Guia para dueños de casa: Short Sales y Ejecucion Hipotecaria Pt2 (Alternativas para no vender)

La solucion

Si usted esta en una situacion similar a las explicadas en el primer articulo, hay varios pasos que debe tomar hantes de refinanciar. El primer paso que debe tomar es (*si usted tiene tiempo*) reparar su credito (cuidado con las companias que offrecen reparar su credito). Segundo tiene que calcular si su casa tiene suficiente plus valia (equity) para beneficiarse del refinanciamiento. Si su credito esta en buen estado y usted ha creado plus valia, usted probablemente no tendra problemas de mantener o reducir sus pagos despues del refinanciamiento. Que bueno! Ahora puede dormir mas tranquilo verdad?

Sin embargo, si usted no puede reparar su credito (cuidado con las companias que offrecen reparar su credito) a tiempo para refinanciar o si usted ya no ha podido hacer sus pagos por que su siutacion economica se ha complicado ya sea por perdida de trabajo, reduccion de ingresos, enfermedad, divorcio y/o crisis familiar, entonces usted podria calificar para un acuerdo con el banco para una solucion temporaria. NO ignore la carta de su banco. Llame o escriba sin perder tiempo al departamento de Loss Mitigation de su banco hipotecario. No abandone su propiedad ya que usted no podria calificara para asistencia si usted abandona su hogar.

Antes de llamar a su banco asegurese que tenga toda la informacion. Calcule bien sus ingresos y gastos, de esta manera usted puede llegar a un acuerdo con su banco para una solucion que le ayudara y no ponerle en una peor situacion.

Algunas de las opciones que tiene con su banco hipotecario son:

Tolerancia por incumplimiento de pago (Forbearance agreement): Si su situacion es temporaria, su banco podria aceptar una solucion temporaria. Esta solucion puede ser una reducion de sus pagos mensuales o permitir temporariamente el no enviar sus pagos hasta que su situacion se mejore. Pero, como ya lo sabran, nada es gratis en este mundo por lo cual el banco le podria cobrar por el interes que se acumulara durante el periodo de perdon de pago y al final de este periodo usted tendria que pagar el balance no pagado de sus pagos o se acumularia esta cantidad al balance de su prestamo. Esta opcion puede ser combinada con un plan de repago.
Modificacion de prestamo (Loan Modification): Su banco podria modificar su prestamo para reducir el interes, extender el periodo del interes fijo en su prestamo variable (ARM) o completamente cambiar su prestamo variable a un prestamo fijo o podria extender el periodo de pago al extender el periodo de amortizacion. Para poder calificar a esta opcion usted normalmente necesita tener un buen credito con tan solo 30-120 dias de pagos tardez (un poco dificil de hacerlo) y sus ingresos deben calificar para la modificacion del prestamo.
Reclamo parcial (Partial Claim): Su banco podria negociar con usted para aceptar un pago de una sola vez (one-time payment) de un fondo asegurado por el FHA para poner su prestamo a tiempo.Usted califica si para esta opcion usted esta por lo menos 4 meses atrasado con su pago hipotecario pero no mas de 12 meses delinquente y solo si usted puede continuar seguir haciendo los pagos hipotecarios. Cuando usted califica para esta opcion el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de US (HUD) pagara a su banco la cantidad necesaria para actualizar su prestamo. HUD pondra un prestamo (lien) por esta cantidad en su propiedad el cual debe ser pagado por complete cuando usted page por complete el primero prestamo, refinancie o venda su casa. Las buenas noticias es que esta nota promisoria o prestamo no le cobran intereses.
Alivio Hipotecario (Mortgage relief): Llame a su banco, le podrian extender el periodo en el cual procesaran la ejecucion de la hipoteca para poder vender su casa.

Recuerde, los bancos quieren que USTED se quede con su casa, ellos no quieren proceder con la ejecucion de su hipoteca. Los bancos no estan en el negocio de mantener o manejar propiedades. La ejecucion hipotecaria y la venta como una propiedad REO (Explicare la diferencia en otro articulo) les cuesta mucho dinero a los bancos asi que la ultima opcion que quieren tomar es sacarle de su hogar PERO si lo tienen que hacer, CREAMELO QUE LO HARAN!

