestamo. Los bancos no quieren que pierdas tu casa por ellos pierden mucho mas dinero cuando esto ocurre por lo que te sugiero que tengas pasiencia y llames de regreso pero hables con un manager o supervisor en el departamento que se encarge de las modificaciones de prestamos “loan modification” y te ayuden a llegar a un acuerdo. Asegurate de que sea cualquier acuerdo por escrito y no firmes nada que no entiendas o no estes deacuerdo.

47. Ney on June 11th, 2008 10:49 AM

    Maritza,

    Como explico en este mismo articulo, hay ciertos prestamos (dependiendo de las leyes de cada estado) que son “non-recourse” y otros “recourse”. Un prestamo secundario no utilizado para la compra de una casa como residencia principal puede ser calificado como “recourse” por lo cual el prestatario podria ser personalmente responsable por pagar tal deuda al final de un short sale.

    Si tu recibiste un cheque a nombre de tu esposo, este dinero es de tu esposo ya que el prestamo de tal dinero esta a nombre de tu esposo y el seria responsable de pagar tal deuda si no se hacen los pagos en tal prestamo. Te sugiero que verifiquen bien que esta pasando con tal dinero y tal prestamo, tambien podria ser que tu esposo es victima de robo de identidad.

48. Erica on June 20th, 2008 1:30 PM

    En el 2005 mi marido y yo compramos una casa en Santa Clara y nuestros terminos del prestamo (interes solamente) ya se vencieron. Hemos tratado de hablar con el banco acerca de modificar el prestamo, pero ellos no cedieron. Seguimos tratando pero no sabemos que hacer, ya que no podremos calificar para refinanciar. Queremos mantener la casa pero no sabemos que mas hacer para que el banco coopere.

    En dado evento que el banco no ceda, entonces nosotros queriamos saber si se recomienda un short sale o foreclosure. Se que hay costos pero no veo otra solucion. Que recomiendas?

49. Ney on June 23rd, 2008 12:42 PM

    Erica,

    Lo primero que te recomiendo, si esque no quieren perder su casa, es que le sigan luchando para una modificacion. Generalmente cuando un dueño de casa no tiene la experiencia de hacer este tipo de negociacion y transacion como lo es la modificacion, los dueños de casa se frustran mucho y se dan por vencido.

    Aqui mismo en San Jose hay una organizacion SIN FINES lucrativos que se enfocan en ayudar a dueños de casa para que no pierdan sus casas. Si deseas mas informacion no dudes en ponerte en contacto. YO NO RECIBO ninguna comision por ponerte en contacto con ellos y no tengo ninguna afiliacion con ellos.

    Si no deseas seguirle luchando (lo cual no seria lo adecuado) el siguiente paso seria hacer un short sale. Si la propiedad vale mucho menos que el balance del prestamo, los gastos que se incurran en la transacion se añadirian al monto total que recivira el banco como perdidas. Igualmente sucede con una entrega voluntaria (deed-in-lieu) y una reposecion (foreclosure). La diferencia esta en el credito ya que si se logra hacer un short sale, una persona podria recuperar su credito en alrededor de unos dos años.

50. Erica on June 23rd, 2008 4:54 PM

    Gracias,

    La semana pasada mande mi informacion y applicacion a ACORN Housng services, pero no han respondido. Si hay otra organizacion o persona con la nos puedas connectar te lo agradaceria mucho. Quiero tratar de mokdificar los terminos antes de recurrir a short sale o foreclosure.

    De nuevo, te agradezco tu ayuda.

51. Ney on June 25th, 2008 11:47 AM
    La forma que yo tengo entendido que Acorn Housing trabaja es asi. Primero tu colectas todos los documentos necesarios para la modificacion del prestamo y cuando ya tienes todos los documentos requeridos, tu haces una sita con ellos y vas personalmente ha recivir consejeria por parte de ellos.
    Te aconsejo que primero collectes todos los documentos indicados en la pagina web de Acorn Housing y te contactes inmediatamente con ellos y hagas una cita. Generalmente se demoraran talvez 1 o dos dias en llamarte de regreso si dejaste un mensaje por que ellos estan ayudando a muchas familias tambien asi que ten pasiencia.

52. ivan on July 9th, 2008 4:48 PM

    Hola en 2006 perdi mi trabajo en michigan por la crisis que vivimos en estos momentos lo cual me mude de estado ,trate de vender mi casa varios meses por todos los medios ,por falta de asesoria me hablaron de un deed in lieu para poder salvar mi credito, pero el banco nunca me ayudo ,ahora quisiera reponer mi credito pero no se si pueda con la ayuda de un abogado por la misma via (deed in lieu) ya paso unos 6 meses de la reposicion.gracias

53. Ney on July 10th, 2008 8:15 AM

    Ivan,

    Cual es tu pregunta?

    Quieres saber si puedes reponer tu credito a travez de un abogado?
    Quieres saber si puedes volver a intentar hacer el deed-in-lie con el banco a travez de un abogado?

54. Pat on July 10th, 2008 8:50 AM

    Le doy la gracias por toda la ayuda desinteresada que nos brinda atravez de este medio, me gustaria saber si se le puede llamar tambien y hacer preguntas atravez de la linea telefonica, pero mientras tanto me gustaria saber:
    Mi esposo y tenemos tres propiedades las cuales se estan perdiendo, este es el tercer mes de atraso con el banco, mi esposo es el unico que esta en el prestamo de los bancos, pero yo estoy firme the note en las tres propiedades, la cual una de ellas es nuestra casa primaria. queremos saber que tan factible es que yo ahora que el mercado esta bajo compre una propiedad a mi nombre antes de que tengamos que hacer una bancarrota? si es que las casa no se llegaran a vender en un short sale.
    Tambien cuando una hace una bancarrota cabe la posibilidad de que el banco venga atras de los otros bienes?, el sueldo de mi esposo puede ser embargado aun haciendo bancarrota?, se que son alguna s preguntas a la vez, perdon le pido por abusar, pero usted es la unica fuente de informacion que tenemos.
    Las propiedades estan en la florida y tienen la mitad de valor de cuando las adquirimos, por esa razon queremos comprar una a bajo precio para poder tener algo nuestro cuando las otras se pierdan, lamentablemente perdimos mucho dinero al invertir en estas propiedades y a mas de esto yo me quede sin trabajo.
    Aparte de contestar mis preguntas hay alguna institucion o un abogado con cobros modestos que usted sepa en mi area que me puedad recomendar? yo vivo en West Palm Beach Florida.
    Gracias nuevamente por toda la atencion y ayuda, a personas como usted se que Dios sabe vendecir grandemente.

    Pat

55. Ney on July 14th, 2008 5:04 PM

    Pat,
    Claro que me pueden llamar sin compromiso. En un email te enviare mi numero de contacto.

    Segun tu comentario tu mencionas que tu estas “firme the note” lo cual no estoy seguro que me quieres decir con eso. Por lo que voy asumir que me quieres decir que tu firma/nombre esta en el titulo de la propiedad.

    Entonces si esta fuera la situacion te dire lo siguiente. Cuando una persona compra una casa con un prestamo hipotecario, esta persona esta firmando un contrato con el banco que promete pagarle el dinero prestado y pone como colateral el titulo de la casa. Ahora si hubiera una o dos personas mas que estubieran en el titulo de la propiedad pero no en el prestamo, entonces las personas que estan en el titulo y no el prestamo, no tienen ninguna obligacion para el banco por que estas personas no firmaron el contrato con el banco.

