La muerte de un familiar y especialmente la muerte de la persona que sostiene a la familia economicamente es una de las razones por las que un propietario podria calificar para una modificacion de prestamo bajo el programa del mismo banco o bajo el programa del gobierno, el programa de modificacion de prestamos HAMP.

Parte del proceso de una modificacion de prestamo es el verificar los ingresos de las personas que aportan al pago del prestamo hipotecario mes tras mes. Los co-aplicantes para la modificacion de prestamos que originalmente no estaban en el prestamo hipotecario original no tendrian ninguna obligacion legal si hubiese algun tipo de deficiencia en el futuro. Sin embargo, estos co-aplicantes se hacen responsables de ayudar al propietario a pagar la hipoteca.

Mi sugerencia para ti es que tu mama acuda a una de las agencias aprovadas por HUD para que le aconsejen y ayuden en el proceso de la modificacion del prestamo.

Un short refinance es basicamente una combinancion entre un refinanciamiento y una venta corta (short sale). Cuando una persona hace un short sale, esta propiedad se esta vendiendo por un valor menor de lo que se debe en el prestamo hipotecario. Por lo tanto cuando se hace un short refinance, esto quiere decir que se hace un refinanciamiento por un valor menos de lo que se debe en el prestamo hioptecario.

Obviamente, el banco del prestamo original tiene que voluntariamente aceptar la reduccion de una cierta cantidad para que se pueda producir el refinanciamiento.

Un short sale al igual que un short refinance o una modificacion de prestamo puede resultar con consecuencias legales y/o talvez consecuencias taxables federales con el IRS y estatales en los estados donde se paga impuestos estatales. Pero hay que tener en cuenta que la ley Alivio de Impuestos Federales H.R. 3648 reduce o elimina las consecuencias taxables federales y la ley Alivio de Impuestos Estatales SB 1055 (California) reduce o elimina las consecuencias taxables estatales.

Sobre la compania de bienes raices que dicen tener o ser “Invercionistas,” te dire en mi opinion es un fraude!

El consejo que le di a otro lector en el articulo sobre como reconozer a un prestamista abusivo y que se ha encontrado con una compania ofreciendole la ayuda de “Invercioniostas” como te lo han ofrecido a ti es:

Primero seria una buena idea verificar que la compania esta registrada en el condado que trabaja (eg: En el Condado de Los Angeles). Adicionalmente, visitar la pagina del Estado de California y verificar que tal compania este registrada con el Departamento de Corporaciones, Departamento de Instituciones Financieras, u otros departamentos. Si tal compania no esta registrada con el estado, eso seria la primera indicacion de fraude. Pero te advierto que aunque este registrada, se puede cometer fraude. Y lo que se ofrece es un fraude!

La ayuda de unos tales “investors” que compran casas y mientras los dueños arreglan su credito ellos “permiten” que se les page una cuota “como renta” hasta que se logre comprar la casa de regreso a un valor mucho mas bajo; es un total y gran fraude!

Te suguiero que leas este articulo sobre la prostitucion en la industria de modificacion de prestamos en el cual te explico que segun la definicion del Codigo Civil de California Civil Seccion 1689.5 prohibe preguntar a un dueño de casa que entrege ningun lien, deed, or deed of trust (titulo de la casa) a otra entidad que no sea el banco. Es una violacion que un asesor obtenga un interes en el titulo de la residencia que sirve de garantia del prestamo que esta siendo modificado.

Tambien te suguiero que leas este otro articulo sobre sobre las leyes estatales que prohiben cobrar dinero por adelantado para ayuda de foreclosure.

El gobierno tambien advierte, “No firme el titulo de su propieda a ningun individuo o organizacion que le promete “salvar” su casa“.

Estos articulos te dara una idea amplia de los fraudes que existen cuando familias como tu se estan enfrentando a la ejecucion hipotecaria (foreclosure) y como tu te puedes protejer del fraude.

Estas son mis explicaciones de como los invercionistas pretenden ayudar a salvar casas de foreclosure y tambien mi explicacion de por que esto no funciona.

Finalmente, te suguiero que acudas a una agencia aprovada por HUD para que asesoren tu situacion si te estas enfrentando al foreclosure.

Cuando una persona esta por perder su casa en foreclosure o short sale, generalmente podria haber una perdida de dinero que el banco tendria que afrontar. Esta perdida de dinero el banco puede decidir cobrarselo al dueño de la propiedad en un juicio (consecuencia legal de foreclosure).

Pero si el banco decide hacer un foreclosure y quitarle la casa al dueño, entonces el banco ha decidido declarar al IRS esta perdida monetaria y no enjuiciar al dueño. Por lo tanto esta perdida de dinero es una ganancia de otro…..el cual es el dueño de la casa. Esto crea una consecuencia taxable del foreclosure.