Acontinuacion tiene un video con numeros a los que puede llamar en varios estados para obtener ayuda si usted esta por perder su casa.

Visita mis videos en YouTube

Antes de tomar una decision importante como hacer un short sale o foreclosure usted debe leer estos otros articulos del “Guia para dueños de casa: Short Sales y Ejecucion Hipotecaria (foreclosure)”:

Guia para dueños de casa: Short Sales y Ejecucion Hipotecaria Pt3 (Vendiendo su casa)

Comentarios

23 Comentarios en “Guia para dueños de casa: Short Sales y Ejecucion Hipotecaria Pt2 (Alternativas para no vender)”

Guia para dueños de casa: Short Sales y Ejecucion Hipotecaria Pt3 (Vendiendo su casa) : www.MiCasaMiDinero.com on October 18th, 2007 8:07 PM

[...] ninguna de las opciones que le he explicado le ayudan a resolver su problema, usted todavia tiene mas opciones. Sin embargo tenga por entendido [...]
Las 10 preguntas mas comunes sobre los reportes de credito : www.MiCasaMiDinero.com on October 23rd, 2007 4:49 PM

[...] Cuanto le afecta a mi puntade de credito un pago tarde 30 dias en la hipoteca? Esta pregunta es la mas importante y la que mas afecta a su puntaje de credito. Su puntaje puede [...]
Congelacion de Intereses Hipotecarios on December 9th, 2007 5:22 PM

[...] con problemas con su prestamo o esta por recivir una ejecucion hipotecaria, usted puede recivir una modificacion hipotecaria la cual es aceptada caso por [...]
MARU LOPEZ on January 26th, 2008 12:06 PM

Se puede hacer modificacion de hipoteca con el 1%(negativo)? Como?

Gracias
MARU
Ney on January 26th, 2008 8:11 PM

MARU,
Seria posible modificar tu prestamo hipotecario de 1% (negativo) siempre y cuando califiques para el pago completo del prestamo. Es decir calificando para el pago normal de principal e impuestos mas no el pago minimo.
Lourdes on May 17th, 2008 12:34 PM

SI TENGO UNA COMPANIA Y POR PROBLEMAS DEL HURACAN WILMA NOS HEMOS ATRAZADO DOS ANOS EN LOS PAGOS DE LA PROPIEDAD CUALES SON LAS CONSECUENCIAS
Ney on May 20th, 2008 12:10 PM

Lourdes,
Tu mensaje no esta muy claro, favor de explicarte un poco mas detalladamente. Gracias
lucy on July 15th, 2008 12:07 AM

ok yo fui a una agecia que se disen que te ayudan amodificar tu prestamo y me cobraron 2,000 dls y no me ayudaron pero en nada solo me qitaron mi dinero por que en realidad ellos no trabajan con ningun abogado solo hicieron ver que de verdad te ayudarian haciendo un buen papeleo y creando segun un buen argumento respecto a tus ingresos y tus posibilidades de pago solo me senti robada y mi pregunta es se puede demandar a esta compania o ponerla en alerta para la gente no caiga en sus redes o declararlo en la agencia de ayuda al consumidor tal vez no puedo agarrar mi dinero pero no quisiera que otra gente pase por lo mismo.
lucy on July 15th, 2008 12:20 AM

yo hable con mi lender directamente para hacer una modificacion y ellos me dicen que para calificar tengo que hacer primero tres pagos de la casa que son de 3.800.00 eso incluye pago 2.727.00 de pago interes 550.00 aseguranza y taxes mas los pagos atrasados del prestamo ya luego ellos viendo que si puedo hacer el pago me hacen la modificacion pero tienen que ver si califico la casa me costo 485.000.00 y tengo un credit line de 100.000 debo un total de 585.000 pero ahora mi casa tiene el valor de 376.000 vale ls pena hacer la modifcacion? solo quieren bajarme el interes al 6.75 como lo tenia por que mi interes ahora es de 9.75 variable y con la modificacion mi pago seria de 3,780.00 incluyendo principal,taxes y aseguranza y en el segundo prestamo el pago es de 650 con el interes variable de 6.75 cres que vale la pena quedarme con mi casa?
Ney on July 16th, 2008 9:16 AM

Lucy,

No hay ninguna compania (en California y talvez igualmente en otros estados segun la ley estatal) que puede cobrar dinero para modificar prestamos o algun tipo de ayuda cuando se esta en foreclosure HASTA que se haya terminado el proceso.

