Guia para dueños de casa: Short Sales y Ejecucion Hipotecaria Pt1 (La realidad de un foreclosure)

El sueño

Es el año 2005, para otros 2006, y para otros 2007, y usted esta feliz por que finalmente realize su sueño Americano (o Suño Latino) de comprar su propia casa.

Usted finalmente tiene una casa donde puede construir un futuro para usted y su familia. Segun su agente y su prestamista, ellos le prometieron que podria refinanciar en un año o dos despues la compra y sacarle dinero para una vacacion o ellos le prometieron que se podria mover a una casa mas grande y ganarse dinero facil al rentar la casa que estaba comprando.

La pesadilla

Ahora movamonos hacia el 2007 y usted se encuentra cara a cara con la dura realidad. Que le paso a su sueño? Un sueño que fue exagerado por su agente y su prestamista y talvez hasta por su propias ganas de hacer dinero facil o talvez por la falta de no informarse. Los sueños que tenia hantes ahora se han convertido en pesadillas.

Ya estamos llegando al final del 2007 y su prestamo variable (adjustable rate mortgage = ARM) esta por cambiar y usted no sabe que puede hacer.

Que va hacer usted? Que PUEDE hacer usted?

La realidad

Lo que necesita hacer es entender la situacion en la que esta usted y entender por que y como llego uste ahi.

Que pasara con su casa?

Aviso/Disclosure: (Esta informacion es solo para proposito de informacion general y NO debe ser tomada como consejo de taxes, legal o inversion. Aunque la informacion se ha obtenido de varias entidades respetables y de mi conocimiento profesional, tenga entendido que cada situacion individual puede variar. Favor de consultar con su abogado para consejeria legal)

La respuesta a esta pregunta tendra que ser generalizada por que cada banco trabaja diferente y cada situacion es diferente.
Tecnicamente, el primer pago que usted no hace lo pone a usted en “falla de no pago” (default), pero en terminos practicos su banco probablemente no empezara el processo de la ejecucion hipotecaria (foreclosure) hasta que no haya hecho 2-3 pagos. El estado de California como los otros estados en el lado Oeste de los Estados Unidos es un poco diferente que lo estados en el lado Este por que aqui se utiliza lo que se llama ejecucion hipotecaria no judicial (non-judicial foreclosure). Una ejecucion hipotecaria no judicial ayuda al banco al ahorrarse gastos y el trabajo de ir a travez de la corte para una ejecucion hipotecaria judicial por lo que le ahorra dinero al banco. La ejecucion hipotecaria no judicial, asumiendo que no hubo retrasos, toma aproximadamente cuatro meses para completer desde el 1er dia que la nota de “default” (notice of default) fue presentada.

Tenga cuidado del fraude con ejecuciones hipotecarias, short sale, asistencia de plus valia (equity)

Como lo habia mencionado en mi articulo anterior, tengan cuidado con cualquier agencia que le promete detener el proceso de la ejecucion hipotecaria o promete ayudarle a que se iguale en los pagos de su hipoteca o le preciona aceptar un short sale o le cobra dinero para negociar con su banco para detener el proceso de la ejecucion hipotecaria. Si usted necesita consejeria contacte una agencia de vivienda aprovada por HUD cerca de usted al llamar 1800-569-4287. Estas agencias frequentemente tienen informacion sobre la ayuda que puede recivir del Govierno, agencias privadas y de la comunidad.

Algunos de las formas de fraude que le pueden presenter si usted esta por tener una ejecucion hipotecaria (foreclosure) son:

Equity Skimming: En este tipo de fraude, un “comprador” ofrece al vendedor pagarle su hipoteca o entregarle una suma de dinero cuando la propiedad se ha vendido. El “comprador” le puede sugerir que el vendedor se mueva de la casa y le entrege el titulo de la propiedad al “comprador”. El “comprador” entonces renta la propiedad, obtiene la renta como ganancias pero no hace ningun pago al banco por lo tanto permite que el banco sigua con la ejecucion hipotecaria. La ejecucion hipotecaria es permitida en esta instancia por que el simple acto de firmar y entregar el titulo de la propiedad a otra persona no necesariamente le remueve la obligacion de pagar la deuda al vendedor.
Agencias de consejeria falsas: En este tipo de fraude, “agencias de consejeria” se presentaran al vendedor ofreciendole servicios por un cierto costo, servicios que el vendedor los puede hacer por si mismo. Servicios como negociar un nuevo plan de pago con el banco o conseguir una venta hantes de la ejecucion hipotecaria o detener completamente la ejecucion de la hipoteca.

Otra forma de fraude que le podrian ofrecer es un “flipping” illegal. Aqui tiene un video corto que explica como funciona este tipo de fraude.

Visite mis videos en YouTube

En el siguiente corto video le dara una lista de numeros de telefonos donde usted puede recivir consejeria y talvez ayuda.

Visite mis videos en YouTube

El Departamento de Vivienda y Desarrolo Urbano de US tambien tiene una pagina con puntos importantes para prevenir foreclosure.

Antes de tomar una decision importante como hacer un short sale o foreclosure usted debe leer estos otros articulos del “Guia para dueños de casa: Short Sales y Ejecucion Hipotecaria (foreclosure)”:

Guia para dueños de casa: Short Sales y Ejecucion Hipotecaria Pt2 (Alternativas para no vender)

Comentarios

109 Comentarios en “Guia para dueños de casa: Short Sales y Ejecucion Hipotecaria Pt1 (La realidad de un foreclosure)”

Las 10 preguntas mas comunes sobre los reportes de credito : www.MiCasaMiDinero.com on October 19th, 2007 11:05 AM

[...] que, si usted aprende tan solo una cosa de este mensaje deberia ser NUNCA haga pagos tardes a la hipoteca. Tags Informacion: [...]
Incentivo para compradores No Pagos de Hipoteca Hasta Seis Meses on November 2nd, 2007 7:23 PM

[...] por vender por que el interes de sus prestamos esta por cambiar o subir y otros por que estan por perder sus casas en una Ejecucion Hipotecaria o Foreclosure y estan tratando de vender sus casas en Short [...]
DonG on December 2nd, 2007 6:55 PM

Quisiera saber que tanto me puede afectar y como a mi credito si la casa de mis amigos esta en floreclosure pues ellos la compraron y no dieron los pagos y yo les preste dinero para los pagos atrasados y a cambio de eso ellos me pusieron en el titulo y despues tampoco mandaron los siguientes pagos y ahora ya recibieron la noticia del floreclosure pero tengo miedo que ami me pueda afectar, estoy muy preocupado ya ni duermo de tanto pensar.
Ney on December 4th, 2007 7:33 PM

Dong,
Tu caso es un caso muy tipico en la comunidad Latina donde un familiar o amigo le “presta” su credito para que puedan comprar la casa.
Aunque tu nombre este en el titulo de la casa, lo importante es mirar si el prestamo tambien esta a tu nombre. Si el prestamo esta a tu nombre, todas las personas incluidas en el prestamo son responsables y sus creditos seran afectados. El hacer un foreclosure es lo pero que puedes hacer ya que tu credito demorara mucho tiempo en mejorarse. Un foreclosure es igual que hacer bancarrota. Seria mejor que hagas un “short sale” o un “deed in lieu of foreclosure” hantes que permitas el foreclosure.
Mas informacion en este articulo:
http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt3/

Cuando se dañara tu credito con el foreclosure, el daño sera tan severo que te demoraras años en recuperarlo comparado al hacer un short sale. Con el short sale tu podrias mejorar tu credito en 1.5 – 2 años.

NADIE te puede decir exactamente cuanto te afectara tu credito, el que te lo diga no sabe de lo que estan hablando.
DonG on December 6th, 2007 7:41 PM

Le queria comentar que yo no aparezco en los prestamos pues ellos ya tienen tiempo con la casa y de hecho ellos tenian el titulo a su nombre, pero como estos ya no pudieron con los pagos, en septiembre del 2006 yo les preste el dinero que debian de los pagos y ellos a cambio me pusieron el titulo a mi nombre, pero no estoy como mortgator ni firme nada de papeles con ellos ni con el banco y mucho menos de que me hacia responsable de la casa, ellos aun asi no siguieron enviando los pagos, a lo cual yo ya no di mas dinero la casa esta sola, y ya la pusieron en foreclosure de hecho a mi ya ni me pagaron tampoco mi dinero, solo deseo saber si esto me traera consecuencias con mi credito
Ney on December 7th, 2007 1:06 PM

DonG,
Si una persona NO firma y NO acepta un prestamo esto quiere decir que no es responsable de pagar el prestamo de regreso y por lo tanto no le afecta al credito. La responsabilidad de pagar el prestamo es de las personas que firmaron el contrato de la hipoteca y ellos son los que son afectados con su credito.
Suerte.
margarita godomar on January 2nd, 2008 2:37 PM

MI HIJO LE PRESTO SU CREDITO A MI HERMANO PARA QUE COMPRARAN UN DEPARTAMENTO, ELLOS YA NO PUEDEN PAGAR, LA COMPANIA DE MI HERMANO CERRO, QUIERO SABER CUANTO TIEMPO LE LLEBA A SU CREDITO DE MI HIJO SI ELLOS HASEN SHORT SELES, EL DEPARTAMENTO HASTA HOY SE PAGA PUNTUAL, Y TIENEN EL PRESTAMO ORIGUINAL, PERO NO PAGARON LOS IMPUESTOS PASADOS,QUIERO SABER LA BERDAD DEL CHORT SELES, GRACIAS
Ney on January 2nd, 2008 4:42 PM

Margarita,

Si su hermano logra hacer un short sale, su hijo podria recuperar su credito en unos 2 años. Obiamente, su hijo tiene que mejorarlo ya que esto no ocurrira por si solo. Pero no le aconsejo que page dinero para arreglar su credito ya que las companias que arreglan credito son un fraude y si logran arreglar el credito, este arreglo es temporal.
Lea este articulo sobre esto:
http://micasamidinero.com/2007/cuidado-reparo-credito/

Un short sale es una venta de una propiedad por un valor mas bajo de lo que se debe actualmente en el prestamo hipotecario. Pero el simple hecho que se pueda hacer la venta no quiere decir que no hayan consecuencias. El banco podria pedirle que le page la cantidad que no se logro collectar en la venta en forma de un prestamo personal. Normalmente esto no ocurre pero es una opcion que podria tomar el banco. Si esto no ocurre el banco reportara esta perdida al IRS como ganancia en ingresos de su hipo por lo que su hijo tendria que pagar impuestos sobre esta cantidad. Para mas informacion puede leer los siguientes articulos:
Este articulo habla sobre las consecuencias de un short sale:
http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt4

Este articulo habla sobre las consecuencias con el IRS:
http://micasamidinero.com/2007/taxes-shortsales-foreclosure/

Este articulo habla sobre la nueva ley del presidente Bush para aliviar el pago de los impuestos en un short sale o foreclosure para los dueños de casa:
http://micasamidinero.com/2007/mortgage-forgiveness-debt-relief-act-2007/
James cordoba on January 11th, 2008 3:41 PM

Mi pregunta es:
Yo tengo dos propiedades y lla no puedo pagar una. Si ago forclosure a una propiedad como afectaria mi segunda propiedad? Los prestamos son con dos diferentes bancos.
Ney on January 11th, 2008 4:00 PM

James,
Tu pregunta no esta muy clara. Me preguntas como afecta para el futuro la segunda propiedad de inversion o propiedad donde vivies?