    Entonces, las personas que no estan el prestamo, facilmente podrian comprar una casa siempre y cuando pudieran calificar para el prestamo.

    La bancarrota tiene dos versiones que la mayoria de personas pueden calificar. Estas son Ch 7 y Ch13. Las dos son diferentes en sierta manera ya que en una se cancelan las deudas en su totalidad y el banco acepta las perdidas. En el otro, las deudas pueden ser repagadas a un pago mucho mas bajo y hasta talvez un monto de balance mas bajo tambien. La forma de repago podria ser voluntaria o forzado dependiendo del veredicto.

    Si deseas informacion detallada de tu situacion sobre la bancarrota te aconsejo que hables con un abogado ya que yo no lo soy.

    Pat, si deseas contactar una agencia de confianza en tu area visita a “Acorn Housing” la cual es approvada por el HUD y da consejeria. Esta organizacion es sin fines lucrativos “non-profit”. Si lees mis mensajes anteriores en este mismo articulo observaras el enlace (link) a la pagina web de esta organizacion.

56. Virginia on July 21st, 2008 6:32 PM

    Hola, vivo en florida y tengo una situacion con mis pagos mensuales de la hipoteca.yo compre mi casa en enero 2006 era fija por 2 anos despues me fue variable yo pago $1918.00 con seguro y taxes pero siempre habia pagado mis pagos a tiempo pero llevo 2 meses que no pago porque mi mama primero le dieron lay off y despues fue operada y era imposible que ella trabajara y solo quedamos yo y mi papa,el banco me mando el formulario para lo modificacion.Mi pregunta es que si mi papa que no esta en el prestamo pero vive commigo y aporta en la casa me puedan aprobar el loss Mitigacion la modificacion de pago poniendolo y que si me ponen la casa en floreclosure mientras me aprueban la modificacion y aparte de mi pregunta que usted me aconseja hacer porque yo no quiero perder mi casa.gracias

57. Ney on July 21st, 2008 8:05 PM

    Virginia,

    En el proceso de modificacion del prestamo, el banco si podria aceptar el ingreso de tu papa para calificarte para la modificacion pero esto tambien depende del banco. El banco es que decide al ultimo en que forma decidira ayudarte. En mi opinion, debes presentarle al banco una situacion de como esta el mercado en tu area. Si puedes indicale cuando vale tu casa y la diferencia con el prestamo actual que tienes. El punto principal de la modificacion es de hacerles ver que el banco perdera mucho mas si hace el foreclosure que si hace la modificacion.

    El banco podria seguir con el proceso de foreclosure o podria empezar el proceso de foreclosure mientras se negosea el proceso de la modificacion. A los bancos no les gusta quedarse esperando a que las personas les entregen la informacion necesaria para algun acuerdo ya que si la modificacion o cualquier otro acuerdo no se logra hacer, este podria continuar con el foreclosure y perderia menos meses en esperar a que empieze el foreclosure.

    Si tu no quieres perder tu casa y puedes seguir con los pagos de por lo menos que estabas pagando hantes de que te subieran los pagos, entonces te sugeriria que trates de seguir precionando al banco para una modificacion. Se persistente con ellos, si una persona te dice que no entonces agradeseles, cuela y llama otra vez y sigue intentando. Si no despues de algunos intentos no logras un buen resultado, habla con los supervisores. Pero siempre con buena informacio a tu lado para que tu negociacion sea consistente con la realidad. Indicales cuando podrian perder con el foreclosure. Indicales que en ti tienen un dueño de casa que puede y quiere seguir con la casa si te ayudan.

    Lo mas importante de todo, anota todo lo que te digan las personas con las que hablas. Anota lo que te dijeron, el nombre y sus numero de identificacion.

58. reyvaldez17 on August 3rd, 2008 1:36 PM

    hola primero que nada gracias por sus consejos,actualmente estoy apunto de dejar de pagar mis tarjetas de credito por no poder pagarlas ya mas,trate de negociar con ellos pero no me ayudaron, devido a la situacion economica,pero solo se hiran a collection? ,o hay que enfrentar un juicio judicial como ocurre en un foreclosure.y si dura en el credito por diez an~os ?

59. Ney on August 4th, 2008 12:07 PM

    Rey,
    Las tarjetas de credito es un poco diferente a los prestamos hipotecarios ya que una hipoteca es respaldada por la propiedad pero las tarjetas de credito solo esta respaldada por el credito de la persona.

    Por lo tanto, los bancos de la tarjeta de credito generalmente no tienen recursos para poder recuperar el dinero que no se ha pagado en la tarjeta de credito. Pero dependiendo de algunas situaciones y tipo de prestamo, el banco podria obtener un enjuiciamento para quitarle parte de los ingresos del prestatario.

    Yo no soy abogado por lo que no te puedo decir si tu podrias salir facilmente sin problemas si decides no pagarle a las tarjetas de credito.

    Eticamente yo te dire que deberias seguir tratando de negociar con los bancos y ser mas fuerte y prescisa. Decirles talvez que quieres pagarles la deuda pero necesitas que te reduscan el interes para que puedas seguir pagando.

    Cada cuenta buena o mala dura 7 años en tu reporte de credito. Pero hay otras situaciones en las que una cuenta podria quedarse por mas de 7 años en el reporte de credito. En este mensaje te deje el link hacia ese articulo.

60. carolina on September 7th, 2008 12:09 AM

    hola mi pregunta es queremos refinanciar pero nos an negado el prestamo devemos 201.500 y actualmente el valor de la casa es 220.000 no nos hemos atrasado en ningun pago y el credito esta bien ademas somos 2 personas en el prestamo pero en realidad no se porque no calificamos que es lo que podriamos hacer vivo en chicago estamos preocupados porque el pago del mes ya ba aumentar espero y me puedan ayudar gracias de antemano.

61. Ney on September 8th, 2008 2:43 PM

    Carolina,

    No conosco los detalles de tu situacion pero talvez la razon por la que no calificas es por que para un refinanciamiento tu necesitas primero y mas que nada valor en tu propiedad. No hay ningun banco que te va a financiar un monto de dinero por mas del valor que vale la casa.

    Ya que talvez el refinanciamiento no sea una opcion para ti, te aconsejo que trates de modificar tu prestamo. La mayoria de las modificaciones de prestamos (dependiendo del banco) se estan haciendo tomando en cuenta los ingresos de la familia que vive en la casa. Osea si tres personas estan aportando para el pago de la casa, entonces el banco tomara en cuenta todos estos ingreso y no solo el de la persona que esta en el prestamo.

    Pero ten mucho cuidado con las companias que dicen ser expertos en modificacion de prestamos. Nadie te puede asegurar 100% que te modificaran el prestamo ya que depende de si calificas y si el banco y los inversionistas dueños del prestamo lo haceptan. Por lo tanto te aconsejo que vayas con una de las consejerias de vivienda certificadas por HUD y ellos te ayudaran a modificar el prestamo sin ningun costo o un costo muy minimo ya que son agencias sin fines lucrativos.

62. Que Hay de Malo en Comprar Una Hoy Y Mañana Perder Otra? : Bienes Raices en San Jose : Mi Casa y Mi Dinero on October 9th, 2008 11:04 AM

    [...] de los emails que recibo de personas que estan por perder sus casas me preguntan que pienso sobre la idea de comprar una casa hantes de perder la casa donde viven [...]

