En ciertos estados, como en California, el embargo hipotecario es no judicial, osea se tramita sin el uso de las cortes. El foreclosure se hace atravez del “Trustee Sale.”

Cuando esto ocurre, el dinero que se logra recuperar en la venta se utiliza para pagar las deudas primarias como impuestos de propiedad, impuestos federales, prestamo primario, etc. Si el dinero que se recive no es suficiente para pagar a las deudas secundarias, como seria un segundo o tercer prestamo, el banco que pierde dinero tiene la opcion de demandar al propietario si tal deuda es un prestamo “recourse.” A pesar de esto, generalmente los bancos prefieren no perder tiempo y dinero con demandas, especialmente si el propietario no tiene bienes o ahorros con que pagar la deficiencia. En estos casos los bancos generalmente deciden declarar sus perdidas al IRS como ganancias del propietario. Esto crea consecuencias taxables para el propietario.

En ciertos casos, sin embargo, el banco podria decidir demandar al propietario. Si esto ocurriera, el propietario deberia analizar su situacion financiera y decidir si una bancarrota es la mejor opcion para cancelar tales deudas.

Si YO estubiera en una situacion donde la propiedad ya la perdi en foreclosure, me esperaria hasta ver si el banco declaro sus perdidas al IRS o si ha decidio cobrarme la deficiencia del prestamo. Si el banco decide cobrar la deficiencia, antes de que se tome alguna acion en contra de mi, yo hablaria con un abogado de bancarrota para ver cuales son mis opciones.

Yo no soy abogado por lo tanto no te puedo dar consejeria legal.

Te vuelvo a repetir que leas mi respuesta anterior. Ahi veras que dije que el propietario puede parar el proceso de foreclosure hasta 5 dias antes de la venta en Trustee Sale. Yo no te dije que se podia hacer 5 dias antes de la venta. Ahi esta un gran diferencia.

Si el proceso de embargo hipotecario (foreclosure) llega hasta la venta “Trustee Sale,” en ese momento el propietario ya no tiene ningun recurso para recuperar la propiedad. El proceso de modificacion de prestamos o la venta corta (short sale) no es una forma de parar el proceso de foreclosure. Estos son procesos para prevenir el foreclosure. Osea que si el banco no acepta una venta corta o una modificacion de prestamo, el banco esta en todo su derecho de embargar la propiedad.

La explicacion de tu problema es muy generalizada y ciertas de tus preguntas estan un poco confusas, por eso no se exactamente que plan de pago es lo que te pide el banco.

Sin embargo, te vuelvo a repetir que una agencia aprovada por HUD te podra ayudar a calificar para una modificacion de prestamos aun si el proceso de foreclosure ya ha empezado.

El te suguiero que leas mi anterior respuesta por que lo que te estan explicando es incorrecto. Suerte.

Si tu vives en California, al igual que en muchos otros estados, el cobrar dinero por adelantado para una modificacion de prestamos es ilegal. Aunque es cierto que hay varias companias confiables que hacen modificaciones de prestamos, la mayoria lo hace ilegalmente y hasta defrauda a los consumidores. Entre los individuos involucrados en modificacion de prestamos ilegales estan agentes de bienes raices, agentes de seguros, abogados, etc. Si tu piensas que fuiste defraudada, tu no solo deberias contactar a las autoridades locales pero tambien puedes reportar el fraude al nivel nacional.

Yo no soy abogado por lo tanto lo siguiente es simplemente mi opinion y no consejeria legal. Si deseas consejeria legal te suguiero que hables con un abogado que se especialize en bienes raices.

Sobre la venta de la casa por un embargo en el “Trustee Sale” (en California), normalmente el vendedor puede parar el proceso de foreclosure hasta 5 dias antes del Trustee Sale si el propietario se pone al dia con los pagos hipotecarios, vender la propiedad, o logra modificar el prestamo. El propietario no tiene que esperara hasta 3 dias antes del Trustee Sale para parar el foreclosure. El departamento dentro del banco con el que se debria poner en contacto es el departamento de “loss mitigation.”

A mi me parece absurdo que un banco no quiera aceptar $10K si tu estas queriendo ponerte al dia con el prestamo. Mi suguerencia para ti es que te contactes con una agencia aprovada por HUD para que te ayuden a detener el proceso de foreclosure si tu estas en realidad queriendo quedarte con tu casa. Sin embargo no entiendo por que has esperado tanto tiempo ya que la venta, segun tu comentario, sera al fin de este mes.

Tu dices que estas esperando a que el banco te acepte el short sale pero dices “el vendedor por medio de un abogado”? Eres el comprador de la propiedad o el vendedor de la propiedad?

