Estas inseguro? Deberia rentar o comprar?

Todos tenemos diferentes necesidades y cada situacion es diferente, asi que es imposible lidiar con todos los factores en un ejemplo, estos factores deben ser tomados en consideracion.

Un factor que describire es el costo, el cual es el mas comun. Muchos deben haber leido sobre la explosion de la borbuja en el mercado de bienes raices o no, pero para la simplicidad de este ejemplo lo dejaremos neutral sin ninguna ganacia y perdida de valor. Al fin de este ejemplo anadare una calculacion extra por una apreciacion pequena.

Por la razon que utilizare deducciones de impuestos en este ejemplo, debo de reiterarles que no soy consejero de impuestos asi que tendra que visitar la persona que le ayuda con la preparacion de impuestos o con un CPA para un analisys mas completo.

Ejemplo:
Compradores: Esposo y esposa en un bracket combinado de impuestos (Federal y Estatal) de 45%
Renta: $2500
Precio de compra: $750,000
Financiamiento: 100% (cliente paga costos de cierre)
Plan de financiamiento: Solo Intereses 5.5%
Pagos mensuales de la hipoteca: $3438 (solo intereses)
Pagos mensuales a impuestos de propiedad: $781
Pagos mensuales a aseguranza de propiedad: $150 (este es el unico pago no-deductible)
Pago mensual total: $4369 (intereses, impuestos y aseguranza)
Parte deductible del pago total: $4219 (intereses e impuestos)

Usando el porcentaje combinado de 45%, esposo y esposa ahorran $1898 en pagos de impuestos. Siguiendo este ejemplo el pago efectivo mensual de la casa bajo a $2471 ($4369-$1898=$2471). Compara esto con el pago mensual de renta $2500 (todoas estas figuras son illustrivas, contactese con la persona que le prepara los impuestos o un CPA)

Ahora digamos que la propiedad se avalua un 5% por año ($3,125 por mes), la ventaja de comprar una casa se hace mas dulce.

Un factor que muchos deben estar informados el la “sopresa de pago” por que en este ejemplo sube de $2500 a $4369. Esta carga pordria ser reducida un poco si ajustara las deductiones mensuales lo mas cerca posible a sus ahorros de impuestos. Esto le ayudaria a tener mas dinero para hacer los pagos mensuales mas altos. Yo creo esto es mucho mas beneficioso que recibir dinero de regreso al fin de año despues de reportar los impuestos, no lo cree?

Este ejemplo tiene un pago mensual de $781 de impuestos de propiedad asumiendo usted tiene una cuenta de escrow con su banco, sino usted tendria que pagar 50% del impuesto anual cada Diciembre y Abril.

November 28th, 2005 · Bajo la Categoria Informacion: Bienes Raices

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Programas especiales ayudan a personas de bajos ingresos obtener una casa

Yo puedo ayudar a mis clientes obtener prestamos con buenos interes pero nisiquiera yo puedo ayudar a todos que buscan comprar una casa. Estoy poniendo esta informacion aqui por que hay esos casos casos especiales que necesitan ayuda especial como la ayuda proveida por programas de prestamos especiales dirijidos para gente de bajos y moderados ingresos economicos y hasta para profesores de educacion que buscan comprar su primera casa.

Hay un programa de prestamo del estado en California que ya ha ayudado a personas con bajos y modeardos ingresos obtener una casa.

El prestamo de 35 anos, ha estado disponible por mas o menos unos 7 meses, offrece intereses fijos for el plaso del prestamo y lo que lo hace mejor, offrece pagos de tan solo intereses por los primeros 5 anos. Cuando lo compara con un prestmo tradicional de 30 anos, este podria ayudarle aumentar unos $50,000 a $100,000 mas de espacio para comprar su casa.

No todos califican para este prestamo: La persona tiene que calificar como un comprador de casa por primera vez ( si usted ha comprado una casa hace anos pero no ha sido dueno desde hace algunos anos, talvez podria calificar, verifique las reglas del prestamo), calificar dentro de las reglas del CalHFA en el limite de precio de la casa, lo cual varia entre regiones del estado.