63. Carlos on October 20th, 2008 8:26 PM

    Hola Ney. Tengo mi apartamento listado por cerca de 6 meses y finalmente el banco (Countrywide) acepto el shortsale que se le estaba haciendo a la propiedad.Firme un documento que habla de un deficiency judgment donde ellos no me perseguiran por la diferencia de la venta sin embargo estoy preocupado por los taxes del otro ano,no se si me toque pagar los property taxes y es verdad que no voy a pagar nada de la diferencia que el banco esta asumiendo como perdida,que me aconsejas,gracias….

64. Ney on October 20th, 2008 9:14 PM

    Carlos,

    Un deficiency judgment es un juicio por deficiencia de pago. En el caso de una hipoteca seria por la deficiencia que no se pago la deuda en su totalidad.

    Si tu dices que el documento que firmaste te perdona la deuda, entonces podrias talvez estar libre de consequencias legales con el banco. Pero no soy abogado por tanto esto no es consejeria legal sobre tu caso.

    Los taxes que tu hablas son dos diferentes y no los debes confundir.

    El primero son los impuestos que se paga al IRS y al estado. Con estos impuestos, una persona que hizo un short sale podria tener consequencias taxables. Pero segun la nuena ley que paso el gobierno HR 3648, esta consequencia taxable es perdonada. Claro que hay ciertas restriciones. Por lo tanto te aconsejo que hables con un CPA ya que yo no tengo conocimiento de los detalles de tu caso ni tampoco soy CPA. El CPA te podra decir si calificas para esta ley o de cual otra forma podrias prevenir pagar impuestos (ej: declaracion de insolvencia)

    Los otros impuestos son los impuestos de la propiedad. Estos le siguen a la propiedad. Por lo cual cuando una persona pierde la casa en short sale o foreclosure y no se han pagado los property taxes, generalmente estos pasan a ser la responsabilidad del banco.

65. Luna on October 21st, 2008 8:44 AM

    Sr. Montenegro, Me gustaria me diera un consejo lo mas acertado posible segun es su conociemento, se que no es abogado, ni CPA, pero tambien se que tiene un conociemiento basytante amplio en esta materia.
    Mi esposo y yo tenemos tres propiedades, una inversion otra una secundaria y la principal, y una linea de credito por la principal, ya vamos
    para cinco meses que no hemos pagado ninguno de los prestamos incluyendo la linea de credito.
    Me gustaria me aconsejara que es mejor hacer con referente a las propiedades, mi esposo es el unico en que esta en el prestamo con el banco, pero yo estoy en el NOTE, yo firme cuando hicimos la compra, y se que eso me hace responsable a mi tambien por la deuda, entonces he hablado con los bancos, y ellos me han dicho que haga un di-in-liu, o sea una entrega voluntaria, pero me han dicho que cuando se haga la venta de la casa ellos me mandan un 1099, he preguntado y me han dicho que un CPA podria ayudarme con estos trmites y que ellos saben de que manera hacer que esto no se haga efectivo y que mas que seguro es que no tenga que pagar nada, pero fuia a un abogado de bancarrota y me dijo que no entregara las casas que me daba lo mismo hacer una bancarrota por una casa que por otra la unica diferencia era su cobro pero que de esta manera quedaba en paz sin tener que preocuparme mas tarde por cualquier deuda y mas que todo con el IRS. a mi no me gustaria llenar una bancarrota puesto que he estado tanto cuidando mi credito y esta bueno y lo quiero mantener de esta manera para mas adelante poder comprar algo al precio de ahora con mi credito, pero el me dijo que de todas maneras tenemos que llenarla por la linea de credito y dos tarjetas que estan en el credito de mio esposo. Por favor deme su consejo como si fuese suya la situacion, repito se que no es abogado ni CPA y de esa manera lo voy a entender, tambien me dijeron que la linea de credito que esta por mi casa primaria se podia convertir en un unsecured loan al llenar el capitulo 13 de esta manera podria salvar mi casa primaria pues el prestamo con el banco es menos del valor de la propiedad pero es la linea de credito con lo sobrepasa el monto del valor actual, es esto verdad? que puedo convertir la linea de credito que es un secured loan a unsecured llenando un cap. 13? entonces es por esta razon que el abogado nos dijo que de todas maneras teniamos que llenar la bancarrota y que si llenabamos bancarrota por una cosa para que entregar las casas. yo vivo en la florida y las propiedades estan en la florida, pero mi esposo se quedo sin trabajo y ya tiene casi un año viviendo en NY, y el nos dijo que teniamos que llenar la bancarrota en NY puesto que es donde mi esposo vive y trabaja.
    Gracias por seguir guiandonos en estos momentos tan dificiles para mucho de nosotros.

66. Mary Paz on October 21st, 2008 3:17 PM

    Hola de nuevo, hace unos dias le expuse mi situacion aunque en aquel momento mi esposo no me tenia tan enterada, en fin, que ahora voy con un nuevo planteamiento.
    Hace un poco mas de 2 años compramos una casa nueva con valor de 740,000 y supongo fuimos victimas de el tipo de prestamo que nos dieron, el prestamo fue otorgado por dos bancos: un banco por 550,000 y el otro con 90,000 pues el anticipo lo pagamos de nuestros ahorros.
    De todos es conocido la situacon actual, por esa razon al ver que los pagos que teniamos que hacer eran muy elevados tratamos de negociar con el banco a lo que ellos dijeron solo ayudar a quienes se atrasaban.
    Mi esposo acudio con una persona de real state que le aconsejo un amigo, y ellos empezaron el tramite de un short sale como medida mas viable para resolver esto. Esta persona le dijo a mi esposo que ellos empezarian a negociar un short sale con nuestro banco y que cuando este aceptara al cabo de unos meses ellos con otro banco con el que trabajaban en conjunto comprarian la propiedad al precio actual y nos la reveenderian con un mejor prestamo en cuanto a pagos mensuales incluyendo los taxes de la casa.
    Asi que mi esposo por recomendacion de ellos dejo de pagar la casa, a la fecha ya pasaron 3 meses, el banco al que debemos la mayor cantidad acepto el short sale pero al que debemos menos lo denego.
    Ahora bien nosotros tenemos muchas preguntas en el aire que me gustaria que atraves de su experiencia nos aconsejara:
    Si se supone que el credito de mi esposo es afectado por un short sale, como es que el nuevo banco autorizaria a mi esposo la compra de la casa? Es eso posible si es que ellos tienen conocimiento del porque del short sale?
    Una vez que un banco niega el short sale, se puede volver a intentar? En este caso si uno de los dos bancos acepta y el otro no, que pasa en estos casos?
    Hoy mi esposo llamo al banco y le dijeron que para evitar retardar el foreclose pagara un minimo de cantidad y podia aplicar para una modificacion sin seguridad de ser aceptada.
    En que se basan ellos para hecer una modificacion? Y una modificacion baja razonablemente la cantidad mensula a pagar?, supongamos que nuestros ingresos actuales son de 5,000 al mes y nosotros necesitamos pagar actualmente 8,000 para tambien cubrir los pagos de la casa, es una diferencia muy considerable para ellos, que sea negativa para nosotros?
    Estamos confundidos porque no sabemos que hacer si nos niegan una modificacion, cual seria el mejor paso a seguir para dejar la propiedad sin tener mayores consecuencias si es que ya negaron el short sale una vez.
    Podria usted aclarar algunas dudas con su vasta eperiencia,porque hemos pedido algunas consultas y o no tenemos mucha suerte o quienes nos orientan nos dejan mas confundidos.
    Pensamos que tal vez es mejor perder la propiedad para no estar tan apretados de gastos y dedicarnos a ahorrar dinero para mas adelante comprar otra casa,creo usted esto una posible solucion? Ya con con 4 hijos entrando en la adolescencia los gastos se van incrementando/

    Gracias por su paciencia a mi mensaje y ojala me pueda dar una pronta respuesta.