Lo que te puedo decir es que si ocurre un foreclosure, tu credito se arruinara y por lo tanto cuando decidas refinanciar la otra casa, te sera muy dificil o talvez imposible refinanciarla.
James cordoba on January 11th, 2008 4:47 PM

Discupla Ney, deja eslpicarme mas claro. Mi esposa y llo estamos preucupados porque cuando agamos forclosure nuestra casa, donde ahorita vivimos, que el banco nos quitaria la otra casa que tenemos de renta. Qeremos dejar la propiedad donde vivimos y regresarnos a la propiedad que estmaos rentando.

Agradesco su respuesta tan rapidad

James
Nancy on January 14th, 2008 1:27 PM

mi pregunta es tenemos dos propiedades un condominio en san jose que esta en renta y la casa donde vivimos esta en patterson pero ya no podemos seguir pagando la casa de patterson como puedo hacerle para entregarla al banco voluntatiamente y que no se haga foreclosure. Y tambien quisiera saber si esto afectaria a la otra propieda que tenemos en san jose escuchado decir que si tienes otra porpiedad el banco se quiera cobran con esa o si uno tiene dinero en el banco o algo cosas de valor como carros etc. si se hace la entrega voluntaria afecta el credito igual que un short sale de 2 anos
Ney on January 14th, 2008 4:05 PM

James,
Segun la ley de anti deficiencia de California u otros etados como este, cuando una persona compra una casa y el presetamo es “non-recourse”, este protege los otros “assets” (ahorros/inversiones) del dueño de casa si el dueño de casa pierde su hogar ya que el unico recurso legal que tiene el banco es simplemente contra la casa que se esta perdiendo. PERO esto solo ocurre cuando es un prestamo “non-recourse” segun las leyes de anti deficiencia del estado donde se encuentra la propiedad.
Si el prestamo es “recourse” el banco podria pedir que se le page la diferencia de la perdida con la venta de los otros “assets” del dueño de casa (autos, casas, etc)
Aqui tienes este articulo que te explicara mas sobre este tema (non-recourse y recourse loans):
http://micasamidinero.com/2007/taxes-shortsales-foreclosure/
Y este otro articulos sobre las consecuencias de un short sale o foreclosure:
http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt4
Si tienes mas preguntas no dudes en dejarlas aqui.
Para consejeria legal consulta con un abogado.
Ney on January 14th, 2008 4:43 PM

Nancy,
Mi respuesta a tu pregunta es parecida a la que se lo di a James en mi previo mensaje, leelo.

Asumiendo que el presetamo de la casa utilizada por el dueño como residencia principal (osea no de inversion) no fue refinanciado despues de la compra es un prestamo “non-recourse” (otras restriciones aplican).

Por lo que hay la posibilidad que el banco pida que se le page la diferencia de la perdida con los assets (inversiones/ahorros) si el prestamo es “recourse”.

Te sugiero que leas este articulo sobre las consecuencias cuando ocurre un foreclosure o short sale:
http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt4

Para que puedas hacer una entrega voluntaria “deed-in-lieu of foreclosure” te sugiero que contactes un profesional REALTOR que tenga experiencia al menos que pienses que lo puedes hacer por ti sola. Pero ten MUCHO cuidado ya que hay miles de companias que prometen ser “especialistas en foreclosures” o que son “especialistas en detener foreclosure” o en “ayuda de foreclosures”. Tu puedes leer sobre estos tipos de fraude en este mismo articulo que acabas de leer O en este otro articulo que habla sobre otros casos:
http://micasamidinero.com/2007/foreclosure-fraude/

Si tienes alguna otra pregunta no dudes en dejarla aqui
reyvaldez17 on January 25th, 2008 7:03 AM

DISCULPA NEY , QUISIERA PREGUNTARTE , ESTOY EN PROCESO DE SHORT SALE DE MI CASA ,PERO QUE PASARA CON LOS TAXES Y INSURANCE DE LA CASA , SE PAGAN EN LA VENTA DEL SHORT SALE O SE HACE UN LIEN HACIA MI PERSONA?
DE ANTEMANO GRACIAS
Ney on January 25th, 2008 3:43 PM

Rey Valdez,
Si una persona no paga los property taxes, el banco normalmente se adelanta y envia a pagar los property taxes para que no ocurra el proceso de foreclosure por parte de la ciudad. Este monto de los property taxes se le acumulara al prestamo por lo que el dueño sigue siendo responsable por pagarlos. Cuando no se envia a pagar la aseguranza, la compania le cancelara la aseguranza y el banco al darse cuenta de esto, el banco le pedira que obtenga otra poliza o ellos le pondran una forzadamente si no lo hace.
Por lo tanto cualquier costo mas que incurra el banco sera parde de la deuda que se debe sobre la casa.
GABRIEL on January 28th, 2008 8:44 AM

TENGO UNA PPROPIEDAD QUE ESTA EN FORECLOSURE, FUE UNA PROPIEDAD QUE COMPRE PARA INVERSION, PERO FUI ENGANADO POR EL PRESTAMISTA, YA QUE ESTE ME HABIA DICHO QUE LA ASEGURANZA DE LA CASA Y LOS TAXES ESTABAN INCLUIDOS EN LOS PAGOS, LO CUAL NO FUE CIERTO. LA CASA ESTA EN PROCESO DE FORECLOSURE Y LOS IMPUESTOS LLEVAN UN ANO DE ATRASO.

MI PREGUNTA ES: QUIEN DEBE PAGAR LOS IMPUESTOS DE LA PROPIEDAD, PUES YO NO CUENTO CON RECURSOS PARA HACERLO

GRACIAS POR SU FRESPUESTA
Ney on January 28th, 2008 9:49 PM

Gabriel,
Al igual que le respondi a Rey en el anterior mensaje, la responsabilidad de pagar los impuestos de la propiedad es solamente del dueño de la casa y de nadie mas. Pero cuando el dueño deja de pagar los impuestos, el condado puede forzar al dueno a un foreclosure. Los bancos no quiere que esto pase por que los impuestos de la propiedad tiene prioridad de pagarse sobre cualquier otro lien en la propiedad. Entonces los bancos prefieren adelantarse y enviar a pagar estos impuestos y simplemente aumentar esta cantidad al presetamo por lo que esto simplemente sera un aumento a la deuda del dueño de casa.
jose on February 1st, 2008 1:19 PM

estoy en proseso de short sale yo se que aprobaron la ley que uno ya no paga taxes que verdad hay en eso y yo estoy asiendo el short sale para mi veneficio porque la casa al final yo boy a entrar en el titulo otra vez lo puedo a ser ono
Ney on February 7th, 2008 6:01 PM

Jose,
La informacion de la ley que paso para no pagar impuestos sobre la perdida que se tiene en un short sale la puedes encontrar aqui:
http://micasamidinero.com/2007/mortgage-forgiveness-debt-relief-act-2007/

En tu comentario dices que estas haciendo el short sale para tu beneficio? Como es esto de que vas a terminar en titulo despues de la transacion?
Yo creo que estas talvez siendo defraudado si alguien te esta ofreciendo algo asi. Pero no te pudo dar mi opinion mas concreta ya que no has explicado cual mismo es la transacion que estas tratando de hacer.
Vuelve a escribir aqui otro mensaje pero explica bien como y que tipo de transacion estas tratando de hacer.
Proyecto Lifeline Ayudara a Dueños de Casa en Foreclosure - Detener Foreclosure on February 15th, 2008 9:26 PM

[...] dueños de casa que estan atrasados con 90 dias o mas con sus pagos hipotecarios una congelacion de el proceso de foreclosure por 30-day para darles una oportunidad de conseguir un nuevo plan de pago. Este tiempo extra podria [...]
marla on February 26th, 2008 11:22 AM

tengo una casa de inversion la cual estoy pensando vender en short sale, me gustaria saber actualmente que porcentaje de estos short sales son aceptados cuando es una propiedad de inversion, agradeceria si me puede dar informacion de otras paginas de interes del tema
Ney on February 26th, 2008 9:32 PM

Marla,
Cualquier propiedad asi sea residencia principal o de inversion se puede vender y ser aceptada en short sale por el banco. La pregunta se encuentra en cuanto te puede haceptar el banco la venta. Generalmente varios banco han haceptado hasta un 70% bajo el valor del prestamo.
reyvaldez17 on February 27th, 2008 8:35 AM

hola ney, actualmente tengo mi casa en short sale ,mi realtor me propuso rentarla durante el proceso que se demora , pero que pasa si los renteros dan~an la propiedad , o electrodomesticos , es mi dever hacer reparaciones cuando se venda ? o que pasa?
Ney on March 1st, 2008 8:46 PM

Rey
Acabo de responder a tu pregunta en el otro articulo que dejaste tu mensaje. Lo puedes leer aqui:
http://micasamidinero.com/2007/shortsale-foreclosure-pt4/#comment-310
yoana on March 5th, 2008 6:23 PM

yo tengo 2 mese de atrazo en mis pagos y el banco me emvio 2 avisos que entra en foreclosure cuanto tiempo me da el banco para salirme de la casa, espero pueda ayudarme en esta pregunta
Ney on March 5th, 2008 10:31 PM

Yoana,
No te puedo decir exactamente, primero por que no conosco personalmente tu caso y no se que documetos te han enviado pero tu deberias fijarte en las notificaciones que te han enviado. Ahi te dira cuando se hara la venta de foreclosure por parte del banco.

Generalmente cuando una persona se ha atrasado 3 meses, el banco empezara el proceso de foreclosure. El proceso empieza con la notificacion titulada “Notice of Default”. Despues de alrededor de 90 dias llegara otra notificacion llamada “Notice of Sale” en la cual indica la fecha de venta por parte del banco. Esto generalmente aplica cuando se hace un “non-judicial” foreclosure.
Si necesitas informacion especifica sobre tu caso te sugiero obtengas consejeria legal de un abogado.
ori on October 14th, 2008 12:42 PM

HOLA AL IGUAL QUE OTRAS PERSONAS TENGO UNA CASA DE INVERSION QUE YA NO PUEDO PAGAR COMPLETA PUES LA MENSUALIDAD ES DE 1400 DOLARES Y ESTA RENTADA EN 1000 YO QUEDE SIN TRABAJO PODRA EL BANCO ACEPTAR EN BAJAR LAS MENSUALIDADES PUES TENGO QUE PAGAR MI OTRO MORG. O SI ENTREGO EL TITULO ? gracias
Mary Paz on October 14th, 2008 2:47 PM

Nosotros dejamos de hacer los pagos de la casa, este seria el tercer mes, esto fue aconsejado por una compania que se dedica a renegociar las deudas atraves de otro banco, mi esposo acudio con ellos para modificar la deuda ya que el banco que nos dio el prestamo no quiso hacer ninguna modificacion mucho menos un refinanciamiento.
Estas personas dijeron a mi esposo que ellos negociarian con el banco para comprarles la casa al precio actual y asi hacer un nuevo prestamo a nosotros y unos pagos mas razonables.
Yo quiero saber cuanto tiempo debemos esperar porque no hay noticias de estas personas,y si mi esposo les firmo algun documento para hacer esta negociacion, que podemos hacer algo al respecto?
Porque mi esposo esta muy confiado en estas personas y yo creo que debe haber algun tiempo estipulado en procedimientos.A mi me preocupa perder la casa por estar esperando a que esta personas hagan algo.