Este progama de prestamo offrece intereses bajo lo normal del mercado (ahora lo offrecen al rededor de 5.75%), lo cual es muy beneficioso en el mercado de hoy dia que nos ha indicado un incremento continuo de intereses. Con la ausencia de este tipo de prestamo, muchos compradores ya estaban buscando expandir hasta los limites su poder de compra al obtener programas de prestamos mas riesgosos como: prestamos de solo intereses, prestmos variables con periodo de 1 a 10 anos fijos. Este tipo de prestamo riesgosos no ayudan a los duesno de casa a acumular plus valia (equity). Duenos de casa simplemente se esperanzaban que acumulen equity en sus casas basandose en el mercado de bienes raices que ha estado caliente.

Hoy dia, esto es una diferente historia por que los precios de casas han empezado a estabilizarse en este invierno despues de casi haberse duplicado en precio en los ultimos 4 anos. No deberia haber ninguna explosion de la borbuja como muchos predijeron pero como explique anteriormente, deberemos expectar mucho menos apreciacion, si esque hay algo de apreciacion, en los siguientes anos, pero otra vez le reafirmo que no hay nadie que pueda predijir exactamente lo que pasara en el futuro. Si hubiera una depreciacion poca en el mercado de bienes raices, muchos duenos de casa con prestamos riesgosos estaran con mas riesgo.

La mejor forma de cualquier persona pero especialmente compradores por primera vez y familias de bajos ingresos de crear riqueza con su hogar al igual que un futuro finaciero seguro para sus familias es obtener un prestamo con interes fijo y no uno riesgoso como un variable y constantemente pagar al principal del prestamo para acumular continuamente mas “equity”.

Otros tipos de programas offrecidos por CalHFA son:

Low Income (ayuda a familias de bajos ingresos)
Extra Credit Teacher Program (ECTP programa dirijido para ayudar a profesores de educacion comprar casa)
Self-Help Builder Assistance Program (SHBAP ayuda para ayuda de construcion)

Recuerde todos estos programas tienen limitaciones de ingresos y precios de casa por cada region.

Visita esta pagina para mas informacion www.calhfa.ca.gov 800-789-2432

Si uisusted esta interesado en alguno de estos programas llameme 408-505-6980 y le pondre en contacto con un especialista de estos prestamos en Espanol

Otros programas similares disponibles son Acorn Housing programs.

Estos programas offrecen bajos intereses, bajos pagos mensuales y mas.

Visite www.acornhousing.org o llame me 408-505-6980 para mas informacion.

Espero que esta informacion les sirva de ayuda, si no haganlo pasar a otra persona que si lo necesite.

November 21st, 2005 · Bajo la Categoria Informacion: Hipotecas - Prestamos

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Explosion de la borbuja en el mercado de Bienes Raices!!??

Hemos oido tanto de muchos “expertos” pero preguntemos cuantos escrito de columnistas se require para crear una borbuja en el mercado de Bienes Raices? En realidad ellos no lo pueden hacer pero si pueden crear miedo en el consumidor de una explosion de una borbuja en el mercado de Bienes Raices.

La mayoria imprentas simpre buscan formas de incrementar circulacion lo cual produce mas ganancias por lo cual una historia sugeriendo un explosion de la borbuja atraera mas gente a leerlos. No quiero decir que se escriben estos articulos simplemente para inducir miedo pero no deje que simplemente las historias de las imprentas le hagan creer que la borbuja estallara o lo que es pero que esta profesia se realize.

Al final de todo, el consumidor es el que dicta si habra una explosion de una borbuja en las propiedades.

Hay tres facores importantes que dirijen los valores de las propiedades:

Suministre vs Demanda: Si el suministre de casas es mas grande que la demanda, los valores de las propiedades bajaran. Si el suministre es menor que la demanda, valores subiran.

Trabajos: Esto no deberia necesitar una explicacion. Un crecimiento fuerte de trabajo prove dinero para pagos de enganche y los pagos mensuales.

Intereses: Este es muy importante y dirije el crear y mantener los valores de las propiedades. Cuando los intereses son rasonables, la mayoria de personas estaran disponible en hacer una inversion importante como comprar una casa. Los bancos ahora offrecen programas de prestamos que son mas faciles de calificar. Esto no deberia alentar al consumidor a conseguir cualquier tipo de prestamo disponible solo por que los bancos offrecen planes “generosos” de prestamos. Muchos prestamos son peligrosos y no son para el estilo de vida o situacion economica de todos. Muchos prestamistas califican a clientes que en realidad no pueden mantener los pagos y lo que es peor no les explican las ventajas Y desventajas de cada programa de prestamo disponible.