67. reyvaldez17 on October 22nd, 2008 2:13 PM

    hola de antemano gracias por su orientacion, mi pregunta es la siguiente, he escuchado que con el nuevo plan de el presidente bush , uno puede negociar con el banco, para hacer modificacion de los pagos de la hipoteca y que uno termina deviendole al banco solo el valor actual de la propiedad y no el monto original de el prestamo es esto cierto?, nosotros actualmente estamos al corriente con los pagos , pero dentro de poco , ya no podremos, hemos platicado con una sen~ora que nos ayuda con el tramite y negociar con el banco , pero dice que no es garantia y aun asi ella cobra sus honorarios , que tan confiable es esto , no queremos perder nuestra casa , pues acabamos de entregar otra por favor que me recomienda ? devo dejar de dar los pagos para que me ayuden?

68. Ney on October 22nd, 2008 4:26 PM

    Luna,

    Primero quisiera aclarar una cosa. Tu me dices que tu esposo esta en el prestamo pero solo tu estas en el NOTE? Eso es algo imposible. Si tu estas en NoTE, tu debes estar en el prestamo. Talvez lo que me quieres decir es que tu solo estas en el titulo de la casa.

    Si dos personas estan nombradas en el NOTE/prestamo, esto los hace responsable a los dos.

    El Deed-in-Lieu es una de las opciones que podrian tomar pero te dire que esto no es nada seguro. Un Deed-in-Lieu es mucho mas facil si hay un solo prestamo o si los prestamos son con un solo banco.

    Si un banco le quita la casa involuntariamente (foreclosure) o voluntariamente a travez (deed-in-lieu), es posible que tengan consequencias como las que explico en este mismo articulo de esta pagina.

    Las consequencias taxables de un short sale, deed-in-lieu, foreclosure o cualquier otra acion que deje perdidas al banco pueden ser prevenidas especialmente con la nueva ley HR 3648 (lee el articulo aqui). Pero obviamente para poder ser perdonados de las consequencias taxables, el caso y la persona tiene que calificar para esta ley. Uno de los requerimientos para este perdon segun la ley es que sea propiedad principal. Obviamente hay otras opciones tambien como la declaracion de insolvencia pero esto se tiene que consultar con un CPA ya que yo NO lo soy.

    Las consequencias legales que un banco podria tomar en contra de un prestatario depende de varias cosas. Depende si el prestamo es recourse o non-recourse o si el estado donde se esta la propiedad se realizan foreclosures judiciales o no-judiciales.

    La bancarrota puede ser otra opcion pero esto te afecta igual que un foreclosure. Tu dendrias que trabajar duro para recuperar tu credito despues de un foreclosure o de una bancarrota. Pero la bancarrota no es para todos. La bancarrota es para ciertos casos, talvez el tuyo sea ideal pero esto tienes que consultarlo con un abogado.

    La bancarrota podria dar dos opciones, dependiendo del juez. La corte podria declarar bancarrota CH 7 a ciertas personas mientras que podria declarar CH 13 a otras. La diferencia dependede de cada caso.

    En una bancarrota Ch 7, generalmente las deudas son completamente perdonadas. Obviamente se pierde la casa pero el banco tendria que haceptar forzadamente la perdida y no tomar mas aciones en contra del dueño.

    Sin embargo, una bancarrota Ch 13 generalmente reduce las deudas a un pago mas factible para el prestatario. Este arreglo de pago puede ser reduciendo el interes o el monto de la dueda.

    Esta informacion de la bancarrota se tiene que confirmar con un abogado de bancarrota ya que yo NO lo soy.

    Un unsecured loan es un prestamo que no esta respaldado por nada fisico. Por ejemplo, prestamos de tarjetas de credito no estan respaldados mas que por tu credito. Pero los prestamos de linea de credito o cualquier otro prestamo hipotecario son respaldados por una propiedad. NO hay manera de hacer un prestamo asegurado o respaldado por una propiedad a un prestamo unsecured, almenos que se utilize una tarjeta de credito para pagar la linea de credito.

    Lupe me gustaria decirte que la declaracion de bancarrota se tiene que hacer en NY o en Florida pero la verdad es que de eso no estoy seguro.

    Gracias a ti por seguir leyendo esta pagina.

69. Ney on October 22nd, 2008 4:52 PM

    Mary,

    Como te habia dicho hantes, si la compania esta re-negociando o modificando tu prestamo atravez de otro banco, esto quiere decir que te estan queriendo refinanciar tu casa, cuidado!.

    Ten cuidado con lo que firman. Si otra persona o compania compra tu casa negociando con tu banco…adivina que pasa? Ellos son los dueños y no tu por lo tanto tu terminas siendo inquilina y podrian sacarte de tu casa cuando quieran.

    La modificacion de un prestamo se hace sin considerar el credito ni pagar comisiones exuberantes. La modificacin es voluntariade los bancos y el prestamo sigue con el mismo banco. Lo unico que se hace es modificar los terminos del prestamo.

    La modificacion no tiene nada que ver con comprar una casa y luego re-venderla al mismo dueño. Ten cuidado!

    Me parece que sobre el credito y la compra te has respondido tu misma pregunta. Si tu esposo ya ha perdido tres pago de la casa, el credito de el ya esta mal. Por lo tanto ningun banco va a querer aceptarle un nuevo prestamo, esto te lo puedo apostar. Al menos que talvez sea un prestamo privado lo cual tendria un interes super alto.

    La modificacion se basa en los puros ingresos de los que “viven” en la casa. Para poder quedarse en la casa, los bancos entienden que generalmente hay mas de una persona que provee con los ingresos en la familia dentro de la misma casa. Por lo tanto muchos de los bancos consideran los ingresos de las personas que aportan con sus ingresos en la casa. Otro punto que se ellos se basan para la modificacion es las duedas mensuales que se tiene.

    Una modificacion puede reducir el interes el cual reduce los pagos mensuales, pueden reducir el moto total del prestamo lo cual tambien reduce el pago mensual o pueden hacer las dos cosas. Pero todo depende de cada caso y si el banco lo quiere haceptar.

    En las modificaciones no hay nada 100% seguro y el que te lo prometa te esta mintiendo.

    El que te hayan negado una vez el short sale no quiere decir que este todo perdido. Si es cierto que es dificil hacer que dos bancos hacepten un short sale pero no imposible.

    Las opciones que tienen las personas que estan perdiendo sus casa son la modificacion del prestamo. Para lograr la modificacion te suguiero que te contactes con una compania aprovada por HUD or si vives aqui en California que sea aporvada por el DRE.

    Otra opcion es el short sale, si no es posible entonces la entrega voluntaria. Esto afectara al credito mas que un short sale pero menos que un foreclosure. Y lo ultimo, obviamente lo pero es el foreclosure.

    Ten siempre en mente que cualquier decision que tomes, si el banco incurre perdidas el prestatario podria tener consecuencias legales y/o consecuencias taxables.

70. Ney on October 22nd, 2008 5:16 PM

    Rey,

    Primero que nada gracias a ti por leer esta pagina.

    Ten MUCHO cuidado si una persona o compania quiere cobrarte por adelantado para una modificacion de prestamo. Especialmente si te dicen que los honorarios se cobraran asi te acepten o no.