Sin embargo, la ley que tu mencionas es la ley H.R. 3648. Esta reduce o elimina esta consecuencia taxable por lo tanto los prestatarios que han perdidos sus casas en foreclosure y califician bajo esta ley podrian salvarse de pagar impuestos sobre la perdida del banco.

Primero que nada tienes que entender que el haber comprado una casa con la identidad y/o credito de otra persona (asi sea un familiar) es un delito federal. No lo tomes a mal pero tengo que informarte para que no cometas el mismo error dos veces.

Si una persona que tiene dos casas pierde una de ellas, las consecuencias podrian variar dependiendo de si el prestamo es “recourse” o “non-recourse” o si el banco decide simplemente declarar sus perdidas al IRS (esto es lo que generalmente sucede).

Si el prestamo es “recourse” el banco podria tomar aciones legales en contra del propietario y sus otras propiedades. Pero si el prestamo es “non-recourse” el banco no tiene recursos legales en contra del propietario.

Si el banco decidiera que mas facil y menos costoso es simplemente declarar las perdidas al IRS, entonces las consecuencias pasan de ser legales a consecuencias taxables. Pero el dueño de la propiedad podria calificar bajo la ley de H.R. 3648 que le cubriria sobre cualquier consecuencia taxable federal de un foreclosure (S.B. 1055 cubre las consecuencias taxables estatales en California). So la persona no calificara, el IRS podria poner un lien en sus otras propiedades.

Este comentario debe ser utilizado como informacion general y de ninguna manera es consejeria legal. Si deseas consejeria legal te suguiero que hables con un abogado.

Primero que nada para poner tu casa en venta NO tienes que pagar ningun dinero por adelantado. Por lo tanto si este agente te esta pidiendo dinero por adelantado, talvez lo esta haciendo de una manera incorrecta.

Para hacer un short sale es como cualquier otra venta de una casa. Tu contactas a un agente y este agente vende tu casa. Despues que ya se haya vendido la casa, este agente recive su comision. La comision del agente sale de las ganancias que se obtenga en la venta. Pero si no hay ganancias como ocurre en los short sales, entonces el banco con el que se tiene la hipoteca en la propiedad es el que le pagara su comision. El dueño no deberia pagar NADA por adelantado sino hasta que se haya realizado y completado la venta de la propiedad.

Para entender mas sobre el short sale, lee este articulo sobre las ventas de casas en short sale.

La verdad es que es muy dificil el por que te ha subido el interes sin saber los detalles de tu situacion. Tu interes pudo haber subido por varias razones. Por ejemplo si tu interes, cuando era fijo, estaba a un nivel mucho mas bajo de lo que los intereses actuales entonces ahora que el interes es variable este subira hacia lo que dicta el mercado actual. Otra razon puede ser dependiendo al “index” que tu interes es sujeto.

No hay ninguna compania (en California y talvez igualmente en otros estados segun la ley estatal) que puede cobrar dinero para modificar prestamos o algun tipo de ayuda cuando se esta en foreclosure HASTA que se haya terminado el proceso.

Por ejemplo: Si una compania esta ayudando a modificar prestamos, esta compania no puede cobrar NADA hasta que la modificacion se haya realizado por parte del banco. Los unicos que podrian cobrar por adelantado son talvez un abogado.

En mi opinion tu deberias reportar esta compania a tu officina local del FBI, a la Federal Trade Commission y al Better Business Burea. Si esta compania es de bienes raices, tambien seria con el departamento de bienes raices de tu estado.

El ver si una modificacion en tu situacion vale la pena o no, depende de tu los detalles de tu situacion. El que te quieran bajar el interes de 9.75 variable a 6.75 fijo ya es un gran alivio. Tu pregunta de si deberias quedarte con la casa o no, modificar el prestamo o no, deberias hacertela a ti misma.

Yo no se cual es tu situacion economica y tus planes futuros para ti y tu familia. Si tu piensas quedarte con tu casa por muchos años como respaldo economico para el futuro de tu familia, entonces talvez si te convendria quedarte pero con un interes fijo por 30 años.

Es muy dificil darte una respuesta certera sobre si vale la pena la modificacio o no. Esto depende de muchos factores personales.

Mucha gente esta dejando perder la casa aunque puedan seguir pagando por la simple razon de que escuchan a sus vecinos que van a comprar otra cuando las casas bajen mas. Que te asegura a ti que las casas seguiran bajando? Acaso hay algun adivino que sepa esto?

Los mercados de bienes raices son locales y si tu vives en New Jersey no te puedo decir lo mismo que si tu vivieras en San Francisco. Los mercados de bienes raices son ciclicos, bajan y suben pero el valor siempre sube a largo plazo.

Gracias
MARU