Primero que nada tienes que entender que el programa de modificacion de prestamos de Obama (HAMP), es un programa que ofrece incentivos a los bancos para que los bancos que recivieron el paquete de estimulo hagan modificaciones. Esto no quiere decir que estan obligados a hacer una modificacion de prestamos.

Este plan es simplemente un requerimiento que el banco tiene que tomar en revisar la situacion de cada prestatario antes de tomar aciones de embargo hipotecario (foreclosure).

Si tu tenias un plan de pago con GMAC, esto debio haber sido por escrito y tu deberias tener una copia de tal acuerdo. Este acuerdo deberia ser valido aunque se haya vendido el prestamo a otro invercionista/banco. Pero si todo fue verbal, es dificil que se pueda probar tal acuerdo.

Adicionalmente, los planes de modificacion de prestamos ofrecidos por lo bancos fuera del plan de HAMP, siguen las condiciones especificas del banco. Por lo tanto, ellos deciden como calificar al prestatario. Consecuentemente, cualquier abogado, agente de bienes raices, etc, que te diga que si calificas para una modificacion de prestamo sin saber los detalles del plan de modificacion del banco mas que seguro te estan mintiendo.

Algo mas que tienes que entender es que aqui en California la ley SB 94 prohibe que cualquier persona, incluyendo un abogado, cobre dinero por adelantado por una modificacion de prestamos.

Si una abogado te estubo queriendo cobrad dinero por adelantado, tal abogado talvez quizo defraudarte.

Para que puedas entender el proceso de foreclosure en California, te dire que empieza cuando el bando decide registra el “Notice of Default” (NOD). Antes de que el banco registre el NOD, el banco tiene que tomar ciertos pasos como comunicarse con el prestatario. Despues de que se hayan pasado unos 90 dias de registrar el NOD, el banco registrara otra notificacion llamada “Trustee Sale,” en el cual indicara la fecha de venta de la propiedad. Esta fecha no puede ser antes de que hayan pasado 122 dias desde que se registro el NOD.

Apesar de este proceso, el banco tien que seguir ciertas reglas despues de haber finalizado el embargo de la propiedad despues del Trustee Sale segun la ley federal S.896 para poder desalojar al propietario, si esque este se ha quedado en la propiedad hasta tal momento.

Tu comentas que el banco te dijo que ellos tienen sus propios agentes para que tu vendas en short sale. Esto es incorrecto. Hasta que la propiedad no se haya vendido en short sale o en el Trustee Sale, la propiedad sigue siendo tuya. Por lo tanto, tu decides que agente de bienes raices puedes contratar para que venta tu propiedad. Yo creo que la persona que te dio esta informacion no sabe lo que esta diciendo o tu estas hablando con la persona incorrecta en el banco. Tu tienes que hablar con el departamento de loss mitigation y/o short sale. Sin embargo, tienes que entender que un short sale no para el proceso de foreclosure. El short sale solo alarga el proceso ya que si el banco observa que no se vende la propiedad o cierto tiempo, este continuara con el proceso de foreclosure.

Las agencias aprovadas por HUD te pueden ayudar a verificar si podrias calificar para una modificacion de prestamos, te aconsejo que hables con ellos.

El tiempo de la venta de una propiedad que esta en foreclosure depende de varios factores. Algunos de estos es el estado en el que se encuentra la propiedad. En los estados donde lo hacen todo atravez de la corte osea “judicial foreclosure” el tiempo puede alargarse tiempo y es un poco complicado.

En otros estados como en California el proceso de foreclosure no es atravez de las cortes osea “non-judicial foreclosure.” LO que quiere decir que el proceso es un poco mas rapido y menos costoso para los bancos.

Generalmente, despues de que una persona ha dejado de pagar su hipoteca por 3-4 meses el banco empezara el proceso al registrar el “Notice of Default.” Esta carta marca el principio del proceso de foreclosure. Despues de 90 dias, el banco registrara una segunda notificacion llamada “Trustee Sale” en la cual indica la fecha de venta por parte del banco en forma de subasta. Todo este proceso dura alrededor de 121 dias despues de la primera notificacion “Notice of Default.”

Sobre la modificacion, se tiene que entender que aunque el plan de modificacion del govierno aparentara ser obligatorio; el banco es el que decide si participa o no en el plan y si le conviene o no modificar el prestamo.