Hay alguna pagiana web,articulo,telefono en donde me puedan asesorar,o usted puede darme un primer consejo a seguir de inmediato?
Ney on October 15th, 2008 8:50 AM

Ori,

Todo es posible con el banco pero generalmente los bancos no estan poniendo mucha atencion a las personas que compraron casas como inversion.

No te digo que es imposible pero si dificil ya que los bancos tienen que preocuparse mas por las personas que estan perdiendo sus casas donde viven.

La entrega del titulo no es algo seguro pero muchos bancos si lo consideran.
Ney on October 15th, 2008 9:07 AM

Mary,

Si la compania esta re-negociando tu prestamo atravez de otro banco, esto quiere decir que te estan queriendo refinanciar tu casa.

El banco modifica los prestamos o re-negosea los prestamos dentro del mismo banco y no tienes que utilizar otro banco. Las modificaciones toman aveces algunos meses pero todo depende del banco que tiene tu prestamo.

Ten cuidado con lo que firman. Si otra persona o compania compra tu casa negociando con tu banco…adivina que pasa? Ellos son los dueños y no tu por lo tanto tu terminas siendo inquilina y podrian sacarte de tu casa cuando quieran.

No te puedo decir que pueden hacer al respecto sobre los documentos que firmo tu esposo por que no se que documentos firmo. Pero lo que si te puedo decir es que aqui en los Estados Unidos, las leyes se guian mayormente con contratos firmados. Por lo tanto si ustedes aceptaron vender o cederle el titulo de tu casa a otra persona o compania entonces ustedes podrian perder su casa.

Te suguiero que si deseas modificar tu prestamo, primero visites una organizacion sin fines lucrativo aprovada por HUD. Preciona aqui para encontrar una cerca de donde vives.
Lupe on October 15th, 2008 10:17 PM

hola Mi pregunta es tengo una propiedad refinanciamos el año pasado en septiembre se pago el refincianciamiento con dinero de la casa este año es dificil para nosotros y ya no hemos mandado el pago desde hace cinco meses estamos en el proceso de foreclosed mi pregunta es vamos a tener que pagar al banco despues de todo el proceso? y que o cuanto porcentaje?y cuanto tiempo va a tardar todo el proceso? Gracias
Ney on October 17th, 2008 11:44 AM

Lupe,

El tiempo que demora el foreclosure depende de varios factores. Depende del tipo de proceso que se realiza en tu estado (judicial foreclosure o non-judicial foreclosure), depende que tipo de prestamo tienes (recourse o non-recourse), depende que decision tome el banco para tomar posecion de la casa, etc, etc.

Con tan solo la informacion que me has dado es dificil decirte.

Generalmente en un estado donde la mayoria de foreclosures que se hacen son non-judiciales (como aqui en California), y si el prestamo es non-recourse, entonces el proceso podria tomar 121 dias. Los dias se cuentan desde el primer dia en que se registro el “Notice of Default” en el condado/ciudad.

La responsabilidad financiera que tengan ustedes con el banco si pierden la casa igualmente depdende de varios factores los cuales son casi los mismos que te he mencionado.
alejandro on November 1st, 2008 10:15 AM

Hola. Deje de hacer mi pago este mes pues ya no voy a poder hacer mis pagos. Fui con un broker para pedirle informacion de como podria intentar poner mi casa en short sale. El me pidio que le firmara un documento llamado “short sale listing addendum” y me pidio copia del ultimo bill de mis dos bancos. dijo que el estaria hablando con los bancos. Pero solo paso como una semana y ya esta llevando personas interesadas en comprar la casa. El me dice que primero necesita tener una oferta para despues tratar de que los bancos acepten el short sale. Lo raro que me parecio es que el me pregunto mas o menos el valor de mi casa y en esa cantidad el me dijo que la iba a tratar de vender. A lo que yo habia sabido deberiamos de platicar primero con los bancos para saber si ellos aceptaran poderla vender asi y a la cantidad que ellos digan, pues no me gustaria quedarme con una deuda y sin casa por que el broker me haga un mal proceso. “gracias, espero tu consejo”
Ney on November 4th, 2008 11:55 AM

Alejandro,

El proceso de short sale ocurre mas o menos de esta manera.

Primero el dueño de la casa firma un documento que le da la autorizacion al agente de contactarse con el banco. De esta manera el agente puede negociar con el banco. Al mismo tiempo el agente debe preparar un reporte que indique el valor al que se podria vender la casa. El dueño deberia decidir el valor al que se va a vender la casa basandose en la informacion que le a entregado el agente y otra informacion que el dueño haya obtenido independientemente. De esta manera, la casa se listara a un valor que se pueda vender.

Al mismo tiempo, el agente deberia conseguir el paquete que requiere el banco para realizar el short sale. Cuando se obtenga una oferta, la transacion estaria mas adelantada por que el banco ya tiene el paquete del short sale. Por lo cual el proceso seria mas facil.

Ya que el banco tenga el paquete de short sale y una oferta valida, el banco es el que decidira si hacepta la oferta, la cancela completamente o pide que se haga cambios a la oferta. Todo depende del banco si lo quiere haceptar o no.

Para que los bancos tomen decision si haceptan el short sale o no, ellos orden un avaluo (appraisal) cuando ya hayan recibido una oferta o mientras se esta vendiendo la casa. Eso depende del proceso del banco.

Lo que no me gusta de tu caso es que tu agente te pregunto a que precio quieren poner la casa en venta y ese fue el valor que se puso en venta. Tu agente deberia haberte entregado un reporte de valores para que tu puedas tomar una decision informada.
ori on November 15th, 2008 3:08 PM

Hola gracias por contestarme la pregunta anterior pero todavia estoy confundida la verdad es que de momento que no pude vender mi casa paso a ser una propiedad de inversion pero mis intenciones nunca fueron de tener dos propiedades he hablado con el banco y porsupuesto no me prestaro atencion si lo unico que pido es bajar la mensualidad ?es que tendre que dejar de pagarla por completo ? que le conviene al banco ?
Ney on November 18th, 2008 2:44 PM

Ori,

Las modificaciones de prestamos se hacen para modificar los terminos del prestamo. Los terminos que se cambian en la modificacion son el balance del prestamo y el interes del prestamo lo cual reduce el pago mensual del prestamo.

Ori no te puedo decir que dejes de pagar tu prestamo para el banco tome atencion a tu caso ya que esto seria no etico. Sin embargo te dire que la realidad de la manera que trabajan la mayoria de los bancos es tomando atencion a los que se estan ahogando primero.

Si una persona puede nadar y se esta manteniendo a flote, el banco lo tomara en cuenta pero le dara prioridad a los que no saben nadar y se estan ahogando. Los que se estan ahogando pueden ser los que estan ya 3, 4, 5 meses atrasados o talvez mas; todo depende de las consideraciones del banco.

Que el conviene al banco? En el sentido comun de tu pregunta, a los bancos les conviene que hagan modificaciones. Pero muchos bancos e invercionistas que estan encargadas de estos prestamos no tienen tal sentido comun.
alejandro on November 25th, 2008 9:27 PM

Estoy tratando de vender mi casa en venta corta y creo que no se va a lograr, Ahora mi pregunta es que si yo al perder mi credito voy a hacer perder su credito a mi esposa, Ella no esta incluida en el prestamo de mi casa pero si en el titulo y tambien ella usa las mismas cuentas de credito solo que ella tiene sus propias targetas, pienso que al perder la casa seguire pagando bien mis targetas y quiero saber si voy a hacerla perder su credito (a mi esposa)
Ney on November 26th, 2008 12:25 PM

Alejandro,

Las consecuencias legales, de credito y de impuestos sobre deudas no pagadas solamente afectan a la persona que firmo por el prestamo. Osea las personas que aplicaron y estan incluidas en el prestamo. Si una persona esta en el titulo de la casa pero no el prestamo hipotecario, esto no le afectaria en el credito con referencia a la hipoteca.

Sin embargo, el efecto de credito es minimo generalmente cuando una persona que tiene mal credito comparte cuentas de credito con una persona de buen credito; siempre y cuando los pagos de tales cuentas se esten haciendo al dia.
LIZ C on November 28th, 2008 3:19 PM

Hay una persona que me sugirio hacer un short sale, dice que el me puede comprar la casa y yo me puedo quedar aqui a vivir y yo le puedo pagar la renta a el, mi situacion empieza a estar mal pero todavia puedo pagar un par de meses mas, no tengo trabajo pero tengo ahorros que me ayudarian a cubrir esos dos meses, que puedo hacer tengo miedo de que me cueste muchos años en recuperar mi credito pero no se como voy a pagar cuando se me acabe mi dinero, me podrias dar sugerencias por favor, gracias.
Ney on December 2nd, 2008 3:30 PM

Liz,

Primero que nada me preocupa mucho que la persona que te sugirio hacer un short sale ahora te diga que te quiera comprar la casa para que tu le pages la renta a esta persona. Ten mucho cuidado. Si en realidad esta persona quiere comprarte la casa, contacta a un agente de bienes raices por tu parte que confies mas no uno que esta misma persona te recomiende. Ya que tengas el agente, este agente se asegurara que el contrato de compra y venta se realize.

Te doy esta sugerencia por que hay muchas personas que estan en una situacion similar y reciben ofertas y llamadas de personas que les prometen comprar la casa. Pero hasta que no haiga un contrato y el downpayment de por medio, todo se queda en palabras.

Si tu lograras hacer el short sale, tu credito se podria talvez recuperar en alrededor de 2 años (dependiendo de como lo trabajes).

Ahora todos tenemos que ver y analizar nuestra situacion actual y como nuestras acciones podria afectarnos en el futuro.

Si fuera el caso que utilizaras tus ahorros para seguir pagando dos meses mas de hipotecas, que pasara cuando se te acabe los ahorros? Que pasara cuando tengas que salir y dar dinero de deposito para un apartamento si no tienes dinero en tus ahorros? Que pasara cuando tengas que hacer un pago inesperado por medicina si no tienes dinero en tus ahorros?
LIZ C on December 2nd, 2008 10:58 PM

Hola gracias por la respuesta, ahora mi duda desde hace mucho tiempo es Como puedo “trabajar” con mi credito para recuperarlo de que forma se hace esto? una vez mas, gracias
Ney on December 3rd, 2008 4:49 PM

Liz

Gracias a ti por seguir leyendo http://www.MiCasaMiDinero.com

Pronto tendre un articulo mas comprensivo sobre este tema de “trabajar” el credito para que suba por lo que te suguiero que te subscribas por email para que recibas una notificacion cuando salga un nuevo articulo. Lo puedes hacer en la parte superior de esta pagina donde dice “Enterate cuando sale un nuevo articulo aqui”

Para poder “trabajar” el credito e incrementar el puntaje FICO no es necesario endeudarse o comprar cosas todos los meses con las tarjetas. Igualmente no es necesario contactar a companias que dicen “reparar el credito” la cuales son un simple fraude (sigue el link y lee el articulo).