    Aqui en California es contra la ley cobrar por adelantado para una modificacion. Las unicas companias que lo hacen legalmente lo hacen por que han sido aceptadas por el DRE para que lo hagan asi.

    Al igual que hay compania que hacen modificaciones, tambien hay organizaciones aprovadas por HUD que hacen modificaciones en la mayoria de los estados. Si esta persona no es de confianza te suguiero que acudas a una de estas organizaciones no lucrativas.

    Para lograr una modificacion no es necesario haberse atrasado con los pagos PERO generalmente los bancos ponen mas atencion a los que ya se han atrasado.

    La razon es por que se compara a todas las personas que estan perdiendo sus casas como si todos estubieran en el mar. Los bancos van actuar mas rapido y ponerle mas atencion a los que se estan ahogando y luego a los que si saben nadar y pueden aguantar. NO te digo que te atrases pero talves se haria un poquito mas dificil si tu estas bien con tus pagos.

    La modificacion no es ningun plan de Bush y el Govierno no puede forzar a ningun banco a hacer lo cualquier cosa. Si el presidente o el govierno pudieran hacer esto ya lo hubieran hecho.

    Los bancos son como cualquier negocio y estan amparados en contra de que el govierno quiera manejarlos. La modificacion es voluntaria por parte del banco. Al lograr la modificacion, los terminos del prestamo se cambian. Estos terminos podrian ser cambio de interes y/o cambio del monto del prestamo.

    Talvez lo que tu te referias sobre el plan de Bush es el que paso sobre los prestamos FHA y los refinanciamientos al 90 porciento del valor actual. Esta ley es el HR 3221 pero al igual que la modificacion, es voluntario para que los bancos participen.

71. Maria on November 6th, 2008 11:54 AM

    tengo 18 meses que no puedo pagar mi casa, fui a la corte y me mandaron despues una carta diciendo que el 25 de Diciembre la casa estara en una subasta, y cuando se venda , tengo 10 dias para mudarme, que hago , una bancarrota, un forclore o se la doy a un inversionista , despues de alguna de estas opciones , me queda la deuda de todas maneras ?

    Gracias por responderme

    Maria

72. Ney on November 11th, 2008 10:57 AM

    Maria,

    Las opciones que tienes son varias, pero cual funcione para tu situacion especificamente seria dificil de decir sin saber los detalles de tu situacion.

    Primero como ya estamos en Noviembre y tu dices que en Diciembre entrara en subasta. Por lo tanto el tiempo que tienes para resolver es muy corto.

    Las opciones que tienes son un short sale a un precio razonable que ningun comprador diga que no. Otra opcion es la modificacion de prestamo aunque por el corto tiempo que tienes no estoy seguro que lo puedas realizar. La bancarrota podria demorar el proceso de foreclosure pero no lo va ha parar al menos que se llege a un acuerdo de pagos con el banco. Por lo tanto el resultado queda en las manos del juez y del banco.

    Dependiendo del estado donde ocurre el foreclosure y del tipo de prestamo (recourse o non-recourse) el banco si podria tomar acciones legales en contra del dueño decasa y tratar de collectar el dinero perdido.

    Sin embargo muchos bancos deciden no tomar acciones legales ya que les cuesta mas dinero. Muchos bancos simplemente deciden declarar ese monto de dinero como perdida de ellos y como ganancia del dueño. Al ocurrir esto el dueño podria incurrir consecuencias taxables con el IRS al menos que califiquen para la ley de perdon de impuestos HR 3648

73. eduardo on November 14th, 2008 2:05 AM

    tengo un condominio y lo estoy dejando de pagar apenas tengo dos meses atrasados quiero saber cuanto tiempo tarda para que me puedan sacar del mismo, ademas tengo por la misma situacion tarjetas de credito que no he podido pagar, mi SSN no es bueno, aunque aparece mi nombre, esto me afecta para el futuro, seria mejor hacer bancarrota?

74. eduardo on November 14th, 2008 2:07 AM

    hay alguna forma que uno pueda hacer o mandar a los bancos para aplazar el tiempo antes que te saquen de la casa, no pienso asistir a corte, prefiero decirles que se queden con ella, pues mi situacion legal no es buena.
    puedo hacer algo que me puedieras ayudar ?
    ante mano gracias

75. Ney on November 18th, 2008 2:34 PM

    Eduardo,

    Generalmente el proceso de foreclosure varia de estado a estado y de banco a banco.

    En los estado del lado Oeste de US como California, el foreclosure se hace en la mayoria de casos atravez de un foreclosure no-judicial (non-judicial foreclosure). Lo cual quiere decir que no se requiere de la corte para tomar posecion de la casa. El proceso de foreclosure no judicial generalmente empieza despues de que el prestatario ha dejado de pagar 3-4 meses de su hipoteca. Despues de esto el banco enviara un “notice of defaul” o notificacion de pago tardio de la hipoteca. La fecha de este documento es el inicio del proceso de foreclosure no judicial. Despues de esto, generalmente en 90 dias el banco enviara la notificacion de venta “notice of sale.” Esta notificacion indicara la fecha en que se vendera la casa en subasta por parte del banco. Generalmente el prestatario tiene hasta 5 dias hantes de tal fecha para ponerse al dia con la deuda. Esta explicacion del proceso de foreclosure no debe ser considerada en ninguna manera como consejeria legal o como reemplazo del mismo.

    El proceso de foreclosure utilizado en California es diferente en muchos de los estados en el lado Este de US en los cuales la mayoria de los casos se utilizan el proceso judicial de foreclosure (judicial foreclosure). Este processo es un poco mas tardio que el proceso no judicial de foreclosure. Esta explicacion del proceso de foreclosure no debe ser considerada en ninguna manera como consejeria legal o como reemplazo del mismo.

    La forma que cualquier persona puede parar el foreclosure es pagando al banco lo que se le debe (refinanciando o vendiendo la casa) o llegando a un acuerdo (modificacion del prestamo) o la combinacion del pago al banco con un acuerdo (short sale).

    Sobre tus tarjetas de credito y de la bancarrota te suguiero que leas el mensaje que le deje a Pat y Luna. Ellos tambien tenian preguntas sobre la bancarrota y sobre si seria buena idea hacerlo.

76. George Gonzalez on December 2nd, 2008 7:02 AM

    Hola, vivo en California y quisiera saber que puedo hacer tengo tres casas, 2 de inversion que no puedo seguir pagando, ya intente venderlas por medio de “short sale” pero pasaron varios meses y nada. Que es lo mas recomendable hacer y que pasaria si dejo de pagarlas y al final hago forclosure?
    Gracias mil.

77. paul on December 2nd, 2008 10:37 AM

    Bueno mi mama compro una casa hace 8 años, hace 1 año mi mamo ya no podia pagar el mensual de la casa q era 3500, nos contactamos con un rael state y nos aconsejo que hagamos un short sale, porq solo queriamos desacernos de la casa, han pasado casi un año y no hay respuesta alguna y todo ese año no hemos pagado el mensual de la casa, ahora el abogado nos llama diciendo q la casa esta para la “subasta” y nos dijo q la casa el banco nos van a quitar y la deuda nosotros tendriamos q pagarla q me aconseja usted porq ya no sabemos q hacer estamos desesperados

78. Ney on December 2nd, 2008 3:45 PM

    George,

    Si tienes 2 propiedades de inversion que han pasado en el mercado sin venderse por que no las reduces en precio?