Por ejemplo: Si una compania esta ayudando a modificar prestamos, esta compania no puede cobrar NADA hasta que la modificacion se haya realizado por parte del banco. Los unicos que podrian cobrar por adelantado son talvez un abogado.

En mi opinion tu deberias reportar esta compania a tu officina local del FBI, a la Federal Trade Commission y al Better Business Burea. Si esta compania es de bienes raices, tambien seria con el departamento de bienes raices de tu estado.

El ver si una modificacion en tu situacion vale la pena o no, depende de tu los detalles de tu situacion. El que te quieran bajar el interes de 9.75 variable a 6.75 fijo ya es un gran alivio. Tu pregunta de si deberias quedarte con la casa o no, modificar el prestamo o no, deberias hacertela a ti misma.

Yo no se cual es tu situacion economica y tus planes futuros para ti y tu familia. Si tu piensas quedarte con tu casa por muchos años como respaldo economico para el futuro de tu familia, entonces talvez si te convendria quedarte pero con un interes fijo por 30 años.

Es muy dificil darte una respuesta certera sobre si vale la pena la modificacio o no. Esto depende de muchos factores personales.

Mucha gente esta dejando perder la casa aunque puedan seguir pagando por la simple razon de que escuchan a sus vecinos que van a comprar otra cuando las casas bajen mas. Que te asegura a ti que las casas seguiran bajando? Acaso hay algun adivino que sepa esto?

Los mercados de bienes raices son locales y si tu vives en New Jersey no te puedo decir lo mismo que si tu vivieras en San Francisco. Los mercados de bienes raices son ciclicos, bajan y suben pero el valor siempre sube a largo plazo.
yilda on August 20th, 2008 7:07 PM

porque razon mi banco subio el pago de la casa si se supone que los intereses bajaron y la propiedad tambien, nosotros pagabamos 1250dlrs y ahora pagamos 1600dlrs que podemos hacer es legal esto.y ahora no podemos pagar esa cantidad?
Ney on August 21st, 2008 10:08 AM

Yilda,

La verdad es que es muy dificil el por que te ha subido el interes sin saber los detalles de tu situacion. Tu interes pudo haber subido por varias razones. Por ejemplo si tu interes, cuando era fijo, estaba a un nivel mucho mas bajo de lo que los intereses actuales entonces ahora que el interes es variable este subira hacia lo que dicta el mercado actual. Otra razon puede ser dependiendo al “index” que tu interes es sujeto.
damaris on February 7th, 2009 10:23 AM

hola perdi mi empleo y ahora no puedo seguir pagando mi casa,en agente de remas mellamo para poner mi casa en short sale.y me cobra 600$ tengo q pagar ese dinero para hacer el short sale o debo entregar yo misma la casa al banco.?gracias por su ayuda
Ney on February 9th, 2009 11:22 AM

Damaris,

Primero que nada para poner tu casa en venta NO tienes que pagar ningun dinero por adelantado. Por lo tanto si este agente te esta pidiendo dinero por adelantado, talvez lo esta haciendo de una manera incorrecta.

Para hacer un short sale es como cualquier otra venta de una casa. Tu contactas a un agente y este agente vende tu casa. Despues que ya se haya vendido la casa, este agente recive su comision. La comision del agente sale de las ganancias que se obtenga en la venta. Pero si no hay ganancias como ocurre en los short sales, entonces el banco con el que se tiene la hipoteca en la propiedad es el que le pagara su comision. El dueño no deberia pagar NADA por adelantado sino hasta que se haya realizado y completado la venta de la propiedad.