A mas de la informacion que te explicare acontinuacion, tu puedes leer varios articulos en la secion de “Informacion de Credito” de esta pagina y tambien leer el articulo sobre “Las 10 preguntas mas comunes sobre los reportes de credito”

Para ponerlo en una simple explicacion, lo unico que necesitas es mantenerte al dia con tus pagos mensuales, nunca atrasarte y mantener la deudas de tus tarjetas bajo el 33-30% del limite total de la tarjeta. Por ejemplo, si tu limite en una tarjeta es $1,000, entonces para mejorar tu credito tu balance mensual no debe sobrepasar los $300.

A mas de esto tambien tienes que tomar en cuenta tu deuda total. Osea si acumuladamente, entre todas las tarjetas que tienes tu limite combinado es de $10,000 entonces tu deuda combinada en todas las tarjetas no debe dar mas de $3,000.

Otra cosa mas, yo he oido a mucho incredulo que dice saber sobre el credito y explican lo que no saben. Muchos de estos dicen que si compras algo, tu deberias pagar la deuda en 4 a 6 pagos para que de esta manera se vea movimiento en la cuenta. Pues te dire que esto es falso. Si deseas asegurate que se mire movimiento en tu cuenta, simplemente compra algo (puede ser de $50 o de $5,000) y lo pagas en dos pagos. El primer pago obviamente no te cobraran intereses ya que hasta que pase el “billing cycle” tu recibes financiamiento gratis por 30 dias (dependiendo del dia de la compra y el dia de tu billing cycle). En el segundo mes obviamente si te cobraran interes pero para ese entonces tu ya deberias tener la deuda a la mitad por lo que la cantidad que has pagado de interes es minimo.

Tu no tienes que mantener la deuda por 4, 5, 6 meses, NO. Lo que te he explicado indicara suficiente movimiento para que los bancos no te cierren la cuenta automaticamente por inactividad y tambien ayudara a indicar movimiento en tu cuenta. Has esto con todas tus cuentas (si es que las tienes en balance en zero) y veras que te sube el credito.

Ahora si tienes balance en tus cuentas, no te endeudes mas y paga el balance lo mas pronto posible.

Otra factor que debes tomar en cuenta el la cantidad de tarjetas y la diversificacion de tarjetas que tienes. Si tu tienes solo dos tarjetas de credito con el mismo banco tu credito no sera tan alto. Pero si tienes 4-5 tarjetas de diferentes bancos (1 de estas cuentas tiene que ser de una tienda), esto te ayudar a tener una buena diversificacion en tu credito. Igualmente ayuda a tener una cuenta de prestamo de carro y de casa. Pero obviamente no deberias ir a comprar un carro por que simplemente quieres mejorar tu credito.

Por ultimo, no permitas que nadie te corra el credito. Si deseas obtener tu historial de credito gratis anualmente entra a la UNICA pagina aprovada por el govierno para dar reportes de credito gratis “http://www.Annualcreditreport.com Este te dara tan solo tu historial. Si deseas tu historial mas tu puntaje de credito entra a “http://www.MyFico.com en cual debes pagar un costo bajo por obtener este reporte.

Wow….casi, casi te escribi todo el articulo aqui en este mensaje.
emma on December 4th, 2008 7:59 PM

yo compre como inversionista extranjero tengo una propiedad que ya no puedo pagar que me aconseja con la propiedad la he pagado,
pero ya no puedo mas que me aconseja
Ney on December 5th, 2008 1:54 PM

Emma,

Has considerado una modificacion de prestamo?

Mientras mas y mas sigue cambiando el mercado, mas y mas los bancos estan aceptando hacer modificaciones de prestamos en propiedades de inversion. Sin embargo, no se que tan seguro se tu situacion como inversionista estrangero.
reyvaldez17 on December 6th, 2008 10:04 AM

hola ney , queria preguntarle, actualmente deje de pagar mi casa para poder negociar una modificacion de prestamo pero como apenas tengo un mes que deje de dar el pago , veo que el banco se pone como dificil es eso normal? me ponen presion que cuanto tengo para dar ? y que tengo muy buen interes en el prestamo fijo por 30 an~os (6.35%) es eso lo mas bajo? o solo ayudan con interes variable?
Ney on December 6th, 2008 12:27 PM

Rey,

No se si tu has dejado de pagar solo por que la casa se ha devalorado bastante o por que en realidad no puedes pagar. Si tu razon es la primera, te dire que una modificacion se te hara dificil como lo explico en este articulo sobre las modificaciones de prestamos.

Pero si tu razon es la segunda, tu tienes talvez un buen caso para poder modificar tu prestamo.

Una cosa que tienes que entender es que a los bancos les importa mas que se les page el dinero que se les debe. Por lo tanto, ellos pondran un poco de precion al pretatario para que haga los pagos mensuales.

Tu interes de 6.35% aparenta ser bueno pero sin saber los especificos de tu situacion no te podria decir exactamente si ese interes es bueno o no. Igualmente no se cuando te ofrecieron ese interes. Talvez cuando obtuviste ese prestamo era un buen interes pero ahora no.

Lo que si he visto es, dependiendo de la situacion y del banco, los intereses los han reducido en las modificaciones y el tuyo podria talvez ser reducido en la modificacion.

Las modificaciones son para todos y todos los tipos de prestamos. Pero como te dije antes depende de la situacion especifica de cada persona y depende de cada banco.
Nancy on December 8th, 2008 9:00 AM

mi pregunta es tengo un condiminio aqui en San Jose con el prestamo principal y tambien tengo una equity line que sacamos para comprar otra casa y pagar unas targetas de credito pero perdimos la casa este ano y ahora los condominios tambien estan perdiendo valor mi pregunta es que si podemos nosotros refinanciar para que modifiquen nuestro loan los dos prestamos son figos de 30 anos el primero es de 6.23% y el de la equity line es 8.25% pero nos gustaria que modifiquen nuestro prestamo con 1 solo prestamo pero nuestro credito no es muy bueno por el motivo que perdinos la otra casa
Ney on December 9th, 2008 1:51 PM

Nancy,

Una modificacion de prestamos no es un refinanciamiento. El refinanciamiento es obtener un prestamo completamente nuevo mientras que en una modificacion de prestamos, se modifica los terminos del prestamo actual.

Lee el mismo articulo que le hago referencia a Rey en el anterior comentario. Tal articulo te explicara que es una modificacion y como funciona (preciona aqui).

Igual como le comente a Rey, si las razones de tu peticion para modificar tu prestamo es solamente por que el condominio ha bajado en valor te dire ahorita que no te lo van ha aceptar. Las modificaciones se hacen cuando el dueño de casa tiene un problema que no le permite obtener suficientes ingresos para pagar la hipoteca mensualmente.

Tu prestamo de 30-años no esta tan mal (dependiendo de cuando obtuviste el prestamo y como lo obtuviste). El segundo si me parece un poco alto.

Para obtener una modificacion de prestamo no se requiere el credito ya que no se esta aplicando para otro prestamo. Al mismo tiempo, al modificar los terminos del prestamo, esto no quiere decir que se esta obteniendo un nuevo prestamo. Simplemente se esta modificando los terminos del mismo.

Por lo tanto la combinacion de dos prestamos en uno solo no es una modificacion.
Marta on January 14th, 2009 6:34 AM

Hola
Trate de hacer un short sale y no prospero. Ahora ya se hizo la ejecucion hipotecaria y el 22 de enero es el auction. Mi pregunta es cuales son las consecuuencias si luego de la venta yo tendre obligacion de pagar gastos por abogado corte etc… Y queria saber si mis taxes podrian ser retenidos por el estado. Va un año que no pago el mortgage y los taxes de la propiedad. Gracias
Ney on January 14th, 2009 10:01 AM

Marta,

Cuando un bando decide hacer la venta de foreclosure a travez de un “Trustee Sale,” esto quiere decir generalmente que el banco ha decidido no tomar aciones legal contra el dueño de casa. Pero el banco declarara las perdidas que obtuvo como resultado de tal venta, al IRS como ganancias del dueño de casa.

Por lo tanto esto ahora se transfiere a una consecuencia taxable federal con el IRS. Igualmente, si la casa y la persona se encuentran en un estado donde se paga impuestos estatales como aqui en California, entonces las consecuencias taxables se duplican. Ahora las consecuencias taxables seran estatales y solo federales. A pesar de todo esto, hay que recordar que han pasado nuevas leyes que en muchos casos elimina las consecuencias taxables federales totalmente si es que la persona califica segun las nuevas leyes. [Sigue los links para mas informacion]

Marta tu dices: “queria saber si mis taxes podrian ser retenidos por el estado. Va un año que no pago el mortgage y los taxes de la propiedad”

Tu pregunta esta un poco confusa. Los taxes de tus ingresos (income taxes) son totalmente diferentes a los impuestos que se paga por la propiedad (property taxes). [Sigue los links para mas informacion]

Si un dueño de casa dejara de pagar los impuestos de la propiedad, el banco se encargaria de ponerlos al dia. Pero como resultado, el banco simplemente aumentara esta cantidad al monto del prestamo hipotecario. Por lo tanto la deuda incrementaria.

La responsabilidad de pagar los impuestos de la casa se quedan con la casa, no le siguen al dueño cuando se pierde o se vende. Simplemente las cantidades no pagadas son deducidas de las ganancias cuando se vende, si es que hubieran ganancias; o se aumentan al monto total de la perdida cuando se pierde la casa o se vende en short sale.

Yo no soy ni abogado ni CPA por lo tanto esto no es consejeria legal ni de impuestos. Esta informacion general no debe ser remplazo de consejeria legal por un abogado para tu situacion especifica, ni tampoco remplazo de consejeria de impuestos por parte de un CPA o preparador de impuestos.
marta ruiz on February 28th, 2009 5:41 AM

mi ex esposo me dejo la casa porque no la podia pagar el prestamo esta en su nombre pero el deed esta en mi nombre yo puedo hacer un prestamo en la casa para reparaciones gracias
Ney on March 2nd, 2009 12:01 PM

Marta,

Segun tu comentario, tu nombre solo se encuentra en el titulo de la propiedad pero no sobre los prestamos actuales de la propiedad. Segun esta situacion tu podrias obtener otro prestamo sobre la propiedad pero obviamente este prestamo seria en una posicion subordinada a los presetamos que estan actualmente en la propiedad.
Lupita on March 2nd, 2009 9:36 PM

Hola,De antemano gracias por tus consejos.
La casa en la que ahorita vivimos, mi esposo la tenia desde antes de casarnos lo que quiere decir que yo no estoy en los papeles al igual que despues saco una troca la cual esta bajo su nombre, la casa se ira a forclosure ya que su trabajo se escaceo al igual que pensamos dejar la troca,y mi prgunta es: Si yo no estoy en ninguno de esos prestamos y mi esposo tiene mal credito me afectaria en el mio al yo tratar de calificar para un home loan?
Ney on March 4th, 2009 8:55 AM

Lupita,

Hay muchas variables que deben tomarse en cuenta.

Muchos estados como California, son estados de comunidad de bienes (community property). Esto quiere decir que cuando una pareja estan legalmente casados, los bienes y deudas obtenidas durante el matrimonio son de la pareja sin discriminacion. La excepcion seria cuando se aplico para un prestamo y uno de la pareja expresa no tener ningun derecho u obligacion sobre el bien que se esta financiando.