La renta, asi la propiedad se encuentre en el proceso de foreclosure o no, tiene que ser pagada. La diferencia esta en aquien se le debe pagar ya que cuando la propiedad ya es reposeida, el dueño cambia. Si la casa no ha sido embargada todavia, el dueño actual podria demandar al inquilino por no pagar la renta. La obligacion del inquilino sigue siendo la misma cuando inicio el contrato de renta hasta que hayan desalojado la propiedad.

Sin embargo, cuando las propiedades ya son embargadas, los bancos no tienen la organizacion ni el interes de collectar renta mes tras mes. Es por esto que generalmente los bancos prefieren ofrecer a los inquilinos dinero para que salgan de la propiedad. Te suguiero que leas este otro articulos sobre los inquilinos que viven en propiedades en foreclosure. Ese articulo te dara la informacion que necesitas.

Si se desea parar el foreclosure, se puede pagar los pagos atrasados que se le debe al banco O se puede hacer una modificacion. Al pagar los pagos atrasados, el banco podria perdonar los cobros por pago tadio (late fees) con tal de que se le page los pagos atrasados. Esto pararia el proceso de foreclosure.

Al hacer una modficacion, se puede acordar que los pagos atrasados se pagen al final del prestamo. Osea cuando ya se page el restante balance de presetamo se continuaria con los pagos atrasados. Cuando se hace una modificacion, el proceso de foreclosure se para temporariamente hasta que se haga la modificacion. Pero si no se logra modificar el prestamo, el banco continuara con el proceso de foreclosure.

Cual opcion es mejor para tu situacion? Pues no lo se. Como te habia dicho anteriormente, sin los detalles de tu situacion es dificil decirte si o no.

quiero parar mi foreclosure pagando todo lo que debo entiende esa es la pregunta si esta bien o mal?

El “Trust Deed” o “Deed of Trust” es un documento que especifica quien tiene interes financiero sobre la propiedad (el banco) y especifica que el prestatario le entrega la posecion del titulo a una tercera entidad desinteresada (trustee) hasta que se haya pagado la nota del prestamo hipotecario. Esta nota llamada “Promisory Note” es el que especifica los terminos del prestamo y los prestatarios obligados a pagar la deuda. Por lo tanto las personas que firmaron el “Promisory Notes” son los que tiene que pagar o atenerse a las consecuencias.

Me has contado la historia de tu situacion pero no tengo ningun detalle para poderte dar mi opinion mas certera.

Sin embargo te dire que una modificacion de prestamo hipotecario se puede hacer con la ayuda de las personas que viven en la casa y que ayudan a pagar la hipoteca. Sin embargo, tu no deberias aceptar una modificacion de tu prestamo hipotecario si no puedes hacer los pagos mensuales ofrecidos por el banco. Si la persona que te esta ayudando (ten cuidado, hay mucho fraude en la modificacion de prestamos) haze un buen trabajo, te obtendra una modificacion con pagos que si puedes hacer. Bajo el programa de modificaciones del gobierno (HAMP), la modificacion se hara con un pago hipotecario que solo utilize un 31% de los ingresos del prestatario.

Cuando un propietario firma para obtener un prestamo hipotecario, esta persona es la unica persona responsable por pagar tal deuda. Y si hubieran consecuencias legales al no pagar el prestamo hipotecario o si hubieran consecuencias taxables, igualmente la persona que firmo el prestamo es la unica persona responsable de tales consecuencias.

Adicionalmente, si el nombre de un propietario solo se encuentra en el titulo de una propiedad pero no firmo ningun documento para un prestamo hipotecario, esta persona no es responsable por pagar el prestamo o por las consecuencias si no se pagara el prestamo hipotecario. Obviamente si no se paga la hipoteca, el banco tiene el derecho de hacer un foreclosure aun si hubieran propietarios en el titulo que no hayan firmado el prestamo. Esto es suponiendo que el prestamo se obtuvo con la authorizacion de las personas nombradas en el titulo.

Es mi opinion que tu deberias contactar al banco segun la informacion que te han enviado con cartas y les pidas que te expliquen por que te quieren cobrar a ti si tu nunca firmaste para un prestamo hipotecario. Adicionalmente puede pedir que te envien pruebas que tu aplicaste para el prestamo hipotecario.

Es lamentable que tu amigo ahora se enfrente a una situacion dificil por que tu no pudiste pagar la hipoteca pero esa es mi respuesta a tu pregunta. Espero que hayas aprendido de tus errores al igual que tu amigo.

Lo que te acabo de explicar no es consejeria legal por lo tanto si requieres consejeria legal sobre tu caso habla con un abogado.