    Si talvez el short sale no fuera una solucion, te dire que ahora los bancos estan poniendo un poco mas de atencion para aceptar hacer modificaciones de prestamos en casas de inversion. Tu puedes leer sobre las modificaciones de prestamos en este otro articulo.

    Ojo que esto no sucede con todos los casos ni con todos lo bancos.

    Las consecuencias del foreclosure en casas de inversion para el dueño varian de estado a estado, de banco a banco y de tipo de prestamo a tipo de prestamo.

    Aqui en California los bancos generalmente trataran el caso de una casa de inversion (dependiendo del prestamo) como un recourse loan. Lo que significa que el banco podria ir legalmente en contra de las otras propiedades del dueño o exigirle que se le page la deuda. Todo esto esta explicado en el articulo de esta misma pagina. Sin embargo, el banco podria tomar la decision de no seguir con las consecuencias legales y simplemente declararlo el dinero como perdida.

    Si esto pasara, el dueño de casa podria enfrentarse a consecuencias taxables con el IRS. Tu puedes leer sobre estas consecuencias taxables de foreclosure en este otro articulo.

    Si deseas consejeria legal te suguiero que hables con un abogado y si deseas consejeria de taxes te suguiero que hables con un CPA.

79. Ney on December 2nd, 2008 3:59 PM

    Paul,

    Primero que nada te sugeriria que hables con el banco que tiene el prestamo en la casa y les preguntes a ellos para confirmar cuando se hara la subasta de la casa.

    Tu mensaje no esta claro y no se si tu propio abogado te dijo esto, si el abogado del banco te dijo esto, u otro abogado.

    Yo no te puedo decir si lo que te ha dicho el abogado es verdad o no sobre la deuda que tendrias que pagarle al banco ya que no conosco los detalles de tu situacion. Sin embargo, como lo explica este mismo articulo en esta pagina, las consecuencias legales varian por varios factores.

    Si la casa donde el dueño de casa vive tiene el mismo prestamo con el que se compro, este podria ser un prestamo “non-recourse” (dependiendo de estado donde se encuentra la casa). Esto quiere decir que el banco solo tiene como recurso quitarle la casa al dueño y nada mas.

    Si esta no es la situacion, el prestamo podria ser “recouse.” Y como se lo acabo de explicar a George, esta situacion podria tener consecuencias legales para el dueño de casa. A pesar de todo esto, generalmente los bancos optan por no seguir con las consecuencias legales y declaran el dinero como perdida.

    Al ocurrir esto, el dueño de casa ahora tendria consecuencias taxables y ya no legales. Tu puedes leer sobre las consecuencias taxables de un foreclosure en este articulo.

80. Mary Paz on February 18th, 2009 3:41 PM

    Hola Ney;

    Le voy a exponer este problema para que me pueda indicar una fuente de informacion o me de su comentario de que poder hacer.
    Hace meses le escribi contandonle mi problema,pero despues de pasados 6 meses le contare la situacion lo mas general posible hasta la fecha.
    Mi esposo fue con una Sra. (no se si en verdad sea realtor)la contacto en las oficinas para la las que ella trabajaba y le pidio opciones para mantener nuestra casa pues los bancos no te atienden a menos que dejes de pagar,asi que ella le dijo que dejaramos de pagar la casa para tener la atencion del banco y mientras tanto ella lo hizo firmar unos papeles (no le dio copia y mi esposo no esta seguro si solo era por representacion ante el banco)y le dijo que ella tenia tratos con un banco privado quien estaria dispuesto al comprar a nuestro banco deudor la casa por el precio actual del mercado y nos la revenderia a nosotros.
    Mi esposo aun cree en los reyes magos,pero yo no, asi que me parecio irreal que con el credito afectado otro banco X nos diera un prestamo y nosotros mismo nos compraramos la casa en un short sale.
    Yo hable con ella y me pido que confiara en ella y esperaramos la aprobacion del short sale del banco a quien debemos la deuda porque este seria un proceso largo.(nuestra casa perdio a la fecha
    un valor de 250,000)
    Esto fue hace 5 meses por lo menos,pero hace un mes esta Sra. llamo a mi esposo para decirle que necesitariamos un comprador para nuestra casa que prestara su nombre porque nostros no podiamos por el credito afectado ,que a quien consiguieramos estaria al frente solo por un ano y depues podriamos poner la casa a nuestro nombre. Le explicamos que no teniamos a nadie y dijo que ella resolveria.
    Como no habia noticias de ella hace 4 dias yo seleccione a otro realtor de infinidad de cartas que nos han llegado por ayuda pues estamos ya en proceso de foreclouser desde hace un mes, y al ver que nos fue denegado la modificacion lo mejor para salir librados sin tantas penalizaciones seria que el se pudiera hacer cargo del short sale.
    El nos recomendo hablar con esta Sra (que ademas ya no trabaja en el mismo lugar donde la contactamos) y le pidieramos la cancelacion de su representacion para que el se pudiera hacer cargo.
    Casualmente ella le llamo antes y le dijo que el banco habia aprobado el short sale y que ella ya tenia a un familiar que iba a ser el que prestara su nombre para la compra pero que nosotros apareceriamos en el titulo de propiedad.
    Mi esposo se ilusiono pero yo le dije que esa mujer ha actuado de forma incoherente y que no podemos confiar mas en su palabra, asi que llame al banco para corroborar la aceptacion del short sale y me dijeron que esto no aperecia en el sistema a la fecha que era incorrecto.
    Convenci a mi esposo de actuar inmediatamente pues el tiempo esta corriendo y llevarle una carta donde ella firme que ya no nos representara mas.
    Ahora el problema es que ella esta intimidando a mi esposo diciendole que el le firmo unos papeles y que si yo soy el problema que yo vaya a hablar con ella,aunque no se cuales son sus intenciones.
    Como yo estoy en la posicion de no creerle nada a esta Sra mi esposo me dice que soy negativa por no creer en esta oportunidad,pero ,quien confiaria despues de 6 meses en alguien que hoy te dice una cosa ,despues otra y no hay hechos reales?.
    Quien me asesora me dice que ella no nos puede obligar a seguir con ella si no estamos a gusto con su trabajo,que ademas ella ya no trabaja en el mismo lugar, nuestra casa nunca se ha puesto a la venta ni en lista,que por lo regular son 4 meses de efectividad para una representacion firmada.
    Esto obviamente ha causado una gran tension como supongo en muchos matrimonios que estan viviendo esto y yo no se como puedo salir de esto de la mejor manera.
    tengo que ir a enfrentarla manana a su supuesta oficina y quisiera valerme de los mejores argumentos para constatar la veracidad de lo que promete, pero mas que nada terminar con esta pesadilla y poder prescindir de sus servicios que creo seria lo mejor para no correr riesgos.

    Sr Ney le suplicaria que si lee esto pronto y me pudiera dar una respuesta rapida seria maravilloso tener idea de como preparame antes de mi cita.

    Gracias de antemano por su asesoria con sus comentarios.

    Mary Paz

81. Ney on February 21st, 2009 5:32 PM

    Mary,

    Espero que todo haya salido bien con la cita que tubieron el dia Viernes y me alegra que mis opiniones te hayan ayudado a ver un poco mas claras las cosas.

    Como te habia comentado, voy a repetir lo que te dije el otro dia para que todos los lectores puedan aprender.

    Primero que nada lo primero que tienen que hacer es verificar que esta persona tenga lisencia de bienes raices. Para poder hacer esto ustedes pueden verificarlo en esta pagina del DRE.