Este comentario debe ser utilizado como informacion general y de ninguna manera es consejeria legal. Si deseas consejeria legal te suguiero que hables con un abogado.
jose on March 10th, 2009 9:38 AM

hola …me pueden responder esta pregunta …vivo en un apartamento hace 1 ano y medio el dueno lo dejo de pagar hace 8 meses y no me a informado de eso me entere por unos papeles que trajo un sherif.que deberia hacer..seguirle pagando…o dejar de pagarle y comensar a ahorrar para mudarme….
juan on March 10th, 2009 8:44 PM

Ney espero que estes bien.
El 10 de febrero me llego una carta del banco en la cual me dice que si no pago el monto total de mis pagos atrazados que son cinco meses comenzarian el proceso de foreclosure en 33 dias. como ves el dia esta cerca, mi pregunta es… Cuando debo desalojar la casa?, tu sabes, debo buscar un lugar y sacar mis muebles y ropa.
Otra pregunta es… Desde cuando debo buscar asesoria legal? y si no la tengo crees que el banco abusaria de mi economicamente.
Ney on March 11th, 2009 2:38 PM

Jose,

La decision de pagarle o no al dueño de la propiedad es tu decision. Muchos dicen que tu decision deberia ser basado en que tan moral es que tu le pages al dueño pero el dueño no le page al banco.

Yo te dire lo siguiente pero toma en cuenta que la decision de pagarle o no es solamente tuya.

Primero que nada un contrato de renta es un contrato entre el arrendador (dueño de la casa) y el arrendatario (rentero) sobre los derechos de ocupar una propiedad. Pero el contrato que tiene el arrendatario con el banco de pagar mensualmente la hipoteca le da derecho al banco de aceptar o negar un contrato de renta. Por lo tanto si un arrendatario deja de pagar la renta al arrendador, este podria enjuiciar al arrendatario por posecion ilegal de la propiedad (osea posecion sin haber pagado la renta).

El arrendador tiene todos los derechos de recivir la renta mientras el arrendatario tenga posecion de la propiedad.

Ahora si el banco ya esta tomando posecion sobre la propiedad, el banco tien que seguir ciertas regulaciones para desalojar a los arrendatarios. El banco no puede decir simplemente el siguiente dia “se salen o los saco.” Los bancos tiene que seguir las leyes de cada ciudad y de cada estado sobre los arrendatarios. Me parece que estas en Florida por lo tanto te suguiero que te informes bien sobre tus derechos como arrendatario en Florida contactando una de las organizaciones de vivienda en tu ciudad.

Generalmente lo que los bancos deciden hacer para no tener problemas es darles cierto tiempo y un poco de dinero a los arrendatarios para que salgan de la propiedad sin problemas.
jose on March 17th, 2009 3:45 PM

ok ney gracias por tu ayuda ..otra pregunta que pasa si no tengo trabajo y no puedo pagarle la renta y nisiquiera tengo para mudarme el problema que el no me aviso con tiempo de lo que estava pasando para prepararme ..y no es justo que se aproveche del momento,,,el pudo hablar conmigo y decirme de lo que estava pasando y llegar a un acuerdo conmigo..y si me lleva a corte a el no le afectaria el caso que tiene con el banco..ayudame estoy angustiado no se que hacer realmente.
Ney on March 18th, 2009 1:33 PM

Jose,

El que no tengas trabajo y no tengas como mudarte no te quita tu obligacion segun el contrato de renta. En tu situacion talvez lo mejor seria contactar a tu arrendador y dejarle saber que no tienes trabajo para ver si el talvez pueda esperarte un mes o dos con la renta. Aunque si esta persona esta perdiendo la casa, dudo que lo haga pero no pierdes nada con hacerlo.

Igualmente si esta person esta perdiendo su casa, seria una perdida de dinero y tiempo el querer proceder con el proceso de desalojo (eviction) si el ya la esta perdiendo la casa. Para proceder con el eviction, el arrendador tiene que llenar formas, hacer ciertos pagos a la corte para que escuchen su caso, etc, etc y no creo que una persona que este perdiendo su casa pase por todos estos problemas por tan solo obtener unos cuantos meses mas de renta.

Ahora si el arrendador ya perdio la casa y el banco es el dueño de la propiedad, generalmente los bancos trataran de sacar a los arrendatarios de la propiedad en buena forma entregandoles un incentivo monetario. Esto talvez te podria ayudar a ti.

De cualquier manera siempre es bueno estar informado sobre tus derechos como arrendatario por lo tanto te vuelvo a repetir informate bien sobre tus derechos como arrendatario en Florida contactando una de las organizaciones de vivienda en tu ciudad.

Segun la pagina web de la Ciudad De Jacksonville, FL; un arrendador tiene que notificar por escrito al arrendatario por no haber cumplido sus obligaciones bajo el contrato de renta y darle siete dias para rectificarlo. Si el arrendatario no lo ha rectificado, el arrendador puede terminar el contrato de renta y requerir que se mueva. Si aun asi no se mueve el arrendatario, el arrendador puede proceder con el proceso de evicion atravez de la corte.

Durante el proceso de eviction el arrendatario recivira notificaciones sobre el caso y para presentarse en frente del juez para que explique su situacion. Todo este proceso toma su tiempo y mientras el juez no haya dado la decision final (el cual podria ocurrir si el arrendatario no se presenta en la corte), el arrendatario no puede ser forzado a salir de la casa. Asi que el arrendador NO puede sacar a su arrendatario HASTA que haya ganado el caso en la corte.

El arrendatario no puede apagar las utilidades (gas y electricidad) de la propiedad, cambiar los seguros de la puerta, remover las propiedades personales. El “Sheriff” es el unico que puede desalojar al arrendatario pero solo despues de que el juez haya tomado su decision, hantes no!
juan on March 18th, 2009 1:52 PM

Ney .reciviste mi pregunta? Soy “juan” mi pregunta esta despues de la primer pregunta de jose. espero puedas contestarme.
gracias y que estes bien.
jose on March 18th, 2009 4:08 PM

ney .muchas gracias por informarme te agradesco mucho.estoy mas tranquilo con la informacion que me as dejado
Ney on March 19th, 2009 7:53 AM

Juan,

I am very sorry! aparentemente no mire tu mensaje.

El proceso de foreclosure depende del banco, el tipo de prestamo pero principalmente del estado donde se encuentra la propiedad. En California, la mayoria de foreclosures son hechas en forma no judicial por lo cual se llama “non-judicial foreclosure.” En otros estados el proceso es judicial osea “judicial foreclosure.”

Aqui en California el proceso de foreclosure empieza cuando el banco envia y registra el “Notice of Defaul” despues que el prestatario se ha atrazado con 4-6 pagos. En ese momento el proceso empieza. Despues de alrededor de 90 dias, el banco enviara y registrara otra notificacion llamada “Notice of Trustee Sale” en la cual indica ya cuando se vendera la casa en forma de subasta. Esta notificacion dara entre 10-31 dias para salir hantes de la venta.

Si el banco no logra venderla, lo cual es muy comun ya que tratan de venderla para cubrir sus perdidas, el banco pasa a ser dueño de la propiedad. En este momento el banco contacta a un agente de bienes raices para vender la casa y generalmente ofrecen al ocupante de la propiedad un poco de dinero para que salgan sin dañar la propiedad.

Esto no quiere decir que tomaran esta opcion ya que no es su obligacion. El banco podria tomar aciones de “eviction” en el cual enjuiciaran al ocupante por ocupacion ilegal (unlawful detainer).

Cuando debes salir es decision tuya y espero que la informacion que te he provehido te ayude a tomar una buena decision. Cuando debes obtener asesoria legal es tambien decision tuya, pero no entiendo para que necesitas asesoria legal? No entiendo tu pregunta.

Si un banco decide tomar aciones legales para recuperar cualquier perdida por no pago en la hipoteca, el banco tomaria aciones de foreclosure judicial, en estos casos el dueño de la propiedad tendria consecuencias legales de foreclosure. Pero muchos bancos prefieren no gastar dinero o tiempo en las cortes y prefieren reportar sus perdidas al IRS. Esto tranformaria las consecuencias legales a consecuencias taxables de un foreclosure. Pero esta consecuencia podria ser minima o ninguna si califica para la ley HR 3648 (adicionalmente SB 1055 en California).
marta ruiz on March 20th, 2009 5:08 AM

buenos dias necesito saber cuales son las entidades que puedan hacer un prestamo si no tengo buen credito y tengo una propiedad haber si la puedo refinanciar con un interes mas bajo
juan on March 21st, 2009 9:45 AM

gracias por tu explicacion Ney.
En cuanto a “asistencia legal” me referia a agarrar los servicios de un abogado pues he escuchado en muchos lados que un abogado me ayudaria a dejar todo proceso cerrado con los bancos de mi prestamo y tratar de que si me toca pagar una cantidad, tratar de negociar para que la reduscan, y ademas que los bancos no vayan a seguir seguiendome para tratar cobrarme mas dinero por la diferencia de mi deuda y la cantidad de la nueva venta de la casa.
disculpa si no lo explico bien, tu sabes que uno no sabe mucho de eso. Que estes bien!
Ney on March 23rd, 2009 11:33 AM

Marta,

Si tu deseas obtener financiamiento con un credito “no tan bueno” talvez la mejor solucion seria un prestamo FHA.

Si no estas en California te suguiero que entres a esta pagina para buscar un prestamista aprovado para prestamos FHA [sigue el link].

Pero segun tu comentario, tu mencionas que quieres obtener un prestamo aunque ya tienes otra propiedad la cual tambien la quieres refinanciar. Esto talvez se te haga dificil ya que muchos de los bancos requieren que se indique suficientes ingresos para comprobar que se puede pagar las hipotecas de las dos casas sin contar con el ingreso de la renta. Pero como tu situacion no esta clara en el mensaje que has dejado, no te descalifiques automaticamente. Sigue el link que te he dejado y habla con un prestamista aprovado para prestamos FHA.
Ney on March 23rd, 2009 11:41 AM

Juan,

Gracias por explicar mejor tu pregunta.

Como lo mencione el el mensaje anterior aqui en California el proceso de foreclosure es no judicial. Pero tienes que estar informado sobre como fuciona el proceso de foreclosure por lo tanto lee bien el mensaje que te deje anteriormente.

Si tienes alguna otra pregunta o comentario no dudes en regresar.
mario on April 14th, 2009 8:29 PM

Ney. voy a poner mi casa en “shortsale” y le pedi ayuda a un broker. ahora, mi pregunta es si se le debe pagar al broker por sus servicios pues me dijo que habia que llenar un paquete para mandarcelo al banco, me podrias desenganar y si tienes una idea de cuanto $$ mas o menos si es que le debo pagar.
Gracias
Ney on April 16th, 2009 7:48 AM

Mario,

Las reglas del Departamento de Bienes Raices no permite el cobro de dinero por adelantado por ningun trabajo relacionado con bienes raices y/o el financiamiento.