Los intereses han estado subiendo poco a poco en los ultimos meses y se expecta que sigan subiendo un poco mas el siguiente año.

Es possible que la “borbuja” explote pero no es probable. Es mas possible que el mercado de Bienes Raices redusca el asendimiento rapido que ha tenido, se nivele y talvez baje un poco. Pero una explosion? No creo.

Nadie te podra decir exactamente que pasara en el 2006 con los valores en el mercado de bienes raices ni con los intereses. Lo que si puedes hacer es informarte y protejerte si occurre la explosion de la borbuja. Ustedsted puede minimizar el daño si se planea por adelantado. Que tan seguro es su trabajo? Y sus ingresos? Cuanto de su valor liquido (Equity) lo tiene consumido con prestamos? Puede su valor liquido en conjunto con sus ahorros soportar si occurriera que el valor de su casa baje durante el tiempo que usted anticipa mantenerla? No estreche sus financias al pagar precios altos en una casa solo porque usted no quiere seder y decide comprar una casa.

November 19th, 2005 · Bajo la Categoria Informacion: Bienes Raices

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Realtors advierten sobre los riesgos de prestamos especiales

El NAR (Associacion Nacional de Realtors) puso en aviso a los compradores sobre los riesgos de hipotecas especiales que offrecen bajos pagos iniciales.

El NAR se une a la Reserva Federal y reguladores bankeros quienes han estado hablando sobre la posibilidad que estos tipos de hipotecas podrian llevar a problemas, como un aumento no poder pagar la hipoteca. Estos tipos de prestamos ayudan a los compradores calificar y comprar casas en las areas de alto costo cuando sin estos no podrian haberlo hecho.

El grupo de Realtors dijo que los compradores talvez no realizan que los pagos mensuales en algunos de estos prestamos podrian incrementar hasta mas de 50% o mas cuando el periodo introductivo se termine.

Estos tipos de prestamos incluyen “interest only”, que son prestamos que requieren el pago de tan solo los intereses los cuales son ajustables periodicamente basado en la fluctuacion de los indeces del interes. Otro tipo de prestamos popular es el conocido como “Option ARM” (el cual explique lo basico de como funciona en el anterior blog). Cuando un comprador decide hacer el pago minimo requirido, el balance del prestamo crece, creadon “negative amortization”.

California ha tenido muchos compradores adquiriendo estos tipos de prestamos por que los precios de casas han subido tanto. El peligro esta cuando las casas sean dificiles de vender y los prestamos mas dificiles de refinanciar si el mercado de bienes raices baja.

Estos tipos de prestamos han sido promocionado demaciado especialmente en la comunidad Hispana donde muchos compradores ponen su fe en los prestamistas y no toman el tiempo de explicar los riesgos que estos tipos de prestamos tienen.

November 13th, 2005 · Bajo la Categoria Informacion: Hipotecas - Prestamos

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Tarjetas de credito: diferentes balances e intereses en la misma cuenta

Los bancos financiero te cobran diferentes intereses dependiendo al tipo de transancion que hiziste. Por ejemplo: si compraste algo cuando tenias un interes de incetivo de 3% y gastaste $500 despues del incentivo transferiste un balance de otra tarjeta $1000 al interes normal de 4% y despues compraste algo $700 al interes normal 6%, esto es lo que sucede:

Primero los pagos mensuales los estas haciendo al balance que tenga el interes mas bajo (3%) mientras no hayas pagado este balance los otros balances no se pagan y el interes se sigue acumulando. Ya que hayas pagado el balance del interes mas bajo ($500 al 3%) pasas al siguiente ($1000 al 4%) y todo este tiempo hasta que termines del pagar estos balances (todo en la misma cuenta), los balances con el interes mas alto siguen acumulando mas interes cada mes. Asi es como trabajan las tarjetas de credito.

Otra informacion es lo siguiente. Cuando haces un solo pago tarde a una tarjeta, las otras tarjetas de credito que tienes con balance tienen el derecho de subirte el interes aunque a ellos no les hayas hecho el pago tarde.

November 13th, 2005 · Bajo la Categoria Informacion: Credito

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