Para entender mas sobre el short sale, lee este articulo sobre las ventas de casas en short sale.
fabiola on March 2nd, 2009 5:51 PM

el problema que tengo es este mi primo me compro mi casa me presto su credito y el aparece como dueno unico pero el que paga el mortage soy yo el tambien tiene su casa osea el tiene dos casas que estan a su nombre y ahora me dice que no puede seguir pagando su casa y que tampoco puede refinancear por que dano su credito y lo mejor que podemos hacer es poner la casas en short sale y yo no quiero porque yo si puedo seguir haciendo los pagos de mi hipoetca que puedo hacer
Ney on March 4th, 2009 8:43 AM

Fabiola,

Primero que nada tienes que entender que el haber comprado una casa con la identidad y/o credito de otra persona (asi sea un familiar) es un delito federal. No lo tomes a mal pero tengo que informarte para que no cometas el mismo error dos veces.

Si una persona que tiene dos casas pierde una de ellas, las consecuencias podrian variar dependiendo de si el prestamo es “recourse” o “non-recourse” o si el banco decide simplemente declarar sus perdidas al IRS (esto es lo que generalmente sucede).

Si el prestamo es “recourse” el banco podria tomar aciones legales en contra del propietario y sus otras propiedades. Pero si el prestamo es “non-recourse” el banco no tiene recursos legales en contra del propietario.

Si el banco decidiera que mas facil y menos costoso es simplemente declarar las perdidas al IRS, entonces las consecuencias pasan de ser legales a consecuencias taxables. Pero el dueño de la propiedad podria calificar bajo la ley de H.R. 3648 que le cubriria sobre cualquier consecuencia taxable federal de un foreclosure (S.B. 1055 cubre las consecuencias taxables estatales en California). So la persona no calificara, el IRS podria poner un lien en sus otras propiedades.

Este comentario debe ser utilizado como informacion general y de ninguna manera es consejeria legal. Si deseas consejeria legal te suguiero que hables con un abogado.
yoli on April 3rd, 2009 12:05 PM

si vendo mi casa en un short sale la diferencia entre lo q la venda y mi prestamo la tengo q pagar?? si ya me quitaron mi casa sigo debiendo.?? q no habia una ley q desaparecia esta deuda??
Ney on April 6th, 2009 8:34 AM

Yoli,

Cuando una persona esta por perder su casa en foreclosure o short sale, generalmente podria haber una perdida de dinero que el banco tendria que afrontar. Esta perdida de dinero el banco puede decidir cobrarselo al dueño de la propiedad en un juicio (consecuencia legal de foreclosure).

Pero si el banco decide hacer un foreclosure y quitarle la casa al dueño, entonces el banco ha decidido declarar al IRS esta perdida monetaria y no enjuiciar al dueño. Por lo tanto esta perdida de dinero es una ganancia de otro…..el cual es el dueño de la casa. Esto crea una consecuencia taxable del foreclosure.

Sin embargo, la ley que tu mencionas es la ley H.R. 3648. Esta reduce o elimina esta consecuencia taxable por lo tanto los prestatarios que han perdidos sus casas en foreclosure y califician bajo esta ley podrian salvarse de pagar impuestos sobre la perdida del banco.
liz on January 25th, 2010 11:57 AM

Me gustaria saber hacerca de como funciona el short refinance? y cuales son las ventajas y desvantajas de la misma.
liz on January 25th, 2010 12:31 PM

hay una compania de vienes y raises que no se si creer o no por las propuestas que hacen a sus nuevos clientes que tenemos problemas con nuestras casas ellos se llaman inversionistas los cuales segun ellos compran las casas en short sale al banco y luego nos la vuelven a revender con el 10% pero primero piden $5.000 para hacer todo el papeleo lo que yo tengo entendido es que es proivido pedir dinero por adelantado para hacer cualquier trabajo de real state. Me gustaria saber si esto puede ser verdad ya que ellos lo pintan muy bonito porque dicen que podemos vivir en la casa sin pagar absolutamente nada hasta que nos salga el short sale con el banco entonces de acuerdo a ellos tenemos un ano para completar $27.000 mil dolares para pagarle a ellos la verdad que todo esto para mi es muy confuso nunca antes lo habia escuchado.
Ney on January 26th, 2010 7:20 AM

Liz,

Un short refinance es basicamente una combinancion entre un refinanciamiento y una venta corta (short sale). Cuando una persona hace un short sale, esta propiedad se esta vendiendo por un valor menor de lo que se debe en el prestamo hipotecario. Por lo tanto cuando se hace un short refinance, esto quiere decir que se hace un refinanciamiento por un valor menos de lo que se debe en el prestamo hioptecario.