El llenar el paquete de short sale es parte del proceso de la venta y de nuestro trabajo como agentes de bienes raices. Ten mucho cuidado con quien estas tratando para la venta de tu casa.
mario on April 16th, 2009 4:33 PM

Muchas gracias por tu consejo Ney, hasta ahora mi agente esta trabajando bien, solo que tenia esa duda y para estar seguro de como actuar o negaciar con el, pues hace unos meses llame a una persona de las que dan “consejos” en el radio y lo primero que ella me dijo fue. “(me tienes que mandar $ 1200 para poder comenzar atrabajar para ti pero no te garantizo que la venta corta se balla a lograr)”.
Bueno, disclpa por tanta platica te agradezco el consejo.
Ney on April 21st, 2009 7:55 AM

Mario,

No tienes por que disculparte. Me alegra que hayas recivido la informacion que necesitabas.
LIZ on May 10th, 2009 9:07 PM

Hola, me gustaria saber si dejo de pagar mi casa, obiamente se vera afectado mi credito, pero que pasara con las cuentas existentes de credito se veran afectadas tambien o seguiran las tasas de interes igual? muchas gracias
Ney on May 15th, 2009 1:13 PM

Liz,

Las tarjetas de credito tiene mas derechos sobre el credito de un consumidor que lo que uno piensa. Todas las companias de credito enforzan lo que se llama “Universal Default.” Esto es explicado en el contrato de la tarjeta de credito.

El “Universal Default” explica que si por cualquier razon el consumidor se vuelve un riesgo mas alto (incremento en deudas, pagos tardios, foreclosure, etc) en cualquiera de sus otras cuentas crediticias, la compani de credito tiene el derecho de incrementar el interes al interes que ellos consideren necesario. Por lo tanto un foreclosure puede facilmente hacer que las companias de credito incrementen los intereses de las cuentas de credito.

Sin embargo, el Presidente Obama el Sabado pasado anuncio un bill que implementara unas nuevas leyes que las companias de credito deben seguir hantes de incrementar tales intereses, fees no necesarios o no justos, etc (basicamente mas transpariencia para los consumidores sobre las tarjetas de credito). Pero ten encuenta que esto solo fue el anuncio de la peticion que hace el Presidente Obama al Congreso para que pase este bill. El proceso de un bill a ser ley podria tomar tiempo ya que tiene que pasar por el Senado, la Camara de representantes (House of Representatives) y por el Presidente.
Luis on August 24th, 2009 5:19 AM

hola,
mi caso es el siguiente:
yo vivo en tampa ,fl. y mi esposa esta embarazada
la casa donde vivimos esta hipotecada ya el juez firmo el papel de forclosure y la persona que me renta me aviso hace 2 dias atras.

mis preguntas son;

1.- QUE TIEMPO TENGO YO PARA SALIRME DE LA CASA Y QUIEN VENDRA A NOTIFICARME QUE DESALOJE?

2.-A QUIEN DEBO ACUDIR AHORA QUE LA CASA YA ESTA EN FORCLOSURE PARA YO COMPRARLA?

3.- AL YO QUERER COMPRAR LA CASA TENGO QUE DESALOJARLA?

GRACIAS
Ney on August 25th, 2009 7:52 AM

Luis,

Lo siguiente es mi opinion y solo se debe tomar como informacion educativa. Yo no soy abogado por lo tanto esto no es consejeria legal. Si deseas consejeria legal te suguiero que hables con un abogado que se especialize en relaciones de renta.

Tu pregunta es similar a la de otro lector la cual la respondi en este otro articulo.

Respondiendo a tu pregunta 1 te dire que:
En Mayo 20th, Presidente Obama firmo como ley federal el “Acta de Ayuda para Las Familias a Salvar Sus Casas” (Helping Families Save Their Homes Act). Esta ley estara en efecto hasta Diciembre 31 del 2012.

Con esta ley, los inquilinos tiene mas proteciones que las que tenian hantes de esta ley.

Parte de la proteciones es que si el inquilino no tiene un contrato de renta con el propietario, el inquilino tiene derecho de recibir 90 dias hantes de recivir la notificacion de evicion. Esto dara mas tiempo de lo que generalmente se daba anteriormente de solo 60 dias.

Para los inquilinos que si tienen un contrato de renta de un año o mas, el banco tiene que haceptar el contrato de renta e implementarlo hasta el final del termino del contrato de renta. El deposito que se habra hecho al principio del contrato de renta debera ser transferido al nuevo dueño que obtenga los derechos sobre la propiedad, osea el banco si este llegara a quedarse con la propiedad al finalizar el foreclosure.

Dos de las excepciones donde se podria cancelar el contrato de renta seria si durante la venta en subasta de foreclosure el banco logra venderla (antes de que la propiedad sea un REO) y el nuevo dueño tiene las intenciones de vivir en la propiedad. Otra de las excepciones es si las leyes del estado donde se encuentra la propiedad permite que el contrato de renta sea terminado con una notificacion al inquilino. Sin embargo, se debe dar 90-dias antes que se empieze la evicion.

Apesar de todo esto, se tiene que tener en mente que dependiendo del contrato de renta, el no pagar la renta cuando el banco se adueñe de la propieda constituiria como razon para cancelar el contrato de renta.

Respondiendo a tu pregunta 2 te dire que:
Si se desea comprar una casa en proceso de foreclosure o talvez una casa ya reposida REO, osea el banco es el dueño, lo primero que se debe hacer es ser aprovado por un prestamo. Despues, se deberia contactar a un Realtor para que represente al comprador y este hara los contactos necesarios para presentar una oferta.

Respondiendo a tu pregunta 3 te dire que:
Lee la respuesta que te di en la pregunta #1
sofia on September 29th, 2009 9:45 AM

hola vivi en una casa alquilada y llego unos papeles de remate para el 6 de noviembre 09 y llame alos dueños para q nos digan q esta pasando y nos dijeron q nos llamarian despues, y hasta ahora nada y ya no responde ninguna llamada, yo estoy al dia con el alquiler pero ya no se q hacer mi pregunta es nos van a botar el 6 oh q pasa cuando hay un remate y la casa esta ocupada cuanto tiempo nos dan para salir
y ud q me aconseja le seguinos pagando la renta la verdad es q no se q hacer gracias
Ney on September 30th, 2009 7:45 AM

Sofia,

Un inquilino de una propiedad que esta en foreclosure tiene muchos derechos. Adicionalmente, la ley federal S896 impuso nuevas proteciones para inquilinos que viven en casas que seran embargadas.

Dentro de esta ley un banco no puede sacar a un inquilino que tiene un contrato de arrendamiento valido. El banco tendria que aceptar tal contrato hasta que termine. Pero si no hay contrato de por medio, el banco debe entregar la notificacion adecuada al inquilino, seguido por 90 dias para desalojar la propiedad. Siguiendo el link que te he dejado en este comentario tu podras leer todos los detalles de esta ley para que estes mejor informada.
mario on October 2nd, 2009 3:41 PM

Ney tengo mi casa en shortsale desde diciembre del ano pasado pero no se ha podido vender porque tengo dos prestamos y el prestamo chico no quiere aceptar la venta corta, pero ahora me dice la persona que esta ayudandome a hacer la venta corta que el banco acepta solo si yo me comprometo a pagar el 25% de lo que es el segundo prestamo que serian alrededor de $ 19,000 y que deberia de firmar un nuevo prestamo por esa cantidad con el banco pues me darian oportunidad de pagarlo en 5 -10 o 15 anos me dice que el primer prestamo se quedaria solo con la casa. Hable con la compania que esta a cargo de “trustee sale” y me dijo que la carta de desalojo me llegaria en los primeros de diciembre
Podrias darme una opinion o consejo.
De antemano muchas gracias y que estes bien.

olvide decirte algo Ney esos no son los prestamos originales de la compra, tuve que refinanciar para bajar mis pagos y para tratar de salvar mi casa,y no saque dinero cuando refinancie.
Braulio on October 4th, 2009 5:01 PM

Hace mas de un ano que no pago mi mortgage, por motivos laborales. Ahora mimso estoy en proceso de foreclosure, pero no me han mandado ninguna carta con fecha de desalojo, etc.. No vivo en esa casa, la compre como inversion. Hay gente viviendo ahi, y me pagan todos los meses algo de dinero, pero que no llega a la cantidad total del mortgage mensual. Gano muy poco en mi trabajo, y ese dinero me ayuda a sobrevivir, en lo que busco otra cosa.
Mi pregunta es la siguiente: Se que lo que estoy haciendo no es correcto..pero, puedo tener algun problema legal si el banco se entera de lo que realmente esta pasando? siempre me han pagado en cash, y ahora me pagaron con un cheque en el que especifican que es para la renta etc..eso seria algo negativo para mi por lo que he comentado anteriormente?

Gracias y felicidades por este website tan profesional.
Ney on October 8th, 2009 7:46 AM

Mario,

Primero que nada lo primero que ofrecen los bancos para completar un short sale no es la palabra final. Un short sale es una negociacion por lo tanto se debe negociar cuanto se le pagar a un banco de regreso o si es que se le puede pagar al banco parte de sus perdidas. Un prestatario puede demostrar a un banco que no hay opciones de repago por parte del prestatario por falta de ingresos, ahorros, bienes, y obligaciones de deudas previas.

Si el banco desidiera proceder con el proceso de foreclosure o short sale, el dueño de la propiedad debe tener entendido que hay consecuencias legales de un foreclosure o short sale. Sin embargo, si el prestamo es original desde que se compro la casa, este podria ser un prestamo sin recursos legales. Osea el banco podria tener no recursos legales en contra del prestatario. Generalmente, los bancos prefieren no perder dinero y tiempo enjuiciando a prestatarios y deciden declarar las perdidas del prestamo al IRS. Esto creara consecuencias taxables para el prestatario que perdio la casa en foreclosure o short sale. Sin embargo, una ley federal perdona tales consecuencias taxables en un foreclosure o short sale. Segun tu comentario, me parece que tu situacion calificaria ya que la ley no solo aplica para las personas que compraron casas y no refinanciaron pero tambien a los que compraron casas, refinanciaron, pero no le sacaron dinero a la propiedad. Adicionalmente, las personas que viven en California tambien reciven este perdon de impuestos al nivel estatal ya que aqui en California tambien pagamos impuestos estatales.

Finalmente, cuando un banco quiere empezar el proceso de foreclosure, el banco tiene tomar los pasos necesarios para notificar al dueño y los ocupantes de la propiedad ya que una nueva ley federal lo exige.
Ney on October 13th, 2009 8:27 PM

Braulio,

Un contrato de arrendamiento es valido entre el propietario y el inquilino en el cual un banco o cualquier otra persona no incluida en el contrato no pueden declarar o dictar como se manejara el arrendamiento. Adicionalmente, mientras la propiedad no se haya reposeido el propietario sigue teniendo los mismos derechos sobre el contrato de arrendamiento.

Sin embargo, cuando la propiedad es reposeida por el banco este contrato pasa a ser propiedad del mismo banco como propietario e incluye al inquilino actual. Finalmente, hay que tener en cuenta que la nueva ley S.896 proteje a los inquilinos que viven en una propiedad que esta en medio del proceso de foreclosure.