    Para poder hacer una modificacion de prestamos no se necesita estar tarde con los pagos mensuales, pero hay algunos banco que no ponen atencion hasta que sus pretatarios se atracen. Sin embargo seria no tener ethicas si yo te dijera que te atrases con los pagos, lo cual esta señora les ha dicho.

    Adicionalmente, cuando una persona firma un contrato o documento con un prestamista o agente de bienes raices, el cliente tiene legalmente el derecho de recivir una copia de tales documentos firmados. Por lo tanto te sugiero que de buena manera le pidas a esta señora una copia de tales documentos. Para tus futuras transaciones, NUNCA firmen algo que ustedes no entienden 100% y si el contrato esta todo en Ingles ustedes utilizar a alguien que les pueda traducir el documento. Si tu agente es el que les aconseja segun el contrato que estan firmando y este esta solo en Ingles, esto seria practicar leyes lo cual no esta permitido ya que ella no es abogada.

    Si esta persona les dijo que ella tiene “tratos” con bancos privados y estarian dispuestos a comprar tu casa, esto quiere decir que ustedes ya no serian los dueños de la casa. Mucho cuidado con esto por que esto podria ser un fraude que les costaria dinero y tu casa.

    Si esta señora les dijo que se esperaran para la aprovacion del short sale, esto quiere decir que ya ustedes han recivido una oferta y ustedes la han aceptado pero segun lo que tu me has dicho, ustedes no han visto ni una sola oferta. Por lo tanto esto me parece que es una total mentira.

    Si esta señora les esta diciendo que consigan un comprador o que ella conseguira un comprador solo para que ponga su credito y nombre al frente del prestamo solo por un año y despues ustedes podrian poner la casa a su nombre, esto quiere decir que ella esta haciendo algo ilegal. Esto NO SE PUEDE HACER, lo que ella esta tratando de hacer es un fraude.

    La infinidad de cartas que ustedes han recivido es por la razon que ustede ya han recivido la carta de “Notice of Default.” Esta informacion es publica por lo tanto ustedes estan al descubierto para un fraude. Algunas de las cartas que reciviran son legitimas de tu banco pero la mayoria son un fraude asi que mucho cuidado!

    Lo que te ha dicho este otro agente tiene razon. Cuando un cliente contrata a un agente de bienes raices, este cliente tiene todo el derecho de despedirlo si los servicios no son satisfactorios. El cliente es el empleador por lo tanto tu decides. Adicionalmente un contrato con un agente de bienes raices, no necesariamente es vigente por 4 meses, este puede ser por un mes, tres meses, etc; recuerda tu eres el empleador.

    Si ustedes piensan que esta persona esta haciendo algo ilegal y les esta estafando, precionando o intimidando les suguiero que la reporten a las agencias necesarias. La unica forma que podemos parar a esta gente sin escrupulos es reportandolos a las agencias necesarias. Lee este otro articulo que te explica sobre como reportar una queja.

    Adicionalmente aqui tienes lo links que te habia prometido:

    • Las agencias aprovadas por HUD.gov en California
    • Que es una modificacion de prestamos
    • Las companias de modificaciones de prestamos de las que debes cuidarte
    • Las agencias que pueden cobrar dinero para una modificacion de prestamos legalmente
    • Comprovar que un agente tenga licensia de bienes raices

    Espero que toda esta informacion te ayude. Adicionalmente escucha todos los programas que grabaremos en i-Radio en esta otra pagina.

82. Mary Paz on February 23rd, 2009 3:16 PM

    Ney,

    Muchas gracias por su tiempo y utiles consejos, en verdad que toda la informacion que usted me ha brindado atraves de su pagina me ha sido de gran utilidad y tuve los recursos necesarios para tratar con esta persona con argumentos validos y legales.
    Para mi y para mi esposo esto ha servido de leccion para no firmar papeles sin antes leerlos e informarte de a quien contratas, bajo que terminos y que lo que no esta por escrito se lo lleva el viento.
    Mi primer paso ya esta dado, ahora tengo que tomar cartas en el asunto a la brevedad para que si bien ya no puedo salvar mi casa por medio de una modificacion, al menos tratar de no afectar tanto el credito por medio de un short sale.

    Gracias una vez mas, y supongo que seguire escribiendole porque tendre mas dudas durante el proceso y me gusta estar enterada para aprender mas.

    Mary Paz

83. Jorge on April 30th, 2009 7:35 PM

    Hola,
    mi casa esta for short sale. La cual fue aprovada por el banco al que le debo pero mi realtor me dice que ello quieren que yo les pague $ 5000 el dia del cierre, parece ser que es como una multa es esto posible que pase.
    espero me pueda ayudar.

    Gracias
    Jorge

84. Ney on May 5th, 2009 7:18 AM

    Jorge,

    Aparentemente lo que el banco quiere en mi opinion es que tu aportes con $5000 para la venta de la casa. Algunos bancos, dependiendo de la situacion, exigen que el dueño de la propiedad aporte con una cierta cantidad para lograr cerrar el contrato de venta. Pero como todo relacionado en la compra y venta de bienes raices eso es negociable.

    Por ejemplo la diferencia de los $5K pueden ser divididos entre el comprador, el primer banco, el segundo banco y hasta entre los agentes de bienes raices. Todo depende de la situacion y del contrato de compra que se haya aceptado.

85. Elvia Brambila on May 13th, 2009 10:29 PM

    Mi esposo compro la casa en la que vivimos en el 2006, la cual se ha devaluado al 50%. Ya no podemos pagar los pagos de hipoteca desde hace Enero de este 2009 con 2 prestamos de 80 y 20,ya no pudimos pagar por cuestiones se bajo el ingreso, y se debe tarjetas de credito con un interes alto, el cual mi esposo esta tratando de pagar con mi ayuda lo mas que se pueda pues el interes esta a lo mas arriba, metimos toda la informacion necesaria a Loss mitigacion de los dos prestamos para ver si conseguimos reducir el pago mensual. yo empeze a trabajar desde septiembre del ano pasado y estoy ayudando a pagar las deudas de la tarjeta de credito familiar. Pero no es seguro que siga continuando con el trabajo me encuentro embarazada del tercer hijo y no tan facil podre seguir trabajando. Mi pregunta es que si mi esposo no llega a tener un acuerdo con el banco, de la modificacion de prestamo, que se llegue a floreclosure, me afectaria a mi mi credito para en un futuro comprar una casa, el prestamo de la casa esta a nombre de el solamente, pero quisiera saber que tanto me afectaria a mi para querer comprar una casa a mi nombre en caso de que siga trabajando de aqui a dos años.

