Que tan importante es el APR??

El porcentaje annual del rate tambien conocido com APR (annual percentage rate) fue implementado para informar al publico del “verdadero” costo de obtener un prestamo. PERO, este valor es exacto SOLAMENTE en los prestamo fijos.

El APR para los prestamos ARM tiene virtualmente NINGUN VALOR. No solo no tiene valor, sino es inexacto y puede ser enganar al publico.

Aqui tenemos un ejemplo de lo que estamos hablando. Digamos que usted obtiene un prestamo por $650,000 y usted compara un prestamo de 30 años fijos al interes de 6.875% y un prestamo variable 5/1 al interes de 6.275%, asumiendo que el costo de este prestamo es de $4,500 sin puntos en el prestamo.

Para calcular el APR en uno de 30 años fijos haga lo siguiente. Primero determine el pago mensual requerido para pagar el prestamo de $650,000 en 30 años. El pago mensual es de $4,270.

Despues substracte los $4,500 del costo del prestamo y 15 dias de interes en avansado de $1,836 de la cantidad original de $650,000. Asi tenemos 650000 – (4500 + 1836) = $643,664.

Ahora, si usted esta utilizando una calculadora HP12C o un TI BAII plus, use el mismo pago mensual de $4,270 sobre la cantidad de $643,664 y calcule por el interes. Para ustedes que no tienen cualquiera de estas calculadoras o algo similar tendran que confiar que mis calculaciones estaran correctas. Obtenemos un APR 6.972%

Para calcular el APR para un prestamo ARM es mas complicado. Usted empieza con los mismo pasos anteriores pero calcula los pagos de los primeros cinco años al interes que empieza el prestamo de 6.275% el cual nos da un pago mensual de $4,012 y los 25 años restantes son calculados al pago del interes del index completo.

Para calcular el interes del index completo, anada el 2.60% margen al indes de HOY 5.67% y usted obtiene 8.27%. Note que en este ejemplo estamos utilizando el index de hoy dia pero cambia asi que no sera lo mismo. Utilizamos este interes de index completo para ayudarnos a calcular el pago mensual requerido para pagar el valor restante del prestamo al final del 5th año ($606,872) sobre los restantes 25 años. El pago mensual en este ejemplo es $4,793

Los pagos totales de los primeros 5 años son anadidos al total de los pagos de los restantes 25 años, despues esta cantidad dividida para 360 para darnos un pago mensual promedio para 30 años. Despues otra vez utilizamos la calculadora para encontrar el intere. El APR deberia ser de 7.86%.

Asi que, accordando con estas calculaciones, el APR para un prestamo 5/1 ARM aparentemente es mas costoso que el de uno de 30 años fijos. Pero el problema en estas calculaciones se encuentra en utilizar el index de hoy dia para obtener el interes del index completo y asumiendo que el interes se mantendra estable ( no lo es probable ) por los ultimos 25 años del prestamo.

Dado que el Fed ha incrementado los intereses de corto plaso este pasado Junio 29th y se espera que lo haran otra vez en Agost, es probable que el index en 5 años podria estar cerca de 7.78% y no 5.67%

Si usted anade el 2.60% de margen al 7.78%, obtenemos un interes de 10.38% con un pago mensual de $5,678 por los ultimos 25 años del prestamo. Y cuando calculamos el APR, este seria de 9.47%.

Despues de las calculaciones nos damos cuenta que este es mucho menos ventajoso para un cliente que el 6.972% APR en un prestamo fijo.

Para concluir, el APR calculado en un prestamo ARM no es exacto por que las calculaciones son basadas en el index de hoy dia. Este no puede ser garantizado que se mantendra fijo. Incluso, como lo mensionaba anteriormente, el index de hoy ma que seguro subira en el futuro. Asi que no puede confiar que el APR de un prestamo ARM sea exacto.

Tambien deberia notarse que este articulo habla sobre la calculacion y exactitud del APR no sobre buenos o malos prestamos ARM. Eso es una decision personal que sera resuelta con su consultante de hipotecas por que NO hay malos prestamos. SOLO prestamistas malos que por sacarle dinero rapido a sus clientes los ponen en prestamos que no le corresponde a su cituacion economica sin ninguna forma de salir al menos que refinancien otra vez.

Comentarios

2 Comentarios en “Que tan importante es el APR??”

Amanda on August 11th, 2009 6:04 PM

A quien corresponda: La hipoteca la adquiri como extranjera, con 30% de down, sin social security, sino como second home. Tengo un negativa amortizacion option arm, ajustable rate. Trato de pagar interest only. Puedo calificar para una modificacion. Tengo 5 meses de atraso,me enviaron el forclosure, pero hice un pago que ellos me aceptaron verbalmente por telefono y por un periodo de 3 meses. Cree Ud que me aprueben para una modificacion con ingresos de mi pais.
Ney on August 12th, 2009 7:31 AM

Amanda,

En una modificacion de prestamos todo es posible. Talvez sea bien dificil modificar un prestamo de una propiedad secundaria, pero no es imposible. Con tal de que hayan suficientes ingresos si se puede hacer una modificacion; sin embargo, todo depende de si el banco decide haceptar la modificacion o no.

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