La informacion proveida no es consejeria legal y si tu requieres consejeria legal especifica a tu situacion, te recomiendo que te contactes con un abogado de bienes racies.
Leonor Candelario on December 8th, 2009 9:50 PM

tengo mi casa …no la debo…pero tengo una deuda de veinte mil dolares de 6 targetas de credito…y estoy sin empleo…q hago me declaro en bancarrotpo…me veo afectada con mi casa …gracias por quitarme una preucupacion …gracias …bancarrota cuesta mucho?
Cari on December 10th, 2009 3:29 PM

Hola;Bueno pues les expongo mi problema.
mi esposo y yo aplicamos para una modificacion de prestamo,ahorita estamos en periodeo de prueva,pero resulta que ahora mi esposo perdio tambien su trabajo y creo que ya no podremos seguir adelante con los pagos de la casa.
En estas paginas me he informado mucho lo que significa un foreclosure y lo que afecta de eso estoy conciente,mi inquietud es que nosotros no somos ciudadanos y si nuestro credito se afecta por un foreclosure,no se si despues al aplicar para la ciudadania esto nos afecte y pensabamos aplicar para el 2010.Si alguien sabe o me pueda ayudar a resolver esta duda se lo agradecere bastante.
Ney on December 18th, 2009 12:46 AM

Leonor Candelario,

Uno de los “assets” protejidos bajo la bancarrota es la propiedad primaria de residencia. Sin embargo estas proteciones podrian diferir de estado a estado y tambien depende del tipo de bancarrota que se haya pedido. Adicionalmente, la simple razon de querer aplicara para una bancarrota no quiere decir que el aplicante calificara. Para poder proceder con la bancarrota, el aplicante tiene que calificar para la bancarrota por lo tanto te suguiero que hables con un abogado que se especializa en bancarrotas y te pueda aconsejar sobre tu situacion.
Ney on December 18th, 2009 7:31 PM

Cari,

La respuesta a tu pregunta la deje en tu otro comentario en este otro articulo.
Jaime on January 4th, 2010 11:43 AM

Hola Ney gracias por tomar tu tiempo y responder a todas nuestras preguntas, mi pregunta es:
Tengo 2 prestamos en mi casa principal (el primer loan es con Wells Fargo y equity loan es con Citibank). Queremos aser un forclosure porque lla la casa bajo muchisimo de value y tambien mi esposa perdio su trabajo y es mas dificil aser Los pagos.
Queria saber si cuando se aga el forclosure si Citibank nos va perdonar la deuda del equity loan? Tenemos viviendo mas de 5 anos alli. Muchas gracias por ayudarnos.
maria on January 11th, 2010 12:20 PM

Hola mi pregunta es la siguiente vivo en las vegas nv y estoy en proceso de perder mi casa tengo 5 meses de no pagar porque me quede sin trabajo, en este Estado el BANCO me puede llevar a juicio? y que pasa con el IRS? se puede parar un foreclosure? gracias.
Ney on January 12th, 2010 5:48 PM

Jaime,

Gracias a ti por leer esta pagina y dejar tus preguntas y comentarios.

Para poderte dar una respuesta mas detallada se tendria que saber mucha mas informacion de tu situacion. Asi que lo siguiente no es consejeria legal ni de impuestos sobre tu situacion. Lo siguiente es tan solo informacion general con el proposito educativo.

Cuando una persona compra una propiedad como residencia principal, es muy posible que tenga obligaciones sobre las consecuencias legales que pueden ocurrir en un foreclosure. Por ejemplo si el banco de un segundo prestamo podria enjuiciar al prestatario ya que este prestamo es considerado un “recourse loan.”

Pero la mayoria de las veces (no siempre), los bancos deciden que es mas rapido y eficientemente menos costoso declarar el prestamo como una perdida de la compania al IRS. Cuando esto occurre, el prestatario podria enfrentarse a consecuencias taxables con el IRS ya que las perdidas del banco son las ganancias del prestatario. Y como todos saben, en cualquier ganancia se debe pagar impuestos.

Sin embargo, el prestatario podria calificar bajo la ley de Alivio de Impuestos Federales en Foreclosures HR 3648. Adicionalmente esta la ley de Alivio de Impuestos Estatales de Foreclosures SB 1055. Todo esto lo he explicado anteriormente con mas detalle en mi previo comentario en este mismo articulo.

Finalmente, sobre tu pregunta si Citibank perdonara o no la deuda del equity loan? Todo depende de varios factores.
Ney on January 12th, 2010 6:39 PM

Maria,

Los estados que tienen prestamos hipotecarios “non-recourse” son: Alaska, Arizona, California, Connecticut, Florida, Idaho, Minnesota, North Carolina, North Dakota, Texas, Utah and Washington.

En los estados que tienen prestamos “recourse,” un banco puede obtener un juicio por deficiencia (deficiency judgment) de pago en contra del prestatario. Tal juicio es la consecuencia legal que los bancos pueden tomar en contra de los prestatarios en tales estados. Adicionalmente esto puede ocurrir en los estados “non-recourse” si los prestamos califican como tales. Osea si los prestamos son utilizados para casas de invercion o son prestamos secundarios.

Pero como se lo explico a Javier en el mi comentario anterior, muchas veces (no siempre) los bancos deciden que es mas rapido y eficientemente menos costoso declarar el prestamo como una perdida de la compania al IRS. Y cuando esto ocurre las consecuencias dejan de ser legales y se transforman a consecuencias taxables. Sin embargo hay leyes que pueden protejer a los prestatarios. Tal informacion esta en mi comentario anterior que se lo explique a Jaime.

Finalmente, sobre tu pregunta si se puede parar el foreclosure te dire que si y no ya que todo depende de que se este tratando de hacer. Por ejemplo, muchas personas piensan que enjuiciando al banco se puede detener un foreclosure; esto es mentira. Lo que se logra hacer es demorar el proceso mas no detenerlo. Otras pesonas piensan que declarandose en bancarrota tambien puede parar el foreclosure, pero dependiendo del resultado y del tipo de bancarrota esto tampoco lo para solo lo demora. Un short sale tampoco para el foreclosure, solo lo demora hasta que se haya vendido la propiedad. La modificacion de prestamo es lo mismo.
Angel on February 3rd, 2010 10:23 AM

Un amigo nos ayudo a comprar una casa en Virginia, US el solicito el prestamo, el cual esta a su nombre, resulta que, no se pudo seguir pagando la mensualidad, y ahora la casa esta en foreclosure, tenia fecha de subasta en Feb 01 2,010 resulta que mi esposa y yo figuramos en el titulo con el, y en su momento firmamos unas notas que se llamana Deed of Trust, ahora nos envian cartas del banco diciendo que nosotros debemos el prestamo al banco, es esto correcto, o solamente El es responsable por el prestamo.
Quisiera saber si esto es correcto y si es asi que tenemos que hacer.
Como comentario en su momento yo trate de negociar con el banco o la agencia encargada del cobro pero siempre me decian que solamente El podia aplicar para arreglar la situacion, pues El era el dueño de prestamo.
Gracias por su ayuda.
iris on February 4th, 2010 8:28 AM

hola,nosotros tenemos una casa y la dejamos de pagar hace 6 meses a los 3 llego el foreclosure y pusimos un abogado por ahora todo esta controlado porque el banco nos envio una prueba de pagos para una modificacion,pero tengo miedo que la nieguen,por eso llamamos a el banco para preguntarles cuanto es la deuda que se debe por los pagos atrasados los impuestos de el ano pasado que no pagamos y bueno sus gastos de forclosure me dijeron que tambien tenia que pagarlos y estoy esperando esa cifra espero que no sea exorbitante dado que solo pagaba 835 por mes mas 4000 de taxes y algo mas de sus gastos,toda la familia se ofrecio a ayudarnos a pagar cree que sea buena idea no quiero perder mi casa
Ney on February 4th, 2010 10:00 AM

Angel,

Cuando un propietario firma para obtener un prestamo hipotecario, esta persona es la unica persona responsable por pagar tal deuda. Y si hubieran consecuencias legales al no pagar el prestamo hipotecario o si hubieran consecuencias taxables, igualmente la persona que firmo el prestamo es la unica persona responsable de tales consecuencias.

Adicionalmente, si el nombre de un propietario solo se encuentra en el titulo de una propiedad pero no firmo ningun documento para un prestamo hipotecario, esta persona no es responsable por pagar el prestamo o por las consecuencias si no se pagara el prestamo hipotecario. Obviamente si no se paga la hipoteca, el banco tiene el derecho de hacer un foreclosure aun si hubieran propietarios en el titulo que no hayan firmado el prestamo. Esto es suponiendo que el prestamo se obtuvo con la authorizacion de las personas nombradas en el titulo.

Es mi opinion que tu deberias contactar al banco segun la informacion que te han enviado con cartas y les pidas que te expliquen por que te quieren cobrar a ti si tu nunca firmaste para un prestamo hipotecario. Adicionalmente puede pedir que te envien pruebas que tu aplicaste para el prestamo hipotecario.

Es lamentable que tu amigo ahora se enfrente a una situacion dificil por que tu no pudiste pagar la hipoteca pero esa es mi respuesta a tu pregunta. Espero que hayas aprendido de tus errores al igual que tu amigo.

Lo que te acabo de explicar no es consejeria legal por lo tanto si requieres consejeria legal sobre tu caso habla con un abogado.
Ney on February 4th, 2010 10:54 AM

Iris,

Me has contado la historia de tu situacion pero no tengo ningun detalle para poderte dar mi opinion mas certera.

Sin embargo te dire que una modificacion de prestamo hipotecario se puede hacer con la ayuda de las personas que viven en la casa y que ayudan a pagar la hipoteca. Sin embargo, tu no deberias aceptar una modificacion de tu prestamo hipotecario si no puedes hacer los pagos mensuales ofrecidos por el banco. Si la persona que te esta ayudando (ten cuidado, hay mucho fraude en la modificacion de prestamos) haze un buen trabajo, te obtendra una modificacion con pagos que si puedes hacer. Bajo el programa de modificaciones del gobierno (HAMP), la modificacion se hara con un pago hipotecario que solo utilize un 31% de los ingresos del prestatario.
Angel on February 4th, 2010 3:05 PM

Quiero agradecerle por la informacion que me proporciono y disculpe mi falta de conocimiento o de entendimiento, pero me quede con la duda sobre las notas que firmamos (Deed of Trust) y que le mencione en mi anterior pregunta, Quisiera saber que son esas notas y si en alguna forma esto nos puede comprometer o perjudicar en algo.
Agradecemos su atencion y la ayuda que nos proporcina.
Atentamente, Angel.
Ney on February 4th, 2010 4:40 PM

Angel,

El “Trust Deed” o “Deed of Trust” es un documento que especifica quien tiene interes financiero sobre la propiedad (el banco) y especifica que el prestatario le entrega la posecion del titulo a una tercera entidad desinteresada (trustee) hasta que se haya pagado la nota del prestamo hipotecario. Esta nota llamada “Promisory Note” es el que especifica los terminos del prestamo y los prestatarios obligados a pagar la deuda. Por lo tanto las personas que firmaron el “Promisory Notes” son los que tiene que pagar o atenerse a las consecuencias.
iris on February 4th, 2010 5:11 PM

mi pregunta fue si me aconseja pagar lo que dedo para parar el foreclosure,mis 6 meses atrasados y despues continuar con mi modificacion y me referia a que mi familia me ayudaria a saldar la deuda de el banco es decir los pagos mas taxes mas gastos de foreclosure esto no tiene nada que ver con mi modificacio

quiero parar mi foreclosure pagando todo lo que debo entiende esa es la pregunta si esta bien o mal?
Ney on February 18th, 2010 7:31 AM

Iris,

Si se desea parar el foreclosure, se puede pagar los pagos atrasados que se le debe al banco O se puede hacer una modificacion. Al pagar los pagos atrasados, el banco podria perdonar los cobros por pago tadio (late fees) con tal de que se le page los pagos atrasados. Esto pararia el proceso de foreclosure.

