Quieres comprar otra propiedad? Y quieres modificar el prestamo de tu propiedad principal? Cual es tu hardship o condicion de vida dificil?

Una persona que desea comprar una casa en efectivo, no tiene nada que preocuparse con cualquier banco ya que no se esta financiando la compra por lo tanto no se esta obteniendo una nueva obligacion financiera (prestamo hipotecario). Adicionalmente, esta nueva compra no afectaria de ninguna manera a las obligaciones financieras actuales del prestatario.

Sin embargo, para lograr una modificacion de prestamo, el aplicante tiene que tener una buena razon para necesitar la modificacion como lo seria una condicion de vida dificil.

Aunque es verdad que no es necesario tener un buen credito para obtener una modificacion de prestamo, generalmente los bancos obtienen el reporte de credito del aplicante para verificar cuantas otras obligaciones financieras tiene el aplicante. Adicionalmente, estos podrian obtener un reporte publico que indique las propiedades del aplicante. Todo esto es toma en cuenta cuando el banco hace una decision para aceptar o negar una modificacion de prestamo.

Yo no te puedo dar consejeria legal ya que no soy abogado. La siguiente informacion tiene un proposito educativo y no debe ser utilizado como consejeria legal sobre tu caso. Te suguiero que hables con un abogado especializado en relaciones de inquilinos y propietarios.

Cuando un propietario tiene inquilinos que le estan pagando, este podria cancelar un contrato de renta (dependiendo de la situacion como: un inquilino no sigue las reglas del contrato de renta, hace daños a la propiedad, actividades ilegales, etc) siempre y cuando las razones sean reales y justas. Tambien se debe dar suficiente notificacion a los inquilinos. Si el propietario logra conseguir una orden de eviction proveniente de la corte, esta orden puede ser enforzada por la oficina del sheriff.

Si un propietario tiene una propiedad en la cual residen inquilinos, este podria entregar los derechos de su propiedad al banco atravez del “deed-in-lieu of foreclosure.” Esto es una entrega voluntaria de la propiedad y los derechos sobre la propiedad al banco. Sin embargo, si hay un contrato de renta de por medio, el banco tendria que talvez aceptar y continuar con el contrato de renta ya que hay leyes federales que protejen a inquilinos que vivien en casas que se enfrentan al foreclosure.

Si tu deseas entregar voluntariamente tu propiedad, llama a tu banco y diles que quieres aplicar para el “deed-in-lieu of foreclosure.” Cuando llames al banco, habla con el departamento de “foreclosure prevention” o “loss mitigation.”

Un propietario que desea desalojar a un inquilino debe primero empezar el proceso de desalojo (eviction) notificando al inquilino correctamente segun las leyes federales, del estado y la ciudad donde la propiedad esta localizada. Si aun asi el inquilino se niega a desalojar la propiedad, el propietario podria continuar con la registracion una demanda de retencion ilicita de la propiedad (unlawful detainer) en la Corte Superior (Superior Court). El propietario debera seguir las instruciones de la corte para poder desalojar al inquilino. Si la corte decide que el propietario tiene el derecho de desalojar al inquilino, la corte emitira una orden posecion (writ of possession). Esta orden da al inquilino un par de dias mas para desalojar la propiedad. Si aun asi no se desaloja, la orden indica que el sheriff saque a los inquilinos de la propiedad.

Esta informacion es una explicacion generalizada del proceso de desalojo. Te suguiero que te informes bien sobre el proceso que se debe seguir donde tu vives o donde se encuentra la propiedad. Esta informacion no es de ninguna manera consejeria legal ya que no soy abogado. Esta informacion tiene solo un proposito educativo.

Yo no soy abogado por lo tanto lo siguiente es simplemente mi opinion y no consejeria legal. Si deseas consejeria legal te suguiero que hables con un abogado que se especialize en relaciones de renta.

En Mayo 20th, Presidente Obama firmo como ley federal el “Acta de Ayuda para Las Familias a Salvar Sus Casas” (Helping Families Save Their Homes Act). Esta ley estara en efecto hasta Diciembre 31 del 2012.

Con esta ley, los inquilinos tiene mas proteciones que las que tenian hantes de esta ley.

Parte de la proteciones es que si el inquilino no tiene un contrato de renta con el propietario, el inquilino tiene derecho de recibir 90 dias hantes de recivir la notificacion de evicion. Esto dara mas tiempo de lo que generalmente se daba anteriormente de solo 60 dias.

Para los inquilinos que si tienen un contrato de renta de un año o mas, el banco tiene que haceptar el contrato de renta e implementarlo hasta el final del termino del contrato de renta. El deposito que se habra hecho al principio del contrato de renta debera ser transferido al nuevo dueño que obtenga los derechos sobre la propiedad, osea el banco si este llegara a quedarse con la propiedad al finalizar el foreclosure.

Dos de las excepciones donde se podria cancelar el contrato de renta seria si durante la venta en subasta de foreclosure el banco logra venderla (antes de que la propiedad sea un REO) y el nuevo dueño tiene las intenciones de vivir en la propiedad. Otra de las excepciones es si las leyes del estado donde se encuentra la propiedad permite que el contrato de renta sea terminado con una notificacion al inquilino. Sin embargo, se debe dar 90-dias antes que se empieze la evicion.

Apesar de todo esto, se tiene que tener en mente que dependiendo del contrato de renta, el no pagar la renta cuando el banco se adueñe de la propieda constituiria como razon para cancelar el contrato de renta.

La esta vendiendo supuestamente, pero se me hace raro que no venga ni hable por la renta para nada.