Dependiendo del caso, si el pago que el dueño de la casa puede hacer es demaciado bajo y no cubre nisiquiera la administracion del prestamo el banco negara la modificacion. Para poder saber si tu situacion especifica califica para una modificacion, yo te sugeriria que te pongas en contacto con una officina aprovada por HUD.

Cualquiera de estas officinas te podran ayudar a ver si en realidad calificas para la modificacion de tu prestamo. Estas officinas negociaran con el banco y/o invercionista para una modificacion si en realidad tu situacion califica.

Si una modificacion no es factible para un dueño de casa y todavia hay un poco de tiempo, talvez un short sale sea la solucion. Pero hay que tener entendido que un short sale al igual que cualquier otra solucion para no perder la casa podria tener consecuencias legales dependiendo del tipo de prestamo y otras cosas mas.

La consecuencia legal por la deuda no pagada al banco podria transferirse a consecuencia taxable al nivel federal (IRS) si el banco decide simplemente declarar tal prestamo como una perdida al IRS. Esta consecuencia taxable puede ser perdonada si el dueño de la casa califica bajo la ley de perdon de impuestos por deudas perdonadas (esto esta explicado en el articulo de esta misma pagina). Una ley similar fue implementada en el estado de California ya que aqui pagamos impuestos federales y estatales.

Espero haber contestado a todas tus preguntas siempre entendiendo que lo explicado no es consejeria legal ni de impuestos sobre tu situacion personal ya que no soy abogado ni CPA tampoco.

Acabo de responder a tu otra pregunta en este otro articulo. Sobre la modificacion te suguiero que leas este otro articulo en el que explico detalladamente como hacer una modificacion y que se necesita.

En esta pagina me estas planteando otras preguntas que no lo hiciste en tu otro comentario por lo tanto las respondere aqui. Si un banco te ha dicho verbalmente que te haran una modificacion con ciertos terminos, esto no es nada seguro hasta que tengas algo por escrito. Esto es igual que cualquier oferta que recibas en cualquier parte de tu vida; asi sea comprando una casa, refinanciando, comprando un carro, etc. Nada es valido al menos que este por escrito.

El dinero que habran cobrado para la modificacion no es tan raro ya que algunos bancos si piden que se pongan al dia con los pagos; pero como todo, la modificacion de prestamos es una negociacion y esto tambien se podria negociar dependiendo del caso. Si tu decidiste pagarle al banco tal cantidad, deberias haber anotado en el cheque que serviria para acreditar tu cuenta del prestamo hipotecario.

Y para finalizar como te explique en el otro articulo, los terminos de cuanto tiempo se mantendra tu pago depende de lo que diga el contrato de la modificacion.

Me alegra que tengas transito de compradores en tu propiedad y que ya hayas obtenido dos ofertas; sin embargo, quisiera advertirte solamente para que te prepares. Un short sale no es una transacion facil. Espero que se realize y no ocurran muchas demoras pero tambien tienes que estar preparada por si no se lograra el short sale.

Me gustaria responder mejor a tu pregunta pero la forma que hiciste la pregunta esta un poco confuso. Tu dices que el prestamo es de $510K y que $15K de este monto fue pagado por eccord? Un programa del gobierno?
Segun tu comentario, el monto restante es de $495K. Explicame un poco mas detalladamente para poderte dar una mejor respuesta.

Como explica el articulo de esta pagina; cuando una persona pierde una casa, el dueño se puede enfrentar a consecuencias legales en un foreclosure, short sale, etc. Si el banco decide no tomar aciones legales o si el tipo de prestamo y/o el estado donde se encuentra la propiedad facilita que el banco no tome aciones legales, entonces el dueño puede enfrentarse a consecuencias taxables en un foreclosure, short sale, etc.

Ahora si el dueño de la casa se enfrentara a consecuencias taxables, este podria eliminar o reducir esta consecuencia si califica para el perdon de impuestos bajo la ley H.R. 3648, la cual se explica en el articulo de esta pagina.

Espero que todo te salga bien!

Un “deed-in-lieu of foreclosure” o entrega voluntaria no te afectara tanto como un foreclosure, pero si te afectara bastante en tu credito.

Sobre la otra casa, si tu ya estas negociando una modificacion, esto no quiere decir que el banco dejara de tomar aciones de foreclosure en la propiedad. Ellos saben que si no se logra llegar a un acuerdo para la modificacion, ellos tendran que de todas manera hacer un foreclosure. Por lo tanto mientras mas pronto se logre la modificacion mejor.