Al hacer una modficacion, se puede acordar que los pagos atrasados se pagen al final del prestamo. Osea cuando ya se page el restante balance de presetamo se continuaria con los pagos atrasados. Cuando se hace una modificacion, el proceso de foreclosure se para temporariamente hasta que se haga la modificacion. Pero si no se logra modificar el prestamo, el banco continuara con el proceso de foreclosure.

Cual opcion es mejor para tu situacion? Pues no lo se. Como te habia dicho anteriormente, sin los detalles de tu situacion es dificil decirte si o no.
Anibal Hoyos on April 14th, 2010 6:25 PM

La casa esta en foreclosure estoy esperando si el banco me aprueba un shortsale,el vendedor por medio de un abogado se le dio a los inquilinos que debian desocupar en 2 meses por que se iba a vender, ellos no me han pagado mas la renta por que supuestamente ellos tienen derecho a dos meses gratis. Es verdad? gracias de antemano por su orientacion.
Ney on April 15th, 2010 7:36 AM

Anibal,

Tu dices que estas esperando a que el banco te acepte el short sale pero dices “el vendedor por medio de un abogado”? Eres el comprador de la propiedad o el vendedor de la propiedad?

La renta, asi la propiedad se encuentre en el proceso de foreclosure o no, tiene que ser pagada. La diferencia esta en aquien se le debe pagar ya que cuando la propiedad ya es reposeida, el dueño cambia. Si la casa no ha sido embargada todavia, el dueño actual podria demandar al inquilino por no pagar la renta. La obligacion del inquilino sigue siendo la misma cuando inicio el contrato de renta hasta que hayan desalojado la propiedad.

Sin embargo, cuando las propiedades ya son embargadas, los bancos no tienen la organizacion ni el interes de collectar renta mes tras mes. Es por esto que generalmente los bancos prefieren ofrecer a los inquilinos dinero para que salgan de la propiedad. Te suguiero que leas este otro articulos sobre los inquilinos que viven en propiedades en foreclosure. Ese articulo te dara la informacion que necesitas.
Noemi on June 14th, 2010 7:01 PM

en Abril 2008 compramos casa y en Mayo 2009 pagamos a unas personas para hacer modificacion elos nos dijeron que teniamos que dejar de pagar para que el banco nos tome en cuenta con la modificacion pero estas personas nos engañaron! asta que nos dimos cuenta que nuestra casa ya estaba en proceso de foreclosure empezamos a hablarar nosotros directamente con el banco desde noviembre del 2009 les dijimos que queriamos empezar a pagar la casa pero nos dijeron que no podiamos porque la casa estaba en proceso de foreclosure y ademas que hiban a revisar nuestro caso para una modificacion, nosotros ya no queriamos nada de modificacion solo queriamos llegar aun acuerdo con el banco sobre nuestro pagos de la casa, asi estamos hace 7 meses , llamandolos para saber como va y nada, ya nos llego la carta de “Notice of trustee’s sale”para este fin de mes junio 2010, todos los dias estoy llamando para que puedan posponer la fecha de venta de la casa y nos dicen que solo 3 dias antes de la fecha de venta pueden poner esa peticion para posponer la fecha de venta, ya no se que hacer, no queremos perder la casa les he ofrecido 10 mil dolares darles para empezar los pagos pero ellos me dicen que no puden hacer nada, mejor dicho no me quiern ayudar, porque? que puedo hacer?:(
NEY on June 15th, 2010 7:49 AM

Noemi,

Si tu vives en California, al igual que en muchos otros estados, el cobrar dinero por adelantado para una modificacion de prestamos es ilegal. Aunque es cierto que hay varias companias confiables que hacen modificaciones de prestamos, la mayoria lo hace ilegalmente y hasta defrauda a los consumidores. Entre los individuos involucrados en modificacion de prestamos ilegales estan agentes de bienes raices, agentes de seguros, abogados, etc. Si tu piensas que fuiste defraudada, tu no solo deberias contactar a las autoridades locales pero tambien puedes reportar el fraude al nivel nacional.

Yo no soy abogado por lo tanto lo siguiente es simplemente mi opinion y no consejeria legal. Si deseas consejeria legal te suguiero que hables con un abogado que se especialize en bienes raices.

Sobre la venta de la casa por un embargo en el “Trustee Sale” (en California), normalmente el vendedor puede parar el proceso de foreclosure hasta 5 dias antes del Trustee Sale si el propietario se pone al dia con los pagos hipotecarios, vender la propiedad, o logra modificar el prestamo. El propietario no tiene que esperara hasta 3 dias antes del Trustee Sale para parar el foreclosure. El departamento dentro del banco con el que se debria poner en contacto es el departamento de “loss mitigation.”

A mi me parece absurdo que un banco no quiera aceptar $10K si tu estas queriendo ponerte al dia con el prestamo. Mi suguerencia para ti es que te contactes con una agencia aprovada por HUD para que te ayuden a detener el proceso de foreclosure si tu estas en realidad queriendo quedarte con tu casa. Sin embargo no entiendo por que has esperado tanto tiempo ya que la venta, segun tu comentario, sera al fin de este mes.
Noemi on June 18th, 2010 1:22 PM

Gracias por su ayuda, con ellos tengo negociando desde noviembre 2009 y nada pero aun sigo en conversaciones con el banco y no me aseguran que se pospondra la fecha, si quiero quedarme con la casa tengo que pagar toda la deuda mas $14k, a las justan recolecte 10 y ellos quieren todo porque dicen que no califico para un plan de pagos, que los llame 3 dias antes de la fecha de venta para ver si se pudo posponer la fecha o que page la deuda un dia antes de la venta, mi casa la compre en 198 mil y ahora esta 125 mil yo vivo es CA, hable a HUD y ellos me podran ayudar solo si el banco quiere posponen la fecha aver que pasa…:(
NEY on June 19th, 2010 6:01 PM

Noemi,

El te suguiero que leas mi anterior respuesta por que lo que te estan explicando es incorrecto. Suerte.
Noemi on June 21st, 2010 10:01 AM

Me dices que puen ellos para la venta 5 dias antes solo si pago toda la deuda que no lo voy a poder hacer porqque no tengo todo ese dinero, vender la propidad tampoco porque queremos queradrnos con la casa y modificar ellos me dicen que esta activa la modificacion, esta en revision y aun no hay respuesta sobre eso, ysa es la pregunta que yo les hago no hay respuesta sobre mi modificaion entonces que pasaria si llegara la fecha de venta, la venderian? y ellos solo me dicen que espere pero yo no puedo esperar la venta esta aqui en 4 dias, y no califico dicen ellos para un plan de pagos es porque tenemos deficit con nuetros gastos, hoy les dije que ya le alquilamos un domitorio a un familiar porlotanto nuestros ingresosn cambiaron, pero me dicen que si les envio ahorita informacion nueva mi proseso de modificacion regresaria todo desde el principio y estaria en ultima fila nuevamente, no entiendo!! les doy esa nueva informacion para que supestamente me ayude y ya no estar en deficit y aparentemente seria peor en este momento? no entiendo y estamos desesperados cansados con esta situacion
NEY on June 22nd, 2010 7:02 AM

Noemi,

Te vuelvo a repetir que leas mi respuesta anterior. Ahi veras que dije que el propietario puede parar el proceso de foreclosure hasta 5 dias antes de la venta en Trustee Sale. Yo no te dije que se podia hacer 5 dias antes de la venta. Ahi esta un gran diferencia.

Si el proceso de embargo hipotecario (foreclosure) llega hasta la venta “Trustee Sale,” en ese momento el propietario ya no tiene ningun recurso para recuperar la propiedad. El proceso de modificacion de prestamos o la venta corta (short sale) no es una forma de parar el proceso de foreclosure. Estos son procesos para prevenir el foreclosure. Osea que si el banco no acepta una venta corta o una modificacion de prestamo, el banco esta en todo su derecho de embargar la propiedad.

La explicacion de tu problema es muy generalizada y ciertas de tus preguntas estan un poco confusas, por eso no se exactamente que plan de pago es lo que te pide el banco.

Sin embargo, te vuelvo a repetir que una agencia aprovada por HUD te podra ayudar a calificar para una modificacion de prestamos aun si el proceso de foreclosure ya ha empezado.
Noemi on June 24th, 2010 11:07 AM

Muchas gracias por sus consejos,ya nos pospusieron la fecha lo hicieron 2 dias antes de a fecha de venta en trustee’ sale, fue un martirio, pero aun seguiremos tenemos 1mes mas para negociar con el banco ahora si me comunicare con HUD creoq ue esta vez si nos podran ayudar, muchas gracias nuevamente por responder mis comentarios
NEY on June 25th, 2010 7:41 AM

Suerte, te deseo lo mejor!
mario on July 6th, 2010 9:04 PM

Ney como has estado? espero que bien, Me podrias dar un consejo ahora. perdi mi casa y la venta de foreclosure fue hace 5 meses, tenia dos prestamos y los dos fueron refinanciados pero los bancos no me han mandado nada aun, ahora mi duda es si intento protegerme haciendo una bancarota las deudas que me pueden cargar los bancos serian tambien incluidas en la bancarota o tu crees que debo esperar hasta que los bancos traten de cobrarme la cantidad que ellos decidan que perdieron por mi culpa, agresco si puedes contestarme. hasta luego!
NEY on July 12th, 2010 7:10 AM

Mario,

En ciertos estados, como en California, el embargo hipotecario es no judicial, osea se tramita sin el uso de las cortes. El foreclosure se hace atravez del “Trustee Sale.”

Cuando esto ocurre, el dinero que se logra recuperar en la venta se utiliza para pagar las deudas primarias como impuestos de propiedad, impuestos federales, prestamo primario, etc. Si el dinero que se recive no es suficiente para pagar a las deudas secundarias, como seria un segundo o tercer prestamo, el banco que pierde dinero tiene la opcion de demandar al propietario si tal deuda es un prestamo “recourse.” A pesar de esto, generalmente los bancos prefieren no perder tiempo y dinero con demandas, especialmente si el propietario no tiene bienes o ahorros con que pagar la deficiencia. En estos casos los bancos generalmente deciden declarar sus perdidas al IRS como ganancias del propietario. Esto crea consecuencias taxables para el propietario.

En ciertos casos, sin embargo, el banco podria decidir demandar al propietario. Si esto ocurriera, el propietario deberia analizar su situacion financiera y decidir si una bancarrota es la mejor opcion para cancelar tales deudas.

Si YO estubiera en una situacion donde la propiedad ya la perdi en foreclosure, me esperaria hasta ver si el banco declaro sus perdidas al IRS o si ha decidio cobrarme la deficiencia del prestamo. Si el banco decide cobrar la deficiencia, antes de que se tome alguna acion en contra de mi, yo hablaria con un abogado de bancarrota para ver cuales son mis opciones.

Yo no soy abogado por lo tanto no te puedo dar consejeria legal.