No se si tu cuñada compro la casa donde tu vives como residencia principal, segunda casa o de inversion. Dependiendo de como la compro las consecuencias podrian ser diferentes. Adicionalmente depende si se hizo refinanciamientos, el tipo de prestamo que se utilizo el estado donde se compro, etc.

Asi que como vez hay muchos factores que hay que tomar en cuenta para saber que consecuencias podrian ocurrir. Adicionalmente, yo no soy abogado por lo tanto no te puedo dar consejeria legal sobre tu caso y tampoco te puedo dar consejeria de impuestos por que no soy un CPA.

Por lo tanto te dare unos ejemplos:

Si una casa fue comprada en California como residencia principal y los dueños no la refinanciaron, la unica consecuencia legal que podria tener es con el segundo prestamo ya que este seria considerado un “recourse loan”.

Sin embargo, los bancos casi siempre prefieren no gastar ni dinero ni tiempo enjuiciando a dueños de casa. Es por esto que muchos bancos prefieren simplemente declarar al IRS que las perdidas del banco son ganancias del dueño de la casa. Esta declaracion presenta consecuencias taxables para el dueño de la casa.

Sin embargo, el IRS recivio nuevas leyes en el 2007 que permite que esta consecuencia taxable federale con el IRS sea perdonada, pero como cualquier programa el dueño y la propiedad tiene que calificar. Adicionalmente, el estado de California implemento leyes similares sobre las consecuencias taxables en el estado.

Como otro ejemplo si una casa fue comprada en California como inversion, esto si podria tener consecuencias legales en contra del dueño de la casa. El banco, despues de un enjuiciamiento, podria obtener una orden para que el dueño le page parte de lo que se le debe. Esto podria ser enforzado poniendo un lien en sus otras propiedades o quitandole dinero de su cheque del trabajo.

Sin embargo, como te mencione anteriormente, muchos bancos prefieren no gastar ni dinero ni tiempo y declaran las perdidas al IRS.

Al crear estas consecuencias taxables, el dueño no puede cubrirse bajo la ley que perdona esta consecuencia ya que la propiedad fue comprada como inversion. Sin embargo, hay otras formas de salvarse de esta consecuencia si el dueño califica para declararse “insolvente” en frente del IRS.

Te voy a explicar lo siguiente per ten entendido que no soy abogado por lo tanto no es consejeria legal. Esto es tan solo informacion educativa.

Primero que nada un contrato entre dos personas para que pueda ser enforzado tiene que estar por escrito. Un contrato verbal es muy dificil de enforzar y de comprovar los terminos de tal contrato. Por lo tanto, si yo estubiera en tu situacion yo no lo haria hasta que obtubiera el contrato por escrito. El banco puede facilmente retractarse en la compra de un short sale o en la compra de una propiedad REO y no aprobar la transacion.

Cual te perjudicaria a ti…yo no sabria decirte ya que no conosco los detalles de tu situacion.

Un Short Sale, Deed-in-Lieu y un foreclosure generalmente tienen las mismas consecuencias legales o taxables que las mencione en el anterior mensaje que te deje con “links” a otras paginas con mas informacion.

Con respecto al credito, un foreclosure arruina el credito del prestatario; un deed-in-lieu afecta un poco menos que un foreclosure. Cuanto exactamente? Solo se puede dar un estimado ya que el credito de cada uno es tan diferente como las huellas de tus dedos. Igualmente un short sale tendra el efecto menor en el credito comparado con el deed-in-lieu y un foreclosure.

Un “Deed-in-lieu of foreclosure” es una entrega voluntaria del titulo de la propiedad al banco. Osea el dueño de la propiedad se contacta con el banco directamente y le ofrece entregar el titulo de la propiedad para que el banco no haga el proceso de foreclosure. Ahora claro que el banco tendra que haceptar esto ya que la situacion se vuelve un poco dificil si hay dos bancos con prestamos sobre la propiedad.

Si te atrasas a con los pagos hipotecarios, olvidate…..tu credito se arruinara. Pero eso no deberia ser tu primera preocupacion. Tu primera preocupacion deberia ser encontrar un trabajo y tratar de sacar a tu familia adelante aunque se pierda una de las dos casas.

Si un dueño de casa pierde una casa de inversion, esto generalmente no tiene ningun efecto sobre la propiedad principal de residencia. Sin embargo esto no quiere decir que el banco no podria tomar otras aciones legales para tratar de recuperar todo o parte de la perdida aunque generalmente los bancos simplemente deciden no perder dinero ni tiempo en juicios y declaran sus perdidas al IRS. Adicionalmente, las nuevas leyes de impuestos NO protege a los dueños de casas de inversion sobre las consecuencias taxables cuando el banco declare las perdidas al banco y no tome aciones legales en contra del prestatario.

Si un dueño deja perder su casa de residencia principal, esto generalmente no tiene ningun efecto sobre el prestatario ya que el prestamo principal que se utilizo para comprar (dependiendo del estado y el tipo de prestamo) es considerado “non-recourse.” Esto significa que el unico recurso que tien el banco es tomar posecion de la propiedad y nada mas. Adicionalmente, las nuevas leyes de impuestos protege a los dueños de casa sobre las consecuencias taxables cuando el banco declare las perdidas al banco y no tome aciones legales en contra del prestatario.

En mi opinion tu deberias tratar de vender una de las propiedades en short sale o hacer un “deed-in-lieu of foreclosure.” De esta manera se minimiza las perdidas y se reducen las obligaciones de deudas. Cual propiedad deberias vender? No lo se por que primero no tengo los detalles de tu situacion, adicionalmente tu deberias recibir consejeria de un CPA sobre las consecuencias taxables y/o con un abogado sobre las consecuencias legales.