Para que un banco apruebe una modificacion de prestamo, el prestatario tiene que presentar documentacion comprobando que tiene suficientes ingresos para seguir pagando la casa ya sea a un interes mas bajo o a un pago mas bajo. Ahora si el prestatario no tiene trabajo, obviamente no tendra de donde indicar que tiene ingresos y por lo tanto no tiene como pagar las mensualidades de la hipoteca. Aun asi, el banco podria tomar en consideracion los ingresos de las otras personas que viven en la casa y aportan al pago de la hipoteca.

Se me hace muy dificil que el banco acepte una situacion asi, pero si se logra demostrar suficientes ingresos un banco podria muy posiblemente aceptarlo.

Espero haber respuesto a todas tus preguntas.

Cuando una persona pierde su casa en short sale, foreclosure, etc; y el valor de la propiedad es mucho menos de lo que se debe al banco esto podria tener consecuencias legales en contra del dueño de la propiedad dependiendo del tipo de prestamo, del estado donde se encuentra la propiedad y por lo tanto del tipo de foreclosure que se utiliza en ese estado.

En el estado de California los prestamos de “home equity lines” o “heloc” son “recourse loans” esto quiere decir que los bancos tiene recursos legales en contra del dueño de la propiedad.

Pero generalmente es mucho mas facil y menos costoso para que los bancos decidan no tomar aciones legales y simplemente declaren sus perdidas al IRS lo cual crea consecuencias taxables para el dueño de la casa.

Pero la decision es del banco. Si decidieran tomar aciones legales, el banco podria poner un lien en las otras propiedades del deudor, o podria enjuiciar al dueño y obtener una orden para que se le page con parte de los ingresos del deudor. Vuelvo a repetirte que esto generalmente no ocurre ya que esto toma tiempo y dinero; pero esto es la decicion del banco si el prestamo es “recourse loan.”

La corte generalmente da una setencia y la compania crediticia puede pedir que se le otorge una orden de “wage garnishment.” Esta orden puede ser renovada por la compania crediticia por lo tanto podria durar años hasta que se le page la deuda. Sigue mi consejo anterior sobre quien deberias ponerte en contacto para recivir ayuda.

El declararse bancarrota es otra opcion pero no es segura. El juez de la corte de bancarrota decidira si tu caso califica para el perdon total de la deuda (BK Ch 7) o una restructuracion (BK Ch 13). Pero como siempre todo depende de cada situacion y sin detalles de tu situacion es dificil asesorar mas certeramente, por lo tanto te aconsejo que hables con un CPA en tu area o preparador de impuestos registrado que tenga conocimiento amplio sobre estos casos. Igualmente si deseas consejeria legal sobre la bancarrota, acude con un abogado.

Sin saber exactamente los detalles de tu situacion no te podria dar una opinion mas certera que lo siguiente. Primero, cuando una persona deja de pagar en una deuda, al deudor le podrian obtener un “judgment” en la corte para que page ya sea de la cuenta bancaria de la pesona endeudada o quitandole mensualidades de sus ingresos (“wage garnishments”). Para que esto ocurra, la compania crediticia tendria que enjuiciar al deudor y obtener la orden de la corte para realizar esto. Obviamente, durante cada paso el deudor tendra la oportunidad de presentarse en la corte y pelear en contra de la compania. Claro que si la deuda es verdadera el juez podria aceptar la declaracion para que se le devuelva el dinero a la compania crediticia.

No obstante a todo esto, todo consumidor tiene que estar conciente de las leyes que los protegen. Una de estas es el “statue of limitations.” Esta ley estatal es diferente en cada estado pero funciona de esta manera. Por ejemplo aqui en California el “statue of limitations” es de 4 años. Por lo tanto si yo debo dinero en una cuenta que he dejado de pagar ya en 3 años, esto quiere decir que me falta un solo año mas. Al llegar a pasar los 4 años, la compania de credito legalmente no me puede cobrar por estas cuentas. Obviamente, las companias estan muy informadas de esta ley estatal y tratan de cobrar su dinero hantes que pase el tiempo del “statue of limitations.”

Si tus cuentas son recientes, quisieras ayuda para pagar estas cuentas y quieres llegar a un acuerdo de pago que te beneficie te aconsejo que te pongas en contacto con una agencia (sin fines lucrativos) de consejeria crediticia miembro de la Fundacion Nacional de Consejeria Crediticia (National Foundation for Credit Counseling).