Obviamente, el banco del prestamo original tiene que voluntariamente aceptar la reduccion de una cierta cantidad para que se pueda producir el refinanciamiento.

Un short sale al igual que un short refinance o una modificacion de prestamo puede resultar con consecuencias legales y/o talvez consecuencias taxables federales con el IRS y estatales en los estados donde se paga impuestos estatales. Pero hay que tener en cuenta que la ley Alivio de Impuestos Federales H.R. 3648 reduce o elimina las consecuencias taxables federales y la ley Alivio de Impuestos Estatales SB 1055 (California) reduce o elimina las consecuencias taxables estatales.

Sobre la compania de bienes raices que dicen tener o ser “Invercionistas,” te dire en mi opinion es un fraude!

El consejo que le di a otro lector en el articulo sobre como reconozer a un prestamista abusivo y que se ha encontrado con una compania ofreciendole la ayuda de “Invercioniostas” como te lo han ofrecido a ti es:

Primero seria una buena idea verificar que la compania esta registrada en el condado que trabaja (eg: En el Condado de Los Angeles). Adicionalmente, visitar la pagina del Estado de California y verificar que tal compania este registrada con el Departamento de Corporaciones, Departamento de Instituciones Financieras, u otros departamentos. Si tal compania no esta registrada con el estado, eso seria la primera indicacion de fraude. Pero te advierto que aunque este registrada, se puede cometer fraude. Y lo que se ofrece es un fraude!

La ayuda de unos tales “investors” que compran casas y mientras los dueños arreglan su credito ellos “permiten” que se les page una cuota “como renta” hasta que se logre comprar la casa de regreso a un valor mucho mas bajo; es un total y gran fraude!

Te suguiero que leas este articulo sobre la prostitucion en la industria de modificacion de prestamos en el cual te explico que segun la definicion del Codigo Civil de California Civil Seccion 1689.5 prohibe preguntar a un dueño de casa que entrege ningun lien, deed, or deed of trust (titulo de la casa) a otra entidad que no sea el banco. Es una violacion que un asesor obtenga un interes en el titulo de la residencia que sirve de garantia del prestamo que esta siendo modificado.

Tambien te suguiero que leas este otro articulo sobre sobre las leyes estatales que prohiben cobrar dinero por adelantado para ayuda de foreclosure.

El gobierno tambien advierte, “No firme el titulo de su propieda a ningun individuo o organizacion que le promete “salvar” su casa“.

Estos articulos te dara una idea amplia de los fraudes que existen cuando familias como tu se estan enfrentando a la ejecucion hipotecaria (foreclosure) y como tu te puedes protejer del fraude.

Estas son mis explicaciones de como los invercionistas pretenden ayudar a salvar casas de foreclosure y tambien mi explicacion de por que esto no funciona.

Finalmente, te suguiero que acudas a una agencia aprovada por HUD para que asesoren tu situacion si te estas enfrentando al foreclosure.
Ana on June 13th, 2010 9:21 AM

El esposo de mi mama murio y ahora ella kiere reducir el motgage utilizandome a mi diciendo que depende de mi en que me puede afectar Eso ella me pide recibos de pago del trabajo.
NEY on June 14th, 2010 7:53 AM

Ana,

La muerte de un familiar y especialmente la muerte de la persona que sostiene a la familia economicamente es una de las razones por las que un propietario podria calificar para una modificacion de prestamo bajo el programa del mismo banco o bajo el programa del gobierno, el programa de modificacion de prestamos HAMP.

Parte del proceso de una modificacion de prestamo es el verificar los ingresos de las personas que aportan al pago del prestamo hipotecario mes tras mes. Los co-aplicantes para la modificacion de prestamos que originalmente no estaban en el prestamo hipotecario original no tendrian ninguna obligacion legal si hubiese algun tipo de deficiencia en el futuro. Sin embargo, estos co-aplicantes se hacen responsables de ayudar al propietario a pagar la hipoteca.

Mi sugerencia para ti es que tu mama acuda a una de las agencias aprovadas por HUD para que le aconsejen y ayuden en el proceso de la modificacion del prestamo.