Si usted vende, tiene que pagar al Tio Sam! O talvez no!

El siguiente articulo no sirve de ninguna manera como consejo de impuestos, al contrario deberia tomarse como un incentivo para los possibles compradores (compradores que se mueven a otra casa) y vendedores que consulten con un consejero calificado para los impuestos ANTES de entrar en una transaccion de compra y venta.

Antes de 1997, tipicos compradores que se mudaban a otra casa podian “transferir” las ganancias acumuladas de la venta a la nueva compra de la casa. Para ponerlo mas claro si una persona compraba una casa por $50,000 y despues la vendia por $60,000 y consecuentemente compraba una casa por $100,000. Los taxes de ganancias de $10,000 incurridos en la venta se podian transferir a la nueva casa. Pero en 1997, las reglas cambiaron. La regla de la “transferencia” cambio y basicamente fue reemplazada por exempciones a las cantidades que son taxables por ganancias de la venta para los primeros $250,000 de ganancias si es soltero y $500,000 si es casado.

Bajo las reglas presentes si un comprador soltero primero compra una casa por $500,000 y despues la vende por $800,000 y compra una casa por $900,000, el vendedor tendria que pagar impuestos por ganancias de la cantidad exceso de $250,000. En nuestro ejemplo el vendedor pagaria impuestos de ganancias sobre la cantidad de $50,000.

Una similar exemption aplica a parejas casadas pero la cantidad de la exepcion de impuestos de ganancias incrementa a $500,000.

Hay varias reglas que determinan la calificacion para la exepcion de impuestos de ganancias sobre $250,000 o de $500,000. Por ejemplo la propiedad debe ser la residencia principal y el dueno/vendedor debe haber vivido por lo menos 2 años de los ultimos 5 años. Tenga siempre en cuenta que mi descripcion de esta regla de impuestos sobre ganancias en este articulo es muy simple.

Consulte con un experto de impuestos para determinar su situacion especifica.

Si esta pensando en vender su casa y comprar otra usando las ganancias de la venta como el enganche, informese por que la venta podria crear que usted deba en impuesto de ganancias. Si en el caso que usted deba en impuestos de ganancias, asegureze bien de cuanto y cuando debe pagar.

Si usted no pone atencion a la posibilidad de pagar impuestos, usted podria terminar reciviendo algunas sorpreses no tan agradables, lo cual podria cortarle la disponibilidad de la cantidad para el enganche.

Dado el incremento de precios, no necesariamente este año pero si los ultimos años, muchos duenos de casa han ganado mucha “plus valia” (equity). Asi que, podrian obtener una inmensa ganancia de la venta y posiblemente una responsabilidad de pagar impuestos por la gancia. Esta responsabilidad podria ser no solo al IRS pero tambien al Franchise Tax Board (al estado).

En conclusion, las gancias completas obtenidas por la venta talvez no prodrian ser toda suya, asi que no se comprometa demasiado en su siguiente compra. Informese bien para que este preparado para cualquier responsabilidad de pagar impuestos que deba. Preferible ser cuidadoso que pagar miles de dolares en impuestos verdad?

Para mas nformacion visita www.irs.gov y busque por la forma IRS Pub 523

July 10th, 2006 · Bajo la Categoria Informacion: Bienes Raices

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Que tan importante es el APR??

El porcentaje annual del rate tambien conocido com APR (annual percentage rate) fue implementado para informar al publico del “verdadero” costo de obtener un prestamo. PERO, este valor es exacto SOLAMENTE en los prestamo fijos.

El APR para los prestamos ARM tiene virtualmente NINGUN VALOR. No solo no tiene valor, sino es inexacto y puede ser enganar al publico.

Aqui tenemos un ejemplo de lo que estamos hablando. Digamos que usted obtiene un prestamo por $650,000 y usted compara un prestamo de 30 años fijos al interes de 6.875% y un prestamo variable 5/1 al interes de 6.275%, asumiendo que el costo de este prestamo es de $4,500 sin puntos en el prestamo.

Para calcular el APR en uno de 30 años fijos haga lo siguiente. Primero determine el pago mensual requerido para pagar el prestamo de $650,000 en 30 años. El pago mensual es de $4,270.

Despues substracte los $4,500 del costo del prestamo y 15 dias de interes en avansado de $1,836 de la cantidad original de $650,000. Asi tenemos 650000 – (4500 + 1836) = $643,664.

Ahora, si usted esta utilizando una calculadora HP12C o un TI BAII plus, use el mismo pago mensual de $4,270 sobre la cantidad de $643,664 y calcule por el interes. Para ustedes que no tienen cualquiera de estas calculadoras o algo similar tendran que confiar que mis calculaciones estaran correctas. Obtenemos un APR 6.972%

Para calcular el APR para un prestamo ARM es mas complicado. Usted empieza con los mismo pasos anteriores pero calcula los pagos de los primeros cinco años al interes que empieza el prestamo de 6.275% el cual nos da un pago mensual de $4,012 y los 25 años restantes son calculados al pago del interes del index completo.

Para calcular el interes del index completo, anada el 2.60% margen al indes de HOY 5.67% y usted obtiene 8.27%. Note que en este ejemplo estamos utilizando el index de hoy dia pero cambia asi que no sera lo mismo. Utilizamos este interes de index completo para ayudarnos a calcular el pago mensual requerido para pagar el valor restante del prestamo al final del 5th año ($606,872) sobre los restantes 25 años. El pago mensual en este ejemplo es $4,793

Los pagos totales de los primeros 5 años son anadidos al total de los pagos de los restantes 25 años, despues esta cantidad dividida para 360 para darnos un pago mensual promedio para 30 años. Despues otra vez utilizamos la calculadora para encontrar el intere. El APR deberia ser de 7.86%.

Asi que, accordando con estas calculaciones, el APR para un prestamo 5/1 ARM aparentemente es mas costoso que el de uno de 30 años fijos. Pero el problema en estas calculaciones se encuentra en utilizar el index de hoy dia para obtener el interes del index completo y asumiendo que el interes se mantendra estable ( no lo es probable ) por los ultimos 25 años del prestamo.

Dado que el Fed ha incrementado los intereses de corto plaso este pasado Junio 29th y se espera que lo haran otra vez en Agost, es probable que el index en 5 años podria estar cerca de 7.78% y no 5.67%

Si usted anade el 2.60% de margen al 7.78%, obtenemos un interes de 10.38% con un pago mensual de $5,678 por los ultimos 25 años del prestamo. Y cuando calculamos el APR, este seria de 9.47%.

Despues de las calculaciones nos damos cuenta que este es mucho menos ventajoso para un cliente que el 6.972% APR en un prestamo fijo.

Para concluir, el APR calculado en un prestamo ARM no es exacto por que las calculaciones son basadas en el index de hoy dia. Este no puede ser garantizado que se mantendra fijo. Incluso, como lo mensionaba anteriormente, el index de hoy ma que seguro subira en el futuro. Asi que no puede confiar que el APR de un prestamo ARM sea exacto.

Tambien deberia notarse que este articulo habla sobre la calculacion y exactitud del APR no sobre buenos o malos prestamos ARM. Eso es una decision personal que sera resuelta con su consultante de hipotecas por que NO hay malos prestamos. SOLO prestamistas malos que por sacarle dinero rapido a sus clientes los ponen en prestamos que no le corresponde a su cituacion economica sin ninguna forma de salir al menos que refinancien otra vez.

July 5th, 2006 · Bajo la Categoria Informacion: Hipotecas - Prestamos