86. kkaren on May 17th, 2009 7:28 PM

    HOLA
    TENEMOS UNA CASA EN LA FLORIDA. HA PERDIDO MAS DE EL 50 POR CIENTO DE VALOR, POR FALTA DE TRABAJO TUBIMOS QUE MUDARNOS A OTRO ESTADOY ESTAMOS RENTANDOLA PERO EL PAGO DE RENTA NO CUBRE NI LA MITAD DEL MORTAGE Y NOSOSTROS TENEMOS QUE PAGAR RENTA EN EL ESTADO QUE VIVIMOS.CON SACRIFICIO PUDIERAMOS SEGUIR PAGANDO LA CASA PERO LA VERDAD ESTAMOS MUY DEFRAUDADOS POR EL VALOR QUE TIENE EN LA ACTUALIDAD, QUISIERA QUE ME ACONSEJARA SI VALE LA PENA SEGUIR PAGANDO UNA CASA DE 300000 Y AHORA VALE 135000, RALMENTE VALE LA PENA O ES MEJORHACER EL SHORT SALE YA TENGO 4 AÑOS PAGANDO LA CASA PERO LA VERDAD SIENTO QUE YA NO VALE LA PENA YA ME RETRASE 3 MESES, Y NO SE SI EL BANCO PODRIA DARNOS ALGUNA AYUDA PARA BAJAR EL MONTO QUE LES DEBO. Y QUISEIRA SABER SI ES VERDAD QUE EL BANCO AL NO VIVIR LOS DUENOS DE LA CASA ELLOS HACEN MAS RAPIDO EL PROCESO DE EMBARGO O TARDA LO MISMO QUE VIVAMOS EN LA CASA O ESTE RENTADA.
    GRACIAS…

87. Ney on May 17th, 2009 10:15 PM

    Elvia,

    El credito de la persona que se encuentra en el prestamo es el que se le dañara. Las personas que no estan en el prestamo o solo esten en el titulo de la propiedad no se veran afectados.

    Pero hay otra cosa en tu mensaje que me gustaria darte mi opinion. Segun tu comentario, se encuentran un poco ahorcados con las tarjetas de credito. Yo pienso que deberian acudir con una agencia afiliada a la Fundacion Nacional para Consejeria de Credito. Igualmente deberias contactar a una de las agencias aprovadas por HUD para recivir ayuda en la modificacion de prestamos.

88. Ney on May 18th, 2009 4:45 PM

    Kkaren,

    Espero que hayas leido la respuesta a tu pregunta anterior en este otro articulo.

    Tu ahora me preguntas si vale la pena seguir pagando una casa que se debe $300K y ahora solo tiene un valor de $135K. La respuesta la tienes tu misma. Yo no te podria decir si vale la pena o no. Yo no conosco los detalles de tu situacion, por lo tanto la decision es tuya.

    El banco podria talvez modificar tu prestamo ya que si se pueden hancer modificaciones en propiedades de inversion. Sin embargo, la probabilidad de obtener una modificacion en una propiedad de inversion no es buena.

    Como te habia explicado anteriormente, el short sale puede ayudarte a minimizar las consecuencias que te mencione en el otro mensaje.

    Igualmente como te habia explicado anteriormente, el proceso de foreclosure depende de varias cosas al igual que la decision del banco en cuanto te esperara hantes de empezar el proceso. Ahora, puede ser que tu banco se de cuenta que la propiedad es de invercion y decida empezar el proceso de foreclosure un poco mas antes de lo normal pero el proceso y el tiempo que demora sige siendo el mismo. Los bancos tiene que seguir las regulaciones de cada estado para completar el proceso de foreclosure.

89. alicia on June 21st, 2009 10:37 PM

    hola espero su ayuda mi casa esta ya re poseida por el banco, fue puesta en subasta el dia 26 de mayo, al poco tiempo vino una agente de vienes y raices a ofrecernos dinero si nos saliamos para el 23 de junio. como tengomi madre enferma se me hizo muy presionado y le dije que si me daba mas tiempo se enojo. un senor inversionista dijo que el la compraba para rentarla y le dije que yo estaba interesada ydijoque si le aceptaban la oferta me la rentaria a mi ya que sabe la condicion de mi mama y que el ofreciauna oferta en las condiciones que estaba ya queste senor tienen varias propiedades para invercion la agente me dice que no puede comprarla hasta que yo salga de la propiedad quiero saber sies verdad y cuanto tiempo me queda para moverme porque mi mama esta muy delicada con todo esto y necesito tiempo para buscar un lugar pero la agente dice que pronto me pueden sacar con una orden quiero tener una idea de cuanto tiempo es el que dan para salir. yo estoy conciente que ya no es mi casa pero necesito saber si tengo derecho a unos dias mas osi me pueden sacar en uno o dos dias ala fuerza

90. Ney on June 22nd, 2009 7:30 AM

    Alicia,

    Si una casa ya fue reposeida por el banco y nadie la compro durante la venta de la casa en subasta, el banco pasa a ser el dueño de la propiedad (foreclosure no judicial en California).

    Para desalojar a los ocupantes, el banco tiene que seguir las reglas de desalojo dictadas por la ciudad y el estado. Para lograr desalojar a los ocupantes de la propiedad sin tener que enjuiciarlos por posecion ilegal de la propiedad, el banco contrata a un agente de bienes raices para vender la propiedad y generalmente ofrecer dinero a las personas que viven en la propiedad. Los banco hacen esto para poder desalojar la propiedad sin tener que perder tiempo y dinero enjuiciando a los ocupantes de la propiedad. Pero si el banco decidiera hacerlo, este puede enjuiciar a los ocupantes por posecion ilegal de la propiedad.

    Si los ocupantes fueran inquilinos del anterior dueño, los banco tienen que seguir un proceso un poco diferente el cual le da mas tiempo al inquilino para salir pasivamente de la propiedad.

    Es mi sugerencia que la gente no se espere hasta el ultimo momento para buscar donde moverse. Si la reposecion de la propiedad es eminente; tomen accion y busquen donde vivir.

    Si un invercionista decidiera comprar una propiedad ya reposeida, este tendria que presentar la oferta al banco. Este invercionista puede comprarla haceptando a los ocupantes como inquilos o no, depende de como haga el negocio con el banco.

91. sandy on July 2nd, 2009 12:30 AM

    hola mi pregunta es nosotros compramos una casa en el 2007 pero tuvimos un cosigner pues nos atrazamos con los pagos y hablamos con el cosigner desidimos meter la casa en shortsale en marzo la persona k la puso en shortsale dijo k todo iuva bien hy que el nos avisaba cualkier cosa ahora resulta k hoy nos pusieron un papel diciendo k la casa sera subastada el 27 de este mes y k posiblemente me tenga k salir en 20 dias yo se k tengo derechos pero nose kuales son,tengo 4 hijos uno con diskapacidades buske ayuda y me dijieron k posiblemente esa persona jamas puso en shortsale la casa y x eso tomo accion el banco no se k ahcer me sugirieron k la meta a short sale para k pare el proceso de subasta porfavor ayudame estoy desesperada comos aber si en re alidad estuvo en shortsale o no?

92. Ney on July 2nd, 2009 5:05 PM

    Sandy,

    El poner una casa en short sale no para el proceso de foreclosure al menos que el banco decida pararlo. Si tu quiere verificar que tu casa este o haya estado en short sale, pidele a tu agente que te lo demuestre indicandotelo en el MLS (Multiple Listing Service). El MLS es una lista de las casas que estan de venta que todos lo pueden ver.

    Recuerda Sandy que tu eres el empleador y el agente es tu empleado; por lo tanto, tu puedes despedir a cualquier agente cuando tu quieras si este no ha dado los resultados prometidos.

    Sandy tu debes entender que no soy abogado por lo tanto para recibir consejeria legal te suguiero que hables con tu abogado. Yo solo te puedo dar mi opinion y esta debe ser utilizada para informarte solamente.

    El derecho que un dueño de casa que se ha atrazado en los pagos hipotecarios y este enfrentandose a foreclosure es el de “reinstatement.” Osea que se puede parar el foreclosure siempre y cuando se page los pagos atrasados y se llege a un acuerdo sobre las multas acumuladas hasta tres dias hantes del dia de la venta en foreclosure.

    Si no se logra poner al dia con los pagos, la otra opcion es la venta de la propiedad o la entrega voluntaria del titulo de la propiedad al banco.

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